Luật sư Hùng Lĩnh

Luật sư Hùng Lĩnh Luật sư chuyên về tranh chấp tài chính, đất đai, vay tiền, thừa kế (Zalo: 0978311389)

Trong những năm gần đây, sự phát triển mạnh mẽ của trí tuệ nhân tạo đã làm thay đổi cách con người làm việc, giao dịch v...
10/04/2026

Trong những năm gần đây, sự phát triển mạnh mẽ của trí tuệ nhân tạo đã làm thay đổi cách con người làm việc, giao dịch và ra quyết định. AI hiện diện trong nhiều lĩnh vực như tài chính, y tế, thương mại điện tử, dịch vụ pháp lý, đầu tư và quản trị doanh nghiệp. Tuy nhiên, cùng với những lợi ích to lớn, công nghệ này cũng đặt ra một vấn đề pháp lý ngày càng cấp thiết: khi AI gây thiệt hại cho người dùng, ai sẽ là người chịu trách nhiệm trước pháp luật?

Dưới góc độ pháp lý, trước hết cần khẳng định một nguyên tắc cơ bản đó là AI không phải là chủ thể của quan hệ pháp luật. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự chỉ bao gồm cá nhân và pháp nhân. Điều này có nghĩa là dù AI có khả năng tự học, tự đưa ra quyết định và xử lý dữ liệu phức tạp, thì về bản chất pháp lý nó vẫn chỉ là một công cụ công nghệ do con người tạo ra và kiểm soát. Vì vậy, AI không thể tự mình gánh chịu trách nhiệm pháp lý khi gây ra thiệt hại.

1. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự

Theo Điều 584 của Bộ luật Dân sự 2015, người nào có hành vi xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản hoặc quyền và lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong bối cảnh AI, hành vi gây thiệt hại có thể phát sinh từ việc sử dụng, vận hành hoặc cung cấp hệ thống AI không bảo đảm an toàn hoặc độ chính xác.

2. Trách nhiệm của nhà phát triển và nhà cung cấp công nghệ

Trong nhiều trường hợp, thiệt hại phát sinh từ lỗi thiết kế thuật toán, lỗi dữ liệu hoặc lỗi kỹ thuật của hệ thống AI. Khi đó, nhà phát triển hoặc nhà cung cấp công nghệ có thể phải chịu trách nhiệm nếu sản phẩm công nghệ của họ không bảo đảm an toàn hoặc có sai sót về mặt kỹ thuật gây thiệt hại cho người dùng.

Trong pháp luật hiện đại, nguyên tắc trách nhiệm đối với sản phẩm có sai sót về mặt kỹ thuật đã được áp dụng rộng rãi nhằm bảo vệ người tiêu dùng. Nếu một hệ thống AI được đưa ra thị trường mà không có cơ chế kiểm soát rủi ro, không có cảnh báo đầy đủ hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn cần thiết, thì nhà sản xuất có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

3. Trách nhiệm của tổ chức sử dụng AI

Một khía cạnh quan trọng khác là trách nhiệm của tổ chức hoặc doanh nghiệp sử dụng AI trong hoạt động kinh doanh. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp triển khai hệ thống AI để ra quyết định tự động trong các lĩnh vực như tuyển dụng, cấp tín dụng, giao dịch tài chính hoặc chăm sóc khách hàng. Nếu doanh nghiệp phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của AI mà không có cơ chế kiểm soát của con người, nguy cơ gây thiệt hại cho người dùng là rất lớn.

Về nguyên tắc pháp lý, tổ chức sử dụng công nghệ phải chịu trách nhiệm về hậu quả do công cụ mà mình sử dụng gây ra. Do đó, doanh nghiệp triển khai AI cần thiết lập các cơ chế kiểm soát nội bộ, kiểm tra thuật toán, cũng như minh bạch về cách thức hoạt động của hệ thống để giảm thiểu rủi ro pháp lý.

