02/07/2023
Mức giá trung bình của chung cư Hong Kong vào khoảng 400 triệu/m2. Cao gấp gần chục lần so với HN, SG, nhưng (quan trọng là cái này) GDP đầu người của Hong Kong gấp 15 lần VN, và so với HN thì gấp khoảng chục lần. Giá nhà Hong Kong thì nổi tiếng xưa nay là cực kỳ đắt đỏ.
Vậy là giá nhà ở VN rõ ràng đã rất cao rồi. So với Mỹ thì còn cao nữa. Mỹ đánh thuế nhà rất cao, nhưng giá nhà rất rẻ. Thực ra ở Mỹ nói cho đúng thì chẳng ai có nhà cả, toàn thuê lại của chính phủ, nên mới nói nhà cửa ở Mỹ là Real Estate, tức là tài sản của Hoàng gia hay còn gọi là chính phủ.
Chính phủ có 2 cách kiếm tiền nhờ đất đai: Một là đem bán nó, hai là thu thuế nó. Nếu thu thuế thấp thì giá đất cao, thu thuế cao thì giá đất thấp. Mô hình cân bằng thế nào là do các chính trị gia quyết định. Mỗi cái có cái hay có cái dở. Như ở đông lào thì gần như không thu thuế đất nên giá đất cực kỳ cao. Dẫn đến một loạt tỷ phú kiếm tiền chỉ nhờ đất.
Tuy nhiên, như Các Mác đã chỉ ra, chu kỳ kinh tế tư bản là 8-12 năm, cứ đúng khoảng thời gian ấy là nền kinh tế tư bản tự động suy sụp. Ta hãy thử lý giải điều này bằng toán học, và cụ thể là với nhà đất VN.
Ở VN, lãi suất vay bank rất cao, khoảng 12-15%. Buôn đất chuyên nghiệp sẽ phải đi vay. Nếu vay 15% thì sau 10 năm, số tiền cả gốc lẫn lãi sẽ tăng 4 lần - chính xác là 404%.
Vậy nên giá đất buộc phải tăng hơn lãi vay ngân hàng thì mới bán được, không thì chẳng ai mua đất làm gì. Suy ra cứ sau 10 năm, giá đất phải tăng tối thiểu 4 lần.
Tuy nhiên, giá không thể tăng tuyến tính vậy, vì tăng thế thì chẳng ai có lãi cả. Nó phải tăng theo cơn sốt, một cơn sốt kéo dài độ 2-3 năm đẩy giá đất lên cao đến 5-8 lần, sau đó sẽ đóng băng 7-8 năm, giảm dần và kéo nó về mức tăng 4 lần, ngang với gửi ngân hàng. Sau đó sẽ là một cơn sốt mới.
Đó là về lý thuyết, cũng theo quan điểm của Mác là mọi khoản đầu tư cuối cùng sẽ cho lợi nhuận như nhau. Một quan điểm vô cùng thú vị dù khó hiểu.
Nếu ai có đủ số liệu, hãy thử áp công thức này vào thị trường bất động sản VN xem sao. Thực tế như đợt sốt đất vừa qua, giá cũng lên độ 3-5, thậm chí 10 lần trong vài ba năm tại một số tỉnh và ngoại ô, nơi tù mù về giá, như vậy giá sẽ phải giảm trong 5-7 năm nữa rồi sẽ có sóng mới.
Nhưng để có cơn sốt đất mới thì kinh tế phải phát triển, muốn kinh tế phát triển thì cần nhiều yếu tố cả vĩ mô và vi mô, tuy nhiên lãi suất ngân hàng sẽ cao vì lạm phát là yếu tố bắt buộc cho tăng trưởng. Lạm phát là một hình thức mài mòn tiền tiết kiệm và lương hưu, làm cho xã hội phải vận động. Câu hỏi là kiểm soát lạm phát thế nào mà thôi.
Nói chung nếu nắm được quy luật thì thấy mọi chuyện đơn giản, mọi người đều chỉ chạy theo danh và lợi thôi, nên không có gì mới mẻ trên trái đất này cả.
