https://www.facebook.com/730719763451700/

LUẬT SƯ TRÚC, 445/40 Đường Tân Hòa Đông, Phường Bình Trị Đông, Ho Chi Minh City (2026)

21/05/2026

CÓ NHỮNG THỨ – KHÔNG THỂ “LÀM NGƠ”
Luật sư Trúc nhiệt liệt hưởng ứng việc đấu tranh, truy bắt tội phạm ma túy.
Tôi đã thấy quá nhiều gia đình tan vỡ từ thứ này. Một người nghiện. Kéo theo cả nhà đi vay nợ. Trộm cắp. Bạo lực. Con cái bỏ học. Cha mẹ già bán đất. Sự nghiệp tan vỡ... Và cuối cùng… là những vụ án hình sự nối tiếp nhau.
Ma túy không còn là câu chuyện “ăn chơi”. Nó là nguồn phát sinh của rất nhiều loại tội phạm khác.
Điều đáng nói là: Rất nhiều người nghĩ mình “không liên quan”.
“Tôi chỉ ngồi chung.” “Tôi chỉ biết thôi chứ không tham gia.” “Tôi chỉ cho ở nhờ.” “Tôi thấy nhưng ....” “Tôi đi cùng nhưng không sử dụng.”
Cẩn thận.
Pháp luật hình sự không chỉ xử lý người trực tiếp mua bán, tàng trữ hay tổ chức sử dụng ma túy.
Trong nhiều trường hợp, người biết rõ hành vi phạm tội mà cố tình che giấu, im lặng, giúp sức… vẫn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.
Đặc biệt là hành vi:
1.Che giấu nơi sử dụng ma túy;
2.Cho mượn địa điểm để sử dụng;
3.Canh gác;
4.Chở người đi mua ma túy;
5.Giữ hộ;
6.Biết rõ nhưng không tố giác trong một số trường hợp luật định;
7. Xóa dấu vết, giúp trốn tránh cơ quan chức năng…
8.Nhận hàng giùm, thanh toán giùm tiền mua ma túy..
Nhiều người nghĩ: “Bạn bè với nhau.” “Không lẽ báo công an?” “Im lặng cho qua.”
Nhưng đến khi bị triệu tập lấy lời khai mới hiểu.
Đặc biệt, tội “Không tố giác tội phạm” trong Bộ luật Hình sự là điều cần được hiểu nghiêm túc.
Không phải cứ biết là bị xử lý. Pháp luật còn xem xét tính chất vụ việc, mức độ biết rõ, mối quan hệ, khả năng tố giác…
Nhưng đừng tự ru ngủ rằng: “Không đụng vào ma túy là an toàn.”
Có những vụ án, người không sử dụng ma túy vẫn bị xử lý vì hành vi giúp sức hoặc che giấu.
Tôi cho rằng: Việc mạnh tay truy quét tội phạm ma túy là cần thiết.
Bởi nếu xã hội dễ dãi với ma túy, thì hậu quả không dừng ở một cá nhân.
Nó đi vào trường học. Khu dân cư. Quán karaoke. Căn hộ cho thuê. Các nhóm bạn trẻ. Và cuối cùng là những bản án rất nặng.
Một lần vướng vào ma túy, cái giá phải trả là cả tương lai.
Luật sư Trúc – Đoàn luật sư TP.HCM

