22/05/2026
До органу опіки та піклування звернулась опікун малолітніх дітей із заявою про надання дозволу на відчуження (продаж) житлового будинку, який на праві власності належить цим малолітнім дітям. Опікун подала необхідний пакет документів та у своїй заяві зазначила, що просить надати дозвіл на продаж зазначеного майна за умови одночасного забезпечення майнових прав дітей шляхом набуття (оформлення) на їх користь іншого нерухомого майна за договором дарування, щоб не допустити звуження змісту та обсягу їхніх майнових прав. У зв’язку з викладеним просимо надати правову позицію з таких питань: Чи має право орган опіки та піклування надати дозвіл на відчуження майна, що належить малолітнім дітям, за умови одночасного набуття ними іншого майна (зокрема за договором дарування)? Чи відповідає така умова вимогам чинного законодавства щодо забезпечення найкращих інтересів дитини та недопущення звуження її майнових прав? Яким чином правильно сформулювати резолютивну частину рішення органу опіки та піклування у такому випадку (зокрема щодо умов «одночасності» продажу та набуття іншого майна)? Чи необхідно передбачати додаткові гарантії (наприклад, попереднє оформлення права власності на інше майно, нотаріальні зобов’язання тощо)? Просимо надати роз’яснення з урахуванням практики застосування законодавства та можливих ризиків для органу опіки та піклування.
📝 Одним із пріоритетних напрямів діяльності держави є охорона і захист прав та інтересів дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а головна вимога держави - не допустити зменшення або обмеження прав та інтересів дітей (стаття 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей»).
📎 При цьому дозвіл органу опіки та піклування є обов’язковим у всіх випадках, коли йдеться про здійснення операцій з нерухомістю та учасниками цього процесу є особи віком до 18 років.
📎 На органи опіки та піклування покладається обов’язок здійснювати нагляд за дотриманням прав дітей батьками (чи особами, які їх замінюють) під час проведення операцій з нерухомістю (відчуження чи купівлі об’єктів нерухомості).
📎 Органи опіки та піклування надають дозвіл на здійснення операцій з нерухомістю лише після проведення відповідної перевірки та гарантування збереження прав дитини на житло.
📎 Відчужуючи майно малолітньої чи неповнолітньої особи, законні представники, виходячи з якнайкращого забезпечення інтересів дитини, повинні забезпечити таку дитину іншим житлом, яке повинно бути придатним для експлуатації, у ньому повинні бути належні умови для проживання та розмір частки на право власності має бути рівноцінним. Іншими словами, батьки повинні придбати для дитини рівноцінне житло (або частку в житлі).
📎 Зазвичай на практиці це відбувається по різному.
📎 Якщо планується купівля нового житла, батьки подають попередній договір купівлі-продажу. З нього має бути чітко видно, що частка дитини в новому об'єкті буде не меншою за попередню.
📎 Дозволяється надання договорів інвестування в новобудови, якщо вони укладені в інтересах дитини. У такому разі додатково надаються докази того, що дитина фактично забезпечена житлом за іншою адресою на час будівництва.
📎 Дитині може бути заздалегідь подарована частка в іншому об’єкті нерухомості, що перекриває вартість та площу частки, яка продається.
📎 Бувають випадки коли одночасно укладається два договори у нотаріуса. В один і той же день укладається правочин щодо старого та нового житла. Це є гарантією збереження прав дитини, оскільки нотаріус контролює виконання умов, зазначених у дозволі органу опіки та піклування.
📎 Знову ж таки, можуть існувати ситуації, при яких цей обов’язок батьків може розтягнутися в часі. Скажімо, орган опіки та піклування може зобов’язати батьків придбати для дитини житло (частину житла) упродовж кількох місяців. Якщо батьки цього не зроблять, органи опіки та піклування можуть ініціювати в судовому порядку визнання недійсним договору купівлі-продажу житла (його частини), за яким майно дитини було відчужено.
🔶 Щодо вашої ситуації, то тут ідеальне рішення може бути таким: «Надати дозвіл опікуну ________ на укладення договору купівлі-продажу житлового будинку, що належить на праві власності малолітнім ________, ________, за умови одночасного забезпечення їх майнових прав шляхом набуття у власність іншого нерухомого майна, а саме: ________, на підставі договору дарування.
Встановити, що укладення договору купівлі-продажу допускається виключно попередньо або одночасно з укладенням договору дарування та державною реєстрацією права власності малолітніх дітей на інше нерухоме майно»
