Luật Viên Minh, Lầu 5, 70 Hoàng Diệu, Phường Xóm Chiếu (Địa chỉ cũ: Phường 13, Quận 4), Ho Chi Minh City (2026)

Q: What is the address?

Lầu 5, 70 Hoàng Diệu, Phường Xóm Chiếu (Địa Chỉ Cũ: Phường 13, Quận 4)

11/02/2026

Cha mẹ mất không để di chúc có sang tên Sổ đỏ một mình được không? Hồ sơ và thủ tục mới nhất

Cha mẹ sở hữu nhà đất đã có Sổ hồng. Sau khi cha mẹ qua đời, không để lại di chúc. Các anh chị em sinh sống mỗi người một nơi. Tôi là con út ở tại nhà từ trước đó, muốn làm thủ tục đứng tên Sổ hồng để toàn quyền quản lý, sử dụng, thủ tục như thế nào?

Câu trả lời là: Không thể tự mình đứng tên nếu không có sự đồng ý của tất cả đồng thừa kế.

1. Cha mẹ chết không để di chúc thì chia thừa kế thế nào?

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nguyên tắc sau: Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau. Hàng thừa thừa kế sau chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hoặc bị truất quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản. Theo đó:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi.
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông bà nội, ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột.
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì rượt, cháu ruột.

Trường hợp này, các người con thuộc hàng thừa kế thứ nhất, nên mỗi người được hưởng một phần bằng nhau trong căn nhà. Một người con không thể đứng tên một mình trên Sổ hồng nếu những người còn lại chưa đồng ý.

2. Muốn đứng tên Sổ hồng một mình thì thủ tục như thế nào?

Phương án 1: Các đồng thừa kế lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản

Tất cả 05 người con cùng đến Văn phòng công chứng để:
• Lập Văn bản khai nhận di sản hoặc Văn bản thỏa thuận phân chia di sản

Nếu các anh chị đồng ý để bạn nhận toàn bộ căn nhà, văn bản sẽ ghi rõ nội dung đó.

Căn cứ Điều 59 Luật Công chứng 2024, hồ sơ gồm:
• Giấy chứng tử của cha mẹ
• Giấy tờ chứng minh quan hệ (Giấy khai sinh…)
• Sổ hồng bản gốc
• CMND/CCCD của những người thừa kế

Sau khi công chứng xong, bạn làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên.

Phương án 2: Các đồng thừa kế làm văn bản từ chối nhận di sản

Theo Điều 60 Luật Công chứng 2024: Văn bản từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực để làm căn cứ đăng ký sang tên.

Nếu 04 người còn lại từ chối nhận phần của mình, toàn bộ di sản sẽ thuộc về bạn.

Lưu ý: Việc từ chối phải thực hiện trong thời hạn luật định và không nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản.

Phương án 3: Các đồng thừa kế chỉ định một người đại diện đứng tên

Các đồng thừa kế có thể thỏa thuận cử người đại diện đứng tên trên Sổ hồng. Tuy nhiên, di sản vẫn thuộc những người thừa kế.

Theo khoản 8 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT:
Khi cấp Giấy chứng nhận cho một người đại diện đứng tên, trên Sổ hồng sẽ ghi: “Là đại diện cho những người được thừa kế”. Tại mã QR của Giấy chứng nhận sẽ thể hiện đầy đủ thông tin những người thừa kế. Trường hợp này bạn chỉ là người đại diện quản lý, không phải là chủ sở hữu duy nhất.

3. Nếu các anh chị không đồng ý thì sao?

Nếu một hoặc nhiều người không đồng ý ký văn bản công chứng, bạn không thể tự làm thủ tục sang tên.

Khi đó, bạn có quyền: Khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế theo pháp luật.

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực, căn cứ vào nội dung phân chia của Tòa án, bạn mới có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo phần được hưởng.

