Luật Viên Minh, Lầu 5, 70 Hoàng Diệu, Phường Xóm Chiếu, Ho Chi Minh City (2026)

29/08/2026

VỤ MẤT TÍCH Ở JEJU: NẾU XẢY RA TẠI VIỆT NAM, GIA ĐÌNH CÓ PHẢI CHỜ 24 GIỜ MỚI ĐƯỢC BÁO CÔNG AN?

Một phụ nữ mất tích tại đảo Jeju, Hàn Quốc đã được tìm thấy tử vong sau 104 ngày. Điều khiến dư luận phẫn nộ là hồ sơ từng bị khép lại chỉ vài giờ sau khi gia đình trình báo, dựa trên thông tin cảnh sát cho rằng đã liên lạc và xác nhận người này an toàn.

Hai tháng sau, khi gia đình trình báo lại, cảnh sát không tìm thấy dữ liệu chứng minh cuộc gọi đó. Đến khi việc tìm kiếm được mở lại, camera quanh nơi người phụ nữ lưu trú đã bị ghi đè. Nhiều đầu mối quan trọng đã mất.

Vụ việc đặt ra một câu hỏi rất thực tế: nếu người thân đột ngột mất liên lạc tại Việt Nam, gia đình cần làm gì?

1. Không phải chờ 24, 48 hay 72 giờ mới được trình báo

Pháp luật Việt Nam không quy định phải chờ đủ một khoảng thời gian nhất định mới được báo Công an về việc người thân mất tích.

Khi một người mất liên lạc trong hoàn cảnh bất thường, gia đình có thể trình báo ngay. Điều quan trọng không nằm ở việc đã mất tích bao nhiêu giờ, mà ở những dấu hiệu cho thấy người đó có thể đang gặp nguy hiểm.

Chẳng hạn: người đó hẹn về nhà nhưng không trở về; đột ngột nghỉ làm; điện thoại tắt khác với thói quen; để lại xe, giấy tờ hoặc tài sản quan trọng; vừa xảy ra mâu thuẫn, bị đe dọa hoặc gặp một người cụ thể trước khi mất liên lạc.

2. Mất liên lạc không luôn đồng nghĩa đã có tội phạm

Một người trưởng thành có quyền thay đổi lịch trình, tự rời khỏi nơi cư trú hoặc chủ động không liên lạc với gia đình. Vì vậy, việc không gọi được điện thoại trong vài giờ chưa đủ để kết luận đã có hành vi xâm hại.

Tuy nhiên, nếu có thông tin cho thấy người mất tích có thể bị giữ, bị đe dọa, bị đưa đi nơi khác trái ý muốn hoặc có dấu hiệu tội phạm, gia đình cần nêu rõ ngay khi trình báo.

Khi đó, vụ việc có thể được tiếp nhận theo thủ tục giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm. Cơ quan có thẩm quyền không được từ chối tiếp nhận tin báo. Công an cấp xã cũng có trách nhiệm tiếp nhận, lập biên bản, xác minh sơ bộ và chuyển tin báo cùng tài liệu liên quan cho Cơ quan điều tra có thẩm quyền.

3. Vì sao phải trình báo và xác minh sớm?

Thời gian đầu sau khi mất liên lạc thường có giá trị lớn nhất để xác định hành trình của người mất tích.

Cần sớm làm rõ: người đó được nhìn thấy lần cuối ở đâu, gặp ai, di chuyển bằng phương tiện gì, có cuộc hẹn nào, camera nào có thể ghi nhận hành trình, điện thoại và tài khoản ngân hàng có phát sinh giao dịch bất thường hay không.

Camera tại nơi ở, bãi xe, cửa hàng hoặc tuyến đường thường chỉ lưu dữ liệu trong một thời gian nhất định. Nếu việc xác minh bị chậm, dữ liệu có thể bị ghi đè; nhân chứng cũng dễ quên chi tiết.

Vụ Jeju cho thấy rõ hậu quả này. Khi việc tìm kiếm được mở lại, dữ liệu camera quanh nơi người phụ nữ lưu trú đã không còn.

