21/05/2026
NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, ĐÒI TÀI SẢN (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 47/2023/DS-GĐT)
Quyết định giám đốc thẩm số 47/2023/DS-GĐT ngày 09/3/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy toàn bộ Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự của Tòa án nhân dân thành phố L, tỉnh A, về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đòi tài sản.
👉 Nội dung hủy án:
“[2] Tại Thông báo phát hiện vi phạm ngày 17/6/2022, bà Tr cho rằng, nhà, đất số 534 V là 01 trong 04 tài sản của vợ chồng ông Ng, bà H đã bị kê biên theo Quyết định kê biên số 09/QĐ-CCTHADS ngày 02/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố L để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án cho bà Tr theo Quyết định giám đốc thẩm số 195/2019/DS-GĐT ngày 04/10/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó,“Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền” ngày 25/9/2014 được lập giữa ông Võ Tiến C với vợ, chồng ông Ng, bà H và “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” ngày 16/4/2019 được lập giữa ông Trần Thanh Ph với vợ, chồng ông Ng, bà H là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án. Tòa án cấp sơ thẩm khi giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở” giữa nguyên đơn là ông Trần Thanh Ph, bị đơn là ông Lê Minh Ng, bà Võ Thị Thúy H, nhưng không đưa bà Tr vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm pháp luật, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà...
[4.1] Về nội dung kháng nghị nhà, đất số 534 V là tài sản dùng để thi hành án, đã được Chi cục Thi hành án ra quyết định kê biên, thi hành án cho bà Tr nên Tòa án cấp sơ thẩm tiếp tục thụ lý, giải quyết tranh chấp đối với nhà, đất 534 V theo đơn khởi kiện của ông Ph là trái pháp luật:
Mặc dù tài sản là nhà, đất 543 V đã được Cơ quan Thi hành án cưỡng chế, kê biên để đảm bảo việc thi hành án cho bà Tr; tuy nhiên nguyên đơn là ông Trần Thanh Ph khi khởi kiện yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết tranh chấp “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” giữa ông và vợ, chồng ông Ng, bà H có liên quan đến số tiền cầm cố và lãi suất; yêu cầu giải quyết việc cầm cố tài sản. Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết vụ án là có căn cứ, đúng pháp luật. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm sẽ làm rõ việc cầm cố tài sản là nhà, đất 534 V có đúng quy định của pháp luật hay không để xác định tính có hiệu lực của Hợp đồng cầm cố nên không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết vụ án là trái pháp luật.
[4.2] Về nội dung kháng nghị Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà Trần Bích Tr vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng:
Theo “Hợp đồng cầm cố nhà và đất”, ngày 16/4/2019, vợ chồng ông Ng, bà H cầm có tài sản là nhà, đất số 534 Võ Thị Sáu cho ông Ph. Quá trình giải quyết vụ án, ông Ph có yêu cầu nếu ông Ng, bà H không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho ông thì phát mãi tài sản là nhà, đất đã cầm cố để thu hồi nợ. Như vậy, yêu cầu của ông Ph có liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Trần Bích Tr vì tài sản là nhà, đất số 534 V đã bị Cơ quan thi hành án kê biên, cưỡng chế để thực hiện theo một bản án đã có hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo nghĩa vụ thi hành án cho bà Tr. Tòa án cấp sơ thẩm khi giải quyết vụ án không đưa bà Tr vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng nên nội dung kháng nghị này của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là có cơ sở chấp nhận.