4. Rủi ro thường gặp khi tự xử lý thừa kế nhà đất

• Tự ý kê khai sang tên khi chưa có đủ chữ ký → Hồ sơ bị trả lại
• Một đồng thừa kế bán phần quyền của mình cho người khác khi chưa làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế → Phát sinh tranh chấp phức tạp
• Hết thời hiệu khởi kiện chia thừa kế (30 năm đối với bất động sản)
• Văn bản thỏa thuận không đúng hình thức → Không được đăng ký sang tên

5. Kết luận

Cha mẹ mất không để di chúc, người con út không thể tự mình đứng tên toàn bộ Sổ hồng nếu không có sự đồng ý của tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Muốn đứng tên hợp pháp, bắt buộc phải:
• Lập văn bản phân chia di sản; hoặc
• Văn bản từ chối nhận di sản; hoặc
• Có bản án của Tòa án.

Việc xử lý thừa kế nhà đất cần thực hiện đúng quy định ngay từ đầu để tránh tranh chấp kéo dài, đặc biệt khi tài sản có giá trị lớn.

Nếu bạn đang gặp tình huống tương tự và cần rà soát hồ sơ cụ thể (giấy tờ đất, tình trạng thừa kế, thời hiệu, tranh chấp tiềm ẩn…), có thể liên hệ Luật Viên Minh để được tư vấn hướng xử lý phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

22/01/2026

CÁC ĐIỂM MỚI NĂM 2026 VỀ KINH TẾ TƯ NHÂN (Doanh nghiệp – Hộ kinh doanh – Cá nhân kinh doanh)

Nhằm thực hiện Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 198/2025/QH15 (hiệu lực từ 17/5/2025), quy định nhiều cơ chế, chính sách đặc biệt để phát triển khu vực kinh tế tư nhân.

1. Hạn chế thanh tra, kiểm tra thường xuyên:
– Mỗi doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không bị thanh tra, kiểm tra quá 01 lần/năm, trừ trường hợp có dấu hiệu vi phạm rõ ràng.
– Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số, giảm hình thức thanh tra, kiểm tra trực tiếp.

Quy định này ngăn ngừa tình trạng lợi dụng thanh tra, kiểm tra để gây nhũng nhiễu, gây khó khăn cho doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

2. Bảo vệ uy tín doanh nghiệp, hộ kinh doanh:
– Nghiêm cấm cơ quan, tổ chức, cá nhân truyền thông, báo chí đưa thông tin sai lệch, không chính xác, gây ảnh hưởng đến uy tín, hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp.

3. Nguyên tắc trong xử lý hành chính, hình sự: Nghị quyết nhấn mạnh nguyên tắc xử lý đúng bản chất vụ việc:
– Phân định rõ trách nhiệm vi phạm của pháp nhân hay cá nhân khi xử lý.
– Đối với các vụ việc dân sự, kinh tế có dấu hiệu hình sự, thì ưu tiên áp dụng biện pháp dân sự, kinh tế, hành chính trước; không xử lý hình sự nếu doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã chủ động khắc phục vi phạm.
– Đến mức phải xử lý hình sự: ưu tiên khắc phục hậu quả kịp thời, chủ động, đồng thời là căn cứ để cơ quan tố tụng cân nhắc việc khởi tố.

4. Phân biệt tài sản hợp pháp và tài sản vi phạm
– Khi xử lý vụ việc, phải tách bạch: tài sản hình thành hợp pháp, và tài sản có được từ hành vi vi phạm pháp luật.
Tránh xử lý không đúng, gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp.

5. Ưu đãi thuế cho doanh nghiệp nhỏ và vừa mới thành lập: miễn thuế trong 03 năm.

6. Chấm dứt thuế khoán đối với hộ kinh doanh, từ ngày 01/01/2026.

Nhìn chung, các chính sách mới thể hiện định hướng minh bạch hóa hoạt động kinh doanh, kịp thời tạo môi trường cạnh tranh công bằng và thúc đẩy kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

23/12/2025

📌[TP.HCM]: NGỪNG TIẾP NHẬN - TRẢ KẾT QUẢ TẠI SỞ, BAN, NGÀNH KỂ TỪ 27/12/2025

22/12/2025

🌾 LUẬT ĐẤT ĐAI 2025: 10 ĐIỂM MỚI TẠO THUẬN LỢI CHO NGƯỜI NÔNG DÂN.

Thứ nhất, mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hướng cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức được giao (khoản 7 Điều 45).

Thứ hai, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần so với hạn mức giao đất nông nghiệp của địa phương (Luật Đất đai 2013 là không quá 10 lần). (Khoản 1 Điều 177).