Xử lý sớm không bảo đảm chắc chắn tìm được người mất tích, nhưng giúp giữ lại những dấu vết có thể dẫn đến họ.

4. Khi trình báo, gia đình cần cung cấp gì?

Gia đình không nên chỉ nói: “Người nhà tôi mất tích, không gọi được điện thoại”.

Cơ quan tiếp nhận cần biết vì sao việc mất liên lạc lần này là bất thường. Nên chuẩn bị và cung cấp:

Thời điểm, địa điểm liên lạc hoặc nhìn thấy lần cuối;
Ảnh gần nhất, quần áo, đặc điểm nhận dạng;
Phương tiện đang sử dụng;
Lịch trình dự kiến, người gặp hoặc liên lạc cuối cùng;
Số điện thoại, tin nhắn, hình ảnh, giao dịch bất thường;
Những mâu thuẫn, đe dọa hoặc cuộc hẹn diễn ra trước khi mất liên lạc;
Các địa điểm có camera cần kiểm tra sớm.

Nếu phát hiện thêm tình tiết mới, gia đình nên cung cấp ngay cho cơ quan Công an. Trường hợp nghi ngờ có tội phạm, cần trình bày cụ thể các tình tiết làm phát sinh nghi ngờ, thay vì chỉ đưa ra kết luận chung.

5. Bài học từ vụ Jeju

Người trưởng thành có quyền riêng tư. Nếu cơ quan chức năng thực sự liên lạc được với chính người mất tích, xác định họ an toàn và họ tự nguyện không muốn tiết lộ nơi ở, quyền riêng tư của họ cần được tôn trọng.

Nhưng hồ sơ không thể bị khép lại chỉ từ một nhận định chủ quan rằng người mất tích “vẫn an toàn”, khi tình trạng đó chưa được xác minh bằng căn cứ có thể kiểm tra.

Vụ Jeju cho thấy ba lỗ hổng đáng lo ngại: cơ chế bảo vệ người trưởng thành mất tích còn hạn chế; việc xác nhận tình trạng an toàn thiếu căn cứ kiểm chứng; và quyết định khép hồ sơ thiếu sự giám sát cần thiết.

Đối với gia đình, khi người thân đột ngột mất liên lạc trong hoàn cảnh bất thường, cần thực hiện sớm ba việc: trình báo Công an, cung cấp đầy đủ dấu hiệu bất thường và giữ lại các dữ liệu có thể giúp xác định hành trình của người mất tích.

Pháp luật Việt Nam không buộc phải chờ 24 hay 48 giờ. Thời gian càng kéo dài, những dấu vết cần thiết cho việc tìm kiếm càng có nguy cơ mất đi.

Luật Viên Minh đã phân tích đầy đủ diễn biến vụ Jeju, những lỗ hổng trong cách xử lý hồ sơ mất tích và các lưu ý pháp lý khi người thân mất liên lạc tại bài viết ở phần bình luận ghim bên dưới.

27/08/2026

AI ĐƯỢC MUA, THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI NĂM 2026?

“Tôi làm nghề tự do, không có hợp đồng lao động, có mua nhà ở xã hội được không?”

“Hộ nghèo ở quê có được đăng ký mua nhà ở xã hội tại thành phố không?”

“Là sinh viên, công nhân hay cán bộ công chức thì có được mua không?”

Nhà ở xã hội không chỉ dành cho công nhân khu công nghiệp. Tuy nhiên, mỗi nhóm đối tượng được hưởng một hình thức hỗ trợ khác nhau: có người được mua, thuê mua; có người chỉ được thuê; có trường hợp địa phương mới quyết định được hỗ trợ bán hoặc thuê mua.

