03/12/2021
𝟕 Đ𝐈Ề𝐔 𝐂Ầ𝐍 𝐁𝐈Ế𝐓 𝐓𝐑ƯỚ𝐂 𝐊𝐇𝐈 𝐊Ý 𝐇Ợ𝐏 ĐỒ𝐍𝐆 ĐẶ𝐓 𝐂Ọ𝐂 𝐌𝐔𝐀 𝐁Á𝐍 𝐍𝐇À ĐẤ𝐓
🔥🔥🔥 Trước khi đặt cọc mua nhà đất các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất và quy định về đặt cọc, nhất là quy định về mức phạt cọc nếu một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng.
1️⃣ Đặ𝙩 𝙘ọ𝙘 𝙡à 𝙜ì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 𝘭à 𝘷𝘪ệ𝘤 𝘮ộ𝘵 𝘣ê𝘯 (𝘴𝘢𝘶 đâ𝘺 𝘨ọ𝘪 𝘭à 𝘣ê𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤) 𝘨𝘪𝘢𝘰 𝘤𝘩𝘰 𝘣ê𝘯 𝘬𝘪𝘢 (𝘴𝘢𝘶 đâ𝘺 𝘨ọ𝘪 𝘭à 𝘣ê𝘯 𝘯𝘩ậ𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤) 𝘮ộ𝘵 𝘬𝘩𝘰ả𝘯 𝘵𝘪ề𝘯 𝘩𝘰ặ𝘤 𝘬𝘪𝘮 𝘬𝘩í 𝘲𝘶ý, đá 𝘲𝘶ý 𝘩𝘰ặ𝘤 𝘷ậ𝘵 𝘤ó 𝘨𝘪á 𝘵𝘳ị 𝘬𝘩á𝘤 (𝘴𝘢𝘶 đâ𝘺 𝘨ọ𝘪 𝘤𝘩𝘶𝘯𝘨 𝘭à 𝘵à𝘪 𝘴ả𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤) 𝘵𝘳𝘰𝘯𝘨 𝘮ộ𝘵 𝘵𝘩ờ𝘪 𝘩ạ𝘯 để 𝘣ả𝘰 đả𝘮 𝘨𝘪𝘢𝘰 𝘬ế𝘵 𝘩𝘰ặ𝘤 𝘵𝘩ự𝘤 𝘩𝘪ệ𝘯 𝘩ợ𝘱 đồ𝘯𝘨.”
👉👉👉 Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.
2️⃣ 𝙆𝙝ô𝙣𝙜 𝙗ắ𝙩 𝙗𝙪ộ𝙘 𝙥𝙝ả𝙞 đặ𝙩 𝙘ọ𝙘 𝙠𝙝𝙞 𝙢𝙪𝙖 𝙣𝙝à đấ𝙩
Mặc dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
𝘒𝘩𝘪 𝘤𝘩𝘶𝘺ể𝘯 𝘯𝘩ượ𝘯𝘨 𝘲𝘶𝘺ề𝘯 𝘴ử 𝘥ụ𝘯𝘨 đấ𝘵, 𝘮𝘶𝘢 𝘣á𝘯 𝘯𝘩à ở 𝘱𝘩ả𝘪 𝘵𝘩ự𝘤 𝘩𝘪ệ𝘯 𝘤á𝘤 𝘣ướ𝘤 𝘴𝘢𝘶:
𝘉ướ𝘤 1: 𝘊ô𝘯𝘨 𝘤𝘩ứ𝘯𝘨 𝘩𝘰ặ𝘤 𝘤𝘩ứ𝘯𝘨 𝘵𝘩ự𝘤 𝘩ợ𝘱 đồ𝘯𝘨 𝘤𝘩𝘶𝘺ể𝘯 𝘯𝘩ượ𝘯𝘨, 𝘮𝘶𝘢 𝘣á𝘯
𝘉ướ𝘤 2: 𝘒ê 𝘬𝘩𝘢𝘪 𝘯𝘨𝘩ĩ𝘢 𝘷ụ 𝘵à𝘪 𝘤𝘩í𝘯𝘩
𝘉ướ𝘤 3: Đă𝘯𝘨 𝘬ý 𝘣𝘪ế𝘯 độ𝘯𝘨 (đă𝘯𝘨 𝘬ý 𝘴𝘢𝘯𝘨 𝘵ê𝘯).
Trên thực tế bước 2 và bước 3 thực hiện cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.
👉👉👉 Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
3️⃣ 𝙈ẫ𝙪 𝙝ợ𝙥 đồ𝙣𝙜 đặ𝙩 𝙘ọ𝙘 𝙢𝙪𝙖 𝙣𝙝à đấ𝙩
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.
