15/09/2026
“กู้ได้” ไม่เท่ากับ “จ่ายไหว”
เมื่อการกู้บ้านหลายหลัง อาจกลายเป็นกับดักหนี้เกินตัว
จากข้อมูลของเครดิตบูโรพบว่า ในปี 68 ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 1 คน มีบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เฉลี่ย 1.11-1.22 บัญชี สูงกว่าค่าเฉลี่ยช่วงปี 64-67 สอดคล้องกับตัวเลขการขยายตัวของสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ขยายตัว 1.73% ในไตรมาสที่ 1 ปี 69
ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value) ให้ผู้กู้สามารถขอสินเชื่อได้เต็มมูลค่าหลักประกัน การผ่อนปรนเงื่อนไขเงินดาวน์บ้านหลังที่สอง เป็นต้น
การมีบ้านหรือคอนโดหลายแห่งอาจเกิดขึ้นได้จากหลายเหตุผล บางคนซื้อเพื่ออยู่อาศัย บางคนซื้อเพื่อปล่อยเช่า ขณะที่บางคนอาจมองหาโอกาสจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีการลดราคาเพื่อการลงทุน
แต่สิ่งที่ต้องจับตาไม่ใช่เพียง “จำนวนบ้านที่ถือครอง” แต่คือ ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้
อย่าหลงกับคำว่า “มีคนเช่ารออยู่”
สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ประเด็นที่ต้องระวังเป็นพิเศษคือการนำ “รายได้ที่คาดว่าจะได้รับ” มาคิดเสมือนเป็นรายได้ที่เกิดขึ้นจริง
ตัวอย่างเช่น หากคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท ขณะที่ค่างวดอยู่ที่ 15,000 บาท ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีกำไร 3,000 บาททันที เพราะยังมีความเสี่ยงจากช่วงที่ไม่มีผู้เช่า ผู้เช่าผิดนัด รวมถึงค่าใช้จ่ายในการดูแลและซ่อมแซมทรัพย์สิน
นอกจากนี้ ผู้กู้บางรายอาจได้รับคำแนะนำให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่ม โดยอาศัยเครดิตที่ดีและคาดการณ์ว่ารายได้ค่าเช่าจะสูงกว่าค่างวด หากรายได้ดังกล่าวไม่เป็นไปตามคาด ผู้กู้อาจต้องแบกรับค่างวดทั้งหมดด้วยรายได้ของตัวเอง
ดังนั้น ก่อนตัดสินใจกู้เพิ่ม คำถามสำคัญจึงไม่ใช่แค่ “กู้ได้เท่าไร” แต่ต้องถามว่า “ถ้ารายได้ไม่เป็นไปตามคาด เรายังผ่อนไหวหรือไม่?”
“รู้กำลังผ่อน ก่อนรู้วงเงินกู้”
หลักสำคัญของการวางแผนสินเชื่อบ้าน คือการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ก่อนตัดสินใจซื้อ โดยต้องพิจารณาอย่างน้อย 3 เรื่อง ได้แก่
รายได้ต่อเดือน: รายได้สุทธิที่ได้รับเป็นประจำทุกเดือนหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว
ภาระหนี้ที่ต้องผ่อน: ยอดผ่อนหนี้อื่นที่มีอยู่ เช่น หนี้บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อส่วนบุคคล
สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio) โดยทั่วไปไม่ควรเกิน 45%-50%
จากนั้นสามารถประเมินกำลังการผ่อนของตัวเองด้วยหลักคิดง่าย ๆ 2 ขั้นตอน คือ
ขั้นตอนที่ 1 คำนวนความสามารถในการผ่อนต่อเดือน
สูตร: (รายได้ต่อเดือน x อัตรา DSR) - ภาระหนี้อื่น ๆ = เงินผ่อนบ้านที่ไหว
ตัวเลขนี้จึงสะท้อนให้เห็นว่า หนี้เดิมมีผลโดยตรงต่อวงเงินบ้านที่เราควรรับเพิ่ม
หากมีบ้านหลังแรกอยู่แล้ว การซื้อบ้านหลังที่สองจึงไม่ได้หมายความว่าเรามี “กำลังผ่อนใหม่” เต็มจำนวน แต่ต้องนำค่างวดของบ้านหลังเดิมและหนี้อื่น ๆ มารวมในการประเมินด้วย
ขั้นตอนที่ 2 ประเมินวงเงินกู้สูงสุด ด้วยสูตร “ล้านละ 6,000”
สูตร: (เงินผ่อนบ้านที่ไหว x 1,000,000) / 6,000 = วงเงินกู้สูงสุด (โดยประมาณ)
โดยอัตราส่วนผ่อน 6,000 บาทต่อยอดหนี้ 1 ล้านบาท เป็นหลักเกณฑ์เบื้องต้นที่ประมาณจากค่างวดต่อเดือน สมมติกู้ 1,000,000 บาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี รวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยไว้แล้ว
“ซื้อบ้านต้องเผื่อค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในค่างวด”
นอกจากเงินดาวน์และค่างวดแล้ว การซื้อบ้านยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ควรเตรียมไว้ เช่น ค่าประเมินหลักประกัน อากรแสตมป์ ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมโอน และประกันอัคคีภัย
โดยเฉพาะบ้านที่ซื้อเพื่อการลงทุน ควรคำนวณค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สิน รวมถึงช่วงเวลาที่ทรัพย์สินอาจไม่มีรายได้จากค่าเช่าไว้ด้วย
“ถ้ากู้ไปแล้ว ควรบริหารอย่างไร?”
สำหรับคนที่มีสินเชื่อบ้านอยู่แล้ว การลดความเสี่ยงไม่ได้จบลงหลังเซ็นสัญญากู้ แต่ควรบริหารหนี้อย่างต่อเนื่อง
1. โปะเงินต้นเมื่อมีความพร้อม
การจ่ายเงินเกินค่างวดปกติสามารถช่วยลดเงินต้นได้เร็วขึ้น และลดภาระดอกเบี้ยในอนาคต
2. ใช้เงินก้อนให้เกิดประโยชน์
เมื่อได้รับโบนัสหรือรายได้พิเศษ หากยังมีเงินสำรองเพียงพอ อาจแบ่งบางส่วนไปลดเงินต้นเพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ย
3. ทบทวนสินเชื่อและรีไฟแนนซ์
เมื่อเข้าสู่ช่วงที่เหมาะสม เช่น ทุก 3–5 ปี ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยเฉพาะหลังหมดช่วงโปรโมชั่น เพื่อดูว่าการรีไฟแนนซ์หรือการปรับแผนสินเชื่อจะช่วยลดต้นทุนได้หรือไม่
ท้ายที่สุด สิ่งสำคัญกว่าจำนวนทรัพย์สินที่ถือครอง คือ ความสามารถในการรับภาระหนี้ในวันที่รายได้ไม่เป็นไปตามแผน
#กู้ซื้อบ้าน #สินเชื่อที่อยู่อาศัย #อสังหาริมทรัพย์
