اشهر مكتب محامي مصري 00201111295644

  • Home
  • Egypt
  • Giza
  • اشهر مكتب محامي مصري 00201111295644
Website

اشهر مكتب محامي مصري 00201111295644 Contact information, map and directions, contact form, opening hours, services, ratings, photos, videos and announcements from اشهر مكتب محامي مصري 00201111295644, Lawyer & Law Firm, 195 شارع 26 يوليو بجانب ماركت سعودي وامام مسرح البالون بالعجوزه, Giza.

قضيتك حلها معانا .. كلمنا .. لتولى قضيتك
متخصصون فى القضايا الجنائية والمدنية ومجلس الدولة _ أمام المحاكم بأنواعها ودرجاتها
خبرتنا ممتدة لسنوات طويلة فى مختلف أنواع القضايا
معانا قضيتك دايما مضمونة

توثيق عقود طلاق وزواج الأجانب في مصر
توثيق عقود زواج عرفي بختم المكتب للمصريين والاجانب
تأسيس الشركات بكافة أنواعها في مصر
محامي قضايا الاسره
القسم الجائي:جنح/جنح مستانف /جنايات
قتل / قتل خطا / مخدرات /حيازه سلاح /تزوير /اموال عامه / اختلاس 000000الي اخره 0
قسم مجلس الدوله
رصيد الاجازات /ضرائب ورسوم /تراخيص /رفع اسم المحكوم عليه من السجل الجنائي / رد المبالغ المخصومه بغير وجه حق / ضم مدة / مدارس / بدل صرف حواجز / هدم / ازالات / طعون الادارية العليا الي اخره 0
قسم المدني
قضايا التعويضات / نزاعات الملكيه / نزاعات ايجارات للاماكن السكنيه والمحال التجاري / صحه توقيع / صحه ونقاذ / طرد / فسخ / فرز وتجنيب / قرارات تمكين في المواد المدنيه 0
قسم الشهر العقاري
تسجيل عقود شراء العقارات (شقق / فيلات / شليهات / اراضي )
قسم التجاري
شيكات / افلاس / نزعات الوكلات التجاريه / غش تجاري 000000ال اخره 0
قسم حمايه حقوق الملكيه الفكريه وبراءات الاختراع
تسجيل العلامات التجاريه / تسجيل براءات الاختراع / تسجيل النماذج الصناعيه
قسم الشركات وخدمه رجال الاعمال
تقديم متابعه شامله لكافه المعاملات القانونيه للشركات والتعامل مع كافه الجهات الحكوميه من (الهيئه العامه للاستثمار والمناطق الحره / هيئه التنميه الصناعيه / اجهزة المدن المختلفه وكافه الجهات المنوط بها استخراج تصاريح والتراخيص اللازمه لذلك ) وتاسيس كافه انواع الشركات قانون 159 وقانون الاستثمار 72 لسنه 2017
تقديم خدمه اعتماد واصدار واستخراج محاضر الجمعات العامه العاديه والغير عاديه ومحاضر مجلس الاداره / ويوجد تعاقد سنوي مع اصحاب الشركات
قسم خدمات الاجانب
اقامه الاجانب / زواج الاجانب / تاسيس الشركات للمستثمرين الاجانب
قسم قضايا الاسره
قضايا النفقات / خلع / تطليق / حضانه / رؤيه / ولايه تعليميه / مسكن حضانه / الي اخره
قسم صياغه العقود الدوليه
صياغه عقود الفرنشايز / عقود الفيديك والانشاءات / الرهن / القرض
قسم خدمات الانترنت والمواقع الالكترونيه
صياغه عقود التجاره الالكترونيه / صياغه الشروط والاحكام وسياسه الخصوصيه المواقع الالكترونيه و تطبيقات الاندريد وخلافه / صياغه مبدا السريه وعدم الافصاح / متابعه ومراجعه التعاقدات وكافه العمل القانوني الخاص للشركات بالدول العربيه المجاوره عن بعد
مؤسسة حورس للمحاماه
المستشار/عبد المجيد جابر
المحامي بالاستنئاف العالي ومجلس الدولة
للتواصل 01111295644/01129230200

 #فقدت الصورة التنفيذية للحكم؟ ⚖️ القانون يجيز طلب صورة تنفيذية ثانية.. تعرف على الشروط والإجراءات وصيغة الطلب أمام المح...
30/10/2026

#فقدت الصورة التنفيذية للحكم؟ ⚖️ القانون يجيز طلب صورة تنفيذية ثانية.. تعرف على الشروط والإجراءات وصيغة الطلب أمام المحكمة!

# ⚖️ فقدت الصورة التنفيذية الأولى للحكم؟ إليك الطريق القانوني لاستخراج صورة تنفيذية ثانية وفقًا للمادة 183 مرافعات

**هل حصلت على حكم قضائي لصالحك، واستخرجت صورته التنفيذية، ثم فقدتها قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ؟ هل رفض قلم الكتاب تسليمك صورة تنفيذية جديدة؟**

لا يعني فقد الصورة التنفيذية الأولى ضياع حقك في تنفيذ الحكم، فالمشرع المصري أجاز استخراج صورة تنفيذية ثانية، لكنه وضع لذلك ضوابط وإجراءات محددة؛ حمايةً لحقوق المحكوم عليه ومنعًا لتكرار التنفيذ بموجب أكثر من سند تنفيذي.

وفي هذا المقال نوضح كيفية صياغة دعوى تسليم صورة تنفيذية ثانية من الحكم، والسند القانوني لها، والمحكمة المختصة، والمستندات المطلوبة، مع نموذج استرشادي لصحيفة الدعوى.

# # أولًا: ما المقصود بالصورة التنفيذية للحكم؟

الصورة التنفيذية هي الصورة الرسمية من الحكم التي تُذيل بالصيغة التنفيذية، وتُسلم إلى المحكوم له الذي تعود عليه منفعة من تنفيذ الحكم، حتى يتمكن من اتخاذ إجراءات التنفيذ الجبري وفقًا للقانون.

وقد نظمت المادة 181 من قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 13 لسنة 1968 هذه المسألة، واشترطت ختم الصورة بخاتم المحكمة وتوقيع الكاتب وتذييلها بالصيغة التنفيذية، وألا تُسلم إلا لمن تعود عليه منفعة من التنفيذ، وبشرط أن يكون الحكم جائز التنفيذ.

# # ثانيًا: ما السند القانوني لاستخراج صورة تنفيذية ثانية؟

نصت المادة 183 من قانون المرافعات المدنية والتجارية على:

«لا يجوز تسليم صورة تنفيذية ثانية لذات الخصم إلا في حالة ضياع الصورة الأولى. وتحكم المحكمة التي أصدرت الحكم في المنازعات المتعلقة بتسليم الصورة التنفيذية الثانية عند ضياع الأولى بناء على صحيفة تعلن من أحد الخصوم إلى خصمه الآخر».

ومؤدى هذا النص أن الأصل هو عدم تسليم المحكوم له أكثر من صورة تنفيذية واحدة للحكم ذاته، والاستثناء هو فقد الصورة التنفيذية الأولى، بشرط صدور حكم من المحكمة التي أصدرت الحكم الأصلي بتسليم صورة تنفيذية ثانية.

والهدف من ذلك منع احتمال استعمال صورتين تنفيذيتين في اقتضاء الحق ذاته أكثر من مرة.

