Adv Ganesh Raykar and Associates

25/06/2026

Expert legal guidance for agricultural land purchase agreements from experienced real estate and civil lawyers. Trust Advocate Ganesh Raykar & Associates for reliable legal support.

21/06/2026

13/06/2026

🚨 रिअल इस्टेट एजंट आहात? तुमचा कमिशनचा वाद MahaRERA कडे घेऊन जाण्यापूर्वी हे नक्की वाचा! 🚨

अनेकदा रिअल इस्टेट एजंट्सना असं वाटतं की, काम पूर्ण झाल्यावर विकासकाने (Developer) दिलेले कमिशन दिले नाही, तर आपण थेट MahaRERA मध्ये तक्रार करू शकतो. पण नुकत्याच एका महत्त्वाच्या निकालाने हे स्पष्ट केलंय की, हे तितकं सोपं नाही.

MahaRERA ने एका एजंटचा २% ब्रोकरेजचा दावा फेटाळला आहे. त्याचं मुख्य कारण म्हणजे कमिशनशी संबंधित वाद हे 'नागरी स्वरूपाचे' (Civil Matters) मानले जातात आणि ते RERA च्या अखत्यारीत येत नाहीत.

तुमच्या व्यवसायात फसवणूक टाळण्यासाठी या काही गोष्टी लक्षात ठेवा
1. करार पक्का करा- नेहमी तुमचा कमिशन स्ट्रक्चर आणि अटी स्पष्ट असलेल्या लेखी करार (Agreement) वर सही घ्या.
2. पुरावा जपून ठेवा- बुकिंग फॉर्म, ईमेल कम्युनिकेशन्स आणि इतर कायदेशीर दस्तऐवज (Documents) व्यवस्थित रेकॉर्ड करा.
3. योग्य व्यासपीठ निवडा- जर तुमचा वाद केवळ कमिशन पेमेंटबद्दल असेल, तर अशा प्रकरणांसाठी 'दिवाणी न्यायालय' (Civil Court) हे योग्य ठिकाण असतं, RERA नाही.
4. कायदेशीर सल्ला - कोणत्याही कायदेशीर पाऊलाआधी प्रॉपर्टी कायद्यातील तज्ज्ञांचा सल्ला घेतल्यास वेळ आणि पैसा दोन्ही वाचू शकतात.
आपल्या व्यवसायातील कष्टाचे पैसे सुरक्षित ठेवण्यासाठी योग्य माहिती असणे खूप गरजेचे आहे.

📌 तुमच्यासोबत किंवा तुमच्या परिचयातील एखाद्या एजंटसोबत अशी घटना घडली आहे का? तुमचे याबद्दल काय मत आहे? कमेंट्समध्ये नक्की सांगा.

ही माहिती इतर रिअल इस्टेट एजंट्सना आणि मित्रांना मदत करू शकते, त्यामुळे हे पोस्ट शेअर करायला विसरू नका.

12/06/2026

09/06/2026

🔴 शासकीय जमिनीच्या व्यवहारात 'मंत्रालयाचे' हेलपाटे बंद!

सरकारने जिल्हाधिकार्‍यांना दिले थेट अधिकार

पण यामुळे सर्वसामान्यांचे प्रश्न सुटणार की गुंता वाढणार? प्रॉपर्टी कायद्याचा अभ्यास करताना रोज अनेक क्लिष्ट केसेस समोर येतात. त्यातल्या त्यात सर्वात जास्त मनस्ताप देणारा प्रकार म्हणजे शासकीय जमीन (Government Land) किंवा नझूल जमिनींचे (Nazul Land) व्यवहार. आतापर्यंत शासकीय जमिनीची विक्री, हस्तांतरण, पुनर्विकास किंवा अगदी अतिरिक्त FSI/TDR वापरायचा असेल, तरी सामान्य नागरिक आणि विकासकांना थेट 'मंत्रालयाची' मान्यता मिळवण्यासाठी मुंबईच्या वार्‍या कराव्या लागायच्या. वर्षानुवर्षे फायली धूळ खात पडायच्या, वेळ आणि पैसा दोन्ही वाया जायचा.

पण महाराष्ट्र शासनाने नुकताच (५ जून २०२६ रोजी) एक अत्यंत महत्त्वपूर्ण आणि क्रांतिकारी 'शासन परिपत्रक' जारी केला आहे.

