https://www.facebook.com/101865092979268/

Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Mekong Fair, 55 Trần Khắc Chung, Long Xuyên (2026)

21/12/2023

MUA ĐẤT NỀN DƯỚI GÓC NHÌN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý.
* Để một dự án nhà ở đủ điều kiện bán đất nền thì phải tuân thủ tất cả các điều kiện về pháp lý theo quy định. Tuy nhiên, rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua “lúa non”, khi dự án vẫn còn chưa đủ điều kiện bán đất nền. Thực tiễn cho thấy rằng, khi dự án đủ điều kiện bán đất nền thì giá bán rất cao so với việc mua "lúa non". Tác giả khẳng định rằng, việc mua bán đất nền khi chưa đủ điều kiện là không đúng với quy định của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, việc mua “lúa non” là không thể tránh khỏi, do đây là nhu cầu của số lượng lớn nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.
* Quy trình thường gặp khi mua bán đất nền chưa đủ điều kiện bán: Giữ chỗ  Đàm phán và ký kết hợp đồng đặt cọc  Ký kết hợp đồng mua bán đất  Thực hiện thủ tục nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, lệ phí trước bạ và sang tên
- Bước 1: Giữ chỗ. Tiền giữ chỗ thông thường là khoảng 50 triệu hoặc có thể hơn, phụ thuộc vào phương án bán hàng của từng công ty, tiền này thể hiện thiện ý muốn mua. Việc giữ chỗ sẽ giúp bạn được lựa chọn những vị trí đẹp, những vị trí bạn mong muốn. Thông thường, khi giữ chỗ thì bạn sẽ được nhận lại tiền nếu không mua. Tuy nhiên, cần thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng giữ chỗ, giấy giữ chỗ (tức là có nội dung chủ đầu tư sẽ hoàn lại tiền nếu bạn không đặt cọc, không mua). Trường hợp, chủ đầu tư đã soạn hợp đồng mẫu không có nội dung trên, thì bạn phải yêu cầu người đại diện (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền) của công ty ghi thêm nội dung "không đặt cọc sẽ được hoàn trả tiền giữ chỗ” vào hợp đồng, giấy giữ chỗ và ký xác nhận, đóng dấu.
- Bước 2: Đàm phàn và ký kết hợp đồng đặt cọc. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bạn nên dõi theo dự án, thường xuyên kiểm tra tiến độ thi công, nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành các bước pháp lý tiếp theo hoặc chưa thi công hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đã cam kết tại hợp đồng đặt cọc thì bạn có quyền từ chối thanh toán. Ngoài hình thức đặt cọc thì có một hình thức thường gặp khi mua đất nền đó là thỏa thuận hợp tác đầu tư. Theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 thì thỏa thuận hợp tác đầu tư được thực hiện theo nguyên tắc “lời ăn, lỗ chịu”, kết quả cuối cùng của thỏa thuận hợp tác mà được nhận nền đất là chưa phù hợp với quy định của pháp luật...
- Bước 3: Ký kết hợp đồng mua bán đất. Hợp đồng mua bán đất nền giữa chủ đầu tư và bên mua không cần phải công chứng. Tuy nhiên, việc yêu cầu Công chứng viên công chứng hợp đồng là việc cũng nên làm phải không bạn? vì họ là người được đào tạo bài bản, là người trung gian, sẽ hỗ trợ bạn thẩm định các điều kiện để đất nền được đưa vào giao dịch mua bán.
- Bước 4: Thực hiện thủ tục nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và sang tên. Chủ đầu tư phải tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc nộp thuế thu nhập doanh nghiệp; nộp thuế giá trị gia tăng vào kỳ tính thuế theo quy định. Ngoài ra, bên mua cũng phải nộp lệ phí trước bạ trước khi được sang tên trên Giấy chứng nhận.