# # ثالثًا: ما شروط قبول دعوى تسليم صورة تنفيذية ثانية؟

هناك مجموعة من الشروط التي ينبغي مراعاتها عند إقامة الدعوى، وأهمها:

1. أن يكون المدعي هو الخصم الذي تعود عليه منفعة تنفيذ الحكم، أو من يمثله قانونًا.
2. أن تكون الصورة التنفيذية الأولى قد فُقدت بالفعل، وأن يتعذر العثور عليها.
3. أن يكون هناك حكم صادر من المحكمة المطلوب منها تسليم الصورة التنفيذية الثانية.
4. أن تكون هناك مصلحة قانونية جدية في استخراج الصورة الثانية، كالحاجة إلى اتخاذ إجراءات التنفيذ.
5. أن تُقام الدعوى بصحيفة تُعلن إلى الخصم الآخر، وفقًا لما تقرره المادة 183 مرافعات.

ولا يكفي مجرد القول بفقد الصورة التنفيذية؛ بل يجب تقديم ما يسند هذا الادعاء من مستندات أو قرائن أو تحقيقات بحسب ظروف كل حالة.

# # رابعًا: ما المحكمة المختصة بنظر دعوى تسليم صورة تنفيذية ثانية؟

تختص المحكمة التي أصدرت الحكم الأصلي بالفصل في المنازعة المتعلقة بتسليم الصورة التنفيذية الثانية، وذلك وفقًا لصريح نص المادة 183 من قانون المرافعات.

ومن ثم لا يُكتفى بمجرد تقديم طلب إداري إلى قلم الكتاب للحصول على صورة ثانية، إذا كانت الصورة الأولى قد فُقدت وكانت هناك منازعة تستلزم صدور حكم قضائي.

كما يجب مراعاة القواعد المنظمة للاختصاص والإجراءات بحسب طبيعة المحكمة التي أصدرت الحكم الأصلي.

# # خامسًا: ما المستندات التي تدعم دعوى استخراج صورة تنفيذية ثانية؟

بحسب ظروف الواقعة، يمكن إرفاق المستندات الآتية:

- صورة رسمية من الحكم المطلوب استخراج صورة تنفيذية ثانية منه.
- صورة من محضر فقد الصورة التنفيذية، إن كان قد حُرر محضر بذلك.
- ما يفيد تقديم شكوى أو إجراء تحقيق بشأن فقد الصورة، إن وجد.
- ما يفيد تعذر العثور على الصورة التنفيذية الأولى.
- ما يفيد عدم تنفيذ الحكم، إذا كان ذلك ثابتًا ومتاحًا.
- صورة بطاقة المدعي أو مستندات الصفة والتمثيل القانوني.
- المستندات المؤيدة للمصلحة في استخراج الصورة التنفيذية الثانية.

**ملحوظة:** محضر الشرطة ليس بديلًا عن حكم المحكمة، كما أن تقدير كفاية أدلة الفقد من سلطة المحكمة وفقًا لظروف كل دعوى.

# # سادسًا: صيغة استرشادية لصحيفة دعوى تسليم صورة تنفيذية ثانية من الحكم

**إنه في يوم ........ الموافق ../../....**

بناءً على طلب السيد/ .................... المقيم في ....................، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ .................... المحامي.

أنا ........ محضر محكمة ........ قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ .................... المقيم في ....................

**الموضوع**

بموجب الحكم الصادر من محكمة ........ في الدعوى رقم ........ لسنة ........، بجلسة ../../....، والقاضي منطوقه بـ ....................

وكان الطالب قد استخرج الصورة التنفيذية الأولى من الحكم سالف البيان، إلا أنه فوجئ بفقدها وتعذر العثور عليها، رغم اتخاذه الإجراءات اللازمة للبحث عنها.

وحيث إن الطالب في حاجة إلى استخراج صورة تنفيذية ثانية من الحكم المشار إليه حتى يتمكن من مباشرة إجراءات التنفيذ واستيفاء حقه الثابت بمنطوق الحكم.

وحيث إن المادة 183 من قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 13 لسنة 1968 قد أجازت تسليم صورة تنفيذية ثانية لذات الخصم في حالة ضياع الصورة الأولى، وأناطت بالمحكمة التي أصدرت الحكم الفصل في المنازعات المتعلقة بتسليمها، بناءً على صحيفة تعلن من أحد الخصوم إلى خصمه الآخر.

وحيث إن فقد الصورة التنفيذية الأولى ثابت من خلال ............، كما أن الطالب لم يتمكن من العثور عليها، الأمر الذي تتوافر معه المصلحة القانونية في إقامة الدعوى الماثلة بطلب تسليمه صورة تنفيذية ثانية من الحكم.

**بناءً عليه**

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى محل إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة، وكلفته بالحضور أمام محكمة ........ الكائن مقرها ........، وذلك بجلستها التي ستنعقد علنًا يوم ........ الموافق ../../....، من الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها، أمام الدائرة ........، ليسمع الحكم:

**أولًا:** بتسليم الطالب صورة تنفيذية ثانية من الحكم الصادر في الدعوى رقم ........ لسنة ........، بجلسة ../../....، وذلك لثبوت فقد الصورة التنفيذية الأولى وتعذر العثور عليها.

**ثانيًا:** بإلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى.

ولأجل العلم.

*هذه صيغة استرشادية يجب استكمالها ومراجعتها وفقًا لوقائع الدعوى، وبيانات الحكم، وطبيعة المحكمة المختصة.*

# # سابعًا: ماذا لو رفضت المحكمة طلب استخراج صورة تنفيذية ثانية؟

إذا رفضت المحكمة الطلب لعدم كفاية الأدلة على فقد الصورة التنفيذية الأولى، فقد يكون الرفض مرتبطًا بالحالة التي عُرضت عليها الدعوى وقت نظرها.

وقد قررت محكمة النقض في الطعن رقم 909 لسنة 43 قضائية، جلسة 3 يناير 1978، أن رفض طلب تسليم صورة تنفيذية ثانية لخلو الأوراق مما يثبت فقد الصورة الأولى يُعد قضاءً في الدعوى بحالتها، وتكون له حجية موقوتة، ويجوز تجديد النزاع بعد تصحيح الحالة أو تغييرها وتقديم ما يثبت الفقد.

وهذا يعني أن عدم تقديم الدليل الكافي على الفقد قد يؤدي إلى رفض الدعوى، لكنه لا يمنع بالضرورة إعادة طرحها إذا ظهرت أدلة جديدة تثبت ضياع الصورة التنفيذية الأولى.

# # ثامنًا: هل يجوز استخراج صورة تنفيذية ثانية إذا كانت الأولى موجودة لدى جهة أخرى؟

الأصل أن مجرد وجود الصورة التنفيذية الأولى لدى جهة أخرى لا يُعد فقدًا لها بالمعنى المقصود في المادة 183.

وقد أكدت المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 3414 لسنة 27 قضائية، جلسة 27 يونيو 1982، ضرورة تحقق المحكمة من ضياع الصورة التنفيذية الأولى، وقررت أن وجودها لدى جهة قامت بتنفيذ الحكم يخرج الواقعة عن نطاق الفقد والضياع الذي يجيز طلب صورة تنفيذية ثانية.

لذلك يجب التمييز بين فقد الصورة التنفيذية فعلًا، وبين وجودها لدى جهة أو شخص أو قلم تنفيذ، وبين فقدها بعد تمام تنفيذ الحكم.

# # الخلاصة القانونية

دعوى تسليم صورة تنفيذية ثانية من الحكم من الدعاوى التي تتطلب عناية خاصة في إعداد الصحيفة وإثبات واقعة الفقد.

فالمادة 183 من قانون المرافعات لم تجعل استخراج الصورة التنفيذية الثانية إجراءً إداريًا تلقائيًا، وإنما اشترطت صدور حكم من المحكمة التي أصدرت الحكم الأصلي، بعد إعلان الخصم الآخر والتحقق من ضياع الصورة التنفيذية الأولى.

