07/08/2026
🏠 Một gia đình ở Hải Phòng gửi tôi năm cuốn sổ đỏ, đất gốc mua từ năm 1989, trên đất có hai căn nhà mái ngói ba gian.
Câu hỏi của họ chạm đúng nỗi lo của rất nhiều gia đình Việt: khôi phục đất vườn tạp về đất ở theo Luật Đất đai 2024, có phải nộp một khoản lớn không?
Năm 1993, cả thửa 970m2 được cấp sổ ghi rõ mục đích THỔ CƯ, sử dụng lâu dài. Năm 2003, người bố tách một phần cho con trai cả; phần còn lại 595m2 khi cấp sổ mới bỗng bị chia thành 200m2 đất ở và 395m2 vườn tạp. Năm 2011, ông tặng cho bốn người con, mỗi sổ chỉ còn 40m2 đất ở, phần còn lại vẫn là vườn tạp, và cả năm cuốn sổ đều không ghi nguồn gốc đất.
CÂU TRẢ LỜI NHANH: Không phải cứ khôi phục vườn tạp về đất ở là mất tiền. Với nguồn gốc thổ cư từ năm 1993, gia đình có cơ sở để được XÁC ĐỊNH LẠI diện tích đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần trong hạn mức. Nếu buộc phải chuyển mục đích, mức thu cũng được ưu đãi.
Trước hết là nguồn gốc đất. Dù hai cuốn sổ năm 2003 và 2011 bỏ trống, nguồn gốc thật sự vẫn nằm trong hồ sơ địa chính gốc: đất thổ cư gia đình sử dụng ổn định, có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993. Cuốn sổ năm 1993 ghi 970m2 thổ cư chính là giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, số 31/2024/QH15, hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Đây là chìa khóa. Gia đình đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai và UBND cấp xã/phường tra cứu hồ sơ gốc để ghi nhận lại.
Một điểm nhiều người hiểu nhầm: khoản phải nộp khi đưa vườn về đất ở là TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, không phải thuế thu nhập. Chuyển mục đích trên chính đất của mình không làm phát sinh thuế thu nhập cá nhân.
Từ đó mở ra hai con đường.
Một là xác định lại diện tích đất ở theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024. Nếu thửa đất là thổ cư trước đây, đã cấp sổ trước ngày 01/7/2004, có giấy tờ theo Điều 137 và không phải đất nhận chuyển quyền, thì được xác định lại và KHÔNG phải nộp tiền sử dụng đất. Phần đất của người bố, là người sử dụng gốc từ năm 1993, có cơ sở tốt để đi theo hướng này.
Với phần bốn người con nhận tặng cho năm 2011, điểm b khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 đã mở đường: người nhận chuyển quyền cả thửa, cấp sổ mới sau ngày 01/7/2004 mà sổ chưa xác định rõ diện tích đất ở, vẫn được xác định lại đất ở.
Hai là, nếu phần vườn nào phải chuyển mục đích, thì Điều 10 Nghị quyết 254 cùng Nghị định 50/2026/NĐ-CP cho hưởng mức thu ưu đãi, chỉ 30% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp trong hạn mức, thay vì toàn bộ.
💡 Ba việc gia đình nên làm ngay:
1. Giữ và tập hợp đủ cuốn sổ năm 1993 ghi 970m2 thổ cư cùng toàn bộ chuỗi giấy tờ, đây là căn cứ nguồn gốc quan trọng nhất.
2. Tra cứu hạn mức công nhận đất ở của địa phương, vì phần miễn tiền chỉ tính trong hạn mức.
3. Rà từng cuốn sổ, vì người bố và bốn người con có tư cách pháp lý khác nhau nên cách xử lý cũng khác nhau.
Anh Chị có mảnh đất nào rơi vào cảnh sổ ghi vườn tạp mà gốc là thổ cư không? Hãy để lại bình luận để cùng phân tích. Trường hợp cần rà soát hồ sơ cụ thể, các Anh Chị có thể liên hệ Công ty Luật TNHH Minh Tú, hotline 1900 0031.
Nội dung trên mang tính chia sẻ kiến thức pháp luật, không thay thế tư vấn theo hồ sơ cụ thể. Hạn mức và cách tính có thể khác nhau theo địa phương và thời điểm, Anh Chị nên tham vấn luật sư trước khi thực hiện thủ tục.
📞 Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú – Tổng Giám đốc, Công ty Luật TNHH Minh Tú.
**o