या नवीन सरकारी निर्णयानुसार (GR) नेमके काय बदल झाले आहेत आणि त्याचे तुमच्या मालमत्तेवर काय परिणाम होतील, ते सोप्या भाषेत समजून घेऊया:

📌 नवीन सरकारी निर्णयात काय आहे खास?
अधिकार विकेंद्रीकरण- शासकीय जमिनींची विक्री, हस्तांतरण, पुनर्विकास आणि वापरात बदल करण्याचे राज्य शासनाचे पूर्ण अधिकार आता थेट जिल्हाधिकारी (Collector) आणि विभागीय आयुक्त (Divisional Commissioner) स्तरावर सोपवण्यात आले आहेत.

स्थानिक पातळीवरच वेगाने निपटारा- पूर्वीच्या २८ डिसेंबर २०१५ व १७ सप्टेंबर २०१६ च्या जाचक अधिसूचना रद्द करून, आता स्थानिक पातळीवरच तुमच्या फायलींचा वेगाने निपटारा केला जाईल.

आर्थिक मर्यादेनुसार अधिकार विभागणी- नियमांचे उल्लंघन झालेल्या (शर्तभंग) प्रकरणांना नियमित (Regularize) करण्यासाठी खालीलप्रमाणे आर्थिक मर्यादा ठरवून देण्यात आली आहे:

रुपये १० लाखांपर्यंत अधिमूल्य (Premium) / अनर्जित उत्पन्न रक्कम असल्यास: जिल्हाधिकारी स्तरावर निर्णय होणार.

रुपये १० लाख ते २० लाखांपर्यंत रक्कम असल्यास विभागीय आयुक्त स्तरावर मंजुरी मिळणार.

रुपये २० लाखांपेक्षा जास्त रक्कम असलेली शर्तभंग प्रकरणे थेट राज्य शासनाकडे सादर करावी लागणार.

३ महिन्यांची विशेष मोहीम: सर्व जिल्हाधिकार्‍यांना पुढील ३ महिन्यांत विशेष कालबद्ध मोहीम राबवून, सक्षम प्राधिकार्‍याच्या मान्यतेशिवाय झालेल्या जुन्या व्यवहारांची तपासणी करून ते तात्काळ नियमानुकूल (Regularize) करण्याचे आदेश दिले आहेत.

⚠️ मालमत्ता धारकांसाठी काय काळजी घेणे गरजेचे आहे?
एक कायदेशीर सल्लागार म्हणून मी नेहमी सांगतो की, शासकीय किंवा नझूल जमिनींचे व्यवहार करताना अत्यंत सावधगिरी बाळगणे गरजेचे असते.

जर तुम्ही अशा जमिनीवर गृहनिर्माण संस्थेचा (Society) पुनर्विकास करत असाल, तर आता मंत्रालयात न जाता जिल्हाधिकारी कार्यालयातून मंजुरी मिळणे सोपे होईल.

परंतु, कोणत्याही व्यवहारापूर्वी तुमच्या मालमत्तेवर किती 'अधिमूल्य' (Premium) किंवा 'अनर्जित उत्पन्न' (Unearned Income) थकीत आहे, याची अचूक कायदेशीर पडताळणी करून घेणे आजही तितकेच बंधनकारक आहे. प्रशासकीय गती वाढली असली तरी नियमांचे उल्लंघन झाल्यास मंजुरी नाकारली जाऊ शकते.

सरकारच्या या निर्णयामुळे 'Ease of Doing Business' (कामकाजात सुलभता) नक्कीच वाढेल आणि सर्वसामान्यांचा पैसा, वेळ आणि प्रवास वाचेल हे नक्की!

🤔 तुमचे काय मत आहे? या नवीन बदलामुळे महसूल विभागातील लालफितीचा कारभार आणि भ्रष्टाचार खरोखर कमी होईल का? की स्थानिक पातळीवर अधिकार्‍यांचे अधिकार वाढल्यामुळे नवीन अडचणी निर्माण होतील?

तुमचा अनुभव किंवा मत खाली Comment मध्ये नक्की शेअर करा!

👇 माहिती उपयुक्त वाटल्यास आपल्या मित्रपरिवारासोबत आणि बिल्डर/डेव्हलपर मित्रांसोबत नक्की Share करा.

05/06/2026

03/06/2026

रिकामा फ्लॅट, पाण्याचा शून्य वापर, तरीही सोसायटीचा पूर्ण मेंटेनन्स का भरायचा?

हा प्रश्न तुम्हालाही नक्की पडला असेल.