**والقاعدة المهمة: لا يكفي أن تقول إن الصورة التنفيذية فُقدت، بل يجب أن تقدم للمحكمة ما يطمئنها إلى حقيقة الفقد، حتى تحصل على حكم يجيز تسليم الصورة التنفيذية الثانية.**

⚖️ **إعداد قانوني: مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية**

إدارة المستشار عبد المجيد جابر – المحامي بالنقض.

📞 01020743999

🌐 https://horuslaw.com/

شركة "حورس للمحاماة هي شركة محاماة موثوقة تتمتع بخبرة عميقة والتزام راسخ بالتعامل مع جميع جوانب القانون واللوائح المصرية والعربية

«حد استولى على شقتك أو أرضك؟ 7 خطوات قانونية لحماية ملكيتك ومواجهة النزاع العقاري» # 🚨 شقتك أو أرضك عليها نزاع؟ اعرف إزا...
23/10/2026

«حد استولى على شقتك أو أرضك؟ 7 خطوات قانونية لحماية ملكيتك ومواجهة النزاع العقاري»

# 🚨 شقتك أو أرضك عليها نزاع؟ اعرف إزاي تحمي ملكيتك قانونيًا وتسترد حقك!

**محامي نزاعات الملكية والحيازة وصحة ونفاذ العقود والتعويضات المدنية**

🏠⚖️ هل تعرضت للاستيلاء على شقتك أو أرضك؟ هل يوجد نزاع على ملكية عقار، أو شخص يمنعك من حيازته، أو عقد تحتاج إلى إثبات حقوقك بموجبه؟

**لا تترك النزاع يتفاقم دون دراسة قانونية صحيحة، فاختيار الإجراء المناسب من البداية قد يصنع فارقًا كبيرًا في حماية حقوقك.**

# # ⚖️ مؤسسة المستشار محمد فاروق الخطيب للمحاماة

بقيادة **المستشار محمد فاروق الخطيب – المحامي بالنقض والدستورية العليا**، نقدم خدمات قانونية في النزاعات المدنية والعقارية، مع دراسة كل ملف وفقًا للمستندات والوقائع والقواعد القانونية المنطبقة عليه.

# # # 📌 خدماتنا القانونية في المنازعات العقارية والمدنية

🔹 **منازعات الملكية:** دراسة مستندات الملكية والتصرفات القانونية، واتخاذ الإجراءات المناسبة للمطالبة بالحقوق العقارية.

🔹 **منازعات الحيازة:** التعامل مع حالات التعرض للحيازة أو سلبها، وتحديد الطريق القانوني الملائم وفقًا لظروف كل حالة.

🔹 **دعاوى صحة ونفاذ العقود:** فحص العقود والمستندات وتحديد مدى توافر شروط رفع الدعوى والإجراءات اللازمة للمطالبة بتنفيذ الالتزامات التعاقدية.

🔹 **النزاعات المتعلقة بالعقود العقارية:** معالجة الخلافات الناشئة عن البيع والشراء والالتزامات التعاقدية والحقوق المرتبطة بالعقارات.

🔹 **التعويضات المدنية:** بحث مدى توافر المسؤولية المدنية وشروط المطالبة بالتعويض عن الأضرار المادية أو الأدبية.

🔹 **طلبات وقرارات التمكين:** دراسة النزاع وتحديد الجهة المختصة والإجراءات القانونية المناسبة بحسب طبيعة العلاقة وموضوع الطلب.

🔹 **الشكاوى والإجراءات القانونية:** إعداد المستندات والمذكرات القانونية اللازمة، ومتابعة الإجراءات أمام الجهات المختصة والمحاكم بحسب الأحوال.

# # 🚨 ماذا تفعل إذا استولى شخص على شقتك أو أرضك؟

إذا فوجئت بشخص يضع يده على عقارك، أو يمنعك من الانتفاع به، أو ينازعك في ملكيته، فلا تتعامل مع الموقف باعتباره مشكلة واحدة لها حل ثابت في جميع الحالات.

ابدأ بهذه الخطوات:

1. **اجمع المستندات:** عقد البيع، ومستندات الملكية، وإيصالات السداد، وأي أحكام أو مراسلات ذات صلة.
2. **حدد طبيعة النزاع:** هل يتعلق بالملكية أم بالحيازة أم بتنفيذ عقد أم بالتعويض؟
3. **وثّق الوقائع:** احتفظ بما يتوافر لديك من أدلة مشروعة على الواقعة وتاريخ حدوثها.
4. **افحص المواعيد القانونية:** بعض دعاوى الحيازة ترتبط بمواعيد وشروط خاصة، ولذلك قد يكون التأخير مؤثرًا في اختيار الإجراء المتاح.
5. **اختر الإجراء المناسب:** ليس كل نزاع عقاري يُحل بدعوى واحدة، ولا تكفي حيازة عقد وحده لضمان كسب القضية.

⚠️ **تنبيه مهم:** لا تتخذ إجراءً قد يعرّضك للمساءلة، ولا تفترض أن كل نزاع على عقار يستلزم دعوى ملكية؛ فالتكييف القانوني الصحيح يتوقف على حقيقة الوقائع والمستندات.

# # 🏛️ لماذا تبدأ بفحص ملفك القانوني؟

لأن قوة الموقف القانوني لا تتوقف على وجود مستند فقط، بل تعتمد أيضًا على مضمونه، ومدى حجيته، وتسلسل التصرفات، وطبيعة الطلبات، والأدلة المتاحة.

ولهذا فإن مراجعة الملف قبل رفع الدعوى تساعد على تحديد الطلبات المناسبة، وتقييم المخاطر القانونية، وتجنب الإجراءات غير الملائمة لطبيعة النزاع.

مؤسسة حورس للمحاماه

# # # 📞 لا تترك حقوقك العقارية دون متابعة قانونية

**مؤسسة حورس للمحاماة 01020743999

ابدأ بفحص مستنداتك وتحديد موقفك القانوني، واتخذ الخطوات المناسبة لحماية حقوقك وفقًا للقانون.

 # # #عقود الإيجار الجديد تحت مجهر محكمة النقض.. هل كلمة «مدى الحياة» تحمي المستأجر من الإخلاء؟ ومتى تتحول «المشاهرة» إل...
23/10/2026

# # #عقود الإيجار الجديد تحت مجهر محكمة النقض.. هل كلمة «مدى الحياة» تحمي المستأجر من الإخلاء؟ ومتى تتحول «المشاهرة» إلى عقد غير محدد المدة؟

حكم مهم لمحكمة النقض بشأن مدة الإيجار في القانون المدني.. لماذا لا تعني عبارة «مدى الحياة» بالضرورة 59 سنة؟

⚖️ في نزاعات الإيجار الجديد، قد تتحول كلمة واحدة في العقد إلى نقطة فاصلة في مصير العلاقة الإيجارية. فهل كتابة «مشاهرة» أو «مدى الحياة» تعني أن المستأجر يضمن البقاء في العين المؤجرة طوال حياته، أم أن تحديد مدة الإيجار يخضع لقواعد القانون المدني؟

المسألة تستحق الانتباه من الملاك والمستأجرين على السواء، خصوصًا عند تحرير العقود أو مراجعة عقود قديمة. لكن قبل إطلاق أحكام عامة بأن كل عقد مشاهرة ينتهي خلال شهر، لا بد من فهم النص القانوني وما قررته محكمة النقض فعلًا.

# # # أولًا: ماذا قالت محكمة النقض في الطعن رقم 14108 لسنة 92 قضائية؟

بحسب الحكم الصادر بجلسة 4 مايو 2025، فإن محكمة النقض نقضت الحكم الذي اعتبر مدة عقد الإيجار 59 سنة، رغم أن العقد المؤرخ 3 أغسطس 1997 نص على أن مدته «مدى الحياة».