Thứ ba, cho phép cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất mà không phải làm thủ tục gia hạn (điểm a khoản 1 Điều 172).

Thứ tư, cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất kết hợp đa mục đích, được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một phần diện tích để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp (các điều 178, 182 và 218).

Thứ năm, cho phép cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 47).

Thứ sáu, quy định người sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải làm thủ tục miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ quan không phải xác định giá đất… (Khoản 3 Điều 157)

Thứ bảy, quy định cụ thể về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hóa và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp (Điều 192, 193).

Thứ tám, quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện trong việc quản lý đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường. Quỹ đất do các công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương thì được xem xét, công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng mà có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước ngày 01 tháng 02 năm 2015; người đang sử dụng đất mà có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo tại địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất; giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất… (Điều 181).

Thứ chín, cho phép người sử dụng đất mà được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ điều kiện theo quy định, đồng thời Luật đã bỏ quy định điều kiện của bên mua tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm (khoản 3 Điều 46).

Thứ mười, tăng thời gian cho thuê quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích lên 10 năm (Luật Đất đai 2013 là không quá 5 năm) (khoản 3 Điều 179)

* KẾT LUẬN

Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới quan trọng liên quan trực tiếp đến đất nông nghiệp do cá nhân sử dụng.

Nổi bật nhất là:
– Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa,
– Tăng hạn mức nhận chuyển nhượng lên 15 lần,
– Cho phép sử dụng đất nông nghiệp linh hoạt, kết hợp đa mục đích,
- Hướng tới nông nghiệp hiện đại, sản xuất quy mô lớn và phát triển kinh tế nông thôn bền vững.

👉 Bài viết mang tính cập nhật pháp luật, người dân nên đọc kỹ để chủ động quyền lợi về đất đai của mình.

02/12/2025

⚖️ CẬP NHẬT MỚI: NGHỊ QUYẾT 04/2025/NQ-HĐTP VỀ TÌNH TIẾT GIẢM NHẸ, TĂNG NẶNG TRÁCH NHIỆM HÌNH SỰ (Hiệu lực từ 15/11/2025).

Từ năm 2025, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017, năm 2025) đã có hướng dẫn chính thức về các tình tiết giảm nhẹ tại Điều 51 BLHS – cơ sở quan trọng để giảm nhẹ hình phạt, cho hưởng Án treo, hoặc quyết định hình phạt dưới mức thấp nhất của khung.

📌 Trước đây vận dụng thế nào?

Trước đây chỉ có Nghị quyết 01/2000/NQ-HĐTP để tham khảo, nhưng nội dung hướng dẫn rất hạn chế, chỉ giải thích 2 tình tiết về “lập công chuộc tội” và “có thành tích xuất sắc”.

Khoản 2 Điều 51 BLHS về “các tình tiết giảm nhẹ khác” không có hướng dẫn chính thức, tuỳ quan điểm xét xử, dẫn đến việc áp dụng không thống nhất trong thực tiễn. Các tình tiết giảm nhẹ này nằm rải rác ở các văn bản hướng dẫn trước đây của Toà án nhân dân tối cao và của Toà án nhân dân tối cao với các cơ quan tố tụng khác, chưa được hệ thống lại.

📌 Điểm mới quan trọng của Nghị quyết 04/2025/NQ-HĐTP ngày 30/9/2025.

Đây là Nghị quyết chính thức hướng dẫn toàn bộ các tình tiết giảm nhẹ tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 51 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017, năm 2025). Đồng thời, Nghị quyết cũng hướng dẫn tình tiết tăng nặng tại Điều 52 BLHS.

Đây cơ sở để Toà án quyết định hình phạt, áp dụng Án treo hoặc hình phạt dưới mức thấp nhất của khung hình phạt.

Chi tiết từng tình tiết giảm nhẹ được hướng dẫn cụ thể trong Nghị quyết trong phần bình luận.

01/12/2025

⚖️ CẬP NHẬT MỚI: QUY ĐỊNH VỀ “ÁN TREO” NĂM 2025

Ngày 10/7/2025, Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao đã ban hành Văn bản hợp nhất số: 03/VBHN-TANDTC – Nghị Quyết hướng dẫn áp dụng Điều 65 BLHS về Án treo.