4. Rủi ro pháp lý liên quan đến dữ liệu cá nhân

AI hoạt động chủ yếu dựa trên dữ liệu, trong đó có rất nhiều dữ liệu cá nhân của người dùng. Nếu hệ thống AI thu thập, xử lý hoặc sử dụng dữ liệu cá nhân trái phép, hoặc làm lộ thông tin cá nhân gây thiệt hại cho người dùng, tổ chức quản lý hệ thống AI có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý theo các quy định về bảo vệ dữ liệu và quyền riêng tư. Đây là một vấn đề đặc biệt quan trọng trong bối cảnh dữ liệu cá nhân ngày càng trở thành tài sản có giá trị cao trong nền kinh tế số.

5. Khoảng trống pháp lý trong kỷ nguyên AI

Một thực tế cần thừa nhận là pháp luật hiện hành tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam, chưa có quy định chuyên biệt và đầy đủ về trách nhiệm pháp lý đối với trí tuệ nhân tạo. Phần lớn các tranh chấp liên quan đến AI hiện nay vẫn phải áp dụng các nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, pháp luật bảo vệ người tiêu dùng hoặc pháp luật về sản phẩm.

Tuy nhiên, AI có một đặc điểm rất đặc biệt bởi khả năng tự học và tự thay đổi hành vi thông qua dữ liệu. Điều này dẫn đến những tình huống mà ngay cả nhà phát triển cũng không thể dự đoán trước được kết quả cuối cùng của thuật toán. Chính vì vậy, nhiều quốc gia đang bắt đầu xây dựng các khuôn khổ pháp lý mới nhằm quản lý rủi ro từ trí tuệ nhân tạo.

6. Quan điểm cá nhân của tôi

Từ góc nhìn pháp lý, tôi cho rằng nguyên tắc quan trọng nhất trong quản lý AI là không để công nghệ trở thành vùng trống trách nhiệm pháp lý. Dù AI có phát triển đến mức nào, trách nhiệm cuối cùng vẫn phải thuộc về con người và tổ chức đứng sau hệ thống đó. Trong tương lai, pháp luật cần thiết lập một khung pháp lý rõ ràng cho AI với ba trụ cột chính:

Thứ nhất, trách nhiệm của nhà phát triển AI đối với các lỗi thuật toán hoặc lỗi thiết kế.
Thứ hai, trách nhiệm của tổ chức sử dụng AI khi triển khai công nghệ mà không có cơ chế kiểm soát phù hợp.
Thứ ba, nghĩa vụ minh bạch và giải trình của hệ thống AI đối với người dùng.
Chỉ khi xây dựng được một cơ chế pháp lý như vậy, xã hội mới có thể tận dụng được những lợi ích to lớn của trí tuệ nhân tạo mà vẫn bảo đảm quyền lợi và sự an toàn pháp lý cho người dùng.

Có thể nói rằng trong kỷ nguyên công nghệ hiện nay, câu hỏi không còn là AI có gây ra thiệt hại hay không, mà là pháp luật sẽ phân bổ trách nhiệm như thế nào khi thiệt hại đó xảy ra. Và câu trả lời, ít nhất ở thời điểm hiện tại, vẫn rất rõ ràng đó là AI không phải là chủ thể chịu trách nhiệm pháp lý mà trách nhiệm vẫn thuộc về con người và tổ chức đã tạo ra, vận hành hoặc khai thác công nghệ đó.

Ngày 10.4.2026

Luật sư Hùng Lĩnh – Giám đốc Công ty luật RULE

Trong quá trình hành nghề luật sư tôi nhận thấy một thực tế rất đáng lo ngại là nhiều người mất tài sản không phải vì bị...
09/04/2026

Trong quá trình hành nghề luật sư tôi nhận thấy một thực tế rất đáng lo ngại là nhiều người mất tài sản không phải vì bị lừa đảo tinh vi, mà vì những sai lầm pháp lý rất phổ biến trong đời sống. Điều đáng nói là nhiều sai lầm này xuất hiện trong bối cảnh mới của xã hội như giao dịch qua mạng, đầu tư chung, đứng tên hộ tài sản, hoặc quản lý tài sản trong gia đình. Dưới góc nhìn pháp lý của tôi, có những sai lầm tưởng như rất nhỏ nhưng lại có thể khiến người dân mất quyền sở hữu tài sản hàng tỷ đồng mà không hề nhận ra cho đến khi tranh chấp xảy ra.