واستندت المحكمة إلى أن العقد يخضع لأحكام القانون المدني، وأن تحديد مدة الإيجار يجب أن يكون وفقًا للقواعد القانونية، لا عن طريق افتراض مدة لم يتفق عليها الطرفان.

وتمثلت أبرز المبادئ التي أكدها الحكم في الآتي:

* عدم افتراض مدة 59 سنة: لا يجوز اعتبار هذه المدة حدًا أقصى لعقد الإيجار لمجرد أن العقد ربط نهايته بحياة المستأجر.

* عبارة «مدى الحياة» لا تحدد بالضرورة نهاية زمنية معلومة: إذا تعذر معرفة تاريخ انتهاء العقد على وجه التحديد، فقد يخضع لحكم الإيجار غير محدد المدة.

* تطبيق المادة 563 من القانون المدني: اعتبرت المحكمة العقد محل النزاع منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة، وهي شهر، مع جواز إنهائه بالتنبيه وفق المواعيد القانونية.

# # # ثانيًا: ماذا تعني المادة 563 من القانون المدني؟

تنظم المادة 563 حالة عدم الاتفاق على مدة محددة للإيجار، أو الاتفاق على مدة غير معينة، أو تعذر إثبات المدة المدعاة.

وفي هذه الحالات، يُعتبر الإيجار منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة، ويجوز طلب إنهائه بعد التنبيه بالإخلاء وفق المواعيد التي حددها القانون.

وبالنسبة إلى الإيجار الشهري، فإن التنبيه يكون في النصف الثاني من الشهر، ويترتب عليه انتهاء الإيجار بنهاية الشهر التالي، وفقًا للقواعد الواردة بالمادة.

لكن انتبه إلى نقطة مهمة: الحكم لا يعني أن كل عقد إيجار مكتوب فيه «مشاهرة» ينتهي تلقائيًا خلال شهر، ولا أن المالك يستطيع إخراج المستأجر فورًا بمجرد إرسال إنذار. يجب فحص نص العقد كاملًا، وشروطه، وتاريخ انعقاده، وطبيعة العلاقة الإيجارية، ومدى انطباق المادة 563 عليه.

# # # ثالثًا: هل كل عقود الإيجار الجديد تخضع لهذا الحكم؟

ليس بهذه البساطة التي تحبها منشورات مواقع التواصل الاجتماعي!

الحكم محل الحديث يتعلق بعقد يخضع للقانون المدني، وقد حُرر سنة 1997، أي في ظل القانون رقم 4 لسنة 1996. ولا يجوز تعميم نتيجته على جميع عقود الإيجار دون تمييز بين الأنظمة القانونية وشروط كل عقد.

ومن الضروري التفرقة بين:

* عقد محدد المدة: يتضمن تاريخ بداية ونهاية واضحين، وتُبحث آثاره وفقًا لشروطه والقانون المنطبق عليه.

* عقد مكتوب فيه «مشاهرة»: قد يُعامل باعتباره منعقدًا لفترة دفع الأجرة إذا لم تكشف باقي بنوده عن مدة أخرى محددة.

* عقد مكتوب فيه «مدى الحياة»: لا يعني بالضرورة أنه يمتد 59 سنة؛ فقد اعتبرت محكمة النقض هذه العبارة في الطعن المشار إليه غير كافية لتحديد مدة العقد.

* عقد يتضمن شروطًا إضافية أو اتفاقات مرتبطة بالمدة: يلزم تفسير هذه الشروط مجتمعة، ولا يصح اقتطاع كلمة واحدة من العقد والحكم على العلاقة كلها.

# # # رابعًا: ما النصيحة القانونية للمستأجر والمالك؟

إذا كنت مستأجرًا: لا تتسرع في إخلاء العين لمجرد تلقي إنذار. اعرض العقد والإنذار على محامٍ لفحص مدى صحتهما، وطبيعة المدة المتفق عليها، والمواعيد القانونية، وأي دفوع يمكن التمسك بها.

إذا كنت مالكًا: لا تفترض أن كتابة «مدى الحياة» أو «مشاهرة» تمنعك من إنهاء العلاقة الإيجارية، ولا تفترض في المقابل أن الإخلاء أصبح مضمونًا بمجرد توجيه إنذار. يجب التحقق من انطباق الحكم والقانون على عقدك تحديدًا.

# # # الخلاصة القانونية

حكم محكمة النقض في الطعن رقم 14108 لسنة 92 قضائية يؤكد أن عبارة «مدى الحياة» لا تتحول تلقائيًا إلى مدة 59 سنة، وأن المادة 563 من القانون المدني قد تنطبق على عقود الإيجار غير محددة المدة، وفقًا لظروف كل عقد.

العبرة ليست بالكلمة المكتوبة وحدها، وإنما بالتكييف القانوني الصحيح للعقد وشروطه والنظام القانوني الذي يخضع له.

لذلك، فإن مراجعة عقد الإيجار قبل توقيعه أو قبل اتخاذ إجراء بالإخلاء قد تجنب المالك والمستأجر نزاعًا قضائيًا طويلًا.

#المشاهرة

«الإيجار القديم يدخل مرحلة جديدة.. غلق العين لأكثر من سنة وامتلاك مسكن بديل قد ينتهيان بالطرد»حكم حديث من محكمة شمال الق...
08/10/2026

«الإيجار القديم يدخل مرحلة جديدة.. غلق العين لأكثر من سنة وامتلاك مسكن بديل قد ينتهيان بالطرد»

حكم حديث من محكمة شمال القاهرة يطبق المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025 ويحسم إخلاء المستأجر

أصبح قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 واقعًا قانونيًا يفرض نفسه بقوة على المنازعات الإيجارية، خصوصًا بعد بدء ظهور تطبيقات قضائية للنصوص الجديدة.

ومن الأحكام الحديثة التي تستحق التوقف أمامها حكم صادر في دعوى إيجارات أمام محكمة شمال القاهرة، تناول حالة مستأجر توافرت في شأنه أسباب للإخلاء، من بينها ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، فضلًا عن ثبوت امتلاكه وحدة سكنية أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

والحكم يمثل أهمية عملية كبيرة للملاك والمستأجرين على حد سواء، لأنه يوضح أن المادة السابعة من القانون الجديد لم تأتِ كقاعدة نظرية، وإنما بدأت تدخل حيز التطبيق في المنازعات القضائية.

والإنسان المصري، بطبيعته التي تحب الاحتفاظ بكل شيء منذ عصر الفراعنة، قد يجد نفسه الآن أمام قانون يقول له: لو عندك وحدة بديلة، والعين القديمة مقفولة بلا مبرر، فالموضوع لم يعد كما كان.

---

⚖️ ماذا قالت المادة السابعة من القانون 164 لسنة 2025؟

حدد المشرع في المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 حالتين مهمتين يمكن أن يترتب على تحققهما إلزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان المؤجر.

الأولى:

إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.

والثانية:

إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

وهنا يجب الانتباه إلى نقطة بالغة الأهمية:

القانون لم يقل إن مجرد امتلاك أي عقار يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء.

بل اشترط أن تكون الوحدة الأخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض الذي أُعدت له العين المؤجرة.

فإذا كانت العين المؤجرة للسكن، فالعبرة بوجود وحدة أخرى قابلة للاستخدام السكني.

وإذا كانت العين المؤجرة لغير غرض السكن، فيُبحث مدى صلاحية الوحدة الأخرى للاستخدام في الغرض ذاته.

وهذه نقطة مهمة جدًا في أي دعوى إخلاء تقام استنادًا إلى المادة السابعة.