* Án treo là gì:
- Án treo là biện pháp miễn chấp hành án tù có điều kiện.

* Điều kiện áp dụng:
- Người bị phạt tù không qúa 03 năm.
- Có nhân thân tốt.
- Có từ 02 tình tiết giảm nhẹ (ít nhất 01 tình tiết thuộc Khoản 1 Điều 51 BLHS). Trường hợp có tình tiết tăng nặng ở Khoản 1 Điều 52 BLHS thì số tình tiết giảm nhẹ phải nhiều hơn.
- Có nơi cư trú rõ ràng hoặc nơi làm việc ổn định.
- Xét thấy không cần thiết phải bắt chấp hành phạt tù.

* Trường hợp không cho hưởng án treo:
- Người phạm tội là chủ mưu, côn đồ, xảo quyệt, có tính chuyên nghiệp, lợi dụng quyền hạn để trục lợi, gây hậu quả nghiêm trọng.
- Bỏ trốn và bị truy nã.
- Phạm tội mới trong thời gian thử thách; bị xét xử tội khác khi được hưởng án treo, tái phạm.

* Thời gian thử thách: Toà án ấn định thời gian thử thách gấp 02 lần hình phạt tù (1-5năm).

* Trường hợp buộc Người hưởng án treo phải chấp hành hình phạt tù của Bản án:

Trong thời gian thử thách, cố ý vi phạm nghĩa vụ 02 lần trở lên.

Ví dụ: Người hưởng án treo đi khỏi nơi cư trú không xin phép, không có mặt theo giấy triệu tập, bị lập biên bản 02 lần trở lên của cơ quan có thẩm quyền.

Xem thêm văn bản pháp luật ở dưới phần Bình luận.

26/11/2025

Hợp đồng Ủy quyền giao dịch bất động sản: Vẫn phải đóng thuế như giao dịch bất động sản thông thường.

* Nhiều người cho rằng “ký Ủy quyền thì né được thuế Thu nhập cá nhân”. Đây là quan niệm sai.

* Ủy quyền định đoạt bất động sản nhưng thực chất là chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thì vẫn phải nộp Thuế thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ như các giao dịch thông thường.

1. Các khoản Thuế – Lệ phí phải nộp:

a) Thuế thu nhập cá nhân

- Nếu là chuyển nhượng, mua bán: 2% giá chuyển nhượng (theo hợp đồng hoặc theo giá của UBND nếu hợp đồng ghi thấp).

- Nếu là tặng cho: 10% × (giá trị bất động sản – 10 triệu).

Người nộp: Bên bán, trừ khi có thỏa thuận khác.

b) Lệ phí trước bạ

- Mức thu: 0,5% giá chuyển nhượng/giá trị bất động sản

Người nộp: Bên mua, trừ khi có thỏa thuận khác.

2. Vì sao ký Ủy quyền vẫn bị tính thuế như mua bán?

Tổng cục Thuế đã hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN giải đáp vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS:

"Việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN".

→ Vì vậy, các bên ký Hợp đồng uỷ quyền định đoạt bất động sản vẫn phải kê khai và nộp thuế TNCN theo đúng Luật Thuế TNCN.

26/11/2025

❗️Vì sao nhiều người khi mua bán nhà đất lại ký Hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động sản, thay vì Hợp đồng chuyển nhượng?

⚠️ Hợp đồng uỷ quyền giả tạo, che giấu giao dịch thực tế là chuyển nhượng vì thủ tục thuận tiện cho người mua, tiết kiệm chi phí và thời gian. Hợp đồng uỷ quyền định đoạt so với Hợp đồng chuyển nhượng có các Ưu điểm sau:

1️⃣ Đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng: Hai bên ký hợp đồng ủy quyền, chờ đến khi đất đủ điều kiện thì mới làm thủ tục chuyển nhượng chính thức.

• Đất chưa có sổ đỏ (chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Đất đang trong diện tranh chấp, kê biên, quy hoạch treo.
• Đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nợ tiền sử dụng đất).
• Đất thuộc dự án chưa được phép giao dịch.

