02/02/2026
Gmina wiejska w środku Polski, na zlecenie Klienta analizujemy projekt planu ogólnego (którego nie jesteśmy wykonawcą).
W przedmiotowym projekcie:
a) Ok. 80-85% powierzchni gminy jest „pomalowane na żółto”, tj. znajduje się w graniach stref SR („strefa produkcji rolniczej”) – łącznie wyznaczono powyżej 50 stref SR.
b) Wszystkie(!) strefy SR mają ustalone dokładnie takie same parametry zabudowy i wskaźniki zagospodarowania terenu, w tym w szczególności we wszystkich strefach SR maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono na poziomie 70%, natomiast maksymalną wysokość zabudowy na poziomie 15m.
𝑁𝑎𝑠𝑧 𝑘𝑜𝑚𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑧
Dopiero teraz, gdy pierwsze plany ogólne są już uchwalone, a setki kolejnych są publikowane, można zacząć oceniać reformę, która weszła w życie we wrześniu 2023 r.
Odnosząc się do przykładu powyżej:
1) Jest nieprawdopodobne, aby uzasadnione było obejmowanie tak dużej powierzchni gminy strefami SR (prawidłowo należało przyjąć strefy SO).
2) Jako skrajnie wątpliwą należy określić sytuację, w której kilkadziesiąt stref SR ma dokładnie takie same parametry – z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością istniały przesłanki do ich zróżnicowania.
3) Maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 70% oznacza, iż gmina uznaje za racjonalne, że dla wszystkich stref SR (zajmujących ok. 80-85% powierzchni całej gminy) możliwa jest hipotetyczna zabudowa do 70% powierzchni terenu. Powyższe trudno nawet komentować.
Wyjaśniając powyższe prostszym językiem – rozwiązania przyjęte w przedmiotowym projekcie planu ogólnego nie mają nic wspólnego z prawidłowym kształtowaniem ładu przestrzennego. Niestety gorzka refleksja mieszkańców tej gminy, że „ład przestrzenny”, czy „plan ogólny” to nie są abstrakcyjne pojęcia, przyjdzie dopiero wtedy, gdy u sąsiada prawie cała (70%) działka zostanie zabudowana budynkiem o wysokości 15m (blisko 4 kondygnacje), do czego przedmiotowe ustalenia planu ogólnego otwierają potencjalną furtkę (jakkolwiek jeszcze o powyższym nie przesądzają).