Theo Luật Nhà ở 2023, các nhóm có thể đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội gồm:

Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở;
Hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị;
Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
Công nhân, người lao động tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, kể cả làm việc ngoài khu công nghiệp;
Cán bộ, công chức, viên chức;
Một số người đang công tác trong lực lượng vũ trang nhưng chưa được hưởng chính sách nhà ở dành riêng cho lực lượng vũ trang;
Người đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định;
Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất, phải giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà hoặc đất ở.

Đối với người làm nghề tự do, buôn bán nhỏ, không ký hợp đồng lao động: vẫn có thể đăng ký theo nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Điều quan trọng là đáp ứng điều kiện về thu nhập, nhà ở và thực hiện thủ tục xác nhận theo quy định.

Từ năm 2026, mức thu nhập bình quân thực nhận được xét theo hướng dẫn hiện hành là:

Người độc thân: không quá 25 triệu đồng/tháng;
Người độc thân đang nuôi con chưa thành niên: không quá 35 triệu đồng/tháng;
Người đã kết hôn: tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.

Tuy vậy, không phải cứ thuộc một trong các nhóm trên là được mua ngay.

Ví dụ, sinh viên là đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng chủ yếu được hỗ trợ thuê nhà ở xã hội trong thời gian học; không thể chỉ dựa vào tư cách sinh viên để đăng ký mua nhà.

Tương tự, hộ nghèo, cận nghèo ở nông thôn chủ yếu được hỗ trợ xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở. Việc được mua, thuê mua nhà ở xã hội phụ thuộc thêm chính sách của UBND cấp tỉnh nơi có dự án.

Doanh nghiệp trong khu công nghiệp cũng không mua nhà ở xã hội để đứng tên như cá nhân. Doanh nghiệp có thể thuê nhà lưu trú công nhân để bố trí cho công nhân thuê lại; còn người lao động nếu đủ điều kiện vẫn có thể tự đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Một nguyên tắc quan trọng: mỗi đối tượng chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội.

Và cần lưu ý: xác định đúng đối tượng mới là bước đầu. Người đăng ký mua, thuê mua còn phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Hồ sơ đủ điều kiện cũng chưa chắc được bố trí căn hộ ngay nếu số người đăng ký vượt quá số căn mở bán.

Luật Viên Minh đã phân tích đầy đủ từng nhóm đối tượng, trường hợp nào được mua – thuê mua – chỉ được thuê, và những lưu ý khi nộp hồ sơ tại bài viết ở phần bình luận ghim bên dưới.

26/08/2026

ĐIỀU KIỆN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI NĂM 2026: CÓ NHÀ, THU NHẬP BAO NHIÊU THÌ ĐƯỢC MUA?

“Tôi có nhà ở quê, có còn mua nhà ở xã hội tại TP.HCM được không?”

“Vợ có nhà riêng, chồng không có nhà thì hồ sơ có bị loại không?”

“Thu nhập bao nhiêu thì không còn đủ điều kiện?”

Đây là những vướng mắc rất phổ biến khi làm hồ sơ mua nhà ở xã hội. Nhiều người chỉ quan tâm đến thu nhập, nhưng đến khi xét duyệt mới phát hiện tình trạng nhà ở của vợ/chồng, diện tích nhà đang ở hoặc giấy tờ chuyển nhượng chưa hoàn tất mới là lý do làm hồ sơ bị vướng.

Từ ngày 07/4/2026, Chính phủ đã điều chỉnh điều kiện thu nhập. Theo quy định hiện hành, người đăng ký cần kiểm tra theo ba bước: thuộc đối tượng được hưởng chính sách – đáp ứng điều kiện về nhà ở – đáp ứng điều kiện về thu nhập.

Trước hết, người đăng ký phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, như người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân – người lao động, cán bộ, công chức, viên chức và các nhóm khác theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023.

Nhưng thuộc đối tượng được hưởng chính sách chưa có nghĩa đương nhiên được mua. Điều kiện về nhà ở và thu nhập mới là phần nhiều hồ sơ gặp vướng mắc.

Điều kiện nhà ở được xét tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.

