25/09/2022
Một nội dung được khá nhiều người quan tâm, đó là "mua bán Bất động sản bằng hợp đồng uỷ quyền".
(copy nguyên văn bài viết của Luật sư Võ Thị Mẫn trả lời cho khách hàng)
Rất mong đây là thông tin hữu ích gửi đến các bạn.
---------------------
TÔI CÓ THỂ MUA ĐẤT VÀ NHÀ Ở BẰNG “HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN” HAY KHÔNG?
Trong quá trình hành nghề Luật sư, tôi đã gặp rất nhiều câu hỏi như vậy từ khách hàng? Vì nhiều lý do, người mua, người bán đã rất dễ dàng chấp nhận giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) bằng hình thức “hợp đồng uỷ quyền".
Vì vậy, tôi xin đưa ra một số phân tích cụ thể theo quy định pháp luật, cũng như những rủi ro điển hình và một số phương pháp "hạn chế" phần nào những rũi ro đó mà các nhà đầu tư hiện nay vẫn đang thực hiện để chúng ta cân nhắc.
1. Ai là chủ sở hữu Bất động sản sau khi giao dịch bằng “Hợp đồng uỷ quyền”:
- Thứ nhất: Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Tức về mặt pháp lý, khi người mua nhận chuyển nhượng bất động sản bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, thì pháp luật chỉ ghi nhận người mua là “bên nhận uỷ quyền”, không phải “Bên mua”. Theo đó người nhận uỷ quyền (người mua) chỉ được được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền như: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp...(tùy theo thỏa thuận về phạm vi ủy quyền). Và tất cả các quyền này chỉ được thực hiện bằng tư cách nhân danh bên ủy quyền (tức bên bán).
- Thứ hai: Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 cũng như pháp luật liên quan thì Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất thì “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Và hiển nhiên, khi mua bán bằng hợp đồng uỷ quyền thì các bên không thể thực hiện việc đăng ký theo quy định này, nên không thể đề cập đến hiệu lực của quan hệ chuyển nhượng.
Tóm lại, việc ký hợp đồng uỷ quyền thì theo quy định pháp luật, sau khi ký hợp đồng uỷ quyền, người mua vẫn không phải là chủ sở hữu bất động sản đó, pháp luật vẫn đang ghi nhận chủ sở hữu bất động sản là người bán.
2. Các rủi ro điển hình:
• Tranh chấp về quyển sở hữu Bất động sản giữa chính người mua và người bán:
Thực tế, giá bất động sản có thể thay đổi theo thời gian, vì vậy không ít trường hợp, về sau các bên “không thừa nhận” quan hệ mua bán này, dẫn đến tranh chấp (thường là rơi vào trường hợp bất động sản lên giá, bên bán muốn huỷ hợp đồng mua bán để bán lại cho bên khác với giá cao hơn). Khi này, bên muốn bảo lưu hợp đồng mua bán phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng bất động sản là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất chứ không phải là ủy quyền (làm thay – nhân danh bên ủy quyền);
Thực tế, để hạn chế rủi ro này, tại thời điểm các bên làm hợp đồng uỷ quyền thì bên mua sẽ yêu cầu lập một Hợp đồng mua bán bằng giấy tay để phòng ngừa việc bên bán "bội tín". Tuy nhiên, dù có làm đầy đủ giấy tay này thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
• Hiệu lực/ thời hạn của Hợp đồng uỷ quyền là hữu hạn:
Theo quy định của Bộ luật dân sự, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm. Như vậy khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp người mua đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (bên bán) từ chối thực hiện thì Bên mua không còn quyền đối với bất động sản này nữa.
Với rủi ro này, thực tế các bên vẫn làm thời hạn uỷ quyền dài, chẳng hạn như 20 năm hoặc theo thời hạn sử dụng đất còn lại của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên đây vẫn là thời gian hữu hạn.
• Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt hiệu lực do một trong các bên chết:
Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015, trong thời hạn uỷ quyền nếu như một trong các bên uỷ quyền hoặc nhận uỷ quyền chết thì Hợp đồng uỷ quyền này cũng chấm dứt hiệu lực.
Lúc này thì bên mua, đại diện bên mua không còn gì để thể hiện quyền hợp pháp của mình đối với bất động sản. Muốn lấy lại tiền phải đi thương lượng, hoặc phải khởi kiện vụ án tại Toà án.
Rủi ro này vẫn được các bên "cố gắn" hạn chế bằng cách Bên Mua yêu cầu bên bán và các đồng sở hữu làm thêm Di chúc để lại tài sản này cho bên mua. Tuy nhiên Di chúc vẫn có thể được sửa - thay đổi bất kỳ lúc nào bởi người lập. Không có gì có thể đảm bảo, bên bán sẽ không tự ý thay đổi di chúc cho đến khi mất đi.
• Bị đánh thuế Thu nhập cá nhân hai lần cho cả người uỷ quyền (người bán) và người nhận uỷ quyền (người mua):
Tại công văn số 1133/TCT-TNCN trả lời về việc Vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển bất động sản, Tổng cục thế có nêu rõ: “Tại khoản 1 Điều 2 Luật thuế TNCN quy định: “Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”.
Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN.”
Thực hiện hướng dẫn này cũng như Luật thuế thu nhập cá nhân, khi thu thuế TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền, Cơ quan thuế sẽ tính thuế TNCN trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền. Có những trường hợp được xem xét không truy thu đối với bên nhận uỷ quyền thì số tiền thu được từ việc chuyển nhượng Bất động sản sau đó phải chuyển lại cho bên uỷ quyền, người được ủy quyền cần có tài liệu, chứng cứ chứng minh hợp đồng ủy quyền là ngay tình để yêu cầu cơ quan thuế xem xét không tính thuế theo hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN nói trên.
• Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền:
Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Trên thực tế đối với các giao dịch mua bán bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền các bên nên lựa chọn hình thức ủy quyền có thù lao để hạn chế trường hợp bị đơn phướng chấm dứt hợp đồng uỷ quyền như trên. Tuy nhiên không loại bỏ được 100% quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền của bên Uỷ quyền.
Trên đây là một số phân tích các rủi ro khi lựa chọn hình thức giao dịch bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền, cũng như một số "phương pháp" mà các nhà đầu tư đang dùng để "hạn chế" rủi ro. Tuy nhiên, không thể phủ nhận đây vẫn là một hình thức giao dịch không tuân thủ pháp luật. Vì vậy, trên góc độ pháp lý, tôi khuyến nghị nên thực hiện các giao dịch về Bất động sản theo đúng quy định pháp luật và sau đó đăng ký biến động (trước bạ, sang tên) để đảm bảo quyền lợi các bên.
Trân trọng cảm ơn các chị.
Luật sư Võ Thị Mẫn.