19/05/2026

“ĐÁM CƯỚI CÓ THỂ DIỄN RA… NHƯNG HÔN NHÂN CHƯA CHẮC ĐÃ HỢP PHÁP”
Góc nhìn từ một vụ ly hôn kéo dài nhiều năm tại TP.HCM
Những ngày gần đây... Nhiều người theo dõi vụ ly hôn kéo dài nhiều năm giữa một bác sĩ tại TP.HCM và người vợ của mình.
Điều khiến dư luận chú ý không chỉ nằm ở khối tài sản rất lớn. Mà còn ở một chi tiết pháp lý rất đặc biệt: yêu cầu “hủy việc kết hôn trái pháp luật”.
Nhiều người nghe cụm từ này thì nghĩ đơn giản: “Có đăng ký kết hôn rồi mà... sao còn bị hủy?”.
Không đơn giản như vậy.
Trong thực tế hành nghề... Luật sư Trúc từng gặp không ít trường hợp :
Có đám cưới. Có con chung. Sống với nhau hàng chục năm. Thậm chí cùng đứng tên tài sản.
Nhưng đến khi xảy ra tranh chấp... mới phát hiện việc kết hôn ngay từ đầu đã tồn tại vi phạm pháp luật.
Và hậu quả của việc “hủy kết hôn”... khác hoàn toàn với “ly hôn”.
HỦY KẾT HÔN TRÁI PHÁP LUẬT LÀ GÌ ?
Nói dễ hiểu... đây là trường hợp nam nữ đã đăng ký kết hôn nhưng việc kết hôn đó vi phạm điều kiện kết hôn theo Luật Hôn nhân và Gia đình.
Ví dụ:
1.Một bên đang có vợ hoặc chồng mà vẫn đi đăng ký kết hôn với người khác;
2.Kết hôn giả tạo;
3.Kết hôn do bị ép buộc, lừa dối;
4.Người mất năng lực nhận thức tại thời điểm kết hôn;
5.Kết hôn giữa những người có quan hệ huyết thống thuộc trường hợp cấm;
6.Không đủ tuổi kết hôn theo luật;
7.Việc đăng ký kết hôn không đúng thẩm quyền, không đúng trình tự nhưng vẫn được xác lập trái quy định.
Nhiều người nhầm tưởng: “Có giấy đăng ký kết hôn là chắc chắn được pháp luật công nhận”.
Sai.
Giấy đăng ký kết hôn không phải “lá chắn tuyệt đối”. Nếu việc kết hôn vi phạm điều cấm... Tòa án vẫn có quyền tuyên hủy.
HỦY KẾT HÔN KHÁC GÌ LY HÔN?
Ly hôn là : Pháp luật công nhận cuộc hôn nhân đó hợp pháp... rồi sau đó cho chấm dứt quan hệ vợ chồng.
Còn hủy kết hôn trái pháp luật là : Pháp luật xác định ngay từ đầu... quan hệ hôn nhân này đã không hợp lệ.
Nói cách khác... Tòa án xem như quan hệ vợ chồng đó chưa từng được xác lập hợp pháp.
Nghe thì chỉ khác vài chữ. Nhưng hậu quả pháp lý rất lớn.
Khi Tòa tuyên hủy việc kết hôn trái pháp luật :
Quan hệ vợ chồng chấm dứt;
Hai bên không được công nhận là vợ chồng hợp pháp;
Việc giải quyết con chung vẫn đặt quyền lợi trẻ em lên hàng đầu;
Tài sản sẽ không đương nhiên áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng như trong ly hôn thông thường.
Đây là chỗ rất nhiều người “vỡ ra”.
Bởi trong ly hôn... nguyên tắc chia tài sản chung vợ chồng sẽ được áp dụng.
Nhưng nếu hôn nhân bị tuyên vô hiệu... việc phân chia tài sản có thể chuyển sang hướng : xác định công sức đóng góp, quyền sở hữu thực tế, nguồn tiền hình thành, người đứng tên, chứng cứ chuyển tiền, chứng cứ cùng tạo lập...
Tức là cuộc chiến chứng cứ thường phức tạp hơn rất nhiều.
NHIỀU NGƯỜI ĐẾN KHI RA TÒA MỚI BIẾT MÌNH “CHƯA TỪNG LÀ VỢ CHỒNG HỢP PHÁP”
ĐỪNG ĐỢI ĐẾN KHI KIỆN TỤNG MỚI RÀ SOÁT TÌNH TRẠNG HÔN NHÂN
Luật sư Trúc từng nói với nhiều khách hàng:
Có những sai sót... không xuất hiện lúc cưới. Nó chỉ bùng nổ khi: có tài sản lớn;
có tranh chấp thừa kế; một bên mất; ly hôn; chuyển nhượng nhà đất; tranh chấp cổ phần doanh nghiệp; hoặc xuất hiện người thứ ba....
Lúc ấy... mọi hồ sơ cũ sẽ bị lật lại. Ví dụ : Ngày đăng ký kết hôn. Tình trạng hôn nhân trước đó. Năng lực hành vi. Thời điểm ly hôn cũ có hiệu lực. Giấy tờ hộ tịch. Thẩm quyền đăng ký....
Chỉ cần một mắt xích pháp lý có vấn đề... cuộc tranh chấp có thể kéo dài nhiều năm.
Và đôi khi... thứ bị tranh cãi trước tiên không phải tiền. Mà là: “Quan hệ vợ chồng đó có thật sự hợp pháp hay không ?”.
Luật sư Trúc – Đoàn luật sư TP.HCM

17/05/2026

HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN NÊN GHI NHẬN NHỮNG GÌ ?
Nhiều người nghĩ hợp đồng vay chỉ cần: có tên… có số tiền… có chữ ký…
là đủ.
Đến khi xảy ra tranh chấp mới phát hiện: thứ thiếu không phải “tờ giấy”… mà là giá trị chứng minh.
Tôi từng gặp không ít trường hợp: bên cho vay thật sự có giao tiền, bên vay thật sự có nhận tiền, nhưng khi ra Tòa… hợp đồng lại không thể hiện được đầy đủ bản chất giao dịch.
Và lúc đó, mọi thứ bắt đầu rất mệt.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, hợp đồng vay tài sản có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Nhưng trên thực tế…
càng là khoản tiền lớn, càng nên ghi nhận bằng văn bản rõ ràng.
Không phải để “cho chắc tâm lý”.
Mà để xác định: ai vay… vay bao nhiêu… giao nhận khi nào… trả lúc nào… lãi tính ra sao… và nếu vi phạm thì xử lý thế nào.
Một bản hợp đồng vay tốt… thường không cần dài.
Nhưng phải đủ ý.