1. Đầu tư chung nhưng không có thỏa thuận pháp lý rõ ràng

Hiện nay rất nhiều người góp tiền mua đất, mua nhà hoặc đầu tư kinh doanh chung với bạn bè, người thân. Tuy nhiên, họ thường chỉ thỏa thuận miệng hoặc ghi nhận sơ sài. Theo Điều 207 của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản chung của nhiều người phải xác định rõ phần quyền sở hữu của từng người. Nếu không có thỏa thuận cụ thể, việc chứng minh tỷ lệ góp vốn khi xảy ra tranh chấp là rất khó. Trong thực tế, tôi từng tham gia nhiều vụ án mà một người góp tiền nhưng tài sản lại đứng tên người khác, và cuối cùng người góp tiền không chứng minh được quyền sở hữu của mình.

2. Nhận chuyển nhượng đất nhưng không kiểm tra quy hoạch

Một sai lầm pháp lý rất phổ biến là người mua đất chỉ quan tâm đến giá rẻ mà không kiểm tra quy hoạch sử dụng đất. Theo quy định tại Luật Đất đai, đất nằm trong khu vực quy hoạch có thể bị thu hồi để phục vụ mục đích công cộng. Nếu người dân mua đất nằm trong quy hoạch đường giao thông hoặc dự án công cộng, khi Nhà nước thu hồi đất thì giá trị bồi thường thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, thậm chí có trường hợp không được bồi thường.

3. Chuyển tiền mua tài sản nhưng không ghi rõ nội dung giao dịch

Trong thời đại giao dịch điện tử, nhiều người chuyển tiền mua đất hoặc góp vốn qua ngân hàng nhưng không ghi rõ nội dung chuyển tiền. Khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh khoản tiền đó là tiền mua tài sản hay chỉ là khoản cho vay hoặc hỗ trợ tài chính trở nên rất khó. Theo quy định về nghĩa vụ chứng minh tại Điều 91 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình phải đưa ra chứng cứ chứng minh.Nếu không có chứng cứ rõ ràng, việc đòi lại tài sản gần như không thể.

4. Cho mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng

Một sai lầm rất nguy hiểm là nhiều người cho người thân hoặc bạn bè mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay ngân hàng. Trên thực tế, khi tài sản đã được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản nếu khoản vay không được thanh toán. Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nếu khoản vay không được trả, ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp, và chủ đất có thể mất nhà hoặc đất của mình.

5. Tin tưởng giao tài sản nhưng không lập hợp đồng quản lý

Trong các gia đình hoặc doanh nghiệp, nhiều người giao tài sản cho người khác quản lý mà không lập hợp đồng rõ ràng. Theo Điều 562 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là căn cứ pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của người được ủy quyền. Nếu không có hợp đồng, người quản lý tài sản có thể sử dụng tài sản vượt quá phạm vi cho phép và rất khó xử lý khi xảy ra tranh chấp.

6. Không kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản trước khi nhận chuyển nhượng

Một sai lầm khác mà tôi thường thấy là người mua không kiểm tra xem tài sản có đang bị thế chấp, tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án hay không. Theo quy định tại Luật Đất đai, đất muốn chuyển nhượng phải không có tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án. Nếu mua phải tài sản đang bị kê biên hoặc tranh chấp, người mua có thể mất cả tiền lẫn tài sản.

7. Không lập hợp đồng khi cho vay tiền

Nhiều giao dịch vay tiền chỉ được thực hiện bằng lời nói hoặc giấy viết tay sơ sài. Theo Điều 463 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc giao tài sản và hoàn trả tài sản. Nếu không có hợp đồng hoặc chứng cứ rõ ràng, việc chứng minh khoản vay trước tòa án sẽ rất khó khăn.

8. Ký hợp đồng ủy quyền toàn bộ quyền định đoạt tài sản

Một số người ký hợp đồng ủy quyền cho người khác toàn quyền quản lý, bán hoặc thế chấp tài sản. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, người được ủy quyền có quyền thực hiện các giao dịch trong phạm vi ủy quyền. Nếu hợp đồng ủy quyền cho phép định đoạt tài sản, người được ủy quyền có thể bán tài sản hợp pháp cho người khác, và chủ tài sản rất khó đòi lại.

