08/07/2026
CÓ ĐƯỢC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC, ỦY QUYỀN, CHO THUÊ TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP ?
Chắc hẳn một câu hỏi mà nhiều văn phòng công chứng hay gặp phải là tài sản (nhà đất, xưởng...) đang cắm ở ngân hàng thì có được quyền ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng, ủy quyền hoặc cho bên thứ ba thuê hay không? Nếu tự ý ký mà chưa có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng thì hợp đồng đó có bị vô hiệu? Công văn số 4908/BTP-BTTP ngày 01/07/2026 của Bộ Tư pháp đã chính thức đưa ra câu trả lời.
Theo hướng dẫn từ Công văn 4908/BTP-BTTP của Bộ Tư pháp và án lệ từ TAND Tối cao, Bộ luật Dân sự
KHÔNG CẤM VIỆC GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỐI VỚI TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP. Hợp đồng đặt cọc được công nhận là một giao dịch độc lập nhằm bảo đảm nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán sau này.
Theo luận giải từ Bộ Tư pháp:
- Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của Ngân hàng: Bộ Tư pháp lập luận rằng việc ngân hàng đồng ý chỉ là điều kiện khi ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, không phải là điều kiện khi ký hợp đồng đặt cọc. Luật không cấm đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp. Tuy nhiên, để an toàn và hợp pháp, tại hợp đồng đặt cọc cần thỏa thuận rõ: Các bên chỉ tiến hành mua bán sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ xóa thế chấp tại ngân hàng.
- Hợp đồng ủy quyền không bị hạn chế: Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định hạn chế việc xác lập giao dịch ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp. Công chứng viên sẽ căn cứ vào Luật Công chứng và hồ sơ thực tế để xem xét quyết định.
- Cho thuê tài sản thế chấp chỉ cần "Thông báo", không cần "Đồng ý": Theo Luật, bên thế chấp có quyền cho thuê tài sản nhưng phải thông báo cho bên thuê và ngân hàng biết. Luật không bắt buộc phải được ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Đối với các điều khoản ngân hàng tự ý đưa vào hợp đồng theo mẫu nhằm loại bỏ quyền lợi chính đáng này của khách hàng, khi xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể xem xét giải thích theo hướng có lợi cho bên yếu thế.
Chúng tôi cho rằng luận giải của BTP là phù hợp, bởi trong quá trình tham gia giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng cọc, thấy rằng: Bản chất của đặt cọc chỉ là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự (nhằm cam kết sẽ ký hợp đồng mua bán trong tương lai). Nó không phải là hành vi định đoạt, chuyển nhượng hay định giá tài sản thế chấp.
Quy định của Bộ luật Dân sự: Luật chỉ cấm bên thế chấp "bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp" khi chưa có sự đồng ý của ngân hàng (Điều 320 BLDS 2015). Luật không cấm việc ký hợp đồng đặt cọc đối với tài sản này. Án lệ số 79/2025/AL của Tòa án tối cao: Hội đồng Thẩm phán đã chính thức công nhận hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng là hợp pháp. Tòa án không được tuyên VÔ HIỆU hợp đồng cọc chỉ vì lý do tài sản đó đang bị thế chấp.
Trách nhiệm do lỗi: Nếu đến hạn ký hợp đồng chuyển nhượng mà bên bán không giải chấp được sổ để thực hiện mua bán, bên bán sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và phải chịu phạt cọc. Ngược lại, nếu bên mua tự ý hủy kèo vì chê giá cao hay lý do chủ quan khác dù bên bán sẵn sàng phối hợp giải chấp, bên mua vẫn sẽ mất cọc.
Viết ngày 08/07/2026.
Chúc mọi người ngày mới nhiều niềm vui!