1. Số tiền vay phải rõ ràng, cụ thể
Không nên ghi kiểu: “ứng trước”… “tạm vay”… “hỗ trợ”… “giữ giùm”…vì khi tranh chấp, chỉ riêng việc xác định đây có phải quan hệ vay hay không… đã có thể tranh luận rất lâu.
Số tiền nên ghi thống nhất: bằng số, bằng chữ.
Nếu giao nhiều đợt… nên thể hiện rõ từng lần giao nhận, ngày giao, số tiền từng lần.
Ví dụ : hai bên ký hợp đồng vay 2 tỷ… nhưng chứng từ chuyển khoản chỉ thể hiện 1,2 tỷ. Phần còn lại giao tiền mặt… không biên nhận… không người làm chứng…và cuối cùng, tranh chấp xảy ra đúng ở phần “không chứng minh được”.
2. Thời điểm giao tiền… rất quan trọng. Nhiều hợp đồng chỉ ghi: “bên A cho bên B vay số tiền…”
nhưng không ghi: đã giao khi nào, giao đủ chưa, giao tại đâu.
Trong khi đây lại là mốc để xác định: thời hạn trả nợ… thời điểm tính lãi… thời điểm phát sinh quyền khởi kiện… thậm chí liên quan cả thời hiệu yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Nếu chuyển khoản, nên lưu đầy đủ: ủy nhiệm chi, sao kê, nội dung chuyển tiền.
Nếu giao tiền mặt… ít nhất nên có: biên nhận, ký xác nhận đã nhận đủ tiền, hoặc người chứng kiến.
3. Cách thức giao nhận tiền phải thống nhất
Có những vụ, hợp đồng ghi “đã nhận đủ tiền”… nhưng thực tế chưa giao.
Đến lúc xảy ra tranh chấp, bên cho vay lại phải đi chứng minh: “tôi chưa giao đủ”.
Rất khó.
Cho nên, nếu chưa giao đủ ngay thời điểm ký… đừng ghi nhận theo kiểu hoàn tất.
Hãy ghi đúng thực tế: đã giao bao nhiêu… còn lại giao khi nào… bằng hình thức gì.
Một câu chữ ghi đúng từ đầu… đôi khi giúp tránh rất nhiều tranh cãi về sau.
4. Thời hạn vay phải xác định được
Đừng ghi: “khi nào có tiền thì trả”… “thu xếp được sẽ thanh toán”…
Vì nghĩa vụ dân sự cần có mốc xác định.
Nên ghi cụ thể: ngày… tháng… năm…
hoặc : thời hạn bao nhiêu tháng, tính từ ngày nào đến ngày nào.
Đặc biệt với khoản vay lớn… việc xác định rõ thời hạn còn liên quan trực tiếp đến: quyền đòi nợ, lãi quá hạn, và thời điểm được quyền khởi kiện.
5. Lãi suất… phải phù hợp quy định pháp luật
Có tính lãi hay không… đều nên ghi rõ.
Nếu có lãi: cần thể hiện cụ thể mức lãi suất, cách tính, thời điểm trả lãi.
Và cần lưu ý: Bộ luật Dân sự hiện hành có quy định giới hạn lãi suất trong giao dịch dân sự.
Không phải hai bên muốn ghi bao nhiêu cũng được công nhận toàn bộ.
Rất nhiều trường hợp, đến khi kiện ra Tòa… phần gốc được chấp nhận, nhưng phần lãi bị điều chỉnh lại đáng kể vì vượt giới hạn pháp luật cho phép.
6. Điều khoản chậm trả… là phần nhiều người bỏ quên
Khi bên vay vi phạm thời hạn thanh toán… xử lý thế nào ?
Có tính lãi chậm trả không ? Lãi bao nhiêu ? Có quyền yêu cầu trả ngay toàn bộ khoản vay không ? Có phạt vi phạm không ?
Nếu hợp đồng không ghi nhận rõ… khi xảy ra chậm trả, bên cho vay thường rơi vào thế bị động.
Và càng để kéo dài… việc thu hồi nợ càng khó.
7. Nếu có tài sản bảo đảm… phải làm đúng hình thức pháp lý
Đặc biệt là nhà, đất.
Rất nhiều người nghĩ: “ghi trong giấy vay là thế chấp căn nhà…+ giữ sổ hồng bản chính ” là đã an toàn.
Thực tế không đơn giản như vậy.
Có những giao dịch bảo đảm bắt buộc: phải công chứng… phải đăng ký… phải đúng chủ thể có quyền định đoạt.
Nếu làm không đúng hình thức, đến khi xử lý tài sản… rủi ro phát sinh rất lớn.
8. Cam kết của các bên… không phải nội dung cho có
Những câu như: “tự nguyện ký kết”… “đã đọc và hiểu toàn bộ nội dung”… “đã nhận đủ tiền”… “cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật”…trên thực tế, đều có giá trị trong việc đánh giá ý chí và nhận thức của các bên khi giao kết hợp đồng.
Đừng xem nhẹ.
Và cuối cùng…một bản hợp đồng vay dù viết kỹ đến đâu… nếu không có chứng cứ giao nhận tiền đi kèm… thì giá trị thực tế khi tranh chấp vẫn có thể giảm đi rất nhiều.
Hợp đồng… không phải để “cầm cho yên tâm”.
Mà là để sử dụng được khi xảy ra vấn đề.
Có những bản hợp đồng, đọc xong là thấy ngay: người viết hiểu giao dịch.
Nhưng cũng có những bản… càng đọc càng thấy rủi ro.
Trong các vụ kiện đòi nợ, thứ gây khó nhất thường không phải “mình có cho vay hay không”…mà là: chứng minh điều gì… và chứng minh được đến đâu.
Viết đúng ngay từ đầu… luôn dễ hơn sửa sai khi tranh chấp đã xảy ra.
— Luật sư Trúc – VPLS Toàn Tâm - Đoàn luật sư TP.HCM

