Luật sư Hoàng Gia An

24/08/2026

⚖️ MUA BÁN ĐẤT CÓ DIỆN TÍCH NHỎ HƠN HẠN MỨC TÁCH THỬA CÓ ĐƯỢC CÔNG NHẬN KHÔNG? 🤔

Nhiều người cho rằng: “Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì hợp đồng mua bán đương nhiên vô hiệu.”

❌ Không phải lúc nào cũng đúng!

Theo Công văn số 163/TANDTC-PC ngày 10/9/2024 của Tòa án nhân dân tối cao, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa, cần xem xét nguồn gốc, thời điểm hình thành và tình trạng pháp lý của thửa đất.

🔹 1. Đất đã hình thành từ trước khi quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực

Nếu thửa đất đã được hình thành trước thời điểm văn bản của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thì việc diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu không đồng nghĩa với việc không được công nhận.

🔹 2. Tự tách thửa đất đã có Giấy chứng nhận

Nếu người sử dụng đất tự chia một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thành 02 hoặc nhiều thửa, trong đó có ít nhất một thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa, thì thuộc trường hợp pháp luật không cho phép cấp Giấy chứng nhận.

⚠️ Đây là trường hợp cần đặc biệt lưu ý khi xem xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng.

🔹 3. Tách thửa đồng thời với hợp thửa

Trường hợp phần đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng được tách đồng thời với việc hợp thửa đất liền kề, tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì vẫn có thể được thực hiện theo quy định.

📌 Như vậy:

👉 Không thể chỉ căn cứ vào việc “diện tích đất nhỏ hơn hạn mức tách thửa” để kết luận ngay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

👉 Cần xác định cụ thể đất được hình thành như thế nào, thời điểm nào, có phải do tự tách thửa hay không và có đáp ứng các điều kiện pháp luật về đất đai hay không.

👉 Trong tranh chấp tại Tòa án, đây có thể là một vấn đề quan trọng để đánh giá hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

⚖️ Lưu ý: Việc xác định hợp đồng có được công nhận hay không còn phụ thuộc vào từng hồ sơ, thời điểm giao dịch và quy định về đất đai áp dụng tại thời điểm đó.

📚 Căn cứ tham khảo: Công văn số 163/TANDTC-PC ngày 10/9/2024 của TAND tối cao; Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Điều 146 và Điều 220 Luật Đất đai năm 2024.

💬 Bạn đang có trường hợp mua bán đất dưới diện tích tối thiểu được tách thửa? Hãy kiểm tra kỹ nguồn gốc và quá trình hình thành thửa đất trước khi kết luận hợp đồng có vô hiệu hay không.

21/08/2026

🏠 KÝ HIỆU “T” TRÊN GIẤY TỜ ĐẤT CŨ CÓ PHẢI LÀ ĐẤT Ở?

Không phải trường hợp nào ghi “T” cũng có thể mặc nhiên xác định toàn bộ diện tích là đất ở.

Trước đây, ký hiệu “T” từng được sử dụng để chỉ “đất khu vực thổ cư”, có phạm vi rộng hơn đất ở. Đến Quyết định 499-QĐ/ĐC năm 1995, “T” được sử dụng với ý nghĩa “mục đích để ở”.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã quy định cách xử lý đối với GCN cấp trước 01/7/2004 ghi chung các dạng như: “thổ cư”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT”, “đất ở + vườn”... nhưng chưa xác định cụ thể diện tích đất ở.

👉 Khi đó, cần căn cứ hồ sơ địa chính, giấy tờ về quyền sử dụng đất và quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định diện tích đất ở cụ thể.

⚖️ Vì vậy, nếu GCN cũ của gia đình bạn có ký hiệu “T”, đừng vội cho rằng toàn bộ diện tích đương nhiên là đất ở — cần kiểm tra hồ sơ qua từng thời kỳ để xác định chính xác.