2️⃣Tránh rườm rà Sang tên và để bán tiếp cho người thứ ba:

Nếu bên mua không muốn đứng tên ngay (Ví dụ: chờ giá đất tăng để bán lại), việc ký hợp đồng ủy quyền giúp họ có thể bán tiếp cho người khác mà không cần thực hiện thủ tục sang tên trung gian.

Điều này thường xảy ra khi nhà đầu tư bất động sản mua đi bán lại nhanh chóng, không muốn mất thời gian sang tên nhiều lần.

3️⃣ Tiết kiệm thời gian Sang tên:

Thời hạn nộp hồ sơ: 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng.

Thời gian giải quyết hồ sơ: Sau khi nộp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng thường giải quyết trong thời gian:
o Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
o Không quá 20 ngày đối với các khu vực vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và có thể dao động từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng, tùy theo địa phương.

4️⃣ Phí Công chứng của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động sản.

a. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Phí này được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, theo biểu phí quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Cụ thể:

• Giá trị tài sản hoặc hợp đồng đến 50 triệu đồng: Phí công chứng là 50.000 đồng.
• Trên 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: Phí là 100.000 đồng.
• Trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng: Phí là 0,1% giá trị tài sản hoặc hợp đồng.
• Trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng: Phí là 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị vượt quá 1 tỷ đồng.
• Trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng: Phí là 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị vượt quá 3 tỷ đồng.
• Trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: Phí là 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị vượt quá 5 tỷ đồng.
• Trên 10 tỷ đồng: Phí là 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị vượt quá 10 tỷ đồng, nhưng tối đa không quá 10 triệu đồng.

b. Phí công chứng hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động sản:
Phí công chứng cho hợp đồng ủy quyền thường được áp dụng mức cố định, không phụ thuộc vào giá trị tài sản. Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí này như sau:

• Hợp đồng ủy quyền: Phí là 50.000 đồng.
• Hợp đồng ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường hoặc có giá trị: Phí là 100.000 đồng.

5️⃣ Rủi ro khi sử dụng Hợp đồng ủy quyền thay cho Hợp đồng chuyển nhượng.

• Hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy bất cứ lúc nào nếu bên uỷ quyền thông báo bằng văn bản.
• Bên ủy quyền chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự, hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực (Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015).
• Không có giá trị chuyển nhượng thực sự, nếu xảy ra tranh chấp, người nhận ủy quyền có thể mất quyền đối với đất.
• Người ủy quyền có thể tự ý bán đất cho người khác nếu không có ràng buộc chặt chẽ.

08/11/2025

🧱 Đặt cọc công chứng – Vì sao “treo” luôn nhà đất của bạn?

🧾 Vì sao ký “hợp đồng đặt cọc công chứng” lại khiến nhà đất của bạn bị "đóng băng", không thể giao dịch?

Trong nhiều giao dịch mua bán nhà đất, Người mua thường đề nghị “đặt cọc có công chứng cho chắc chắn”.

Thoạt nghe có vẻ an toàn, nhưng trên thực tế, đây lại là rủi ro lớn nhất cho Người bán — vì chỉ cần bên mua đổi ý, không mua nữa, tài sản của bạn sẽ bị “treo” hoàn toàn trên hệ thống công chứng, không thể bán, thế chấp, sang tên hay giao dịch nào khác.

⚖️ 1. Vì sao nhà đất bị “đóng băng” giao dịch?

Theo Luật Công chứng 2024 và Nghị định 104/2025/NĐ-CP, mọi hợp đồng, giao dịch được công chứng đều được nhập vào Cơ sở dữ liệu công chứng toàn quốc.

Khi một tài sản đã được công chứng đặt cọc, hệ thống sẽ ghi nhận tình trạng “đang giao dịch” và tạm thời ngăn chặn việc công chứng, mua bán, thế chấp... và giao dịch liên quan đến tài sản đó.

Mục đích là để phòng ngừa rủi ro trùng giao dịch, bảo vệ quyền lợi của bên đã ký cọc. Vì vậy, một “cọc công chứng” có thể khiến nhà đất của bạn bị đóng băng pháp lý cho đến khi giao dịch được hủy hoặc chấm dứt.

* Điều đó đồng nghĩa:

- Văn phòng công chứng không thể công chứng thêm hợp đồng nào liên quan đến cùng tài sản.

- Hai bên cùng nhau ra Văn phòng công chứng để huỷ Hợp đồng cọc.