13/05/2026

THẨM ĐỊNH TẠI CHỖ TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI – KHI “HIỆN TRẠNG THỰC TẾ” QUAN TRỌNG HƠN LỜI NÓI
Rất nhiều người khi mua nhà đất thường nghĩ:
👉 “Có sổ đỏ là đủ.”
👉 “Có công chứng là an toàn.”
Nhưng đến khi xảy ra tranh chấp đất đai, Tòa án luôn phải xuống tận nơi, phối hợp với chính quyền địa phương để kiểm tra " Hiện trạng thực tế "
Và đó cũng là lý do tồn tại của thủ tục:
“Thẩm định tại chỗ”
Hiểu đơn giản:
Đây là việc Tòa án trực tiếp xuống nơi có đất tranh chấp để:
- Xem thực tế ai đang sử dụng ?
- Xác định ranh giới
- Kiểm tra lối đi
- Ghi nhận tường chung – riêng
- Xác định vị trí công trình
- Đối chiếu giữa giấy tờ và hiện trạng thực tế
Nói cách khác:
👉 Không chỉ nhìn hồ sơ trong phòng xử án.
👉 Mà phải nhìn “ngoài đời thực”.
Và đây cũng là điểm rất giống với việc:
Xác minh hiện trạng trước khi mua nhà đất.
Bởi vì, rất nhiều tranh chấp không nằm trên giấy…Mà nằm ở cách sử dụng thực tế.
Một điều rất đáng lưu ý:
Trong nhiều vụ án tranh chấp đất đai, kết quả thẩm định tại chỗ có giá trị cực kỳ quan trọng.
Vì:
👉 Hiện trạng thực tế thường “không biết nói dối”.
Có những vụ:
Chỉ nhìn giấy tờ → tưởng thắng kiện
Nhưng xuống thẩm định thực tế → phát sinh rất nhiều vấn đề khác
Ngược lại:
Có những vụ, giấy tờ chưa đầy đủ nhưng hiện trạng sử dụng ổn định, công khai, liên tục nhiều năm… lại trở thành tình tiết rất quan trọng.
Với kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai nhiều năm tại Tòa Án, luật sư Trúc luôn khuyên khách hàng :
Trước khi đặt cọc mua nhà đất, phải xem: 👉 Tài sản đó đang được sử dụng như thế nào ngoài thực tế.
Quan điểm của luật sư Trúc :
Trong tranh chấp đất đai, “hiện trạng thực tế” nhiều khi quan trọng không kém giấy tờ.
Và người mua thông minh… không đợi đến lúc Tòa án đi thẩm định tại chỗ mới bắt đầu kiểm tra hiện trạng.