Ví dụ, một người có nhà tại Đồng Tháp nhưng đăng ký mua nhà ở xã hội tại TP.HCM. Việc có nhà tại Đồng Tháp không tự động khiến người đó mất điều kiện về nhà ở tại dự án ở TP.HCM. Cần xác định người đăng ký có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại TP.HCM hay không và có đáp ứng các điều kiện còn lại hay không.

Đối với người đã kết hôn, tình trạng nhà ở được xem xét đối với cả vợ và chồng. Vì vậy, nếu chồng không đứng tên nhà nhưng vợ đang có nhà tại địa phương nơi có dự án, căn nhà này vẫn được tính khi xem xét hồ sơ. Việc để người không có tên trên Sổ đỏ đứng đơn không làm thay đổi điều kiện về nhà ở của gia đình.

Người đã có nhà cũng chưa chắc đã hết cơ hội mua nhà ở xã hội.

Pháp luật vẫn xem xét trường hợp đã có nhà nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn/người. Chẳng hạn, một gia đình bốn người sống trong căn nhà 50 m² sàn thì bình quân là 12,5 m²/người. Nếu đáp ứng các điều kiện khác, gia đình vẫn có thể được xem xét mua nhà ở xã hội.

Trường hợp chỉ có đất nhưng chưa có nhà cũng cần xác định đúng. Quyền sử dụng đất khác với quyền sở hữu nhà ở. Người chỉ đứng tên đất, trên đất chưa có nhà thuộc sở hữu của mình, cần được đánh giá theo tiêu chí về sở hữu nhà ở. Tương tự, người sống cùng cha mẹ không đương nhiên bị xem là đã có nhà nếu không có quyền sở hữu đối với căn nhà đó.

Về thu nhập từ ngày 07/4/2026:

Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận độc thân: thu nhập bình quân thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng.
Người độc thân đang nuôi con chưa thành niên: không quá 35 triệu đồng/tháng.
Người đã kết hôn: tổng thu nhập bình quân thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.

Ví dụ, chồng có thu nhập 27 triệu đồng/tháng, vợ 20 triệu đồng/tháng; tổng cộng 47 triệu đồng/tháng thì vẫn nằm trong mức được xem xét về điều kiện thu nhập.

Lưu ý, đây là thu nhập thực nhận bình quân, không chỉ là lương cơ bản trên hợp đồng lao động. Người làm nhiều nơi, làm nghề tự do hoặc có nguồn thu nhập khác cần chuẩn bị giấy tờ xác nhận phù hợp. Đối với vợ chồng, hồ sơ thu nhập của cả hai đều cần được xem xét.

Không phải tất cả đối tượng mua nhà ở xã hội đều áp dụng cùng một mức thu nhập. Hộ nghèo, hộ cận nghèo, lực lượng vũ trang và một số nhóm đặc thù có điều kiện riêng theo chính sách tương ứng.

Một điểm tích cực là Luật Nhà ở 2023 đã bỏ điều kiện cư trú bắt buộc như trước đây. Người có hộ khẩu ở tỉnh khác, đang làm việc tại TP.HCM vẫn có thể đăng ký mua nhà ở xã hội tại TP.HCM nếu thuộc đối tượng và đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập.

Trước khi nộp hồ sơ, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng nhà ở của bản thân và vợ/chồng; diện tích nhà ở bình quân nếu đang có nhà; thu nhập thực nhận; và các giấy tờ liên quan đến nhà thừa kế, nhà đã bán, tài sản riêng hoặc quyền sử dụng đất chưa có nhà.

Đừng để đến khi hồ sơ bị trả mới bắt đầu rà soát. Luật Viên Minh đã phân tích đầy đủ từng trường hợp: có nhà ở quê, có đất chưa có nhà, nhà diện tích nhỏ, nhà đứng tên vợ/chồng và mức thu nhập được xét mua nhà ở xã hội năm 2026 tại bài viết ở phần bình luận ghim bên dưới.

24/08/2026

TỪ 01/8/2026, CÓ ĐƯỢC MANG ĐIỆN THOẠI, MÁY TÍNH VÀ GHI ÂM TẠI PHIÊN TÒA KHÔNG?

