08/07/2026
ĐƯỢC ỦY QUYỀN KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ PHẢI CHỊU THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ?
1. Đặt vấn đề
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, việc chủ sở hữu lập "Hợp đồng ủy quyền" cho một cá nhân khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục, đàm phán và ký kết hợp đồng chuyển nhượng là rất phổ biến. Tuy nhiên, nhiều người nhận ủy quyền thường băn khoăn rằng: Mình chỉ là người đi ký thay, làm thủ tục thay thì có phát sinh nghĩa vụ nộp thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) hay không?
Dưới góc độ pháp luật về Thuế, việc xác định nghĩa vụ thuế không chỉ phụ thuộc vào tên gọi của Hợp đồng mà dựa trên bản chất của giao dịch và quyền hạn thực tế của người được ủy quyền.
2. Người được ủy quyền có phải chịu thuế không?
Căn cứ vào Điều 11 và điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, pháp luật chia hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản thành 02 trường hợp với nghĩa vụ thuế hoàn toàn khác nhau đối với người nhận ủy quyền:
Trường hợp 1: Ủy quyền thuần túy (Người được ủy quyền chỉ nhận thù lao)
• Bản chất: Đây là trường hợp người nhận ủy quyền chỉ thay mặt chủ sở hữu đi làm các thủ tục hành chính, giấy tờ, tìm kiếm khách hàng, đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng... mà không có quyền định đoạt, chiếm hữu hay hưởng lợi từ số tiền bán bất động sản đó. Đổi lại, họ được chủ tài sản trả một khoản tiền công, tiền thù lao dịch vụ.
• Nghĩa vụ thuế: Đoạn 2, điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định rõ: "Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản... thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này".
• Kết luận 1: Trong trường hợp này, người được ủy quyền KHÔNG phải nộp thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản (khoản thuế 2% giá trị chuyển nhượng do chủ sở hữu gốc nộp). Tuy nhiên, người được ủy quyền PHẢI nộp thuế TNCN đối với khoản thù lao nhận được. Khoản thù lao này được xác định là thu nhập từ tiền lương, tiền công (căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 8 của Nghị định).
Trường hợp 2: Ủy quyền định đoạt (Người được ủy quyền có đầy đủ quyền như chủ sở hữu)
• Bản chất: Hợp đồng ủy quyền trao cho người nhận ủy quyền toàn quyền: quản lý, sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, định đoạt giá bán và toàn quyền giữ lại số tiền bán được. Đây thường là hình thức "mua bán ngầm" (đầu tư lướt sóng) để người mua tránh việc sang tên đổi chủ, né thuế trước bạ và thuế TNCN.
• Nghĩa vụ thuế: Theo Điều 11 và đoạn 1 điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định này, pháp luật Thuế xác định hoạt động ủy quyền này mang bản chất chuyển nhượng. Khi lập hợp đồng ủy quyền, người nộp thuế là cá nhân ủy quyền (chủ cũ nộp thuế TNCN 2%). Đồng thời, đối với người nhận ủy quyền, khi họ sử dụng hợp đồng ủy quyền này để chính thức ký hợp đồng bán bất động sản cho một bên thứ ba (họ thu tiền và hưởng lợi như chủ sở hữu), pháp luật xác định họ đang có thu nhập từ lần chuyển nhượng tiếp theo. Do đó, người nhận ủy quyền PHẢI kê khai và nộp thuế TNCN (2% giá chuyển nhượng) cho hành vi bán tài sản này.
• Kết luận 2: Nếu nhận ủy quyền "toàn quyền" và đại diện bán cho bên thứ ba, người được ủy quyền CÓ phải chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Việc lạm dụng hình thức này để "né thuế" có thể dẫn đến rủi ro cơ quan Thuế áp dụng nghiệp vụ truy thu thuế 2 lần (một lần của người ủy quyền và một lần của người được ủy quyền).
3. Lưu ý về các trường hợp ủy quyền, chuyển nhượng được miễn thuế
Pháp luật có cơ chế miễn thuế nhằm hỗ trợ các giao dịch mang tính chất nội bộ gia đình ruột thịt. Căn cứ khoản 1 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng (bao gồm cả ủy quyền định đoạt bất động sản) sẽ được miễn thuế TNCN nếu thực hiện giữa:
• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết);
• Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.
Lưu ý về thủ tục: Ngay cả khi thuộc diện được miễn thuế, cá nhân vẫn bắt buộc phải thực hiện kê khai thuế đối với từng lần phát sinh giao dịch và nộp kèm các giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, đăng ký kết hôn...). Cơ quan Thuế sẽ căn cứ vào hồ sơ để thẩm định và ra quyết định thông báo miễn thuế hợp lệ. Nếu tự ý bỏ qua bước kê khai, người giao dịch có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thủ tục thuế.
4. Tổng kết
Đối với câu hỏi: "Được ủy quyền ký hợp đồng mua bán bất động sản có phải chịu thuế không?" - Câu trả lời là CÓ PHẢI CHỊU THUẾ. Tùy thuộc vào phạm vi quyền hạn được ghi trong Hợp đồng ủy quyền, bạn sẽ phải nộp:
1. Thuế TNCN từ tiền lương/tiền công: Nếu bạn chỉ ký thay, làm thủ tục thay và nhận khoản thù lao công sức.
2. Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Nếu bạn nhận ủy quyền có đầy đủ quyền định đoạt tài sản như chủ sở hữu và ký bán tài sản cho người khác để thu lợi.
Nội dung bài viết không cấu thành ý kiến tư vấn pháp lý chính thức và không thay thế cho các tư vấn chuyên nghiệp. Việc áp dụng pháp luật trên thực tế luôn phụ thuộc vào hoàn cảnh, tình tiết cụ thể của từng hồ sơ vụ việc và sự đánh giá của cơ quan có thẩm quyền.
Người viết không chịu bất kỳ trách nhiệm pháp lý nào đối với những rủi ro, tổn thất hoặc hệ quả phát sinh từ việc người đọc tự ý vận dụng các thông tin trong bài viết này vào các giao dịch, tranh chấp thực tiễn. Để đảm bảo an toàn pháp lý, khuyến nghị độc giả luôn tham vấn trực tiếp ý kiến của Luật sư, chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi đưa ra các quyết định hoặc thực hiện các giao dịch quan trọng.
