21/08/2026
XÂY DỰNG CẤU TRÚC CHO VAY CÓ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM – LÀM SAO ĐỂ KHÔNG BỊ TUYÊN VÔ HIỆU?
Trong thực tiễn hành nghề, Luật sư tại Công ty Luật TNHH New Key - CN Khánh Hòa gặp rất nhiều trường hợp cho vay giữa cá nhân với cá nhân, hoặc doanh nghiệp với cá nhân, trong đó các bên sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, không phải ai cũng có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành không có quy định hướng dẫn cụ thể, rõ ràng cho mọi tình huống doanh nghiệp, cá nhân nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
Nếu cấu trúc giao dịch không đúng, Tòa án có thể tuyên:
Vô hiệu biện pháp bảo đảm
Thậm chí vô hiệu toàn bộ giao dịch
Và khi đó, rủi ro không chỉ nằm ở “mất bảo đảm”, mà có thể là không thu hồi được khoản tiền đã cho vay.
📌 Những rủi ro pháp lý thường gặp
🔹 Sai chủ thể nhận thế chấp
Theo pháp luật đất đai và dân sự, trong một số trường hợp, cá nhân hoặc doanh nghiệp không phải tổ chức tín dụng sẽ không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Nếu vẫn xác lập hợp đồng thế chấp không đúng chủ thể → nguy cơ vô hiệu rất cao.
🔹 Giao dịch chuyển nhượng giả tạo để che giấu khoản vay
Nhiều bên “lách” bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay cho hợp đồng thế chấp.
Nhưng nếu bản chất giao dịch là vay tiền, còn chuyển nhượng chỉ để bảo đảm nghĩa vụ → Tòa án có thể xác định đây là giao dịch giả tạo theo Bộ luật Dân sự.
Hệ quả: Hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu
📌 Hai phương án cấu trúc thường được cân nhắc
🔹 Phương án 1: Cầm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thay vì xác lập thế chấp, các bên thỏa thuận:
Không đăng ký thế chấp
Không chuyển quyền sử dụng đất
Chỉ giao Giấy chứng nhận để bên cho vay giữ
Ghi nhận rõ đây là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
Quan điểm này đã được một số bản án chấp nhận khi hợp đồng thể hiện đúng bản chất và không có yếu tố che giấu giao dịch khác.
Tuy nhiên, cần lưu ý: Việc cầm giữ giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có quyền xử lý đất nếu bên vay vi phạm. Cấu trúc điều khoản xử lý nghĩa vụ phải được thiết kế chặt chẽ.
🔹 Phương án 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm thỏa thuận chuộc lại
Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, có:
Thanh toán thực tế
Sang tên hợp lệ
Giao dịch độc lập
Đồng thời có thỏa thuận riêng về quyền chuộc lại tài sản theo quy định Bộ luật Dân sự.
Cấu trúc này chỉ an toàn khi:
Chuyển nhượng là giao dịch thật
Không nhằm che giấu khoản vay
Điều kiện chuộc lại được soạn rõ ràng, độc lập
Nếu không thực hiện nghĩa vụ → bên nhận chuyển nhượng có quyền ổn định quyền sử dụng đất, không bị coi là xử lý tài sản trái pháp luật.
📌 Lưu ý quan trọng
Không tồn tại một “mẫu hợp đồng an toàn cho mọi khoản vay”.
Mỗi giao dịch phải được thiết kế dựa trên:
Chủ thể tham gia
Mục đích thực sự của giao dịch
Tình trạng pháp lý của tài sản
Thực tiễn xét xử
Nếu cấu trúc sai:
Mất hiệu lực bảo đảm
Không thu hồi được nợ
Tranh chấp kéo dài nhiều năm
Trong giao dịch vay tiền, điều quan trọng không phải là “giữ được sổ đỏ”, mà là thiết kế đúng cấu trúc pháp lý ngay từ đầu.
Nếu bạn đang chuẩn bị cho vay hoặc nhận vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, hãy cân nhắc kỹ trước khi ký.
---------------------------------------------------------------------------
🏢 CÔNG TY LUẬT TNHH NEW KEY – CN KHÁNH HÒA
📍 Địa chỉ: 96 Nguyễn Trãi, Phường Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📞 Hotline: 088 9494 000
✉️ Gmail: [email protected]
⏰Giờ hoạt động: + Sáng: 7h30 - 11h30
+ Chiều: 13h45 – 17h30