9. Không đăng ký biến động đất đai sau khi nhận thừa kế

Nhiều người sau khi nhận thừa kế đất đai nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Theo quy định của Luật Đất đai, việc thay đổi chủ sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu không đăng ký sang tên, quyền sử dụng đất trên hồ sơ pháp lý vẫn thuộc về người đã mất, dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp sau này.

10. Không lưu giữ chứng cứ pháp lý của giao dịch

Một sai lầm tưởng chừng đơn giản nhưng rất phổ biến là không lưu giữ hợp đồng, giấy tờ giao dịch hoặc chứng từ thanh toán. Theo nguyên tắc chứng minh của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, chứng cứ là căn cứ để tòa án xác định sự thật của vụ án. Nếu không có chứng cứ, ngay cả khi sự việc có thật thì việc chứng minh trước tòa án cũng vô cùng khó khăn.

Kết luận từ góc nhìn luật sư

Từ kinh nghiệm nhiều năm tham gia giải quyết tranh chấp tài sản, tôi nhận thấy rằng phần lớn các vụ mất tài sản không bắt nguồn từ hành vi phạm tội tinh vi mà xuất phát từ sự chủ quan và thiếu hiểu biết pháp luật của chính người dân. Chỉ một sai lầm nhỏ như cho người khác đứng tên hộ, ký hợp đồng ủy quyền quá rộng hoặc không kiểm tra pháp lý tài sản cũng có thể dẫn đến hậu quả mất tài sản có giá trị rất lớn.

Vì vậy, theo quan điểm của tôi với tư cách luật sư, trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch tài sản nào, đặc biệt là nhà đất hoặc các khoản đầu tư lớn, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật và tham khảo ý kiến luật sư. Đây là cách đơn giản nhưng hiệu quả nhất để phòng tránh những rủi ro pháp lý có thể khiến nhiều người mất tài sản mà không hề nhận ra.

Ngày 9.4.2026

Luật sư Hùng Lĩnh – Giám đốc RULE LAW FIRM

Đất mua 20 năm chưa sang tên có bị mất quyền không? Quan điểm của tôi dưới góc nhìn luật sưTrong quá trình hành nghề luậ...
08/04/2026

Đất mua 20 năm chưa sang tên có bị mất quyền không? Quan điểm của tôi dưới góc nhìn luật sư

Trong quá trình hành nghề luật sư, tôi thường gặp nhiều trường hợp người dân mua đất từ rất lâu, có khi đã 10 năm, 20 năm hoặc lâu hơn nhưng vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi phát sinh tranh chấp hoặc khi muốn làm thủ tục pháp lý, họ thường đặt câu hỏi đất đã mua và sử dụng hơn 20 năm nhưng chưa sang tên thì có bị mất quyền sử dụng đất hay không?

Theo quan điểm của tôi dưới góc độ pháp lý, việc mua đất đã 20 năm nhưng chưa sang tên không đồng nghĩa với việc người mua tự động mất quyền đối với mảnh đất đó. Tuy nhiên, nếu không hoàn tất thủ tục pháp lý theo quy định thì quyền lợi của người mua sẽ không được bảo đảm đầy đủ và luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Trước hết cần hiểu rằng theo quy định của Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo hộ thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) hoặc các giấy tờ pháp lý hợp lệ khác. Trong trường hợp đất đã được chuyển nhượng hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, về mặt hồ sơ pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn đang được ghi nhận trên Giấy chứng nhận của người bán.

Điều này có nghĩa là việc giao tiền và bàn giao đất trên thực tế chưa làm phát sinh đầy đủ quyền sử dụng đất cho người mua nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, điều đó không làm mất đi quyền lợi hợp pháp của người mua nếu giao dịch chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Trong tình huống đất được mua cách đây khoảng 20 năm nhưng chưa sang tên, theo kinh nghiệm hành nghề của tôi, quyền sử dụng đất trên thực tế thường thuộc về người đang trực tiếp quản lý và sử dụng đất ổn định, nếu họ có thể chứng minh việc nhận chuyển nhượng hợp pháp thông qua các giấy tờ như hợp đồng mua bán hoặc các tài liệu chứng minh việc giao nhận tiền và bàn giao đất.