---

🔥 الحكم الجديد.. ماذا حدث؟

وفقًا للحكم المرفق، أقيمت دعوى بطلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة، واستند المدعي إلى أحكام القانون رقم 164 لسنة 2025.

وتناول الحكم مسألة مهمة تتعلق بمدى توافر أسباب الإخلاء المستحدثة في القانون الجديد.

ومن بين ما ثبت أمام المحكمة أن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

كما تناولت المحكمة مسألة ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة.

وانتهت المحكمة إلى القضاء بالإخلاء، وإلزام الطرف المدعى عليه بتسليم العين المؤجرة خالية من الشواغل والأشخاص، مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وفقًا لما ورد بمنطوق الحكم المرفق.

وهنا تظهر أهمية الحكم، ليس فقط في النتيجة، وإنما في الطريقة التي تعامل بها مع أسباب الإخلاء التي أتاحها القانون الجديد.

---

أولًا: غلق العين لأكثر من سنة.. سبب جديد للإخلاء

المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 جاءت بنص واضح:

إذا ثبت أن المستأجر ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، تحقق أحد أسباب الإخلاء المنصوص عليها في القانون الجديد.

لكن لا بد من التفرقة بين أمرين:

مجرد عدم وجود المستأجر في العين

وبين:

ترك العين مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر.

فليس كل غياب عن العين يعني بالضرورة تحقق الشرط القانوني.

كما أن إثبات الترك ومدته وكونه دون مبرر مسائل واقعية يجب بحثها في ضوء الأدلة والمستندات المقدمة للمحكمة.

ولهذا يمكن أن تكون فواتير الكهرباء والمياه، والمعاينات، وشهادة الشهود، والتحريات، والمراسلات وغيرها من عناصر الإثبات ذات أهمية في تكوين عقيدة المحكمة بحسب ظروف كل دعوى.

---

ثانيًا: امتلاك وحدة أخرى قد يكون سببًا مستقلًا للإخلاء

وهذه من أهم النقاط التي جاء بها القانون الجديد.

فالمشرع لم يكتفِ بحالة ترك العين مغلقة، وإنما قرر حالة أخرى تتمثل في ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة أخرى صالحة للاستخدام في ذات الغرض.

وهذا يعني أن المالك قد يستند إلى هذا السبب حتى إذا لم يكن النزاع قائمًا فقط على مسألة الغلق.

لكن يجب إثبات عناصر النص.

فلا يكفي مثلًا أن يقول المالك:

> المستأجر عنده عقار آخر.

بل يجب بحث:

هل العقار الآخر مملوك بالفعل للمستأجر؟

هل هو وحدة مستقلة؟

هل هو صالح للاستخدام؟

هل يصلح للغرض ذاته؟

هل العين الأصلية سكنية أم غير سكنية؟

هل الوحدة البديلة تحقق الشرط الذي قصده المشرع؟

هذه التفاصيل هي التي تحدد مدى انطباق المادة السابعة.

وقد أكدت المصادر القانونية التي تناولت تطبيق القانون أن مجرد وجود عقار آخر باسم المستأجر لا يكفي وحده إذا لم تتوافر فيه شروط النص المتعلقة بقابليته للاستخدام في ذات الغرض.

---

ثالثًا: هل يشترط تحقق السببين معًا؟

لا.

وهذه من أهم النقاط التي يجب توضيحها.

المادة السابعة تحدثت عن حالتين:

1. ترك العين مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر.
2. امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.

والنص استخدم عبارة «أو» بين الحالتين، بما يعني أن تحقق أي من الحالتين، متى ثبتت عناصرها القانونية، يمكن أن يؤدي إلى الإخلاء.

ومن ثم لا يشترط بالضرورة أن يثبت المالك أن المستأجر:

ترك العين + يمتلك وحدة أخرى

حتى يستفيد من النص.

فكل حالة لها كيانها القانوني المستقل.

وفي الحكم محل البحث، جاءت أهمية ثبوت أكثر من سبب في مواجهة المستأجر، بما عزز موقف طلب الإخلاء أمام المحكمة.

---

رابعًا: القانون لا يحمي العين المهجورة بلا نهاية

فلسفة النص الجديد تبدو واضحة في تنظيم العلاقة خلال المرحلة الانتقالية لقانون الإيجار القديم.

فالقانون رقم 164 لسنة 2025 وضع فترة انتقالية للعقود الخاضعة له، وحدد انتهاء عقود إيجار الأماكن السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ العمل به، وعقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن بعد خمس سنوات، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

وفي الوقت ذاته، وضع المشرع حالات يمكن فيها الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية.

ومن بينها الحالة التي نحن بصددها.

وبالتالي أصبح على أطراف العلاقة الإيجارية أن يعيدوا حساباتهم القانونية.

---

خامسًا: المالك لم يعد مضطرًا إلى الانتظار حتى نهاية المدة الانتقالية في كل الحالات

هذه نقطة شديدة الأهمية.

قد يعتقد البعض أن القانون الجديد يعني أن كل مالك يجب أن ينتظر انتهاء السنوات السبع أو الخمس في جميع الأحوال.

وهذا غير صحيح.

فالمادة السابعة قررت الإخلاء عند انتهاء المدة الانتقالية، أو عند تحقق إحدى الحالتين اللتين نص عليهما القانون.

وبالتالي، إذا ثبت ترك العين مغلقة أكثر من سنة دون مبرر، أو ثبت امتلاك المستأجر وحدة أخرى صالحة للاستخدام في ذات الغرض، فقد يصبح هناك أساس قانوني لطلب الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية.

---

سادسًا: كيف يثبت المالك أن العين مغلقة؟

هذه من أكثر المسائل التي ستظهر عمليًا في المحاكم خلال الفترة المقبلة.

فعبارة «العين مغلقة» ليست مجرد جملة تُكتب في صحيفة الدعوى.

بل يجب دعمها بالأدلة.

ومن الأدلة التي يمكن بحثها بحسب كل حالة:

- معاينة العين.
- استهلاك الكهرباء.
- استهلاك المياه.
- استهلاك الغاز.
- المراسلات.
- شهادة الجيران.
- محاضر الإثبات.
- المستندات الرسمية.
- القرائن المتعلقة بعدم الانتفاع.
- أي دليل آخر تطرحه الخصومة وتقدره المحكمة.

والأهم من إثبات الغلق ذاته هو إثبات المدة.

لأن النص لم يتحدث عن غلق يوم أو شهر أو عدة أشهر.

وإنما اشترط:

أكثر من سنة.

---

سابعًا: «دون مبرر» كلمة صغيرة لكنها مهمة جدًا

هنا تظهر أهمية الدفاع عن المستأجر.

فالمشرع لم يقل:

إذا كانت العين مغلقة لمدة سنة.

بل قال:

«لمدة تزيد على سنة دون مبرر».

أي أن وجود مبرر معتبر للغلق قد يكون عنصرًا مؤثرًا في النزاع بحسب ظروف الواقعة.

ولهذا لا ينبغي التعامل مع كل عين مغلقة باعتبار أن الإخلاء أصبح حتميًا.

بل يجب بحث:

لماذا أغلقت العين؟

منذ متى؟

هل هناك ظروف قهرية؟

هل هناك مانع قانوني أو مادي؟

هل كان هناك نزاع منع الانتفاع؟

هل كان المستأجر يستخدمها على فترات؟

هل توجد مستندات تؤيد وجود مبرر؟

وهنا يتحول النزاع من مجرد ادعاء إلى مسألة إثبات.