21/07/2026

VÌ SAO LUẬT SƯ KHÔNG THỂ KẾT LUẬN CHỈ SAU VÀI PHÚT?

Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần nghe qua câu chuyện là luật sư có thể trả lời ngay đúng hay sai.

Nhưng thực tế, một ý kiến pháp lý không nên được đưa ra chỉ dựa trên vài phút trao đổi.

Bởi đằng sau mỗi vụ việc còn có rất nhiều yếu tố cần được xem xét:

📂 Hồ sơ có đầy đủ hay không?

📑 Chứng cứ có chứng minh được yêu cầu hay không?

⚖️ Quy định pháp luật nào đang được áp dụng?

📌 Tình tiết thực tế có đúng như những gì được trình bày?

Một kết luận vội vàng có thể khiến khách hàng đưa ra quyết định sai lầm, thậm chí ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

ĐỐI VỚI LUẬT SƯ, TRẢ LỜI NHANH KHÔNG QUAN TRỌNG BẰNG TRẢ LỜI ĐÚNG.

Có những vụ việc chỉ cần vài phút để định hướng. Nhưng cũng có những vụ việc phải dành nhiều thời gian nghiên cứu hồ sơ, đối chiếu quy định pháp luật và đánh giá toàn diện trước khi đưa ra ý kiến.

SỰ CẨN TRỌNG KHÔNG PHẢI LÀ CHẬM TRỄ, MÀ LÀ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP.

👉 Một lời tư vấn đúng có thể giúp khách hàng bảo vệ được quyền lợi của mình. Ngược lại, một kết luận vội vàng đôi khi phải trả giá rất đắt.

PHÁP LÝ RÕ RÀNG ⚖️
Hiểu đúng pháp luật – Bảo vệ đúng quyền lợi.

21/07/2026

🚨 ĐÃ TRẢ HẾT TIỀN, XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT VẪN CÓ THỂ MẤT ĐẤT?

Đây là tình huống rất nhiều người gặp phải khi mua bán đất bằng giấy tay hoặc mua một phần thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.

👉 Liệu Tòa án có công nhận hợp đồng mua bán trong trường hợp này?

Câu trả lời là: Không phải lúc nào cũng được công nhận.

📌 Trường hợp có thể được Tòa án công nhận

Theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao tại Công văn số 163/TANDTC-PC ngày 10/9/2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được công nhận nếu:

✅ Thửa đất được hình thành trước thời điểm quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa có hiệu lực và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

hoặc

✅ Việc tách thửa được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định.

❌ Trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu

Nếu người sử dụng đất tự ý chia tách một thửa đất đã có Giấy chứng nhận thành nhiều thửa, trong đó có ít nhất một thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách, thì:

❌ Không được công chứng, chứng thực hợp đồng;

❌ Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

❌ Không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

❌ Và Tòa án có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

⚠️ Nhiều người vẫn đang hiểu nhầm

Không ít người cho rằng chỉ cần:

✔️ Đã thanh toán đủ tiền;

✔️ Đã nhận đất;

✔️ Đã xây dựng nhà ở;

✔️ Đã sử dụng đất ổn định nhiều năm;

thì đương nhiên hợp đồng sẽ được pháp luật bảo vệ.

Thực tế không phải vậy.

Việc đã thực hiện giao dịch trên thực tế không làm hợp pháp hóa việc tự ý tách thửa trái quy định của pháp luật đất đai.

📖 Lời khuyên từ Luật sư

Trước khi nhận chuyển nhượng một phần thửa đất hoặc mua đất bằng giấy tay, hãy kiểm tra kỹ:

🔹 Thửa đất có đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương hay không;

🔹 Nguồn gốc hình thành của thửa đất;

🔹 Khả năng được cấp Giấy chứng nhận sau khi chuyển nhượng.

Chỉ một bước kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc có thể giúp bạn tránh được nguy cơ mất tiền, mất đất và hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

📩 Nếu bạn đang có ý định mua đất hoặc gặp vướng mắc về tách thửa, chuyển nhượng, cấp sổ đỏ, hãy để lại bình luận hoặc nhắn tin để được hỗ trợ.