Đặc biệt, pháp luật đất đai hiện hành cũng có cơ chế để bảo vệ những trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong nhiều trường hợp người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp từ trước ngày 01/7/2004 và tiếp tục sử dụng cho đến nay thì Nhà nước có thể xem xét công nhận quyền sử dụng đất, ngay cả khi người sử dụng đất không còn giữ đầy đủ giấy tờ gốc về quyền sử dụng đất, miễn là việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật.

Ngoài ra, một yếu tố pháp lý quan trọng khác cần lưu ý là thời hiệu khởi kiện trong tranh chấp hợp đồng. Theo Điều 429 của Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm. Trong nhiều trường hợp đất đã được mua bán và sử dụng ổn định hơn 20 năm, người bán hoặc các bên liên quan thường gặp khó khăn khi yêu cầu hủy bỏ giao dịch hoặc đòi lại đất nếu không chứng minh được hành vi vi phạm nghiêm trọng của người mua.

Chính vì vậy, trong các tranh chấp liên quan đến đất đã mua từ rất lâu nhưng chưa sang tên, người mua thường có lợi thế lớn hơn nếu họ chứng minh được việc nhận chuyển nhượng và quá trình sử dụng đất liên tục, ổn định và công khai trong thời gian dài.

Tuy nhiên, với tư cách là một luật sư, tôi luôn khuyến nghị rằng việc để tình trạng mua đất nhưng không sang tên kéo dài nhiều năm là một rủi ro pháp lý rất lớn. Trong suốt thời gian đó, người đứng tên trên Giấy chứng nhận vẫn có khả năng thực hiện các giao dịch khác như thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác bằng hợp đồng công chứng. Khi xảy ra tranh chấp, người mua sẽ phải mất rất nhiều thời gian và chi phí để chứng minh quyền lợi của mình trước tòa án.

Vì vậy, nếu là người mua và muốn hoàn tất thủ tục sang tên để chính thức hóa quyền sử dụng đất, có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Quy trình sang tên sổ đỏ sau thời gian dài

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người mua cần chuẩn bị hồ sơ để chứng minh quyền sử dụng đất của mình, bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu quy định.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc của người bán.
Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân của các bên liên quan.
Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (nếu chưa thực hiện).
Các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định trong thời gian dài như biên lai nộp thuế đất, giấy xác nhận của UBND xã/phường hoặc các tài liệu liên quan khác.
Hồ sơ này được nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra tính hợp lệ trong khoảng 10–30 ngày làm việc. Nếu hồ sơ đủ điều kiện, người mua sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, bao gồm:
Lệ phí trước bạ (khoảng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất của Nhà nước).
Lệ phí đăng ký biến động hoặc sang tên.
Trong trường hợp có tranh chấp phát sinh, các bên phải giải quyết tại Tòa án trước khi tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên.
Bước 3: Nhận kết quả

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và hồ sơ được phê duyệt, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên người mua. Thời gian giải quyết thông thường khoảng 30 ngày, nhưng trên thực tế có thể kéo dài từ 1 đến 3 tháng tùy thuộc vào việc xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất trong suốt thời gian trước đó.

Từ góc độ pháp lý và thực tiễn hành nghề, tôi cho rằng đất mua 20 năm nhưng chưa sang tên không đương nhiên làm mất quyền sử dụng đất của người mua. Nếu người mua chứng minh được việc nhận chuyển nhượng hợp pháp và quá trình sử dụng đất ổn định, quyền lợi của họ vẫn có thể được pháp luật bảo vệ.

Tuy nhiên, để bảo đảm an toàn pháp lý và tránh các tranh chấp phức tạp về sau, người mua nên nhanh chóng thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để quyền sử dụng đất được Nhà nước chính thức công nhận và bảo hộ.