19/12/2023

[TÌNH HUỐNG TRONG BẤT ĐỘNG SẢN]
ĐÃ BAO GIỜ BẠN GẶP TRƯỜNG HỢP MỘT THỬA ĐẤT BÁN CHO NHIỀU NGƯỜI. HÃY ĐỌC BÀI VIẾT NÀY ĐỂ BIẾT THÊM THÔNG TIN VÀ PHÒNG NGỪA TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN NHÉ!
* Nội dung vụ việc:
- Theo đơn kêu cứu của anh Lưu Ngọc Tư (sinh năm 1980, ngụ Phường Phú Mỹ, Thị xã Phú Mỹ, Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu) cho biết, Ông Trần Văn Thái (ngụ Quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh) có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi đã nhận tiền, bán đất cho anh nhưng sau đó lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác. Cụ thể, ngày 17/4/2019, anh Lưu Ngọc Tư và vợ là chị Siêu Thị Linh Trang đã ký hợp đồng đặt cọc với Ông Trần Văn Thái để nhận chuyển nhượng 260m² đất tại lô E1-15, thửa 250, tờ bản đồ 43 tại Khu đô thị Vạn Hạnh, Phường Phú Mỹ, Thị xã Phú Mỹ, với số tiền 2,65 tỷ đồng. Sau khi hợp đồng được ký, vợ chồng anh Tư đã thanh toán cho ông Thái 1,8 tỷ đồng tiền cọc. Thời hạn đóng cọc là 45 ngày kể từ thời điểm hợp đồng đặt cọc trên được ký kết, đồng nghĩa với việc tới ngày 02/06/2019, Ông Thái có trách nhiệm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Tư. (Hợp đồng đặt cọc ghi rõ, Ông Thái nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà Ông Thái bán cho bên vợ chồng anh Tư. Trong thời gian đặt cọc, Ông Thái cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Tư. Về phía anh Tư và vợ là chị Trang sẽ thanh toán phần tiền còn lại khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại Phòng công chứng. Tuy nhiên, hết thời hạn 45 ngày, Ông Thái đã không thực hiện đúng cam kết, không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và đã xin gia hạn thời gian tới ngày 14/8/2019, đồng thời cam kết sẽ hoàn tất thủ tục công chúng và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Tư. Trong khi Ông Thái tiếp tục thất hẹn, không thực hiện cam kết thì ngày 29/8/2019, vợ chồng anh Tư phát hiện thửa đất trên, Ông Thái bán cho Ông Phạm Trung Kiên (ngụ Ấp Phước Hiệp, Xã Tân Hòa, Thị xã Phú Mỹ). Bức xúc trước việc làm của Ông Thái, vợ chồng anh Tư đã nhiều lần đề nghị Ông Thái gặp mặt, làm rõ sự việc nhưng Ông Thái luôn tìm mọi cách để trốn tránh. Đến nay, sau nhiều tháng trôi qua, Ông Thái không giao đất cũng không trả lại số tiền gốc lẫn tiền bồi thường hợp đồng cho vợ chồng anh Tư.
* Bình luận:
Đây là trường hợp đối tượng thường đăng tin rao bán đất trên các trang web với giá thấp hơn thị trường để đưa “con mồi” vào bẫy. Các đối tượng này nhận tiền cọc của nhiều người bằng giấy tay (không công chứng hợp đồng đặt cọc). Vậy hợp đồng đặt cọc không công chứng có hiệu lực không?
- Điểm a, b, c, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về công chứng, chứng thực giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”.
- Như vậy, theo quy định nêu trên thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng chỉ được thực hiện nếu các bên có yêu cầu. Do đó, nếu tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, vợ chồng anh Tư và Ông Thái có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, các bên hoàn toàn tự nguyện thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và ràng buộc các bên. Ông Thái đã lợi dụng quy định hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng để nhận tiền cọc của nhiều người bằng giấy tay hoặc bán cho người khác. Vì hợp đồng đặt cọc giữa vợ chồng anh Tư và Ông Thái không có công chứng nên Công chứng viên không thể biết được lịch sử giao dịch trước đó của thửa đất khi công chứng hợp đồng bán đất giữa Ông Thái với người khác.
* Phòng ngừa rủi ro
Trong trường hợp này, việc đề nghị công chứng hợp đồng đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) khi bạn đặt cọc mua đất là cần thiết. Tuy nhiên, việc hợp đồng đặt cọc đã được công chứng cũng không có nghĩa bạn được an toàn 100%. Vì pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua bán đất phải được công chứng, chứng thực nên sau khi hợp đồng đặt cọc mua đất giữa bạn và chủ đất được công chứng thì chủ đất vẫn có thể tiếp tục nhận tiền cọc từ người khác thông qua hợp đồng cọc bằng giấy tay.

