20/05/2026
Quorum per lavori di notevole entità in condominio: cosa serve davvero per approvare la delibera?
Quando in assemblea si parla di rifacimento facciata, cappotto termico, ascensore, impermeabilizzazione o altri interventi importanti, una delle domande più frequenti è:
“Quanti voti servono per approvare i lavori?”
La risposta dipende dalla tipologia dell’intervento e dalla normativa prevista dal Codice Civile.
Cosa si intende per “lavori di notevole entità”?
Il Codice Civile non fornisce una definizione precisa, ma generalmente si considerano tali quei lavori che comportano:
spese elevate;
interventi straordinari;
impatto significativo sul bilancio condominiale.
Esempi tipici:
rifacimento facciata;
consolidamento strutturale;
sostituzione impianti;
lavori di efficientamento energetico;
rifacimento terrazzi e coperture.
Qual è il quorum deliberativo?
Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni di notevole entità, l’assemblea deve rispettare quanto previsto dall’art. 1136 c.c.
In seconda convocazione, salvo casi particolari, la delibera è valida con:
✅ la maggioranza degli intervenuti
e
✅ almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.
Questo significa che non basta il numero delle persone favorevoli: serve anche il raggiungimento del quorum millesimale.
Attenzione al fondo speciale obbligatorio
L’art. 1135 c.c. prevede inoltre che, quando si approvano lavori straordinari, l’assemblea debba costituire un:
🔹 fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
La mancata costituzione del fondo può rendere la delibera impugnabile.
E se i lavori sono particolarmente invasivi?
Alcuni interventi possono richiedere quorum differenti, ad esempio:
innovazioni particolari;
modifiche della destinazione d’uso;
impianti nuovi;
superbonus o interventi agevolati.
Per questo motivo è fondamentale valutare ogni caso specifico prima della votazione.
Il ruolo dell’amministratore
Un’amministrazione corretta significa: ✔ predisporre documentazione tecnica chiara;
✔ verificare i quorum;
✔ tutelare la validità delle delibere;
✔ evitare future contestazioni.
Una delibera approvata senza i quorum corretti può infatti essere impugnata con conseguenze economiche importanti per il condominio.
✍️ Geom. Francesco Petrelli