10/05/2026

VÌ SAO NÊN XÁC MINH HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG THỰC TẾ TRƯỚC KHI MUA NHÀ ĐẤT ?
Nhiều người mua nhà đất có một suy nghĩ rất phổ biến:
👉 “Có sổ là an toàn.”
Nhưng thực tế hành nghề của luật sư Trúc cho thấy…
Rất nhiều vụ kiện kéo dài nhiều năm lại bắt đầu từ những thứ… không nằm trên sổ.
Ví dụ:
- Lối đi tưởng đi riêng… hóa ra là lối đi chung
- Tường tưởng của mình… hóa ra tường chung
- Đất trên giấy đủ diện tích… nhưng thực tế bị lấn ranh
- Nhà xây ổn định nhiều năm… nhưng một phần nằm ngoài hiện trạng được công nhận
- Người bán nói “không tranh chấp”… nhưng hàng xóm đang mâu thuẫn âm ỉ
Đến lúc sửa nhà, xây dựng, sang tên hoặc phát sinh mâu thuẫn…mới phát hiện: 👉 “Giấy tờ” và “thực tế sử dụng” là hai chuyện khác nhau.
Một điều rất nhiều người chưa hiểu:
👉 Công chứng viên kiểm tra giấy tờ và năng lực giao kết.
👉 Họ không thể thay bạn kiểm tra toàn bộ hiện trạng sử dụng thực tế.
Vì vậy, trước khi đặt cọc hoặc mua bán nhà đất, luật sư Trúc luôn khuyên khách hàng nên:
1.Kiểm tra hiện trạng thực tế
2.Làm việc với các hộ liền kề
3.Xác minh thông tin tại địa phương
4.Đo đạc lại hiện trạng
5.Kiểm tra quy hoạch, tranh chấp
6.Nếu nhà đất đang cho thuê, mượn, ở nhờ... phải xem kỹ hợp đồng ( nếu có ) và gặp trực tiếp những người thực tế đang sử dụng.
7.Yêu cầu bên bán cam kết rõ bằng văn bản.
Đừng ngại “làm kỹ”.
Vì nhiều người mất tiền tỷ… chỉ vì chủ quan tin rằng:
“Thấy sử dụng bao nhiêu năm rồi chắc không sao.”
Trong rất nhiều vụ tranh chấp đất đai, thứ gây mệt mỏi nhất không phải là thiếu giấy tờ…
Mà là: 👉 Mỗi bên đều tin mình đúng.
Người mua nghĩ mình mua hợp pháp.
Hàng xóm nghĩ phần đó là lối đi chung.
Chủ cũ nói “xưa giờ ai cũng dùng vậy”.
Và cuối cùng: Kiện tụng kéo dài. Không xây được.Không bán được. Không thế chấp được.
Quan điểm của luật sư Trúc:
Mua nhà đất đừng chỉ kiểm tra “quyền sở hữu”.
Hãy kiểm tra cả: 👉 Cách tài sản đó đang được sử dụng trong thực tế.
Nhiều khi, thứ nguy hiểm nhất… lại là những điều “ai cũng nghĩ là bình thường”.
Nếu bạn đang chuẩn bị đặt cọc mua nhà đất, hãy nhớ:
Một buổi kiểm tra kỹ hồ sơ và hiện trạng, có thể giúp bạn tránh nhiều năm kiện tụng sau này.

04/05/2026

KHI NÀO NGÂN HÀNG “NÓI KHÔNG”? – ĐỪNG NGHĨ CỨ CÓ TIỀN LÀ GIẢI CHẤP ĐƯỢC
Nhiều người nghĩ rất đơn giản:
“Có tiền → ra ngân hàng → tất toán → lấy sổ”
Thực tế… không vận hành như vậy.
Ngân hàng không “hỗ trợ mua bán”.
Ngân hàng chỉ làm việc theo hợp đồng tín dụng + quy trình nội bộ + kiểm soát rủi ro.
Những trường hợp ngân hàng thường sẽ từ chối hoặc không phối hợp theo ý người mua:
1. Bạn không phải là người có quyền làm việc
Bạn là người mua.
Nhưng với ngân hàng, bạn không phải khách hàng vay.
→ Không có ủy quyền hợp lệ
→ Ngân hàng có quyền từ chối trao đổi, cung cấp thông tin, xử lý hồ sơ
2. Khoản vay đang có vấn đề
Nợ quá hạn
Bị chuyển nhóm nợ xấu
Đang trong quy trình xử lý nợ
→ Lúc này ngân hàng ưu tiên thu hồi nợ theo quy trình riêng không đi theo “kịch bản mua bán” mà hai bên tự thỏa thuận
3. Tài sản đang bị ràng buộc pháp lý
Kê biên thi hành án
Ngăn chặn giao dịch
Đang tranh chấp
→ Ngân hàng không đủ điều kiện giải chấp, kể cả bạn có đủ tiền
4. Không thống nhất được phương án tất toán
Nghe rất nhỏ… nhưng vỡ rất nhiều giao dịch ở đây.
Bạn muốn chuyển khoản từng phần
Ngân hàng yêu cầu nộp đúng tài khoản thu nợ
Hoặc yêu cầu thực hiện tại quầy
→ Không đúng quy trình kiểm soát
→ Ngân hàng sẽ dừng
5. Dòng tiền có dấu hiệu rủi ro
Chuyển qua nhiều tài khoản trung gian
Không rõ mục đích
Giá trị giao dịch bất thường
→ Ngân hàng có nghĩa vụ kiểm soát
→ Có thể tạm dừng giao dịch để rà soát
6. Văn bản ủy quyền không “dùng được”
Rất nhiều giấy ủy quyền… nhìn thì hợp lệ nhưng khi vào ngân hàng lại không dùng được
Ví dụ:
Không ghi rõ quyền tất toán khoản vay
Không có quyền nhận giấy tờ sau giải chấp
Nội dung mâu thuẫn, không rõ phạm vi
→ Ngân hàng sẽ từ chối để tránh rủi ro pháp lý
7. Chính người vay không hợp tác
Không ký hồ sơ
Không xác nhận tất toán
Có dấu hiệu trì hoãn, gian dối
→ Ngân hàng chỉ làm việc với người vay của họ
không đứng về phía người mua
Điểm cần hiểu cho đúng:
Ngân hàng không phải bên “giữ công bằng” cho giao dịch mua bán.
Họ là:
→ Chủ nợ
→ Bên nhận thế chấp
Mục tiêu duy nhất:
Thu đủ nợ – đúng quy trình – không phát sinh rủi ro
Giao dịch vài tỷ không vỡ vì thiếu tiền
Mà vỡ ở chỗ hiểu sai cách ngân hàng vận hành
Ai đang chuẩn bị mua nhà đang thế chấp – nên đọc kỹ.
Đọc chậm thôi.
Nhưng phải hiểu đúng.
Luật sư Trúc – VPLS Toàn Tâm – Đoàn LS TP.HCM