15/12/2023

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ALIBABA ĐÃ VẼ RA CÁC “DỰ ÁN MA” LỪA ĐẢO KHÁCH HÀNG NHƯ THẾ NÀO?

Ngày 27-7, Cơ quan điều tra Công an Thành phố Hồ Chí Minh cho biết vừa hoàn tất kết luận điều tra, chuyển toàn bộ hồ sơ sang Viện Kiểm sát đề nghị truy tố Nguyễn Thái Luyện (sinh năm 1985), Nguyễn Huỳnh Tú Trinh (sinh năm 1995, Phó tổng giám đốc phụ trách truyền thông Công ty Alibaba), Huỳnh Thị Ngọc Như (sinh năm 1992, Phó tổng giám đốc phụ trách đào tạo của Công ty Alibaba) cùng 16 đồng phạm về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Kết luận điều tra xác định Luyện là người chủ mưu, chỉ đạo các đồng phạm thực hiện việc lừa đảo. Luyện và đồng phạm đã thành lập 22 công ty vẽ ra 58 dự án bất động sản không có tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán cho 4.130 bị hại, chiếm đoạt hơn 2.503 tỉ đồng.
Trên thực tế, Luyện dùng tiền cá nhân và phần nhiều tiền chiếm đoạt chỉ đạo các cá nhân là người thân, nhân viên thân tín đứng tên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với số lượng lớn, tại các tỉnh trên. Từ đó lập hợp đồng ủy quyền cho các pháp nhân lập ra để các công ty vẽ dự án không có thật trên nền đất nông nghiệp, phân lô, tách thửa trái quy định. Tiếp đó dùng truyền thông để quảng cáo bán sản phẩm...
Cạnh đó, Luyện chỉ đạo các công ty trên ký hợp đồng hợp tác kinh doanh phân phối bán đất nền trong dự án tự về với Công ty Alibaba để Alibaba trở thành đại lý phân phối đất nền cho các khách hàng, nhằm che giấu nguồn gốc bất hợp pháp của các dự án nêu trên. Đồng thời, tạo ra giao dịch ảo để khách hàng tin tưởng là các dự án có đủ tính pháp lý, đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản mà đồng ý mua.
Khi khách hàng mua, Luyện chỉ đạo các pháp nhân đứng tên trên hợp đồng chuyển tiền về Công ty Alibaba để Luyện quản lý, sử dụng. Để tạo lòng tin và thu hút khách hàng, Luyện hứa với khách hàng sẽ mua lại nền đất giá cao, sinh lời 30% sau 12 tháng, 38% sau 15 tháng hoặc nếu không muốn bán thì cho thuê lại lời 2% mỗi tháng và thanh toán 95% giá trị hợp đồng.
Hầu hết khách hàng nhận chuyển nhượng đất nền thổ cư do Công ty Alibaba bán đều không nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cam kết khi đến hạn, mà sẽ được Công ty Alibaba chuyển sang hình thức trả lãi hoặc thu mua trở lại theo các hợp đồng quyền chọn hoặc phụ lục hợp đồng kèm theo. Số tiền mua đất nền của khách hàng được xác định đã bị chiếm đoạt bởi hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư không có thật của Luyện và đồng phạm tại thời điểm nhận tiền thanh toán từ khách hàng
* Bình luận
Đây là trường hợp dự án không có thật, tức là không có bất kỳ văn bản nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba về việc thực hiện dự án nhà ở (như quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở). Các đối tượng đã thu gom đất nông nghiệp tại các tỉnh và vẽ ra các dự án trên các thửa đất nông nghiệp. Sau đó quảng cáo rầm rộ, thu tiền thông qua các hợp đồng. Đây là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và rủi ro rất lớn cho người mua.
* Phòng ngừa rủi ro
Để tránh bị lừa đảo, khi bạn là bên mua đất nền, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản chứng minh dự án là có thật như các văn bản về chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận cấp cho từng thửa đất với mục đích sử dụng đất là đất ở, văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về việc cho phép chủ đầu tư được bán đất nền sau khi Sở Xây dựng đã chấp nhận kết quả nghiệm thu cơ sở hạ tầng,...
(Nguồn: LS. Nguyễn Phước Vẹn)