PHÁP LÝ RÕ RÀNG ⚖️
Hiểu đúng pháp luật – Bảo vệ đúng quyền lợi.

29/06/2026

🚨 TỪ 01/7/2026: 10 HÀNH VI BỊ COI LÀ TRỐN THUẾ – MỨC PHẠT CÓ THỂ GẤP 03 LẦN SỐ TIỀN THUẾ TRỐN

Từ ngày 01/7/2026, Luật Quản lý thuế 2025 chính thức có hiệu lực, bổ sung nhiều quy định mới về hành vi trốn thuế và chế tài xử lý. Người nộp thuế cần đặc biệt lưu ý để tránh vi phạm.

📌 10 hành vi bị coi là trốn thuế

Theo khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế 2025, các hành vi sau đây bị coi là trốn thuế:

✅ Không đăng ký thuế, không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ quá 90 ngày làm thiếu số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được miễn, giảm, hoàn.

✅ Không ghi chép các khoản thu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế trong sổ kế toán.

✅ Không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn thấp hơn giá trị thanh toán thực tế để giảm số thuế phải nộp.

✅ Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp hoặc sử dụng hóa đơn, chứng từ trái quy định nhằm làm giảm số thuế phải nộp hoặc tăng số thuế được khấu trừ, miễn, giảm, hoàn.

✅ Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai nghĩa vụ thuế.

✅ Khai sai thực tế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu nhưng không tự nguyện khắc phục hậu quả.

✅ Cố ý không kê khai hoặc kê khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu.

✅ Cấu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa nhằm mục đích trốn thuế.

✅ Sử dụng hàng hóa thuộc diện không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế sai mục đích mà không khai báo với cơ quan thuế.

✅ Vẫn thực hiện hoạt động kinh doanh trong thời gian đã đăng ký ngừng hoặc tạm ngừng kinh doanh nhưng không thông báo với cơ quan thuế.

⚖️ Mức xử phạt hành vi trốn thuế

Theo điểm c khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2025:

🔹 Phạt 01 lần số tiền thuế trốn nếu có từ một tình tiết giảm nhẹ.

🔹 Phạt 1,5 lần số tiền thuế trốn nếu không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ.

🔹 Phạt 02 lần số tiền thuế trốn nếu có một tình tiết tăng nặng.

🔹 Phạt 2,5 lần số tiền thuế trốn nếu có hai tình tiết tăng nặng.

🔹 Phạt 03 lần số tiền thuế trốn nếu có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.

📌 Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn phải:

✔️ Nộp đủ số tiền thuế đã trốn vào ngân sách nhà nước.

✔️ Nộp tiền chậm nộp theo quy định.

✔️ Điều chỉnh lại số lỗ, số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ (nếu có).

❗Lưu ý

Không phải mọi trường hợp nộp hồ sơ khai thuế chậm đều bị coi là trốn thuế. Nếu việc chậm nộp không làm phát sinh số thuế phải nộp hoặc người nộp thuế đã tự giác nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp trước khi cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra hoặc lập biên bản vi phạm thì sẽ bị xử lý về vi phạm thủ tục thuế, không bị xử phạt về hành vi trốn thuế.

👉 Doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cá nhân cần rà soát việc kê khai thuế, hóa đơn, chứng từ và sổ sách kế toán để bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật, tránh các rủi ro pháp lý và chế tài xử phạt nghiêm khắc.

25/06/2026

🚭 BÁN THUỐC LÁ CHO NGƯỜI DƯỚI 18 TUỔI BỊ PHẠT BAO NHIÊU TIỀN?

📌 Theo Điều 25 Nghị định 90/2026/NĐ-CP, hành vi bán hoặc cung cấp thuốc lá cho người chưa đủ 18 tuổi sẽ bị xử phạt như sau:

⚖️ MỨC PHẠT ĐỐI VỚI CÁ NHÂN
💰 Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi:
👉 Bán hoặc cung cấp thuốc lá cho người chưa đủ 18 tuổi.