28/04/2026

“CÔNG CHỨNG TREO”
Trong vụ mất 13 tỷ khi mua nhà đang thế chấp,
có một chi tiết rất đáng chú ý:
Các bên đi “công chứng treo”. Nghe thì có vẻ chuyên nghiệp. Nhưng dưới góc độ pháp lý… cần nói thẳng:
Luật không có khái niệm “công chứng treo”.
Vậy “công chứng treo” thực chất là gì?
Thường là cách gọi thực tế khi:
1. Hợp đồng đã được soạn
2. Các bên ký trước mặt công chứng viên
3. Nhưng chưa hoàn tất điều kiện (ví dụ: chưa giải chấp)
→ Và hồ sơ đó chưa được phát hành chính thức.
Vấn đề nằm ở chỗ:
Công chứng chỉ có giá trị khi:
1. Nội dung hợp đồng đầy đủ, hợp pháp
2. Các bên tự nguyện, minh bạch
3. Và không vi phạm điều cấm của luật
Nếu tài sản vẫn đang thế chấp → Quyền định đoạt đang bị hạn chế.
Vậy thì:
Một hợp đồng mua bán “treo” trong trạng thái này
không làm phát sinh hiệu lực chuyển nhượng ngay lập tức
Nguy hiểm ở đâu?
Người mua rất dễ hiểu nhầm:
“Đã công chứng rồi → chắc chắn an toàn”
SAI
Công chứng không thay thế việc kiểm soát dòng tiền. Công chứng viên cũng không có trách nhiệm giữ tiền cho bạn.
“Công chứng treo” không phải là lá chắn. Nó chỉ là một trạng thái… chưa hoàn tất. Và trong khoảng thời gian “treo” đó nếu bạn chuyển tiền sai cách —
rủi ro sẽ rơi hết về phía bạn.
Làm đúng quy trình chưa đủ. Phải đúng bản chất pháp lý.
Chia sẻ để tránh hiểu sai về “công chứng treo”.
Tôi nhấn mạnh một lần nữa : " CÔNG CHỨNG TREO LÀ SAI LUẬT "
Thông tin " có công chứng viên đi cùng đến ngân hàng " làm tôi nghĩ đến vấn đề : " Công chứng viên đi cùng với khách hàng đến ngân hàng để làm gì ? Nếu là công chứng ngoài trụ sở ( tại ngân hàng ) có phù hợp với quy định pháp luật về công chứng không ?
Luật sư Trúc – VPLS Toàn Tâm - Đoàn luật sư TP.HCM

24/04/2026

MẤT 13 TỶ - QUÁ NHANH, QUÁ NGUY HIỂM
Tôi đã viết rất nhiều bài cảnh báo về việc mua tài sản thế chấp qua ngân hàng. Hôm nay, mời bạn đọc Báo Dân Trí cùng luật sư Trúc để tìm hiểu một trong những vụ việc thực tế.
Tóm tắt : "Mua tài sản đang thế chấp ngân hàng - đã đặt cọc công chứng 3 tỷ - còn lại 10 tỷ ra ngân hàng chuyển khoản ...
Ting....ting....499 triệu... 21 lần chuyển khoản " quá nhanh, quá nguy hiểm ", khả năng cao mất 13 tỷ 😥 "
Sai ở đâu?
Sai ngay tại cách chuyển tiền.
- Tài sản đang thế chấp ngân hàng
→ Lẽ ra phải chuyển vào tài khoản " thu nợ " của ngân hàng
→ Hoặc nộp trực tiếp tại quầy để tất toán khoản vay
Nhưng thực tế:
→ Lại chuyển vào tài khoản thanh toán của chủ nhà
Và đây là điểm chết người.
Tài khoản thanh toán = tiền vào là tiền “tự do”
Chủ tài khoản có toàn quyền:
- Rút ngay
- Chuyển ngay
Không có bất kỳ ràng buộc nào. Và thực tế theo thông tin bài báo được dẫn link dưới comment, người bán nhà - chủ tài khoản nhận tiền - đã chuyển khoản đi nhanh hơn tốc độ ánh sáng - ngân hàng không tìm ra tiền để " tất toán "
Ngân hàng không có nghĩa vụ giữ tiền đó lại cho bạn
Bạn chưa kịp quay đầu… tiền đã biến mất.
Sai lầm thứ hai: không kiểm soát dòng tiền
Giao dịch tại ngân hàng… nhưng:
- Không yêu cầu phong tỏa tài khoản
- Không lập lệnh chuyển tiền có điều kiện
- Không ràng buộc mục đích tất toán khoản vay
Tức là bạn đang giao 10 tỷ…..mà không giữ bất kỳ “cái khóa” nào.
Nguyên tắc sống còn khi mua tài sản đang thế chấp:
1. Chỉ làm việc với ngân hàng – không đi đường vòng
2. Chỉ chuyển tiền vào tài khoản "thu nợ " của ngân hàng
3. Hoặc nộp tiền trực tiếp tại quầy để tất toán
4. Có chứng từ rõ ràng: tiền dùng để giải chấp
5. Nếu chuyển khoản → phải có cơ chế kiểm soát/ phong tỏa
Đừng nhầm:
“Chuyển khoản tại ngân hàng” ≠ “An toàn”
An toàn hay không… nằm ở đúng tài khoản và đúng cơ chế pháp lý.
Một giao dịch vài tỷ, vài chục tỷ
Không thể làm theo kiểu:
“Tin nhau là chính”
Pháp lý không vận hành bằng niềm tin.
Pháp lý vận hành bằng kiểm soát rủi ro.
Ai đang chuẩn bị mua nhà, đặc biệt là nhà đang thế chấp — hãy đọc kỹ.