14/12/2023

[TÌNH HUỐN TRONG BẤT ĐỘNG SẢN]
TÔI CÓ MỘT DIỆN TÍCH ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC TP.LONG XUYÊN, NAY TÔI MUỐN XÂY KHÁCH SẠN TRÊN ĐẤT NÀY THÌ CÓ ĐƯỢC KHÔNG? VÌ TÔI NGHE NÓI LÀ PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, THÔNG TIN NÀY CÓ CHÍNH XÁC KHÔNG?

*** Đất xây dựng khách sạn là đất thương mại, dịch vụ:
- Khách sạn là một trong các hình thức kinh doanh, cụ thể là kinh doanh dịch vụ lưu trú. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 153 Luật đất đai năm 2013: “Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ”. Vậy, đất để xây dựng khách sạn thuộc trường hợp đất thương mại, dịch vụ. Nên không được phép xây dựng khách sạn. "Nhưng" nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ thì bạn có thể xây được khách sạn.
***Căn cứ khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a)...
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ. Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Như vậy, trường hợp chuyển từ đất ở để sang đất kinh doanh, thương mại để xây dựng khách sạn thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng người sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

13/12/2023

NHỮNG TRƯỜNG HỢP CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CẦN XIN PHÉP VÀ TRƯỜNG HỢP NÀO KHÔNG CẦN XIN PHÉP ĐỌC ĐỂ THAM KHẢO NHÉ!

*** Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép.
- Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể như sau:
1. Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
3. Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
4. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;.
5. Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
6. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
7. Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ, chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
*** Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.
Theo Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì trong 05 trường hợp sau đây, khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động:
1. Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
3. Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.
4. Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
5. Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

12/12/2023

ĐIỀU KIỆN ĐỂ HỢP THỬA ĐẤT
Hiện nay tôi có mảnh đất liền kề nhau, do mảnh đất sau này tôi mua từ chị gái. Nay tôi muốn hợp 2 thửa đất lại để sau này chia đất cho các con dễ. Vậy tôi có được hợp hai thửa đất không?
***Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.”
Đồng thời, tại Tiết a, đ Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính, quy định về đối tượng thửa đất như sau:
a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất, có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
[…]
đ) Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.
- Căn cứ quy định nêu trên thì hai thửa đất liền kề trên hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì hai thửa đất trên phải có cùng mục đích sử dụng.
- Như vậy, để hợp thửa đất, cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể như sau:
+ Thứ nhất, việc hợp thửa đất chỉ thực hiện đối với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, có nghĩa là hợp thửa đất sẽ trở thành một thửa đất cho nên hai thửa đất trên phải có cùng mục đích sử dụng đất.
Nếu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì mục đích sử dụng đất được xác định theo các giấy tờ đó theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013. Nếu đất không có giấy tờ theo luật định và đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Trong trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì anh/ chị cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất để hợp thửa và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thỏa mãn một trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.
+ Thứ hai, phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa không được vượt quá hạn mức (diện tích tối đa) theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định.
Quy định hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 và hạn mức giao đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị được quy định lần lượt tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013.
+ Thứ ba, các thửa đất phải liền kề nhau theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai 2013. Theo đó khi hợp hai thửa đất thành một thửa thì thửa đất hình thành sau khi hợp phải được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
- Tóm lại, để được hợp thửa 2 mảnh đất lại với nhau, anh/ chị cần phải đáp ứng được các điều kiện trên về hợp thửa đất, nếu thỏa mãn những yếu tố trên thì anh/ chị sẽ được thực hiện việc hợp thửa đất của mình theo quy định.