अनेक फ्लॅट मालकांना वाटते की फ्लॅट बंद असेल तर मेंटेनन्स माफ व्हायला हवा. पाणी आणि विजेचा वापर नाही, मग पैसे कशाचे द्यायचे? हा विचार स्वाभाविक आहे. पण कायदा आणि न्यायालयीन निर्णय याबाबत अतिशय स्पष्ट आहेत.
सोसायटीचा मेंटेनन्स फक्त तुमच्या वैयक्तिक वापरासाठी नसतो. तो संपूर्ण इमारतीच्या सुरक्षेसाठी आणि देखभालीसाठी असतो.
रिकामा फ्लॅट असला तरी खालील खर्च कायम राहतात

1. सुरक्षा रक्षकाचा पगार

2. लिफ्टचा देखभाल खर्च

3. कॉमन एरियाचे वीज बिल

4. स्वच्छता आणि प्रशासकीय खर्च

महाराष्ट्र सहकारी गृहनिर्माण कायद्यानुसार, प्रत्येक फ्लॅट मालक हा सामायिक सुविधांचा भागधारक असतो. त्यामुळे तुमचा फ्लॅट बंद असला तरी मेंटेनन्स भरणे कायदेशीररित्या बंधनकारक आहे.

फ्लॅट वापरात नाही या कारणावरून तुम्ही पूर्ण शुल्क माफ करण्याची मागणी करू शकत नाही.

प्रॉपर्टी लॉयर म्हणून गेल्या 16 वर्षांत मी असे अनेक वाद पाहिले आहेत. कायद्याची योग्य माहिती असली की विनाकारण होणारे वाद सहज टाळता येतात.

तुमच्या सोसायटीमध्ये रिकाम्या फ्लॅटसाठी काय नियम आहेत? तुमचा अनुभव काय आहे? खाली कमेंट करून सांगा.

ही माहिती उपयुक्त वाटली तर नक्की शेअर करा. कायद्याबद्दल अधिक माहिती हवी असल्यास कमेंट करा.

27/05/2026

मृत्युपत्र (Will) रजिस्टर करणे सक्तीचे नाही, पण ती चूक तुमच्या कुटुंबाला महागात पडू शकते

कायद्यानुसार मृत्युपत्राची नोंदणी करणे सक्तीचे नाही. अनरजिस्टर्ड मृत्युपत्र कायदेशीर असते. पण त्याची अंमलबजावणी करणे अत्यंत कठीण जाते.
सुप्रीम कोर्टाच्या नियमानुसार अनरजिस्टर्ड मृत्युपत्र कोर्टात सिद्ध करण्यासाठी साक्षीदारांची साक्ष अनिवार्य असते.

प्रॅक्टिकल अडचण समजून घ्या. तुम्ही आज मृत्युपत्र बनवले. तुमच्या पश्चात जेव्हा त्याची गरज पडेल, तेव्हा ते साक्षीदार हयात असतील का? ते साक्ष द्यायला उपलब्ध असतील का?
जर साक्षीदार मिळाले नाहीत, तर तुमच्या वारसांना हक्काची संपत्ती मिळण्यात प्रचंड अडचणी येतात. त्यांना नाहक दावा चालवावा लागतो. कुटुंबाला कोर्टाच्या चकरा माराव्या लागतात.
यावर खात्रीशीर उपाय म्हणजे मृत्युपत्र रजिस्टर करणे.

रजिस्टर्ड मृत्युपत्राचे फायदे
1. सबरजिस्ट्रार कार्यालयात अधिकृत नोंद राहते
2. अंमलबजावणी करताना साक्षीदारांची शोधाशोध करावी लागत नाही
3. कोर्ट या दस्तऐवजाला भक्कम पुरावा मानते
4. खोटे आव्हान देणाऱ्यांना कोर्टात टिकणे अवघड जाते
5. भविष्यातील वाद टळतात आणि कुटुंबाचा पैसा वाचतो

थोडक्यात सांगायचे तर
अनरजिस्टर्ड मृत्युपत्र - कायदेशीर असले तरी कोर्टात सिद्ध करायला कठीण.
रजिस्टर्ड मृत्युपत्र - अत्यंत सुरक्षित आणि विनाअडथळा अंमलबजावणी

तुमच्या पश्चात कुटुंबाला सुरक्षित ठेवण्यासाठी मृत्युपत्र नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे.
तुमच्या कुटुंबाच्या सुरक्षिततेसाठी तुम्ही मृत्युपत्राची नोंदणी केली आहे का? याबद्दल तुमचे काही प्रश्न असतील तर खाली कमेंट करून नक्की विचारा.
ही कायदेशीर माहिती उपयोगी वाटल्यास शेअर करा.👍