Nhiều luật sư, đương sự và nhà báo đang quen sử dụng điện thoại, máy tính để tra cứu hồ sơ, tìm số bút lục, đối chiếu chứng cứ hoặc ghi nhận diễn biến tại phiên tòa.

Tuy nhiên, từ ngày 01/8/2026, Thông tư 12/2026/TT-TANDTC quy định người tham gia phiên tòa, phiên họp không được tự ý mang thiết bị điện tử vào phòng xử án, trừ khi được Thẩm phán chủ tọa phiên tòa hoặc chủ trì phiên họp cho phép.

Quy định này khiến nhiều người lo ngại rằng điện thoại, máy tính bị cấm tuyệt đối tại phiên tòa. Nhưng cần hiểu đúng: pháp luật không cấm tuyệt đối thiết bị điện tử trong mọi trường hợp; việc mang thiết bị, sử dụng thiết bị để tra cứu và sử dụng thiết bị để ghi âm, ghi hình là ba vấn đề khác nhau.

Ngày 19/8/2026, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Công văn 529/TANDTC-PC hướng dẫn thực hiện Thông tư 12, làm rõ hơn cách Tòa án xem xét đề nghị sử dụng thiết bị điện tử tại phiên tòa.

Theo đó, nếu luật sư, đương sự hoặc người tham dự có nhu cầu sử dụng điện thoại, máy tính, máy tính bảng để tra cứu tài liệu, hồ sơ, chứng cứ hoặc văn bản pháp luật, cần đề nghị để Thẩm phán chủ tọa xem xét, quyết định.

Việc đề nghị có thể thực hiện trước khi mở phiên tòa hoặc ngay tại phiên tòa. Tuy nhiên, cách chủ động và an toàn hơn là gửi đề nghị bằng văn bản trước ngày xét xử, nêu rõ thiết bị dự kiến sử dụng, mục đích tra cứu hồ sơ – tài liệu – chứng cứ, đồng thời cam kết tuân thủ nội quy phiên tòa và không tự ý ghi âm, ghi hình.

Điều này đặc biệt cần thiết trong các vụ án có hồ sơ lớn: hàng nghìn bút lục, hợp đồng, chứng từ ngân hàng, bảng tính, dữ liệu điện tử hoặc nhiều tài liệu kỹ thuật. Việc số hóa hồ sơ giúp luật sư và đương sự tìm tài liệu nhanh hơn; Công văn 529 cũng yêu cầu Tòa án tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng thiết bị điện tử phục vụ tra cứu theo quy định.

Nhưng được phép mang máy tính hoặc điện thoại vào phòng xử án không có nghĩa là được tự do sử dụng thiết bị cho mọi mục đích.

Đặc biệt, việc ghi âm, ghi hình diễn biến phiên tòa phải tuân theo điều kiện riêng.

Thông tư 12/2026/TT-TANDTC quy định việc ghi âm lời nói trong thời gian diễn ra phiên tòa, phiên họp phải được sự đồng ý của Thẩm phán chủ tọa hoặc chủ trì phiên họp. Nếu ghi âm, ghi hình liên quan đến người tiến hành tố tụng hoặc người tham gia phiên tòa khác thì còn phải đáp ứng yêu cầu về sự đồng ý của người đó.

Đối với ghi hình, phạm vi được phép còn hạn chế hơn. Không thể hiểu rằng một phiên tòa xét xử công khai thì bất kỳ ai cũng có quyền dùng điện thoại quay toàn bộ diễn biến. Ngay cả khi việc ghi âm, ghi hình được chấp nhận, việc lưu giữ, sử dụng hoặc công bố dữ liệu sau đó vẫn phải tuân thủ quy định về quyền hình ảnh, đời tư, dữ liệu cá nhân, bí mật kinh doanh và các nội dung pháp luật hạn chế công khai.