[4.3] Về nội dung kháng nghị các đương sự trong vụ án có mối quan hệ thân thích: Ông Võ Tiến C, bà Trần Kim H là cha mẹ ruột của bà Võ Thị Thúy H; ông Lê Minh Ph là cháu bà H nên “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” ngày 16/4/2019 và “Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền” ngày 25/9/2014 giữa các đương sự là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án:
[4.3.1] Xét chứng cứ là “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” ngày 16/4/2019 do ông Trần Thanh Ph giao nộp:
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ để làm rõ các mâu thuẫn sau:
+ Lý do gì số tiền ông Ng, bà H thế chấp cho ông Ph 11.500.000.000 đồng nhưng lại không sử dụng để trả nợ cho Ngân hàng Pbank trong khi số nợ của Ngân hàng Pbank cả gốc và lãi chỉ có khoảng 1.800.000.000 đồng? Số tiền 11.500.000.000 đồng vợ chồng ông Ng đã sử dụng vào mục đích gì?
+ Theo “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” ngày 16/4/2019 ông Ng, bà H phải trả lãi suất là 1%/tháng/số tiền cầm cố nhà, đất 534 V là 11.500.000.000 đồng, thì việc ông Ng, bà H phải trả thêm tiền thuê lại nhà, đất ông Ng, bà H đã cầm cố với số tiền 90.000.000 đồng/tháng trong khi giá trị nhà, đất tại thời điểm cầm cố lớn hơn rất nhiều so với số tiền cầm cố là có dấu hiệu không bình thường. Tài liệu có trong hồ sơ vụ án chưa thể hiện vợ, chồng ông Ng đã trả tiền thuê nhà hàng tháng cho ông Ph chưa? Ngoài ra, việc bàn giao nhà cho bên nhận cầm cố, sau đó cho thuê lại ngay trong ngày, trong cùng hợp đồng là mâu thuẫn với việc bàn giao tài sản và thỏa thuận này có dấu hiệu không bình thường trong việc lập hợp đồng cầm cố tài sản nhưng chưa được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, làm rõ.
[4.3.2] Xét chứng cứ là “Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền” ngày 25/9/2014 do ông Võ Tiến C giao nộp:
Biên bản thỏa thuận trên bằng giấy đánh máy vi tính, có chữ ký của bên cho mượn tiền là ông Võ Tiến C (Bên A),và bên mượn tiền là vợ, chồng ông Ng, bà H (Bên B). Ông C đồng ý cho ông Ng, bà H mượn số tiền 5.200.000.000 đồng trước thời điểm vợ, chồng ông Ng, bà H nhận chuyển nhượng và xây dựng mới nhà, đất 534 V, giữa các bên không thỏa thuận thời hạn, nghĩa vụ trả nợ. Tại Biên bản hòa giải ngày 31/3/2021, ông C xác định đây là quan hệ vay mượn tiền nên nhà, đất 534 V đã nhận chuyển nhượng là tài sản thuộc về vợ chồng ông Ng, bà H. Như vậy, giao dịch này không phải quan hệ góp vốn, các đương sự chưa cung cấp được chứng cứ để chứng minh giá trị nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất, giá trị xây dựng mới sau khi nhận chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu chung tài sản và quyền sở hữu tài sản của ông C, ông Ng, bà H nên việc ông C cho rằng vợ, chồng ông Ng, bà H chỉ là người đứng tên dùm ông C và trong trường hợp ông Ng, bà H phải xử lý tài sản để trả nợ thế chấp, cầm cố thì phải trả cho ông C 50% giá trị tài sản mà không chịu bất kỳ ràng buộc nào được ghi nhận tại các điểm 2 “Bên A đồng ý để Bên B được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với tài sản là đất ở và nhà ở nêu trên khi nhận chuyển nhượng tài sản này và khi hoàn tất thủ tục hoàn công đối với nhà ở sau khi xây dựng mới, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng mới sau khi xây dựng nhà xong.”; điểm 3 “ Bên A đồng ý cho bên B được sử dụng tài sản nêu trên để thế chấp, cầm cố để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Bên B.”; điểm 4 “Khi Bên B bán tài sản nêu trên hoặc xử lý tài sản nêu trên để trả nợ thế chấp, cầm cố hay phải xử lý tài sản nêu trên do bất ký nguyên nhân nào thì Bên A được quyền thu hồi lại ngay số tiền tương ứng với 50% giá trị tài sản từ số tiền bán hoặc xử lý tài sản nêu trên mà không phải chịu bất kỳ ràng buộc nào. Bên B chỉ được sử dụng tối đa 50% giá trị tài sản khi bán hoặc xử lý tài sản nêu trên để thực hiện nghĩa vụ thế chấp, cầm cố phát sinh nếu nghĩa vụ thế chấp, cầm cố phát sinh vượt quá 50% giá trị tài sản khi bán hoặc xử lý tài sản nêu trên thì Bên B tự chịu trách nhiệm thanh toán bằng tài sản khác” của Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền ngày 25/9/2014 là không có có sở chấp nhận.