---

ثامنًا: امتلاك وحدة أخرى.. ماذا يعني «قابلة للاستخدام»؟

هذه العبارة تحديدًا ستكون محل مناقشات كثيرة أمام المحاكم.

لأن الملكية وحدها ليست هي المعيار.

فقد يمتلك شخص وحدة أخرى لكنها:

- غير صالحة للسكن.
- تحت الإنشاء.
- غير مكتملة.
- غير قابلة للانتفاع.
- مخصصة لغرض مختلف.
- لا تصلح قانونًا أو فعليًا للغرض محل عقد الإيجار.

وفي هذه الحالات، يجب فحص مدى انطباق الشرط الذي وضعه المشرع.

إذ إن النص اشترط أن تكون الوحدة الأخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

---

تاسعًا: الحكم لا يعني أن كل مستأجر يملك شقة أخرى سيُطرد

هذه نقطة ضرورية جدًا حتى لا يتحول القانون إلى منشور فيسبوك جديد يقتل الدقة القانونية، ولدينا ما يكفينا من الكوارث الرقمية.

ليس كل امتلاك لعقار آخر سببًا تلقائيًا للإخلاء.

لابد من انطباق شروط المادة السابعة.

فإذا كانت العين المؤجرة سكنية، يجب أن تكون الوحدة الأخرى قابلة للاستخدام السكني.

أما إذا كانت العين المؤجرة لغير غرض السكن، فلابد من بحث الوحدة الأخرى ومدى صلاحيتها للغرض ذاته بحسب الأحوال.

كما أن إثبات الملكية وصلاحية الوحدة للانتفاع من المسائل التي يجب أن تكون محل بحث قضائي.

---

عاشرًا: ماذا عن الأجرة؟

من المهم أيضًا عدم الخلط بين مسألة سداد الأجرة وبين أسباب الإخلاء الجديدة.

فقد يكون المستأجر منتظمًا في سداد الأجرة، ومع ذلك يتحقق سبب آخر من أسباب الإخلاء التي نص عليها القانون.

أي أن سداد الأجرة لا يعني بالضرورة أن المستأجر أصبح محصنًا ضد جميع أسباب الإخلاء.

فلكل سبب قانوني شروطه.

ومن ثم يجب تحديد السبب الذي أقيمت عليه الدعوى بدقة، وفحص مدى توافر عناصره.

---

الحادي عشر: ما الإجراء الذي رسمه القانون؟

المادة السابعة لم تكتفِ بتحديد حالات الإخلاء، وإنما قررت أيضًا آلية إجرائية مهمة.

فإذا امتنع المستأجر عن الإخلاء، أجاز النص للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، مع عدم الإخلال بالحق في التعويض إذا كان له مقتضى.

وفي المقابل، أجاز القانون للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة.

لكن رفع الدعوى الموضوعية لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية، وفقًا للنص.

وهذه نقطة إجرائية شديدة الأهمية لكل من المالك والمستأجر.

---

الثاني عشر: أهمية الحكم بالنسبة للملاك

الحكم محل البحث يمثل رسالة عملية للملاك الذين يمتلكون عقارات مؤجرة خاضعة للقانون الجديد.

فبدلًا من الاكتفاء بالقول إن المستأجر لا يقيم في العين، يجب جمع الأدلة التي تثبت:

الترك، ومدته، وعدم وجود مبرر له.

وإذا كان هناك سبب آخر متعلق بامتلاك المستأجر لوحدة بديلة، فيجب توثيق:

الملكية + طبيعة الوحدة + صلاحيتها + ذات الغرض.

وكلما كان ملف الدعوى مرتبًا ومستنداته واضحة، أصبحت المسألة القانونية أكثر قابلية للفحص القضائي.

---

الثالث عشر: وأهمية الحكم للمستأجرين أكبر

في المقابل، المستأجر الذي يتلقى إنذارًا أو يواجه دعوى إخلاء استنادًا إلى القانون رقم 164 لسنة 2025 لا ينبغي أن يتعامل مع الأمر باعتباره حكمًا بالإخلاء لمجرد ادعاء المالك.

بل يجب فحص:

- هل العين فعلًا مغلقة؟
- منذ متى؟
- هل المدة تجاوزت سنة؟
- هل يوجد مبرر؟
- هل الوحدة الأخرى مملوكة للمستأجر فعلًا؟
- هل هي قابلة للاستخدام؟
- هل تصلح للغرض ذاته؟
- هل المستندات المقدمة تثبت ذلك؟
- وهل انطبقت الإجراءات القانونية؟

فالقانون أعطى المالك أدوات جديدة، لكنه لم يعفِه من إثبات شروطها.

---

الرابع عشر: حكم شمال القاهرة يفتح بابًا مهمًا في تطبيق القانون الجديد

أهمية الحكم المرفق أنه يأتي في وقت بدأ فيه قانون الإيجار القديم الجديد ينتقل من النص التشريعي إلى التطبيق القضائي العملي.

والحكم تناول حالتين من الحالات التي أثارت اهتمامًا كبيرًا بعد صدور القانون:

🔴 غلق العين المؤجرة لأكثر من سنة دون مبرر.

🔴 امتلاك المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.

وانتهت المحكمة، وفقًا للحكم المرفق، إلى القضاء بالإخلاء وتسليم العين المؤجرة خالية من الشواغل والأشخاص.

وهذا يؤكد أن دراسة قانون الإيجار القديم لم تعد مسألة نظرية، بل أصبحت مرتبطة بصورة مباشرة بالمنازعات التي بدأت تنظرها المحاكم.

---

⚖️ الخلاصة

القانون رقم 164 لسنة 2025 غيّر قواعد مهمة في العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الإيجار القديم.

ومن أبرز ما استحدثه أن ترك العين المؤجرة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر قد يكون سببًا للإخلاء.

كما أن ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر يمثل سببًا آخر للإخلاء وفق المادة السابعة.

والحكم الصادر من محكمة شمال القاهرة، وفق صورة الحكم المرفقة، يكتسب أهمية خاصة لأنه يقدم تطبيقًا عمليًا لهذه النصوص، وانتهى إلى إخلاء المستأجر وتسليم العين.

لكن القاعدة الأهم:

ليس كل غلق سببًا للإخلاء، وليس كل عقار آخر سببًا للإخلاء.

إنما العبرة بتحقق الشروط التي حددها القانون وإثباتها أمام القضاء.

وفي النهاية، فإن قانون الإيجار القديم دخل بالفعل مرحلة جديدة، وأصبح من الضروري لكل مالك أو مستأجر أن يتعامل مع مركزه القانوني على أساس نصوص القانون الجديد وأدلة الإثبات، وليس على أساس القواعد القديمة وحدها.

---

⚖️ مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية

إذا كنت مالكًا وتريد معرفة مدى إمكانية إخلاء المستأجر وفق القانون رقم 164 لسنة 2025، أو كنت مستأجرًا تواجه دعوى إخلاء بسبب غلق العين أو امتلاك وحدة أخرى، فإن فحص العقد والمستندات والوقائع الفعلية أصبح أمرًا بالغ الأهمية.

مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية
المستشار عبد المجيد جابر – المحامي بالنقض

📞 01020743999

🌐 [horuslaw.com]

#المؤجر #المستأجر

⚖️ صحة التوقيع لا تعني تسجيل الملكية.. الفرق القانوني بين صحة التوقيع وتسجيل العقار وما الذي يثبته حكم صحة التوقيع؟شراء ...
05/10/2026

⚖️ صحة التوقيع لا تعني تسجيل الملكية.. الفرق القانوني بين صحة التوقيع وتسجيل العقار وما الذي يثبته حكم صحة التوقيع؟

شراء شقة أو قطعة أرض أو عقار ليس مجرد توقيع على عقد ودفع الثمن واستلام المفتاح.