Luật sư Trúc – VPLS Toàn Tâm - Đoàn luật sư TP.HCM

22/04/2026

QUYỀN CHỌN LỰA CỦA CHỦ NỢ
Ngân hàng là chủ nợ chuyên nghiệp.
Họ không cho vay theo cảm xúc. Trước khi giải ngân, họ làm gì?
– Xem thu nhập
– Kiểm tra lịch sử tín dụng
– Hỏi rõ mục đích vay
– Định giá tài sản thế chấp
– Ràng buộc bằng hợp đồng chặt chẽ
Và nếu không đạt điều kiện?→ Từ chối.
Không có chuyện “nể”.
Không có chuyện “quen biết”.
—
Còn chủ nợ cá nhân?
Lại thường bắt đầu bằng một câu:
“Thôi, giúp nhau lúc khó…”
Rồi bỏ qua hết:
– Không kiểm tra khả năng trả nợ
– Không hỏi rõ mục đích vay
– Không hợp đồng
– Không tài sản đảm bảo
Chỉ giữ lại… niềm tin.
—
Tôi đọc rất nhiều bình luận:
“Cho anh em họ hàng vay mà bắt ký hợp đồng, họ khó chịu lắm”
“Tui bán chung chợ với bả, ngày nào cũng gặp, trốn đi đâu được mà phải viết giấy?”
Nghe thì rất đời.
Nhưng thực tế tại Tòa lại rất khác.
Người “ngày nào cũng gặp”→ đến lúc nợ, bắt đầu né.
Người “anh em họ hàng”
→ đến lúc có tiền, quan hệ… không còn như trước.
—
Một điều cần nói thẳng:
Cho vay là quyền – không phải nghĩa vụ.
Bạn có quyền:
– Chọn người được vay
– Đặt điều kiện
– Yêu cầu chứng minh
– Từ chối nếu thấy rủi ro
Bạn không phải “ngân hàng miễn phí” cho bất kỳ ai.
—
Và một nghịch lý:
Ngân hàng siết chặt điều kiện→ người vay vẫn chấp nhận
Còn bạn cho vay tiền thật của mình→ lại ngại yêu cầu giấy tờ?
Sai ngay từ tư duy.
—
Kinh nghiệm tại Tòa cho tôi thấy:
Rất nhiều khoản nợ xấu
không phải vì người vay ban đầu xấu
Mà vì người cho vay
không sử dụng quyền chọn lựa của mình
—
Đừng nhầm lẫn giữa:
Giúp đỡ và đặt mình vào rủi ro. Nếu đã cho vay→ hãy làm như một chủ nợ đúng nghĩa:
– Chọn người
– Đặt điều kiện
– Ghi nhận rõ ràng
– Kiểm soát rủi ro
—
Một câu để nhớ:
Ngân hàng chọn khách hàng trước khi cho vay.
Còn nhiều người… chọn cách hối hận sau khi cho vay.
—
Luật sư Trúc – VPLS Toàn Tâm
“Không phải ai cần tiền cũng là người bạn nên cho vay.”

