01/06/2022
NHỮNG LƯU Ý PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN
Khi mua đất nền dự án thì ngoài những yếu tố kỳ vọng về mức độ tăng trưởng của mảnh đất như vị trí dự án, giá cả hay tiện ích xung quanh,...thì Pháp lý dự án là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến người mua đặc biệt là những người mua Bất Động Sản lần đầu thì đây là vấn đề được quan tâm hơn hết. Hiện nay, các quy định về chuyển nhượng đất nền được quy định ở Điều 194 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn chi tiết ở Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Những quy định này của pháp luật quy định khá rõ về việc mua bất động sản đất nền, xác lập hợp đồng và cấp sổ cho cá nhân.
ĐẤT NỀN LÀ GÌ?
Đất nền là khái niệm dùng để chỉ những lô đất gần như chưa có sự tác động của con người. Các tác động cụ thể như san lấp, đào bới, xây dựng,…Điều này giúp đất nền còn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu.
Từ đất nền này, tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân loại ra thành các loại đất nền khác nhau.
+ Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.
+ Đất thổ cư: chính là đất ở, đất thổ cư thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp, đất không sử dụng vào các hoạt động nông nghiệp, xuất hiện ở cả nông thôn và thành thị. Mục đích của đất thổ cư là dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phúc lợi xã hội phục vụ đời sống hoặc các mảnh vườn nhỏ gắn liền với ngôi nhà
+ Đất liền kề: Đất liền kề có khái niệm gần giống như đất nền dự án. Đây cũng là những mảnh đất trong một khu vực thi công dự án. Tuy nhiên những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định và sẽ có diện tích giống nhau. Chính vì thế việc phân biệt đất nền dự án và đất liền kề cần phải dựa vào nhiều yếu tố.
THỦ TỤC PHÁP LÝ
Trước khi đi tìm hiểu những quy định cụ thể về lưu ý khi mua bất động sản đất nền, bạn nên dành thời gian tìm hiểu về các thủ tục pháp lý mà nhà nước quy định. Trong đó, cá nhân sẽ được mua đất nền khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính cũng như hoàn tất thủ tục xin cấp phép từ ủy ban nhân dân tỉnh về việc phân lô bán nền. Tức là, chủ đầu tư sẽ chỉ được bán đất nền khi được cho phép.
Bên cạnh đó, khi mua bán 2 bên cần phải xác lập hợp đồng mua bán. Và pháp luật đã dành những điều luật cụ thể quy định về hợp đồng. Trong đó, người mua và chủ đầu tư có thể xác lập hợp đồng cọc, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn. Và theo đó, việc thanh toán sẽ được tiến hành theo dạng trả góp. Người mua sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư.
Khi 2 bên ký xong hợp đồng, người mua bất động sản sẽ thu được thành quả là cả nhà và đất. Và chủ đầu tư sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua. Để đảm bảo an toàn pháp lý, hợp đồng cần được công chứng.
Riêng về vấn đề cấp sổ đỏ cho đất nền thì thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện (với cá nhân) hoặc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp tỉnh (với pháp nhân).
1. Thứ nhất khi mua đất nền dự án: Tìm hiểu thật kỹ thông tin chủ đầu tư
Thực tế hiện nay cho thấy nhiều dự án đất nền có giá bán khá rẻ, từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2 tùy khu vực. Nhưng theo nhận định của các chuyên gia thì nếu giá bán của đất nền mà bạn dự định mua thấp hơn nhiều so với giá bán đất nền của các dự án lân cận thì bạn nên tính toán đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án. Bạn không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án đang chết hoặc không khả thi.
Để nắm được tính khả thi của dự án đất nền, bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ những yếu tố như: tiểu sử tốt, năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng.
2. Thứ hai khi mua đất nền dự án: Giao dịch với giấy tờ rõ ràng, tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án
Để giao dịch đất nền dự án được rõ ràng, minh bạch, bạn cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc các sàn phân phối sản phẩm trình những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý...
Ngoài ra, bạn cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa.
Đặc biệt bạn cần phải biết, theo văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện cùng các cơ quan liên quan khác thông qua nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực từ 16/11/2004 thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian, kiến trúc, cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà buộc họ phải xây nhà hoàn chỉnh rồi mới bán.
3. Thứ ba khi mua đất nền dự án: Tránh mua đất nền chung sổ
Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung thì sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối, chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, có người chịu thỏa thuận có người không và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.
4. Thứ tư khi mua đất nền dự án: Xem kỹ tiến độ thanh toán tiền
Với những đất nền giá rẻ hoặc mua dạng trả góp, bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp, do đó rất cần nhờ tư vấn của luật sư hoặc người môi giới bất động sản kinh nghiệm.
Khi đặt bút ký hợp đồng, bạn phải xem xét kỹ lưỡng các văn bản, giấy tờ liên quan, hồ sơ pháp lý của dự án. Quan trọng là dự án đó có được gọi là đất sạch hay không, bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là chuyện rất gian nan.
Bạn cũng nên lưu ý thêm những điều sau để thương lượng được giá cả chính xác:
+ Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
+ Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.
+ Nếu không cẩn thận, bạn có thể mua trúng đất nền nằm trong diện giải tỏa
5. Thứ năm khi mua đất nền dự án: Cân nhắc khả năng tài chính để chọn dự án phù hợp
Lưu ý cuối cùng nhưng cũng không kém phần quan trọng khi lần đầu mua đất nền đó là xem xét khả năng tài chính của bản thân. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn mua được những miếng đất phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời hạn chế những rủi ro trở thành "con nợ" trong tương lai. Lời khuyên dành cho bạn đó là nên dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua. Tuyệt đối hạn chế vay vốn ngân hàng số tiền quá lớn, vượt 50% giá trị lô đất. Bên cạnh đó nếu bạn muốn hợp tác đầu tư với bạn bè, người thân, tốt nhất cũng nên làm bản cam kết thỏa thuận, giao kèo rõ ràng ngay từ đầu về trách nhiệm và nghĩa vụ của đôi bên để tránh rắc rối về sau.