- Hoặc Toà án tuyên Huỷ hợp đồng.

Trong thực tế, nếu Người mua không hợp tác để huỷ cọc, tài sản bị “khóa” trên hệ thống, người bán không thể thực hiện bất kỳ giao dịch nào khác, trừ khi Người mua đồng ý cùng ra Văn phòng công chứng huỷ hoặc phải nhờ Bản án/Quyết định của Toà án để huỷ.

💣 2. Hậu quả và rủi ro lớn cho Người bán:

- Người mua đổi ý hoặc “biến mất” → không thể bán cho người khác.

- Muốn “mở khóa” phải khởi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc.

- Thời gian giải quyết ở Toà án lâu, tài sản bị đóng băng, gây thiệt hại và mất cơ hội giao dịch.

✅ 4. Giải pháp an toàn hơn cho Người bán:

* Cách 1. Không công chứng Hợp đồng đặt cọc.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc có thể lập văn bản, không bắt buộc công chứng, vẫn có giá trị pháp lý.

Nếu Người mua vi phạm, sẽ mất cọc và Người bán vẫn có thể bán cho người khác bình thường.

Cách 2. Nếu bắt buộc phải công chứng (ví dụ theo yêu cầu ngân hàng hoặc dự án):

Hãy đàm phán để bổ sung Điều khoản tự động chấm dứt như sau:

“Hợp đồng này tự động chấm dứt hiệu lực nếu sau ... ngày kể từ ngày ký, Bên B không ký hợp đồng mua bán hoặc không thanh toán đủ theo thoả thuận. Bên A có quyền đơn phương thông báo cho Văn phòng công chứng để chấm dứt hiệu lực hợp đồng.”

Tuy nhiên, không phải Văn phòng công chứng nào cũng chấp nhận điều khoản này, nên giải pháp an toàn nhất vẫn là không công chứng hợp đồng đặt cọc.

📌 Kết luận:

“Đặt cọc công chứng” không giúp người bán an toàn hơn – mà ngược lại, có thể "khóa chặt" tài sản của bạn trên hệ thống công chứng.

Trước khi ký bất kỳ hợp đồng đặt cọc nào, hãy hiểu rõ cơ chế pháp lý của nó.

Một bản hợp đồng “cho chắc” có thể khiến bạn mất hàng tháng hoặc hàng năm trời để gỡ tại Toà án.

06/11/2025

🏡 SỔ ĐỎ VÀ GIẤY KHAI SINH CỦA ĐẤT - HIỂU ĐÚNG VỀ NGUỒN GỐC ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH.

Trong thực tế, tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phổ biến nhất mà Tòa án phải giải quyết.

Và điều đáng nói là: người có tên trên Sổ đỏ không phải lúc nào cũng là Chủ đất thực sự.

⚖️ Khi tên trên Sổ đỏ chỉ là “vỏ bọc”

Nhiều người dân nghĩ rằng, có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) thì “chắc chắn là Đất của mình”.

Nhưng khi tranh chấp xảy ra, Tòa án không chỉ nhìn vào tờ Sổ đỏ, mà sẽ đi sâu xem xét:

- Nguồn gốc đất từ đâu mà có?
- Ai là người sử dụng thực tế, ổn định, lâu dài?
- Có sự chuyển quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, hay quản lý hộ ai hay không?

* Nếu nói Sổ đỏ chỉ là “Hộ chiếu” để lưu hành, giao dịch, chuyển nhượng.
* Còn Nguồn gốc đất mới là “Giấy khai sinh” – chứng minh ai là người chủ thật sự.

📜 Căn cứ để Tòa án xác định chủ đất thực sự:

Khi một vụ tranh chấp đất đai được đưa ra Tòa, ngoài Sổ đỏ, Tòa còn căn cứ vào:

- Hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ viết tay, biên lai thuế, sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất;
- Lời khai của người làm chứng, cán bộ địa chính qua các thời kỳ;
- Và đặc biệt quan trọng: Bản đồ địa chính qua các thời kỳ – “Chứng cứ gốc” thể hiện ranh giới, diện tích, tên người sử dụng tại từng giai đoạn lịch sử.