18/11/2023

NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI ĐẶT CỌC VÀ NHẬN CỌC
***Nếu bạn đã đánh giá pháp lý thửa đất đủ điều kiện để bán và mua theo quy định thì bước tiếp theo là đàm phán và ký kết hợp đồng đặt cọc. Việc đặt cọc được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: (i) hợp đồng đồng đặt cọc không công chứng và (ii) hợp đồng đặt cọc có công chứng. Khi đặt cọc và nhận cọc, cần lưu ý những vấn đề sau:
- Thứ nhất, chủ thể nhận tiền cọc và ký hợp đồng đặt cọc. Bên nhận cọc phải là bên được đứng tên trên Giấy chứng nhận, trường hợp thửa đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì cả hai vợ chồng phải cùng tham gia thỏa thuận, ký kết hợp đồng đặt cọc.
- Thứ hai, số tiền đặt cọc do các bên thỏa thuận, nhưng thông thường là 5 – 10% giá trị của thửa đất. Khi giao tiền đặt cọc phải ghi biên nhận, có xác nhận chữ ký của các bên, trường hợp thanh toán qua Ngân hàng thì phải lưu lại chứng từ thanh toán.
- Thứ ba, thỏa thuận phạt cọc khi một bên vi phạm. Nếu các bên không có thỏa thuận khác thì khi bên nhận cọc không bán, bên nhận cọc phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và bị phạt một số tiền bằng số tiền đặt cọc, khi bên đặt cọc không mua thì bên đặt cọc bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Lưu ý, phải thỏa thuận cụ thể NGÀY hoàn trả tiền cọc và tiền phạt cọc nếu chủ đất không bán.
- Thứ tư, thỏa thuận thời hạn đặt cọc, địa điểm, thời điểm công chứng hợp đồng mua bán đất. Cần phải thỏa thuận cụ thể thời hạn đặt cọc, địa điểm (tên Tổ chức hành nghề công chứng), thời điểm (giờ, ngày, tháng, năm) công chứng hợp đồng mua bán, để có cơ sở xác định một bên vi phạm thỏa thuận, cam kết khi không bán hoặc không mua.
- Thứ năm, thỏa thuận những nội dung cơ bản của việc mua bán đất (giá bán, hình thức thanh toán, phương thức thanh toán, thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc mua bán). Cần phải thể hiện rõ giá bán, hình thức thanh toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản); phương thức thanh toán (một lần hay nhiều lần); điều kiện thanh toán (sau khi công chứng sau khi sang tên), bên chịu phí công chứng, bên chịu thuế thu nhập cá nhân, bên chịu lệ phí trước bạ. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì bên bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu lệ phí trước bạ
(Nguồn: LS. Nguyễn Phước Vẹn)

