Avocat Caroline Caussarieu Long

07/07/2026

Le régime est plus étroit qu’on le croit. La résidence principale peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an. 🏠 L’exception n’existe que si l’absence résulte d’une obligation professionnelle, d’un motif de santé ou d’un cas de force majeure. ⚖️

L’arrêt du 16 avril 2026 précise que les études supérieures, un stage universitaire ou une formation intégrée au cursus ne relèvent pas, à eux seuls, de l’“obligation professionnelle”. Le débat ne porte pas sur l’utilité du stage, mais sur la qualification juridique de l’absence. 📌

Conséquence pratique : dépasser le plafond suppose de pouvoir démontrer une contrainte professionnelle effective, et non une simple préparation à l’emploi. En contentieux, la preuve doit couvrir au moins autant de jours d’absence que de nuitées louées. 🔎 Dans certaines communes, le seuil peut en outre être abaissé à 90 jours.

Réf : Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-22.809

29/06/2026

La connaissance du mandat devient une arme probatoire

L’arrêt du 7 mai 2026 ne révolutionne pas seulement la responsabilité de l’acquéreur ; il éclaire surtout la manière dont la fraude peut être démontrée. La Cour de cassation accorde une importance particulière aux indices révélant que l’acquéreur connaissait l’existence du droit à rémunération de l’agent immobilier.

La présence, dans la promesse de vente, d’une clause évoquant les éventuelles réclamations d’agences immobilières joue ici un rôle décisif. Elle permet de démontrer que l’acquéreur ne pouvait ignorer l’intervention préalable du professionnel et les conséquences de son éviction.

L’apport de la décision réside dans cette valorisation des éléments de contexte. La fraude ne se réduit plus à des manœuvres grossières comme l’usage d’une fausse identité ; elle peut être déduite d’un comportement global révélant une volonté consciente de contourner le droit à commission.

Pour les professionnels de l’immobilier, l’enjeu est majeur. Les documents de négociation et les clauses rappelant l’existence du mandat pourraient devenir des pièces stratégiques pour établir la connaissance du risque et, le cas échéant, engager la responsabilité de l’acquéreur.

Réf : Civ. 3e, 7 mai 2026, FS-B, n° 24-10.637

25/06/2026

150 000 € : c’est l’indemnité obtenue par un agent immobilier évincé après une vente conclue directement entre acquéreur et vendeur.

La décision précise un point important : même sans être partie au mandat, l’acquéreur peut engager sa responsabilité délictuelle s’il fait perdre la commission à l’agent. La faute n’est pas déduite de la seule visite du bien, ni de la recherche d’un meilleur prix. Elle suppose des éléments concrets montrant une fraude.

Autre apport utile : la preuve de la connaissance du droit à honoraires devient centrale. Une clause de promesse mentionnant d’éventuelles poursuites d’agences, combinée au calendrier de la vente et à l’absence d’information de l’intermédiaire, peut être retenue dans l’analyse du juge.

Pour les professionnels, l’enjeu est opérationnel : sécuriser la traçabilité des visites, formaliser les échanges et soigner les clauses qui établissent la connaissance du mandat et du droit à rémunération. Pour les parties à la vente, la transparence sur l’intervention des intermédiaires reste le réflexe le plus sûr.

Responsabilité de l’acquéreur qui, par son comportement frauduleux, fait perdre sa commission à l’agent immobilier

23/06/2026

Cour de cassation : la première présentation du recommandé fait courir le délai de contestation

En copropriété, une question revient souvent : le délai de deux mois pour contester une assemblée générale commence-t-il à la réception du procès-verbal ou dès la première présentation du recommandé ? La Cour de cassation retient la seconde date.

Elle juge que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne distingue pas selon que le pli est retiré ou non. Le délai court donc, dans tous les cas, dès le lendemain de sa première présentation au domicile du copropriétaire.

Elle confirme aussi la conformité de ce régime à l’article 6, § 1, de la Convention européenne, en relevant un rapport raisonnable de proportionnalité entre droit d’accès au juge et sécurité juridique.

À retenir :
⚖️ Le non-retrait du pli ne suspend pas le délai.
📌 Les textes sont jugés clairs et prévisibles.
🏢 La solution sécurise l’exécution des décisions collectives.

Source : Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-18.842

19/06/2026

Local commercial : l'état récapitulatif annuel arrive hors délai ?

Le locataire peut-il récupérer automatiquement toutes ses provisions ? La réponse est moins évidente qu'elle n'y paraît.

Réf : Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 24-14.982 FS-B

16/06/2026

Dans une opération de Vefa, des lots sont livrés et le vendeur déclare l’achèvement. Pourtant, des travaux essentiels restent inachevés et l’immeuble demeure impropre à sa destination.

Le point de blocage est précis : la déclaration du vendeur ne suffit pas si l’achèvement n’est pas réel au sens du Code de la construction et de l’habitation. Un immeuble non habitable ou affecté par des non-conformités substantielles n’est pas achevé.