Ngày 8.4.2026

Luật sư Đinh Hùng Lĩnh – Giám đốc Công ty Luật RULE (RULE LAW FIRM)

Mua đất bằng giấy tay có hợp pháp không? Phân tích chuyên sâu dưới góc nhìn luật sưTrong quá trình hành nghề luật sư, tô...
07/04/2026

Mua đất bằng giấy tay có hợp pháp không? Phân tích chuyên sâu dưới góc nhìn luật sư

Trong quá trình hành nghề luật sư, tôi đã tham gia giải quyết nhiều vụ tranh chấp đất đai mà nguyên nhân bắt đầu từ việc mua bán đất bằng giấy tay. Khi giao dịch, các bên thường tin tưởng nhau, chỉ viết một tờ giấy xác nhận việc mua bán, ký tên và giao tiền. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp hoặc khi người mua muốn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì mới phát hiện giao dịch của mình không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Từ góc độ pháp lý, tôi cho rằng việc mua đất bằng giấy tay là một trong những rủi ro phổ biến nhất trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay.

1. Hình thức và điều kiện của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước hết cần hiểu rằng pháp luật Việt Nam quy định khá chặt chẽ về hình thức và điều kiện của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định riêng. Quy định này nhằm bảo đảm tính minh bạch của giao dịch, tránh tình trạng tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên.

“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; “

Không chỉ dừng lại ở việc lập hợp đồng, pháp luật còn quy định về điều kiện để người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng. Theo Điều 45 của Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Từ các quy định trên có thể thấy rằng việc mua bán đất không chỉ đơn giản là sự thỏa thuận giữa hai cá nhân mà còn là một giao dịch pháp lý phải tuân thủ trình tự và thủ tục chặt chẽ. Khi các bên chỉ lập giấy viết tay mà không công chứng, chứng thực và không đăng ký sang tên thì giao dịch đó chưa hoàn thành theo quy định của pháp luật.

Từ góc độ pháp luật dân sự, vấn đề này còn liên quan đến quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo Điều 117 của Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, đồng thời phải tuân thủ đúng hình thức nếu pháp luật có quy định về hình thức. Trong trường hợp pháp luật quy định hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực mà các bên không thực hiện thì giao dịch đó có thể bị xem là vi phạm về hình thức.

Hậu quả pháp lý của việc vi phạm hình thức giao dịch được quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015. Theo điều luật này, giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức có thể bị tuyên vô hiệu, trừ trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và một bên hoặc các bên yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Đây là cơ sở pháp lý để trong một số trường hợp tòa án vẫn có thể công nhận việc mua bán đất bằng giấy tay nếu việc giao dịch đã được thực hiện trên thực tế và không gây thiệt hại cho bên thứ ba.

2. Mua bán đất bằng giấy viết tay có thể được công nhận trong một số trường hợp, nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý

Từ góc độ pháp lý, việc mua bán đất bằng giấy viết tay không phải lúc nào cũng bị xem là vô hiệu. Trong một số trường hợp nhất định, pháp luật vẫn có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các bên khi giao dịch đã được thực hiện trên thực tế. Cụ thể, khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng: nếu giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Quy định này được xem là một ngoại lệ quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp giao dịch đã được thực hiện gần như hoàn tất trên thực tế. Ví dụ, người mua đã thanh toán phần lớn hoặc toàn bộ tiền mua đất và đã nhận đất để sử dụng ổn định trong một thời gian dài. Khi đó, nếu xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán dù hợp đồng đó chỉ được lập bằng giấy viết tay.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp này không phải là đương nhiên. Việc xem xét còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quá trình thực hiện giao dịch, chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền, việc quản lý và sử dụng đất thực tế cũng như quyền lợi của các bên liên quan. Do đó, các giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai. Ngoài ra, việc không lập hợp đồng có công chứng cũng gây nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành cũng đã có những quy định nhằm giải quyết các trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay đã xảy ra trong thực tế. Theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trình tự và thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể đối với trường hợp người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng nhưng chưa thực hiện thủ tục theo đúng quy định pháp luật.

Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đối với các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, người đang trực tiếp sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định của pháp luật. Việc này nhằm hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quá trình sử dụng đất ổn định trên thực tế, thay vì thực hiện thủ tục chuyển nhượng như đối với các giao dịch thông thường.