17/11/2023

ĐÂU LÀ THỜI ĐIỂM THÍCH HỢP ĐỂ MUA BẤT ĐỘNG SẢN, ĐỌC ĐỂ BIẾT THÊM NHIỀU KIẾN THỨC HAY NHÉ!
***Lựa chọn đúng thời điểm để mua bán nhà đất không chỉ giúp giao dịch mua bán diễn ra nhanh chóng mà còn giúp người mua và người bán có được lựa chọn tốt nhất.
Căn cứ vào một số yếu tố như thời điểm thị trường bất động sản sôi động trong năm, xu hướng cung - cầu, xu hướng về giá cả, tình hình thị trường bất động sản hiện tại,… người mua và người bán sẽ xác định đâu là thời điểm tốt để mua bán nhà đất hiệu quả nhất.
***Sau đây là những thời điểm thích hợp để đầu tư vào giao dịch Bất Động Sản.
- Mua bán Bất Động Sản Những Dip Cuối năm.
Thị trường nhà đất, bất động sản sẽ trở nên nhộn nhịp vào những dịp cuối năm bởi đây là giai đoạn nhiều gia đình muốn dọn tới tổ ấm mới, chuẩn bị cho một năm mới nhiều thuận lợi, hanh thông hơn. Do vậy mà sẽ có rất nhiều những dự án được mở bán, bàn giao, hoạt động giao dịch diễn ra sôi nổi. Đây được xem là thời điểm vào “mùa” của bất động sản. Chính vì vậy, giá thành của những mảnh đất, căn nhà sẽ được thay đổi giá để tăng mức độ cạnh tranh.
Thời điểm này, người mua có cơ hội sở hữu nhà đất với giá khá tốt, đồng thời, sẽ đa dạng sản phẩm để lựa chọn. So với những thời gian khác trong năm, thì dịp cuối năm người mua cũng sẽ nhận được rất nhiều ưu đãi từ sàn giao dịch.
- Mua nhà khi thị trường bắt đầu phục hồi.
Với người mua nhà để ở, thời điểm thị trường chạm đáy và dần phục hồi là lúc nên xuống tiền để chọn một ngôi nhà ưng ý.
Chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản gồm 4 giai đoạn: Phục hồi - Sốt nóng - Hạ nhiệt - Đóng băng. Khi thị trường chạm đáy, giá bất động sản giảm mạnh, mọi giao dịch gần như đình trệ. Thời điểm này, người mua nên liên tục cập nhật thông tin thị trường, khi giá bán gần với giá trị thực của sản phẩm, bạn sẽ có thêm nhiều lựa chọn.
Tín hiệu đánh dấu bước chuyển sang giai đoạn phục hồi là những chuyển biến tích cực của nền kinh tế và sự tăng dần của giá bán. Đây là thời điểm bạn nên mua nhà bởi rất có thể sau đó giá sẽ ngày càng tăng cao.
Còn khi thị trường sốt nóng và xảy ra "b**g bóng", giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn giá trị thực do các nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền mua vào và bán ra kiếm lời.
Dù thị trường đang trong tình trạng nào thì nhu cầu mua bán luôn đan xen. Do đó, những người mua nhà đất ở thực, nhóm khách hàng có ít kinh nghiệm nhất nên trì hoãn việc mua vào thời điểm thị trường đang sốt nóng để đảm bảo an toàn và không bị mua hớ. Thay vào đó, thời điểm này, người mua nên dành thời gian để quan sát, thăm dò và tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn.
Để mua được một căn nhà giá tốt thì trên hết người mua cần phải tham khảo giá nhà ở các thời điểm trong năm. Xem hầu hết các giá của nó và xác định được thời điểm giá nhà tốt nhất để mua. Giá các căn hộ hay nhà đất sẽ không hoàn toàn giữ nguyên trong suốt quãng thời gian mà chắc chắn sẽ có thay đổi theo thời gian và theo từng thời điểm khác nhau.
- Mua nhà vào mùa mưa
Nhiều người có suy nghĩ không nên mua nhà vào mùa mưa vì sẽ bất tiện về mọi mặt do thời tiết ảnh hưởng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cho biết, mua nhà vào mùa mưa thực sự thuận lợi cho khách hàng về mặt kinh tế. Bởi, vào mùa mưa, số lượng các công trình khởi công và thi công suy giảm, chủ đầu tư lại có nhiều ưu đãi và dễ đàm phán thương lượng giá cả hơn qua yếu tố thời tiết.
Đặc biệt, dù có những bất tiện trong việc di chuyển nhưng mùa mưa là thời điểm thích hợp để người mua dễ dàng đánh giá về chất lượng ngôi nhà mà mình dự định mua.
Nếu mua nhà vào thời tiết nắng ráo, người mua chỉ có thể kiểm tra được diện tích, thiết kế, nội thất, tiện ích… của ngôi nhà. Trong khi đó, chỉ vào mùa mưa, chất lượng chống thấm của ngôi nhà và hệ thống cấp thoát nước tại khu vực mới được bộc lộ rõ nhất. Khi đó, bạn sẽ biết khu vực đó có bị ngập hay không, mức độ ngập ra sao, hạ tầng dự án có tốt không.
Khi đi xem nhà, bạn cần chú ý đến chân tường của các ngôi nhà trong khu vực mà mình đang quan tâm. Nếu khu vực này thường xuyên bị ngập, chân tường nhà sẽ bị đóng rêu và xuất hiện vết ố. Ngoài ra, bạn cũng cần so sánh độ cao của nền nhà và đường.