La Cour de cassation confirme alors que la GFA continue de produire ses effets. Le garant ne peut pas se retrancher derrière une déclaration d’achèvement lorsqu’il a été alerté d’une défaillance du vendeur et qu’il reste passif.

Conséquence pratique : le garant peut être condamné à indemniser au titre de la garantie financière d’achèvement, mais aussi sur le terrain de la responsabilité délictuelle en cas de carence fautive.

Le point à retenir est simple : en Vefa, l’achèvement s’apprécie par la réalité des travaux. Dès les premiers signaux de défaillance, la diligence du garant devient un élément central pour sécuriser l’opération.

12/06/2026

En appel d’expropriation, les délais de l’article R 311-26 du Code de l’expropriation sont redoutables. ⏱️ Caducité côté appelant, irrecevabilité côté intimé.

Mais la Cour de cassation rappelle une nuance utile : un dépôt hors délai peut rester dans le débat s’il est une pure réplique et si les pièces ne servent qu’à étayer des prétentions déjà recevables. ⚖️📄 En pratique, le juge doit trancher explicitement la recevabilité de ces écritures et examiner les pièces, faute de quoi la motivation encourt la censure (CPC, art. 455). 🧭

Vos écritures “t**dives” répondent-elles vraiment aux moyens adverses, sans ajouter de prétentions nouvelles ?

L'équipe Caroline Caussarieu Long Avocat vous accompagne dans la sécurisation de vos mémoires.
☎️ Pour un rendez-vous : 06 68 16 17 57.

Réf : Cass. 3e civ. 5-2-2026 n° 24-13.584 F-D

09/06/2026

Une demande de rectification d’un acte notarié de vente immobilière relève-t-elle de l’action réelle ou de l’action personnelle ? La Cour de cassation tranche clairement : il s’agit d’une action personnelle, soumise à la prescription de cinq ans prévue par l’article 2224 du code civil, même si la rectification peut avoir des effets sur un droit réel.

La distinction a des conséquences concrètes. Lorsque la demande vise la correction de l’acte en tant qu’écrit, elle ne porte pas directement sur un droit attaché à l’immeuble. Le régime applicable est donc celui de la prescription de droit commun, et non celui des actions réelles immobilières.

Autre point important : le délai court, en principe, dès la signature de l’acte authentique lorsque la désignation du bien est claire et précise. La réception d’une copie à une date plus t**dive ne décale pas automatiquement le point de départ. Une réserve subsiste toutefois si l’acte présente une véritable ambiguïté.

Cette solution impose un contrôle immédiat de la désignation des biens, une comparaison avec les actes préparatoires et un traitement rapide de toute discordance. Le sujet mérite un échange sur les procédures de vérification à renforcer dès la signature.

De l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière

27/05/2026

Janvier 2015. Charlie Hebdo, une policière à Montrouge, l’Hyper Cacher : trois scènes, 17 victimes et une fracture durable dans la société française. Cinq ans plus t**d, un procès hors norme s’ouvre : non pas celui des tireurs – tous morts – mais de leurs soutiens présumés.

Au banc des accusés, un proche d’Amedy Coulibaly, présenté comme le pivot de la logistique d’armement, écope d’une peine quasi équivalente à la perpétuité. Autour de lui, d’autres prévenus sont jugés pour association de malfaiteurs terroriste, fourniture d’armes, appuis matériels plus ou moins directs, avec un spectre de condamnations allant de quelques années de prison à plus de vingt ans.

Ce procès raconte autre chose qu’un récit de terreur : c’est une démonstration de ce que signifie « juger » dans un dossier de terrorisme. Qualifier les rôles, hiérarchiser les responsabilités, tenir ensemble mémoire des victimes, liberté d’expression et droits de la défense : c’est précisément là que leur pratique prend tout son sens.

12/05/2026

Amortissement « Jeanbrun » : nouveau statut du bailleur privé

Un amortissement pouvant atteindre 80 % du prix d’acquisition peut réduire les revenus fonciers, mais le moindre écart aux conditions entraîne une reprise. Nous rappelons les engagements, interdictions et conséquences.

Le statut fiscal du bailleur privé vise les personnes physiques (ou associés de sociétés transparentes) acquérant entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 un logement en immeuble collectif, neuf ou ancien réhabilité, destiné à la location nue en résidence principale, sans zonage. Un engagement de location de 9 ans est requis, avec plafonds de loyers et de ressources.

L’amortissement (CGI, art. 31) est pratiqué sur 80 % au taux de 3 % à 5,5 % selon le bien et la location (intermédiaire, sociale, très sociale), dans la limite de 8 000 € par an, majorée selon la part de social.

La location à un proche est interdite. En cas de non-respect ou de cession (vente, démembrement, apport, donation), les amortissements sont réintégrés via un quotient, sauf invalidité, licenciement ou décès. ⚖️

Réf : Loi 2026-103 du 19-2-2026 art. 47