فمن أكثر الأخطاء القانونية شيوعًا في معاملات بيع العقارات أن يعتقد المشتري أن حصوله على حكم بصحة توقيع البائع على عقد البيع يعني أن العقار أصبح مملوكًا له ومسجلًا باسمه.

وهذا الاعتقاد غير دقيق قانونًا.

فـ دعوى صحة التوقيع لها وظيفة قانونية محددة، بينما تسجيل الملكية وشهر الحق العيني العقاري له وظيفة أخرى مختلفة تمامًا.

وبالتالي، فإن وجود حكم بصحة التوقيع على عقد بيع عقار لا يعني، بمجرده، أن المشتري أصبح مالكًا للعقار ملكية مسجلة، ولا يعني أن إجراءات الشهر العقاري قد تمت.

🔴 أولًا: ما المقصود بدعوى صحة التوقيع؟

دعوى صحة التوقيع هي دعوى يهدف من خلالها صاحب المحرر العرفي إلى الحصول على حكم يثبت صحة التوقيع المنسوب إلى الطرف الآخر.

بمعنى أبسط:

إذا كان هناك عقد بيع عرفي موقع من البائع، ثم أراد المشتري أن يثبت أن هذا التوقيع صادر فعلًا من البائع، فيمكنه اللجوء إلى دعوى صحة التوقيع.

ويكون جوهر المسألة أمام المحكمة هو صحة التوقيع ونسبته إلى صاحبه، وليس الفصل في أصل الحق أو حسم جميع المنازعات المتعلقة بملكية العقار.

وهنا تظهر نقطة شديدة الأهمية:

⚠️ حكم صحة التوقيع لا يعني أن المحكمة قالت إن البائع مالك للعقار.

ولا يعني كذلك أن المحكمة قضت بصحة ونفاذ البيع من حيث نقل الملكية.

ولا يعني أن العقار أصبح مسجلًا باسم المشتري.

🏠 ثانيًا: هل حكم صحة التوقيع عديم القيمة؟

بالتأكيد لا.

وهنا يقع البعض في الخطأ المقابل.

فكون حكم صحة التوقيع لا ينقل الملكية بذاته، لا يعني أنه بلا أهمية.

بل له أهمية قانونية في نطاقه، لأنه يضع حدًا لمسألة إنكار التوقيع على المحرر الذي صدر بشأنه الحكم.

فإذا كان النزاع قائمًا على أن أحد الأشخاص ينكر توقيعه على عقد معين، فإن الحكم الصادر بصحة التوقيع تكون له أهميته في إثبات صحة ونسبة التوقيع إلى صاحبه في حدود موضوع الدعوى.

لكن يجب عدم تحميل الحكم أكثر مما يحتمل.

بمعنى آخر:

صحة التوقيع تحمي التوقيع من الإنكار، لكنها ليست هي ذاتها تسجيلًا للملكية.

وهذا الفرق وحده قد يوفر على المشتري سنوات من النزاع إذا فهمه قبل أن يدفع أمواله.

---

⚖️ ثالثًا: ما الفرق بين صحة التوقيع وتسجيل الملكية؟

يمكن تبسيط الفرق على النحو التالي:

صحة التوقيع| تسجيل الملكية
تتعلق بصحة ونسبة التوقيع إلى صاحبه| تتعلق بشهر الحق العيني العقاري
لا تعتبر بذاتها تسجيلًا للعقار| تهدف إلى ترتيب الآثار القانونية المقررة للشهر
لا تفصل بذاتها في أصل الملكية| ترتبط بإجراءات نقل وشهر الحق وفقًا للقانون
لا تعني أن البائع كان مالكًا للعقار| تتطلب بحث المستندات والإجراءات القانونية اللازمة
تحمي المحرر من إنكار التوقيع في نطاق الحكم| تحقق الأثر القانوني المترتب على الشهر وفقًا للقواعد المنظمة

إذن:

❌ عقد عليه صحة توقيع ≠ عقار مسجل.

❌ حكم صحة توقيع ≠ حكم بنقل الملكية.

❌ صحة توقيع البائع ≠ إثبات أن البائع هو المالك النهائي للعقار في مواجهة الكافة.

---

🔎 رابعًا: هل المحكمة في دعوى صحة التوقيع تبحث ملكية العقار؟

الأصل أن دعوى صحة التوقيع ليست دعوى موضوعية تستهدف الفصل في أصل الحق المتنازع عليه.

فوظيفتها الأساسية تدور حول المحرر والتوقيع المنسوب إلى صاحبه.

ولهذا لا ينبغي للمشتري أن يتعامل مع الحكم الصادر فيها باعتباره شهادة رسمية بأن العقار أصبح ملكه.

وهنا يجب التفرقة بين أمرين:

الأول: أن يكون التوقيع الموجود على العقد صحيحًا ومنسوبًا إلى البائع.

الثاني: أن يكون البائع أصلًا مالكًا للعين محل البيع، وأن تتوافر الشروط القانونية اللازمة لانتقال وشهر الحق.

الأمران ليسا شيئًا واحدًا.

فقد يكون توقيع الشخص على العقد صحيحًا فعلًا، لكن ذلك لا يحسم وحده كل مسائل الملكية المتعلقة بالعقار.

---

🚨 خامسًا: أين تكمن الخطورة الحقيقية عند شراء العقارات؟

الخطورة تبدأ عندما يقول المشتري:

«"العقد عليه صحة توقيع، إذن أنا مطمئن."»

لا يا صديقي، اطمئن ولكن بعد أن تفحص سند الملكية. فالعقار ليس هاتفًا مستعملًا يكفي فيه أن تجرب زر التشغيل.

قبل شراء العقار يجب فحص سلسلة الملكية والمستندات ذات الصلة، والتأكد من المركز القانوني للعقار والبائع، بحسب طبيعة كل حالة.

ومن أهم الأسئلة:

1️⃣ ما سند ملكية البائع؟

هل يملك البائع العقار بموجب:

- عقد مسجل؟
- حكم قضائي؟
- عقد عرفي؟
- تسلسل عقود؟
- ميراث؟
- وضع قانوني خاص؟
- مستندات أخرى تحتاج إلى فحص قانوني؟

الإجابة عن هذا السؤال أهم بكثير من مجرد معرفة أن العقد عليه صحة توقيع.

---

🧾 سادسًا: ما الذي يجب فحصه قبل شراء شقة أو أرض؟

قبل دفع مبالغ كبيرة في عقار، يجب إجراء فحص قانوني مناسب لطبيعة العقار.

ومن أهم الأمور التي ينبغي بحثها:

🔹 سند ملكية البائع

يجب معرفة مصدر ملكية البائع للعقار وفحص المستندات التي يستند إليها.

🔹 تسلسل الملكية

إذا كان البائع لم يشترِ العقار مباشرة من المالك الأصلي، فمن المهم فحص سلسلة التصرفات السابقة، ومدى اتصالها ببعضها، وما إذا كانت هناك مشكلات قانونية تؤثر في المركز القانوني.

🔹 بيانات العقار

يجب مطابقة بيانات الوحدة أو الأرض مع المستندات المتاحة، بما في ذلك المساحة والموقع والحدود والوصف بحسب الحالة.

🔹 وجود نزاعات

يجب البحث في حدود ما تسمح به الإجراءات القانونية والمستندات المتاحة عما إذا كانت هناك منازعات أو تصرفات سابقة أو حقوق للغير يمكن أن تؤثر في الصفقة.

🔹 إمكانية التسجيل

من أهم الأسئلة:

هل يمكن تسجيل الحق محل البيع؟ وما الإجراءات المطلوبة لذلك؟

وهنا لا يكفي أن يقول لك أحد:

«"متقلقش، كل الناس بتشتري بالعقد ده."»