16/11/2023

MẸO KIỂM TRA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH LỘ GIỚI
Một số thông tin quy hoạch được thể hiện trên giấy chứng nhận là thông tin quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận mà không phải là thông tin quy hoạch tại thời điểm bạn xem xét, đánh giá pháp lý thửa đất. Do đó, việc kiểm tra quy hoạch sử dụng đất trước khi mua đất là cần thiết.
1. Kiểm tra thông tin quy hoạch thông qua Bản đồ QHSDĐ:
- Trên kết quả quy hoạch tại thời điểm kiểm tra, bạn có thể đánh giá sơ bộ diện tích còn lại của thửa đất sau khi trừ quy hoạch, tiềm năng tương lai cũng như rủi ro có thể gặp. Đồng thời, việc kiểm tra thông tin quy hoạch giúp bạn hạn chế việc mua nhầm thửa đất thuộc diện bị giải tỏa trắng (toàn bộ thửa đất bị quy hoạch đất cây xanh, giao thông, trường học,...).
Ví dụ 1: Giấy chứng nhận thể hiện mục đích sử dụng đất của thửa đất là đất trồng cây lâu năm, qua kiểm tra, bạn biết quy hoạch sử dụng đất của thửa đất này là đất ở tại đô thị. Như vậy, thửa đất này có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Tiềm năng trong trường hợp này là có, nhưng nhiều hay ít còn phụ thuộc vào giá bán thửa đất.
Ví dụ 2: Giấy chứng nhận thể hiện diện tích đất ở là 120m², qua kiểm tra quy hoạch, bạn biết tương lai mở rộng lộ giới. Như vậy, thông qua chiều rộng lộ giới trong tương lai, bạn sẽ tính được diện tích đất bị giải tỏa, diện tích đất còn lại,... Từ đó, bạn có thể xác định được tiềm năng, cũng như rủi ro trong tương lai khi mua thửa đất này.
- Bạn cũng có thể tự tải áp kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất trên điện thoại bằng cách vào ứng dụng “CH Play” để tải các áp kiểm tra quy hoạch như sau: Nhập cụm từ “quy hoạch Đồng Nai” nếu muốn tải áp để kiểm tra thông tin quy hoạch tại Tỉnh Đồng Nai, Tương tự như vậy, bạn hãy nhập cụm từ: quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh, quy hoạch Bình Phước, quy hoạch Long An, quy hoạch Bà Rịa Vũng Tàu, quy hoạch Đà Nẵng,... để kiểm tra thông tin quy hoạch các Tỉnh, Thành phố đó.
2. Nhìn đường đoán quy hoạch lộ giới theo nguyên tắc sau đây:
- Thứ nhất, đa số nhà trên một tuyến đường đều xập xệ, lác đác có vài căn nhà xây cao tầng, kiên cố, nhưng phải lùi vào rất sâu, chứng tỏ có quy hoạch mở rộng đường, chiều rộng đường dự kiến mở rộng sẽ gần đến căn nhà cao tầng, xây kiên cố. Đối với những tuyến đường này mà thửa đất có chiều dài ngắn thì có nguy cơ bị “giải tỏa trắng” nhé.
- Thứ hai, trên một tuyến đường, một con hẻm, bạn thấy rất nhiều nhà được xây mới, nhưng, những nhà này đều chừa khoảng lùi rất đều nhau thì đó có thể là do chủ đất phải tuân theo quy chuẩn xây dựng hoặc là do quy hoạch mở rộng đường, hẻm (không rộng, to như trường hợp thứ nhất).
***Tuy nhiên, việc kiểm tra thông tin quy hoạch qua việc dự đoán, qua công cụ google hoặc trên các website của cơ quan Nhà nước, chỉ là những đánh giá sợ bộ, không chính xác trong mọi trường hợp, để biết thông tin chính xác, bạn hoặc bên bán phải liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Quản lý đô thị,... để yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản.

