26/09/2015
Khả năng thu về nguồn lợi hấp dẫn hơn các phân khúc khác là một trong những nguyên nhân khiến giới đầu tư chuộng lướt sóng bất động sản cao cấp. Lý thuyết là vậy nhưng thực tế lại cho thấy -không phải lúc nào hoa thơm cũng cho ra trái ngọt.
Dễ mắc cạn
** Thận trọng khi lướt sóng căn hộ cao cấp !
- Không khó để tìm thấy tin rao bán cắt lỗ căn hộ cao cấp đăng ở các trang giao dịch nhà đất. Có căn rao bán cắt lỗ 50 -100 triệu, cũng có căncắt lỗ cả 500 triệu đến 1 tỷ đồng. Động thái bán tháo của nhiều nhà đầu tư thời gian qua cho thấy, không phải ai cũng thành công khi lượt sóng tại thị trường được đánh giá nhiều tiềm năng này.
- Anh Tuấn, một nhà đầu tư tại khu Đông đang rao bán 2 căn hộ thuộc loại cao cấp tại khu vực quận 2 kể, nếu tính luôn giá chiết khấu từ chủ đầu tư thì anh chi 4,2 tỷ/cho mỗi căn và kỳ vọng trong vòng 6 tháng sẽ bán ra với giá tầm 5 tỷ/căn. Tuy nhiên đến thời điểm này, đã qua 2 năm anh vẫn chưa thanh lý được 2 căn hộ trên. Cực chẳng đã anh đành chấp nhận bán cắt lỗ gần 500 triệu/căn. “Tính chỉ đầu tư ngắn hạn, không định giữ hàng lâu vì không có vốn dài hạn. Lúc đầu tranh nhau xếp hàng không được, tôi phải mua sang tay lại mất mấy chục triệu, giờ bán ra lại tiếp tục lỗ. Do cần tiền gấp nên tôi mới hạ giá bán chứ nếu không tôi tin thời gian tới giá chắc sẽ khá hơn”.
- May mắn hơn, anh Khải, một khách hàng đầu tư vào 3 căn hộ thuộc dự án cao cấp tại Bình Thạnh đã chọn được sản phẩm dễ tìm đầu ra hơn. Trong 3 căn hộ anh đầu tư, có 2 căn thuộc loại 1 phòng ngủ, diện tích nhỏ nên chỉ trong 6 tháng anh đã bán ra có lời. Tuy nhiên căn còn lại tốn nhiều vốn nhất hiện vẫn không tìm được khách mua dù anh rao bán cắt lỗ. Anh Khải cho biết, anh chấp nhận bán lỗ gần cả tỷ để thu hồi vốn nhưng vẫn chưa kiếm được ai mua.
- Thực trạng trên không lấy gì làm lạ với giới đầu tư, khi xu hướng tăng giá của BĐS cao cấp không đạt được như kỳ vọng, nhiều nhà đầu tư cầm cự không nổi đành phải bán xả hàng, cắt lỗ. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, hiện nhiều căn hộ thuộc dự án cao cấp tại quận Bình Thạnh, quận 2, quận 7 đang được rao bán với giá 1.600-2.000 USD/m2, trong khi trước đây, để mua được nhà tại các dự án này, nhà đầu tư thậm chí phải tranh nhau xếp hàng, đặt số vớigiá bán thứ cấp có thời điểm lên tới hơn 3.000 USD/m2.
- Lướt sóng căn hộ cao cấp tuy có nhiều cơ hội lợi nhuận nhưng rủi ro luôn rình rập
- Thông tin rao bán cắt lỗ của dân đầu tư cũng khiến không ít người quan ngại có phải thị trường căn hộ cao cấp đang bớt hấp dẫn? Từ đầu năm 2015, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng chóng mặt, chỉ tính riêng khu vực Tp.HCM đã có ít nhất 20 dự án mới triển khai thuộc phân khúc này. Cộng cả mới lẫn cũ hiện tại phân khúc cao cấp chiếm hơn 50% tổng cung của toàn thị trường và con số này còn tiếp tục tăng mạnh cho đến cuối năm, khi mà hàng loạt dự án hoàn thiện sẽ chính thức được đưa vào sử dụng. Áp lực cạnh tranh cao, giá bán tăng liên tục vượt qua sức mua thực của thị trường khiến nhiều nhà đầu tư thua lỗ khi người có nhu cầu mua nhà đang lo ngại, thận trọng, cân đo hơn trong giao dịch. Tuy nhiên cũng không ít dân trong nghề cho rằng, không hẳn tất cả các tin rao trên mạng đều phản ánh sự thật, những thông tin trên phần nào đó cũng là chiêu trò bán hàng của môi giới. Nhiều dự án khách hàng mua từ thời điểm đầu giá mềm thậm chí thấp hơn giá bán hiện tại ít nhất 10-40%, nhiều dự án giá bán đã thay đổi từ 18 -20 tr/m2 lên đến gần 30 -40tr/m2 thời điểm hiện tại. Nghĩa là, nếurao bán với mức giá thấp hơn giá hiện tại tầm 5-10% thì những nhà đầu tư chủ động về nguồn tiền (không phải vay vốn ngân hàng) vẫn thu về lợi nhuận, không thể gọi là bán cắt lỗ được.