4️⃣ 𝙃ợ𝙥 đồ𝙣𝙜 đặ𝙩 𝙘ọ𝙘 𝙣ê𝙣 đượ𝙘 𝙘ô𝙣𝙜 𝙘𝙝ứ𝙣𝙜/𝙘𝙝ứ𝙣𝙜 𝙩𝙝ự𝙘
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành 𝘬𝘩ô𝘯𝘨 𝘤ó đ𝘪ề𝘶 𝘬𝘩𝘰ả𝘯 𝘯à𝘰 𝘲𝘶𝘺 đị𝘯𝘩 hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
👉👉👉 Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
5️⃣ 𝙈ứ𝙘 𝙥𝙝ạ𝙩 𝙘ọ𝙘 𝙣ế𝙪 𝙠𝙝ô𝙣𝙜 𝙢𝙪𝙖/𝙠𝙝ô𝙣𝙜 𝙗á𝙣 𝙣𝙝à đấ𝙩
Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
𝘛𝘩𝘦𝘰 đó, 𝘮ứ𝘤 𝘱𝘩ạ𝘵 𝘤ọ𝘤 đượ𝘤 𝘲𝘶𝘺 đị𝘯𝘩 𝘯𝘩ư 𝘴𝘢𝘶:
- 𝘕ế𝘶 𝘣ê𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 𝘵ừ 𝘤𝘩ố𝘪 𝘷𝘪ệ𝘤 𝘨𝘪𝘢𝘰 𝘬ế𝘵, 𝘵𝘩ự𝘤 𝘩𝘪ệ𝘯 𝘩ợ𝘱 đồ𝘯𝘨 𝘵𝘩ì 𝘵à𝘪 𝘴ả𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 𝘵𝘩𝘶ộ𝘤 𝘷ề 𝘣ê𝘯 𝘯𝘩ậ𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 (𝘮ấ𝘵 𝘴ố 𝘵𝘪ề𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤).
- 𝘕ế𝘶 𝘣ê𝘯 𝘯𝘩ậ𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 𝘵ừ 𝘤𝘩ố𝘪 𝘷𝘪ệ𝘤 𝘨𝘪𝘢𝘰 𝘬ế𝘵, 𝘵𝘩ự𝘤 𝘩𝘪ệ𝘯 𝘩ợ𝘱 đồ𝘯𝘨 𝘵𝘩ì 𝘱𝘩ả𝘪 𝘵𝘳ả 𝘤𝘩𝘰 𝘣ê𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 𝘵à𝘪 𝘴ả𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 𝘷à 𝘮ộ𝘵 𝘬𝘩𝘰ả𝘯 𝘵𝘪ề𝘯 𝘵ươ𝘯𝘨 đươ𝘯𝘨 𝘨𝘪á 𝘵𝘳ị 𝘵à𝘪 𝘴ả𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 (𝘵𝘳ả 𝘭ạ𝘪 𝘵𝘪ề𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤 𝘷à 𝘣ị 𝘱𝘩ạ𝘵 𝘤ọ𝘤 𝘮ộ𝘵 𝘬𝘩𝘰ả𝘯 𝘵𝘪ề𝘯 𝘵ươ𝘯𝘨 đươ𝘯𝘨 𝘷ớ𝘪 𝘴ố 𝘵𝘪ề𝘯 đặ𝘵 𝘤ọ𝘤).
👉👉👉 Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
6️⃣ 𝙆𝙝ô𝙣𝙜 𝙗ị 𝙥𝙝ạ𝙩 𝙘ọ𝙘 𝙣ế𝙪 𝙡à 𝙘𝙝ỉ 𝙘ó 𝙜𝙞ấ𝙮 𝙗𝙞ê𝙣 𝙣𝙝ậ𝙣 𝙩𝙞ề𝙣
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà, đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.
7️⃣ 𝙉ê𝙣 đặ𝙩 𝙘ọ𝙘 𝙗𝙖𝙤 𝙣𝙝𝙞ê𝙪?
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.
Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.
Ví dụ: Ông B đặt cọc cho ông C là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong thì ông B thấy thửa đất khác vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông, buôn bán nên không muốn mua nữa mà đề nghị ông C trả lại tiền đặt cọc, nếu ông C không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông C.
👉👉👉 𝐊ế𝐭 𝐥𝐮ậ𝐧: 𝐊𝐡𝐢 𝐡ợ𝐩 đồ𝐧𝐠 đặ𝐭 𝐜ọ𝐜 𝐦𝐮𝐚 𝐧𝐡à đấ𝐭 𝐜ó 𝐡𝐢ệ𝐮 𝐥ự𝐜 𝐭𝐡ì 𝐛ê𝐧 đặ𝐭 𝐜ọ𝐜 𝐯à 𝐛ê𝐧 𝐧𝐡ậ𝐧 đặ𝐭 𝐜ọ𝐜 𝐩𝐡á𝐭 𝐬𝐢𝐧𝐡 𝐪𝐮𝐲ề𝐧 𝐯à 𝐧𝐠𝐡ĩ𝐚 𝐯ụ 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐡ợ𝐩 đồ𝐧𝐠; 𝐝𝐨 𝐯ậ𝐲, 𝐜á𝐜 𝐛ê𝐧 𝐜ầ𝐧 𝐭ì𝐦 𝐡𝐢ể𝐮 𝐤ỹ 𝐭𝐡ô𝐧𝐠 𝐭𝐢𝐧 𝐧𝐡à đấ𝐭 𝐯à 𝐛𝐢ế𝐭 𝐜á𝐜𝐡 𝐭𝐡ỏ𝐚 𝐭𝐡𝐮ậ𝐧 𝐯ề 𝐜á𝐜 đ𝐢ề𝐮 𝐤𝐡𝐨ả𝐧 để 𝐥𝐨ạ𝐢 𝐭𝐫ừ 𝐧𝐡ữ𝐧𝐠 𝐫ủ𝐢 𝐫𝐨 (𝐫ủ𝐢 𝐫𝐨 𝐜𝐡í𝐧𝐡 𝐥à 𝐩𝐡ạ𝐭 𝐜ọ𝐜).
𝙽𝚐𝚞ồ𝚗: 𝚜ư𝚞 𝚝ầ𝚖 𝚟à 𝚝ổ𝚗𝚐 𝚑ợ𝚙
CHÚC CÁC BẠN THÀNH CÔNG ❤️❤️❤️