🗺️ HỆ THỐNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH QUA CÁC THỜI KỲ Ở VIỆT NAM

1️⃣ Bản đồ 299 (1980–1985)

Lập theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980.
Mục đích: đăng ký ruộng đất, ghi nhận người sử dụng đất thật sự ở từng thửa.
Ghi rõ tên chủ hộ, diện tích, loại đất (đất ở, ruộng, vườn, ao...).
Được vẽ thủ công, chính xác chưa cao nhưng là căn cứ quan trọng xác định nguồn gốc sử dụng đất trước năm 1993.

👉 Trong tranh chấp, bản đồ 299 thường được xem là “bằng chứng cổ xưa” chứng minh đất của ai từ đầu.

2️⃣ Bản đồ 364 (1991–1995)

Theo Chỉ thị 364/CT ngày 6/11/1991, chủ yếu để xác định ranh giới hành chính giữa các xã, huyện, tỉnh.
Không phải bản đồ từng thửa hộ dân, nhưng có giá trị khi tranh chấp liên quan đến ranh giới địa giới hành chính.

3️⃣ Bản đồ địa chính theo Luật Đất đai 1993

Được Tổng cục Địa chính đo bằng máy, tỷ lệ chi tiết hơn (1/500 – 1/2000).
Là nền tảng để cấp Sổ đỏ lần đầu.
Chính xác hơn bản đồ 299, thể hiện đúng ranh giới, diện tích từng thửa.

4️⃣ Bản đồ VLAP (2008–2015)

Dự án hiện đại hóa quản lý đất đai Việt Nam (do WB hỗ trợ).
Đo đạc bằng công nghệ GPS, lưu dưới dạng bản đồ số.
Thống nhất hệ tọa độ VN-2000, tạo nền cho cơ sở dữ liệu địa chính điện tử.

5️⃣ Bản đồ địa chính số (từ 2014 đến nay)

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024
Toàn bộ dữ liệu được số hóa, lưu trên Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, quản lý tập trung bởi Bộ TN&MT.
Sau 2025, mọi biến động (chuyển nhượng, hợp thửa, cập nhật nhà ở...) đều được ghi nhận điện tử trên nền bản đồ số.

📌 Vì sao cùng một thửa đất, bản đồ cũ và mới lại khác nhau?

- Do sai số đo đạc: Ví dụ bản đồ 299 thủ công, thường có chênh lệch vài mét.
- Do thay đổi mốc giới, lối đi, dòng kênh, hoặc quy hoạch.
- Do chỉnh lý hành chính: hợp thửa, tách thửa, chuyển mục đích, làm thay đổi hình dạng thửa đất.

Khi có chênh lệch giữa bản đồ cũ và bản đồ mới, cơ quan chuyên môn hoặc Tòa án sẽ đối chiếu qua các mốc ranh cố định, nhân chứng, và hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để xác định lại.

💡 Thông điệp rút ra:

Đừng xem Sổ đỏ là “Kim bài miễn tử” để khẳng định đất chắc chắn của mình.

Khi tranh chấp xảy ra, nguồn gốc, quá trình sử dụng, và chứng cứ địa chính qua từng thời kỳ mới là điều quyết định ai là người chủ thật sự của mảnh đất.

Nếu Sổ đỏ là tấm hộ chiếu, thì bản đồ địa chính và hồ sơ nguồn gốc chính là Giấy khai sinh của mảnh đất.

📍 Lời khuyên của Luật sư Viên Minh: Khi có tranh chấp, người dân nên

- Tìm lại các bản đồ 299, 364, sổ mục kê, hồ sơ kê khai cũ;
- Đề nghị cơ quan địa chính cung cấp trích đo, trích lục bản đồ qua các năm;
- Giữ lại hóa đơn, giấy tờ nộp thuế sử dụng đất, chứng cứ sử dụng thực tế;
- Và nhờ Luật sư hỗ trợ thu thập, đối chiếu hồ sơ để xác định chủ đất thực sự.

05/11/2025

🏠 XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP, LÊN THỔ CƯ RỒI — CÓ ĐƯỢC CẬP NHẬT TÀI SẢN VÀO SỔ KHÔNG?

(Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, áp dụng từ 01/7/2025).