الجملة الأشهر في سوق العقارات، وغالبًا أقلها قيمة عندما تبدأ المشكلة.

---

⚖️ سابعًا: هل صحة التوقيع تغني عن صحة ونفاذ العقد؟

لا ينبغي الخلط بين الدعاوى المختلفة.

فدعوى صحة التوقيع لها نطاق محدد يتعلق بصحة التوقيع على المحرر.

أما الدعاوى التي تتعلق بتنفيذ آثار التصرف ونقل الحق وما يرتبط بذلك من مسائل موضوعية فلها نطاق قانوني مختلف، وتخضع لطبيعة التصرف والمستندات والطلبات وظروف كل حالة.

ولهذا لا يجوز وضع جميع الدعاوى العقارية في سلة واحدة.

فـ:

صحة التوقيع شيء، وصحة ونفاذ التصرف وآثاره شيء آخر، والتسجيل والشهر شيء آخر.

وهذه الفروق ليست مجرد مصطلحات أكاديمية، بل قد يترتب عليها اختلاف كبير في المركز القانوني للمشتري.

---

🏛️ ثامنًا: لماذا التسجيل العقاري مهم؟

التسجيل والشهر العقاري يرتبطان بالآثار القانونية المقررة لشهر الحقوق العينية العقارية وفقًا للقانون.

ولذلك فإن المشتري الذي يريد الاطمئنان إلى مركزه القانوني لا ينبغي أن يكتفي بوجود عقد عرفي أو حكم صحة توقيع.

بل يجب أن يسأل:

"ما هو الطريق القانوني لإشهار أو تسجيل حقي؟"

وهل تتوافر المستندات والشروط والإجراءات اللازمة لذلك؟

وهل توجد عوائق قانونية أو واقعية تمنع أو تعطل التسجيل؟

هذه الأسئلة يجب طرحها قبل الشراء وليس بعد ظهور المشكلة.

---

💡 تاسعًا: مثال عملي يوضح الفرق

لنفترض أن "أحمد" اشترى شقة من "محمد" بموجب عقد بيع عرفي.

ثم أقام أحمد دعوى صحة توقيع، وصدر حكم بصحة توقيع محمد على العقد.

هل أصبح أحمد بمجرد هذا الحكم مالكًا للعقار ملكية مسجلة؟

الإجابة: لا.

الحكم أثبت في نطاقه صحة توقيع محمد على المحرر، لكنه لا يعني بمجرده أن إجراءات شهر الحق العقاري قد تمت أو أن الملكية أصبحت مسجلة باسم أحمد.

ولذلك يجب النظر إلى:

- سند ملكية محمد.
- تسلسل الملكية.
- طبيعة العقار.
- المستندات المتوافرة.
- إمكانية التسجيل.
- الإجراءات القانونية اللازمة لشهر الحق.
- وجود أي حقوق أو منازعات للغير.

وهنا تظهر أهمية المحامي المتخصص في فحص العقود العقارية قبل إتمام الصفقة.

---

🚨 عاشرًا: أخطر 7 أخطاء عند شراء عقار

1️⃣ الاكتفاء بعقد البيع

وجود عقد مكتوب لا يعني تلقائيًا أن كل مشكلات الملكية انتهت.

2️⃣ اعتبار صحة التوقيع تسجيلًا

وهذا من أكثر الأخطاء شيوعًا.

3️⃣ عدم فحص سند ملكية البائع

من تشتري منه العقار؟ وكيف أصبح مالكًا له؟

هذا السؤال يجب أن يسبق توقيع العقد.

4️⃣ عدم فحص تسلسل الملكية

قد تكون هناك عقود سابقة يجب مراجعتها للوصول إلى المركز القانوني للعقار.

5️⃣ دفع كامل الثمن قبل التأكد من الوضع القانوني

وهنا يتحول المشتري من شخص يريد شراء عقار إلى شخص يريد استرداد أمواله، وهي ترقية لم يطلبها أحد.

6️⃣ الاعتماد على كلام السمسار فقط

السمسار قد يكون ممتازًا في التسويق، لكن فحص الملكية مسألة قانونية تحتاج إلى مستندات وفحص متخصص.

7️⃣ تأجيل الفحص القانوني إلى ما بعد التوقيع

الأفضل أن يتم الفحص قبل إتمام الصفقة، وليس بعد وقوع المشكلة.

---

📌 أسئلة شائعة عن صحة التوقيع وتسجيل العقار

❓ هل حكم صحة التوقيع يعني أنني أصبحت مالكًا للعقار؟

لا.

حكم صحة التوقيع لا يُعد بذاته تسجيلًا للملكية ولا يغني عن الإجراءات القانونية اللازمة لشهر الحق العقاري.

❓ هل صحة التوقيع مهمة؟

نعم، لها أهمية قانونية في إثبات صحة ونسبة التوقيع إلى صاحبه في نطاق الدعوى والحكم الصادر فيها.

❓ هل صحة التوقيع تثبت أن البائع مالك للعقار؟

لا ينبغي اعتبارها بذاتها دليلًا حاسمًا على أصل الملكية، لأن موضوع دعوى صحة التوقيع يختلف عن بحث أصل الحق.

❓ هل يمكن شراء عقار بعقد عرفي؟

قد تتم معاملات عقارية بعقود عرفية، لكن الوضع القانوني والآثار المترتبة عليها تختلف بحسب طبيعة العقار والتصرف وسند الملكية والقواعد القانونية واجبة التطبيق.

ولذلك يجب فحص الحالة تحديدًا قبل إتمام الصفقة.

❓ ماذا أفعل قبل شراء شقة؟

افحص سند ملكية البائع، وتسلسل الملكية، والمستندات المتعلقة بالعقار، والمركز القانوني للعين، وإمكانية اتخاذ إجراءات التسجيل أو الشهر وفقًا للقانون.

---

⚠️ الخلاصة القانونية

إذا كنت مقبلًا على شراء شقة أو أرض أو عقار، فلا تجعل السؤال الوحيد:

«"هل العقد عليه صحة توقيع؟"»

بل اجعل السؤال الأهم:

«"ما سند ملكية البائع؟ وما هو المركز القانوني للعقار؟ وهل يمكن اتخاذ إجراءات تسجيل أو شهر الحق وفقًا للقانون؟"»

لأن صحة التوقيع ليست تسجيلًا للملكية.

هي إجراء وحكم لهما نطاق قانوني محدد، بينما تسجيل وشهر الحقوق العقارية له نظام وإجراءات وآثار قانونية مختلفة.

وفي معاملات العقارات، الخطأ في فهم الفرق بين الاثنين قد لا يكلفك مجرد وقت، بل قد يكلفك ثمن العقار كله ونزاعًا قضائيًا طويلًا.

لذلك، قبل أن تدفع مقدم شقة أو أرض أو عقار، وقبل أن توقع على عقد بملايين الجنيهات، اجعل فحص الملكية والمستندات والمركز القانوني للعقار خطوة سابقة على التوقيع، لا محاولة لإنقاذ الصفقة بعد وقوعها.

⚖️ مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية
للاستشارات القانونية وفحص العقود والمعاملات العقارية.

📞 01020743999
🌐 https://horuslaw.com




















شركة "حورس للمحاماة هي شركة محاماة موثوقة تتمتع بخبرة عميقة والتزام راسخ بالتعامل مع جميع جوانب القانون واللوائح المصرية والعربية

Address

195 شارع 26 يوليو بجانب ماركت سعودي وامام مسرح البالون بالعجوزه
Giza
12654

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when اشهر مكتب محامي مصري 00201111295644 posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share