- Cần xác định nhu cầu thực của thị trường khi đầu tư
Nhiều nhà đầu tư cho rằng nguyên nhân khiến họ mắc cạn là do áp lực nguồn cung quá lớn khiến sức mua của thị trường phân tán, không đạt được theo kỳ vọng ban đầu. Thanh khoản của thị trường đã tốt nhưng vẫn chưa đủ tốt để áp lên đó một mức giá bán quá cao, nguồn cung mới lại đột ngột gia tăng khiến cạnh tranh trở nên khó khăn hơn. Một yếu tố nữa là dòng sản phẩm chọn lựa để đầu tư, trong khi nhu cầu mua tập trung ở các căn hộ 1 -2 phòng ngủ, diện tích nhỏ, nhiều nhà đầu tư do không săn được nguồn hàng này đã chuyển sang các căn diện tích lớn hơn thành ra khó bán ra hơn.
- Theo ông Nguyễn Văn Cường – Phó TGĐ Tập đoàn Đại Việt, nhiều nhà đầu tư đã phải điêu đứng vì không lựa chọn được nguồn hàng và ấn định phân khúc thích hợp để đầu tư. Nếu không đảm bảo được nguồn vốn trong dài hạn thì nhà đầu tư không nên ôm một lúc quá nhiều hàng. Dù là phân khúc cao cấp nhưng thị trường chuộng căn hộ diện tích nhỏ hơn là căn diện tích lớn. Thực tế cho thấy nguồn hàng diện tích nhỏ tại các dự án cao cấp vẫn có thanh khoản rất tốt nên sản phẩm này rất khó săn hàng. Nhà đầu tư nhỏ chấp nhận mua sang tay với giá cao nên khi bán ra giá buộc phải đội lên.
- Nhận định về thực trạng giới đầu cơ đang đổ xô vào thị trường căn hộ cao cấp, ông Cường cho rằng; một trong những lợi thế của các dự án cao cấp là có vị trí đẹp, chất lượng tốt, tiện ích đa dạng. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển hạ tầng chóng mặt của Tp.HCM, vị thế trung tâm cũng không còn là chiêu bài độc tôn. Xu hướng mở rộng đô thị, tốc độ phát triển hạ tầng dịch vụ hiện nay biến các khu vực vốn là vùng ven thành những đô thị hiện đại với đời sống dịch vụ không thua kém gì trung tâm. Thêm vào đó, gần đây nhiều dự án thuộc phân khúc tầm trung, bình dân vốn có thanh khoản tốt đang tích cực làm thay đổi quan điểm của khách hàng về chất lượng dịch vụ và tiện ích sống. Nhiều dự án dù giá trung cấp, bình dân nhưng chất lượng và các dịch vụ tiện ích không thua kém gì nhiều dự án cao cấp như Khu nhà ở quân khu 7, Hưng Ngân Garden (quận 12), IDICO (quận Tân Phú) … các dự án này đều do các chủ đầu tư uy tín đảm nhận và yếu tố tiện ích, dịch vụ, chất lượng sống được phát triển bài bản, xóa dần đi quan điểm cho rằng nhà bình dân thì chất lượng sống cũng bình dân.
- Cũng theo ông Cường, dù là xu hướng lướt sóng hay đầu tư dài hạn, nhà đầu tư không nên chỉ chạy theo số đông, theo trào lưu thị trường mà phải nhìn nhận vào khả năng thanh khoản thực sự của phân khúc đó. Nếu nguồn tài chính không mạnh, không muốn chôn vốn quá lâu thì nên lựa chọn phân khúc nào phù hợp với nhu cầu thực của thị trường, có thanh khoản tốt như căn hộ trung cấp, bình dân vốn dễ bán và nguồn khách dồi dào. Lựa chọn các dự án đã có sản phẩm thật sẽ ít nhiều giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro phát sinh khi chờ đợi dự án hoàn thiện, các sản phẩm này cũng cần đảm bảo pháp lý minh bạch và đến từ chủ đầu tư uy tín - những yếu tố giúp thanh khoản dễ dàng hơn.