🏢 ĐỐI VỚI TỔ CHỨC
💰 Mức phạt gấp 02 lần cá nhân:
👉 Từ 6.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

⛔ HÌNH THỨC XỬ PHẠT BỔ SUNG
📍 Đình chỉ hoạt động kinh doanh có liên quan từ 01 tháng đến 03 tháng.

📋 MỘT SỐ HÀNH VI VI PHẠM KHÁC

🔸 Phạt từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi:
❌ Không treo biển thông báo "Không bán thuốc lá cho người chưa đủ 18 tuổi".

🔸 Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi:
❌ Trưng bày quá một bao, một tút hoặc một hộp của một nhãn hiệu thuốc lá;
❌ Bán thuốc lá cho người dưới 18 tuổi;
❌ Bán thuốc lá không ghi nhãn hoặc không in cảnh báo sức khỏe theo quy định.

📢 LƯU Ý CHO CÁC ĐIỂM KINH DOANH

✅ Có giấy phép kinh doanh thuốc lá theo quy định.
✅ Treo biển "Không bán thuốc lá cho người chưa đủ 18 tuổi".
✅ Tuân thủ quy định về trưng bày sản phẩm.
✅ Không bán thuốc lá tại các khu vực bị cấm theo quy định của pháp luật.

⚠️ Việc bán thuốc lá cho người chưa đủ 18 tuổi không chỉ vi phạm pháp luật mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe và sự phát triển của thanh thiếu niên.

Hình ảnh do AI tạo

18/06/2026

🚨 TỘI TỔ CHỨC SỬ DỤNG TRÁI PHÉP CHẤT MA TÚY BỊ XỬ LÝ THẾ NÀO?

Việc tổ chức sử dụng trái phép chất ma túy là hành vi đặc biệt nguy hiểm cho xã hội và bị xử lý rất nghiêm khắc theo Điều 255 Bộ luật Hình sự 2015.

🔹 Khung hình phạt cơ bản:
Người tổ chức sử dụng trái phép chất ma túy dưới bất kỳ hình thức nào có thể bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

🔹 Phạt tù từ 07 năm đến 15 năm nếu thuộc các trường hợp như:

Phạm tội từ 02 lần trở lên;
Tổ chức cho từ 02 người sử dụng trở lên;
Đối với người từ đủ 13 tuổi đến dưới 18 tuổi;
Đối với phụ nữ có thai;
Đối với người đang cai nghiện;
Gây thương tích từ 31% đến 60%;
Gây bệnh nguy hiểm cho người khác;
Tái phạm nguy hiểm.

🔹 Phạt tù từ 15 năm đến 20 năm nếu:

Gây thương tích từ 61% trở lên hoặc làm chết người;
Gây thương tích cho từ 02 người trở lên với tỷ lệ tổn thương của mỗi người từ 31% đến 60%;
Gây bệnh nguy hiểm cho từ 02 người trở lên;
Tổ chức cho người dưới 13 tuổi sử dụng ma túy.

🔹 Phạt tù 20 năm hoặc tù chung thân nếu:

Gây thương tích cho từ 02 người trở lên với tỷ lệ tổn thương cơ thể của mỗi người từ 61% trở lên;
Làm chết từ 02 người trở lên.

💰 Ngoài hình phạt tù, người phạm tội còn có thể bị:

Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 500 triệu đồng;
Quản chế hoặc cấm cư trú từ 01 năm đến 05 năm;
Tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

⚖️ Lưu ý: Chỉ cần có hành vi chuẩn bị địa điểm, cung cấp dụng cụ, phân công người cảnh giới, lôi kéo hoặc điều hành việc sử dụng ma túy thì có thể bị xem xét về tội Tổ chức sử dụng trái phép chất ma túy, không nhất thiết phải trực tiếp sử dụng ma túy.