20/04/2026

VAY KHÁC MƯỢN – BÀI HỌC ĐẦU TIÊN CỦA NGHỀ CHO VAY:
ĐỪNG CHO VAY BẰNG “GIẤY MƯỢN TIỀN”
Tôi nói thẳng:
Nếu bạn đang cho vay tiền
mà vẫn dùng “giấy mượn tiền”→ bạn đang tự đặt mình vào thế rủi ro.
Rất nhiều người ra Tòa mới vỡ ra một điều:
Sai không phải ở số tiền.
Sai ngay từ câu chữ đầu tiên.
Hiểu đơn giản:
Vay → phải trả tiền + có thể tính lãi
Mượn → dùng rồi trả lại chính tài sản đó
Hai khái niệm này khác nhau từ gốc.
Nhưng thực tế tôi gặp:
– Cho vay 500 triệu → ghi “giấy mượn tiền”
– Dùng chữ “mượn” cho “nhẹ nhàng” hoặc theo thói quen, theo cách nghĩ thông thường...
Và khi tranh chấp xảy ra:
Bên vay nói ngay và luôn :
“Tôi chỉ mượn, không phải vay”
“Không có thỏa thuận lãi”
Lúc đó, câu hỏi tại Tòa không còn là:
“Có đưa tiền không?”
Mà là:
“Đây là quan hệ vay hay mượn?”
—
Chỉ cần xác định sai:
→ Bạn có thể mất quyền đòi lãi
→ Thậm chí gặp khó khăn trong việc đòi tiền gốc
→ Phải mất công chứng minh lại bản chất giao dịch
Một chữ “mượn” có thể khiến bạn mất rất nhiều thứ.
Pháp luật nhìn vào:
– Nội dung bạn ghi
– Cách bạn giao tiền
– Chứng cứ bạn có
Bạn ghi “mượn”→ bạn phải chịu hệ quả pháp lý của chữ đó.
—
Bài học đầu tiên của nghề cho vay:
Không cho vay bằng “giấy mượn tiền”. Đã giao tiền → phải xác định rõ là HỢP ĐỒNG VAY
Đừng nghĩ đây là chuyện nhỏ. Tôi đã thấy quá nhiều người:
Cầm giấy “mượn tiền” trong tay nhưng không bảo vệ được quyền lợi của mình.
Một câu để nhớ:
Viết sai từ đầu → sửa không kịp về sau.
—
Luật sư Trúc – VPLS Toàn Tâm - Đoàn luật sư TP.HCM
“Cho vay đúng ngay từ câu chữ – mới giữ được tiền về sau.”

17/04/2026

NGHỀ CHO VAY – NGHỀ “DỄ LÀM” NHƯNG KHÔNG AN TOÀN
Tôi gặp rất nhiều người khi ra Tòa mới chợt nhận ra:
Cho vay… cũng là một “nghề”.
Không phải cứ có tiền là đưa – cần là cho – hứa là tin.
Bởi vì đã là “nghề”, thì phải có kiến thức.
Không có kiến thức pháp lý, rủi ro không nằm ở chuyện mất lãi… mà là mất luôn cả gốc.
Tôi từng xử lý những hồ sơ mà người cho vay:
– Không có hợp đồng, chỉ chuyển khoản không nội dung
– Có giấy viết tay nhưng nội dung sơ sài
– Giao tiền mặt, không chứng cứ
– Thỏa thuận lãi suất vượt trần mà không biết
Và kết quả là gì?
Khi ra Tòa:
Không chứng minh được quan hệ vay.
Không chứng minh được số tiền.
Không chứng minh được điều kiện trả nợ.
Thua kiện… là điều gần như đã được “ấn định” từ lúc giao tiền.
Có người nói:
“Cho vay thôi mà, có gì phức tạp đâu luật sư?”
Sai ở chỗ đó.
Cho vay là một giao dịch dân sự có điều kiện.
Mà đã là giao dịch – thì phải được thiết kế.
Một người làm “nghề cho vay” đúng nghĩa cần tối thiểu phải biết:
– Khi nào cần hợp đồng, khi nào cần công chứng
– Ghi nhận nội dung gì để Tòa án có thể chấp nhận
– Lãi suất bao nhiêu là hợp pháp
– Cách giao nhận tiền để có giá trị chứng cứ
– Cách ràng buộc tài sản đảm bảo đúng luật
– Khi nào nên khởi kiện, khi nào nên thương lượng
Đó không phải là “cẩn thận”.
Đó là nguyên tắc sống còn.
Tôi không phủ nhận:
Có những khoản vay dựa trên niềm tin.
Nhưng kinh nghiệm tại Tòa cho tôi thấy:
Niềm tin… là thứ biến mất nhanh nhất khi có tranh chấp.
Còn lại duy nhất: chứng cứ.
Nếu bạn đang cho vay theo kiểu: “Tin nhau là chính” thì hãy hiểu một điều:
Bạn không phải đang giúp người khác.
Bạn đang đặt mình vào một canh bạc… mà luật pháp không đứng về phía người thiếu chuẩn bị.
Lời khuyên của tôi rất rõ:
Nếu đã xem cho vay là một “kênh sinh lời”→ Hãy làm nó như một “nghề”
Và đã là nghề→ Phải làm cho đúng luật.
Đừng để đến khi mất tiền… mới bắt đầu đi tìm luật sư.
---------
Luật sư Trúc – VPLS Toàn Tâm
“Không chỉ giải quyết tranh chấp, mà giúp bạn tránh tranh chấp ngay từ đầu.”

LUẬT SƯ TRÚC

21/05/2026

19/05/2026

17/05/2026

13/05/2026

10/05/2026

04/05/2026

28/04/2026

24/04/2026

22/04/2026

20/04/2026

17/04/2026

Address

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category