[5] Xét về nội dung giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm khi ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 25/2021/QĐST-DS ngày 09/4/2021:
Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định người sử dụng đất có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Việc cầm cố tài sản là quyền sử dụng đất là vi phạm khoản 1 Điều 310 Bộ luật Dân sự nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo hồ sơ vụ án thể hiện nhà, đất 543 Võ Thị Sáu đã được thế chấp cho Ngân hàng Pbank ngày 27/4/2016 và đã được Cơ quan Thi hành án cưỡng chế, kê biên để đảm bảo việc thi hành án. Tuy nhiên Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự vẫn công nhận các đương sự thỏa thuận Hợp đồng cầm cố ngày 16/4/2019 chấm dứt hết hiệu lực kể từ ngày 31/3/2021 (ngày hòa giải thành) là không đúng quy định của pháp luật (mặc nhiên Tòa án cấp sơ thẩm thừa nhận trước ngày 31/3/2021 hợp đồng cầm cố tài sản là quyền sử dụng đất có hiệu lực). Theo lời khai của ông Ph từ ngày cầm cố tài sản (16/4/2019), vợ chồng ông Ng, bà H đã trả lãi suất 1/% theo hợp đồng đến 16/8/2019 thì không trả nữa. Ông yêu cầu trả lãi suất kể từ ngày 16/8/2019 với mức lãi suất 0,8%/tháng. Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm tính lãi suất từ ngày 16/4/2019 đến ngày 31/3/2021 (ngày hòa giải thành) mà không đối trừ lãi suất ông Ng, bà H đã trả là chưa đúng quy định của pháp luật.
[6] Tòa án cấp sơ thẩm chỉ dựa vào “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” và “Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền” cũng như lời trình bày giữa các đương sự, trong khi các chứng cứ này có những nội dung thỏa thuận không bình thường, chưa được chứng minh làm rõ để công nhận sự thỏa thuận của các đương sự là chưa có căn cứ vững chắc. Theo Đơn yêu cầu giám đốc thẩm và Thông báo phát hiện vi phạm của bà Trần Bích Tr cũng như nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xác định các đương sự trong vụ án có mối quan hệ thân thích: Ông Võ Tiến C, bà Trần Kim H là cha mẹ ruột của bà Võ Thị Thúy H (cha mẹ vợ của ông Ng); ông Lê Minh Phương là cháu của bà H. Quá trình giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần làm rõ mối quan hệ thân thích này để xem xét, đánh giá chứng cứ khách quan, toàn diện để giải quyết vụ án và đánh giá chứng cứ, xem xét “Hợp đồng cầm cố nhà và đất” và “Biên bản thỏa thuận kiêm biên nhận mượn tiền” là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ đối với bà Tr hay không như nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo đúng theo quy định của pháp luật.
[7] Do trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ, chưa thực hiện đầy đủ việc chứng minh, dẫn đến kết luận trong Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự chưa phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 25/2021/QĐST-DS ngày 09/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố L, tỉnh A để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.”
👉 Xem nội dung chi tiết tại đây:
https://luatnghinhphong.vn/articles/nguon-an-le-ve-viec-tranh-chap-hop-ong-cam-co-quyen-su-dung-at-quyen-so-huu-nha-o-oi-tai-san-quyet-inh-giam-oc-tham-so-472023ds-gt
-------------------------