Hình ảnh do AI tạo

17/06/2026

📢 TỪ 01/7/2026: HÀNG LOẠT HÀNH VI BỊ NGHIÊM CẤM TRONG QUẢN LÝ THUẾ

Luật Quản lý Thuế (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, siết chặt việc quản lý thuế và xử lý các hành vi gian lận, trốn thuế.

⚠️ Những hành vi bị nghiêm cấm gồm:

❌ Thông đồng, móc nối, bao che để chuyển giá, trốn thuế, gian lận thuế hoặc trục lợi tiền thuế, ngân sách nhà nước.

❌ Cố tình không kê khai hoặc kê khai không đầy đủ, không chính xác, không đúng thời hạn các khoản thuế phải nộp hoặc được miễn, giảm, hoàn thuế.

❌ Cản trở, chống đối, trì hoãn hoặc không cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát thuế.

❌ Sử dụng mã số thuế của người khác hoặc cho người khác sử dụng mã số thuế của mình trái quy định pháp luật.

❌ Bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ nhưng không lập hóa đơn theo quy định.

❌ Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp; làm giả hóa đơn, chứng từ; tạo lập hóa đơn điện tử trái phép để phục vụ hành vi vi phạm pháp luật.

❌ Truy cập trái phép, làm sai lệch, phá hủy hoặc sử dụng sai mục đích hệ thống thông tin người nộp thuế.

❌ Cung cấp, phát tán thông tin sai lệch gây ảnh hưởng đến uy tín của cơ quan quản lý thuế hoặc người nộp thuế.

Đối với công chức thuế, pháp luật cũng nghiêm cấm hành vi tiết lộ thông tin người nộp thuế, làm sai lệch kết quả kiểm tra, gây phiền hà, sách nhiễu hoặc lợi dụng chức vụ để chiếm đoạt tiền thuế.

📌 Doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cần rà soát lại việc xuất hóa đơn, kê khai thuế và quản lý chứng từ để tránh các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.

Hình ảnh do AI tạo

16/06/2026

🏗️ TỪ 01/7/2026: CÓ THÊM CƠ CHẾ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG THEO THÔNG LỆ QUỐC TẾ

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.

Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng.

📌 Các bên được quyền thỏa thuận lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp như: thương lượng, hòa giải, trọng tài, tòa án hoặc Ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế.

📌 Trong thời gian giải quyết tranh chấp:
✅ Các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ hợp đồng đối với phần công việc không bị ảnh hưởng bởi tranh chấp.
✅ Không được tự ý làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc theo quy định của pháp luật.

📌 Lần đầu tiên quy định rõ về "Ban xử lý tranh chấp" (Dispute Board):
✔️ Các bên được thỏa thuận về thời điểm thành lập, số lượng thành viên, tiêu chuẩn chuyên môn, quy trình hoạt động và giá trị ràng buộc của quyết định.
✔️ Thành viên phải độc lập, khách quan và không có xung đột lợi ích.
✔️ Chi phí hoạt động của Ban xử lý tranh chấp do mỗi bên chịu 50%, trừ khi có thỏa thuận khác.

📌 Đối với các hợp đồng đã ký trước ngày 01/7/2026:

Dự án đầu tư công, PPP cơ bản tiếp tục áp dụng quy định tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Các dự án khác có thể thỏa thuận áp dụng quy định mới nếu phù hợp với pháp luật.

⚖️ Quy định mới góp phần đa dạng hóa cơ chế giải quyết tranh chấp, giảm áp lực cho trọng tài và tòa án, đồng thời tiệm cận với thông lệ quốc tế trong lĩnh vực xây dựng.

Nguồn: Thư Viện Pháp Luật
Link: https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/ho-tro-phap-luat/chinh-sach-moi/114936/huong-dan-giai-quyet-tranh-chap-hop-dong-xay-dung-tu-ngay-1-7-2026

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng. Trong đó có hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng từ ngày 1/7/2026.