10/11/2023

💥Khu dân cư chợ Bình Thành, Thoại Sơn, An Giang tiềm năng phát triển trong tương lai.
👉 Lợi thế của khu dân cư là nằm trên tuyến tránh liên tỉnh kết nối giữa An Giang và Kiên Giang tuyến đường chính để xe oto lưu thông.
👉 Về khu vực chợ hơn 2000m2 với gần 200 tiểu thương buôn bán nhộn nhịp.
✨✨✨ Tiềm năng tăng giá ổn định trong tương lai
🌐 Định vị: https://maps.app.goo.gl/BKH1oegKzFHYmf3c7?g_st=ic

🏪 Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Mekong Fair, số 55 Trần Khắc Chung, Đông Xuyên, Long Xuyên, An Giang
🏪 Văn phòng 1: Kios KO 76, Chợ Bình Thành, Thoại Sơn, An Giang
⚡️ Liên hệ ☎️ 0972777108 hoặc 0783716880 để được tư vấn đầu tư

08/09/2023

THỬA ĐẤT ĐỊNH MUA LÀ ĐẤT Ở, NHƯNG CHỈ CÓ VÀI MÉT VUÔNG LÀ ĐẤT LÚA. VẬY TÔI CÓ ĐƯỢC MUA THỬA ĐẤT ĐÓ KHÔNG?
- Đây là trường hợp thường xuyên xảy ra, mỗi thửa đất thường có hành lang an toàn cắt ngang (chẳng hạn hành lang an toàn đường bộ, hành lang an toàn đường thủy, hành lang an toàn đường sắt,...). Khi chuyển mục đích sang đất ở thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cho phép chuyển phần diện tích đất phù hợp với quy hoạch. Chính vì vậy, đối với phần diện tích đất có hành lang an toàn đi ngang sẽ không được phép chuyển mục đích.
- Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Trường hợp cá nhân mua đất lúa thì điều kiện để được xem là “trực tiếp sản xuất nông nghiệp”. Thẩm quyền xác nhận cá nhân có “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” hay không thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú. Trường hợp địa chỉ thửa đất khác địa chỉ thường trú thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú xác nhận sau cùng.
- Vì thửa đất bạn dự định mua có đất lúa (cho dù chỉ có vài mét vuông) và đất ở, nên bạn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được mua đất ở và đất lúa. Theo phân tích trên, nếu bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (không có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú là bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập chính từ nông nghiệp) thì bạn sẽ không được mua thửa đất đó.
***Tuy nhiên, đây cũng là một bất cập, bởi vì mục đích sử dụng đất chính là đất ở. Thực tiễn áp dụng Luật Đất đai năm 2013 cho thấy rằng, việc cho người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua những thửa đất như thế này hay không còn phụ thuộc vào quan điểm của từng địa phương
(Nguồn: LS. Nguyễn Phước Vẹn)

Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Mekong Fair

21/12/2023

19/12/2023

15/12/2023

14/12/2023

13/12/2023

12/12/2023

18/11/2023

17/11/2023

16/11/2023

10/11/2023

08/09/2023

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Share

Category