Để bảo đảm thực hiện đúng quy định, cơ quan quản lý nhà nước cũng khuyến nghị người dân liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được kiểm tra hồ sơ, xác định nguồn gốc đất và hướng dẫn cụ thể về thủ tục pháp lý. Trong từng trường hợp cụ thể, việc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hồ sơ pháp lý của thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và tình trạng quản lý, sử dụng đất trên thực tế.

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, đất được mua bán bằng giấy viết tay không đương nhiên được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, nếu người sử dụng đất thực hiện đúng trình tự, thủ tục đăng ký đất đai và đáp ứng các điều kiện theo quy định thì vẫn có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Thực tiễn xét xử

Trong thực tiễn xét xử, tôi từng tham gia những vụ án mà người mua đã thanh toán toàn bộ tiền và sử dụng đất ổn định trong nhiều năm. Tuy nhiên, do hợp đồng chỉ là giấy viết tay nên khi người bán qua đời, những người thừa kế của họ không thừa nhận giao dịch này. Khi vụ việc được đưa ra tòa án, quá trình chứng minh trở nên rất phức tạp vì người mua phải chứng minh việc giao tiền, việc nhận đất và quá trình sử dụng đất ổn định trong thời gian dài.

Một rủi ro khác mà tôi thường thấy là người bán vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó về mặt pháp lý họ vẫn là chủ sử dụng đất và hoàn toàn có khả năng thực hiện các giao dịch khác như thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác bằng hợp đồng công chứng. Nếu điều này xảy ra thì người mua bằng giấy tay sẽ rơi vào tình thế rất bất lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Từ góc độ thực tiễn nghề nghiệp, tôi luôn khuyến nghị rằng người dân khi thực hiện giao dịch mua bán đất cần tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật. Trước khi mua đất cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, bảo đảm đất có giấy chứng nhận hợp lệ, không có tranh chấp và không bị hạn chế quyền giao dịch. Hợp đồng chuyển nhượng nên được lập tại tổ chức công chứng và sau khi ký hợp đồng cần thực hiện ngay thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

Một giao dịch nhà đất thường liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn. Vì vậy, theo quan điểm của tôi với tư cách là một luật sư, việc mua đất chỉ bằng giấy tay là một lựa chọn rất rủi ro và có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý kéo dài nhiều năm. Tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật ngay từ đầu chính là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của mình trong các giao dịch bất động sản.

Ngày 7.4.2026

Luật sư Đinh Hùng Lĩnh – Giám đốc Công ty Luật RULE

21/01/2020

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC MIỄN PHÉP XÂY DỰNG Theo quy định tại Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp sau:

21/01/2020

THỦ TỤC GIA HẠN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Theo quy định tại khoản 1 Điều 128 Luật đất đai 2013 thì thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn l....

21/01/2020

THỦ TỤC HỢP THỬA ĐẤT Trình tự, thủ tục hợp thửa đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; hướng dẫn tại Khoản 11, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất nộp Văn p...

17/01/2020

THỦ TỤC XIN CẤP SỐ NHÀ Ở TPHCM Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 3 Quyết định số 22/2012/QĐ-UBND ngày 31/05/2012 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về ban hành quy chế đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn Tp.HCM có quy định: Đố...

17/01/2020

THỦ TỤC CẤP LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận – GCN) thì bạn phải khai báo với UBND cấp ...

13/12/2019

THỦ TỤC GIA HẠN SỬ DỤNG ĐẤT Trước khi hết hạn sử dụng đất ít nhất 6 tháng thì phải làm thủ tục đề nghị gia hạn cho mảnh đất của bạn. Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác...

Address

23 Lam Sơn, Quận Phú Nhuận
Ho Chi Minh City
700000

Opening Hours

Monday 08:00 - 17:00
Tuesday 08:00 - 17:00
Wednesday 08:00 - 17:00
Thursday 08:00 - 17:00
Friday 08:00 - 17:00
Saturday 08:00 - 11:00

Telephone

+84978311389

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Luật sư Hùng Lĩnh posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Practice

Send a message to Luật sư Hùng Lĩnh:

Shortcuts

Share

Category