🌾 1. Thực tế người dân hay gặp:

Nhiều hộ gia đình xây nhà trên đất nông nghiệp (đất vườn, đất trồng cây lâu năm...), có thể đã bị xử phạt vi phạm hành chính, sau đó xin chuyển mục đích lên đất ở (thổ cư).

Khi đó, họ muốn cập nhật nhà ở, công trình vào Sổ — nhưng nhận trả lời của UBND xã rằng: “Không có giấy phép xây dựng, không cập nhật được”.

Câu trả lời này chưa đúng tinh thần của Luật Đất đai mới hiện nay không?

⚖️ 2. Căn cứ pháp lý mới: Đã “mở đường” cho nhà, công trình xây không phép được công nhận vào Sổ:

📘 Điều 148 Luật Đất đai 2024 (về nhà ở)
📗 Điều 149 Luật Đất đai 2024 (về công trình xây dựng khác)

Cả hai điều đều có chung quy định:

👉 “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hoặc công trình không phải xin phép xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

👉 Trường hợp phải xin phép xây dựng thì chỉ cần có giấy xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình theo pháp luật xây dựng.”

✅ Như vậy, không phải cứ không có giấy phép là không được cấp Sổ.

Pháp luật cho phép công trình được tồn tại hợp pháp nếu đủ điều kiện an toàn, phù hợp quy hoạch và được cơ quan xây dựng xác nhận.

🧩 3. Hướng dẫn thực tế – Khi nào được miễn giấy phép xây dựng?

Theo Luật Xây dựng, trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng nếu:

- Xây trên khu đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500, được phê duyệt;
- Xây nhà ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị; công trình nhỏ, cải tạo, sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực.

Nếu rơi vào các trường hợp được miễn ⇒ không cần xin phép, vẫn được cập nhật nhà ở vào Sổ đỏ.

🏗️ 4. Nếu thuộc diện phải có giấy phép nhưng không có, cần làm gì?

Không cần “tháo dỡ” hay “xây lại” (Trường khi có Quyết định xử phạt vi phạt hành chính buộc tháo dỡ).

Chỉ cần làm thủ tục xin xác nhận tình trạng nhà ở, công trình đủ điều kiện tồn tại, theo quy định của pháp luật xây dựng.

📝 Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị xác nhận tình trạng nhà ở (theo mẫu tại cơ quan xây dựng cấp huyện);
- Giấy tờ quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ thiết kế, bản vẽ hiện trạng công trình (nếu có);
- Ảnh chụp công trình thực tế;
- Biên bản kiểm tra hiện trạng (cán bộ đô thị hoặc xây dựng xã xác nhận).

➡️ Sau khi kiểm tra, Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Kinh tế & Hạ tầng sẽ cấp Văn bản xác nhận công trình đủ điều kiện tồn tại.

🧾 5. Sau khi có xác nhận, làm thủ tục cập nhật nhà ở vào Sổ đỏ:

Theo Phụ lục I, Phần V, Điểm B I.1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

* Hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Đơn đăng ký (theo mẫu 04/ĐK);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
- Văn bản xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình;
- Hồ sơ thiết kế hoặc biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình (nếu có);
- CCCD(chủ sử dụng đất).

📍 Nơi nộp hồ sơ:

Từ 01/7/2025, người dân được chọn nơi nộp thuận tiện nhất trong cùng tỉnh, gồm:
- Bộ phận Một cửa cấp xã;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện;
- Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh.

✅ Kết luận
Xây nhà trên đất nông nghiệp, sau khi lên Thổ cư, hoàn toàn có thể được cập nhật tài sản vào Sổ đỏ —chỉ cần chứng minh công trình đủ điều kiện tồn tại hợp pháp theo quy định xây dựng.

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã tháo gỡ nút thắt tồn tại nhiều năm qua, tạo điều kiện cho người dân hợp thức hóa tài sản, bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của mình.

📍 Tư vấn & hỗ trợ hồ sơ thực tế:
🏛️ Công ty Luật Viên Minh – Hỗ trợ thủ tục đất đai, cấp Sổ, hợp thức hóa nhà đất TPHCM.

Luật Viên Minh

11/02/2026

22/01/2026

23/12/2025

22/12/2025

02/12/2025

01/12/2025

26/11/2025

26/11/2025

08/11/2025

06/11/2025

05/11/2025

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Share

Category