Nhà báo tham dự phiên tòa cũng cần lưu ý điều này. Phiên tòa công khai không đồng nghĩa với quyền tác nghiệp không giới hạn. Trước khi đến Tòa, nhà báo nên chủ động liên hệ, đăng ký thiết bị dự kiến mang vào và nêu rõ nhu cầu chụp ảnh, ghi âm, ghi hình để xác định phạm vi, thời điểm được phép tác nghiệp.

Với đương sự, một rủi ro rất thực tế là nhiều người lưu toàn bộ hợp đồng, tin nhắn, hình ảnh, bản trình bày hoặc tài liệu chứng cứ trong điện thoại. Đến khi Hội đồng xét xử yêu cầu trình bày mới mở điện thoại tìm kiếm, nhưng có thể không được phép mang hoặc sử dụng thiết bị tại thời điểm đó.

Vì vậy, trước ngày xét xử, cần chuẩn bị một bộ hồ sơ giấy gồm các tài liệu trọng tâm; sắp xếp theo từng vấn đề, đánh dấu trang hoặc số bút lục để có thể viện dẫn ngay khi cần. Với những vụ án phức tạp, đây không chỉ là phương án dự phòng mà còn là cách giúp phần trình bày tại phiên tòa mạch lạc và không bỏ sót chứng cứ quan trọng.

Tóm lại, từ ngày 01/8/2026, người tham gia tố tụng không nên mặc nhiên mang điện thoại, máy tính vào phòng xử án rồi mới xin phép sử dụng. Nếu thật sự cần tra cứu hồ sơ hoặc chứng cứ điện tử, nên chủ động đề nghị trước với Tòa án và luôn chuẩn bị song song phương án hồ sơ giấy.

Luật Viên Minh đã phân tích đầy đủ quy định mới, thẩm quyền cho phép sử dụng thiết bị điện tử và những lưu ý thực tế trước khi đến phiên tòa tại bài viết ở phần bình luận ghim bên dưới.

20/08/2026

HÀNG XÓM KHÔNG KÝ GIÁP RANH, CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ KHÔNG?

“Nhà hàng xóm không chịu ký xác nhận ranh giới nên Văn phòng đăng ký đất đai nói chưa thể làm Sổ đỏ, chờ hai bên tự thỏa thuận.”

Đây là tình huống rất nhiều người gặp khi xin cấp Sổ đỏ, cấp đổi hoặc làm thủ tục sang tên nhà đất. Có người hàng xóm vắng mặt, không hợp tác; có người do mâu thuẫn cá nhân nên nhất quyết không ký; cũng có trường hợp họ phản đối chung chung nhưng không xác định rõ mình đang tranh chấp phần đất nào.

Vậy chỉ vì thiếu chữ ký giáp ranh, hồ sơ có thể bị dừng vô thời hạn hay không?

Câu trả lời là không. Việc hàng xóm không ký xác nhận ranh giới không đương nhiên có nghĩa thửa đất đang tranh chấp, cũng không phải là căn cứ độc lập để cơ quan đăng ký đất đai từ chối hoặc dừng giải quyết hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ.

Điều cần làm rõ trước tiên là: hàng xóm chỉ không chịu ký, hay thực sự đang có tranh chấp về đường ranh, diện tích đất?

Hai trường hợp này có hướng xử lý hoàn toàn khác nhau.

Trong quá trình đo đạc, việc mời các hộ liền kề tham gia xác định ranh giới, mốc giới là cần thiết. Chữ ký xác nhận giúp hạn chế nguy cơ đo đạc chồng lấn, cấp Sổ đỏ trên phần đất thuộc quyền sử dụng của người khác và là tài liệu để ghi nhận hiện trạng ranh đất.

Nhưng pháp luật không quy định phải có đủ chữ ký của tất cả các hộ liền kề thì người sử dụng đất mới được cấp Sổ đỏ.

Nếu hàng xóm vắng mặt hoặc có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới, trong khi ranh giới thửa đất không có tranh chấp, đơn vị đo đạc vẫn có thể lập bản mô tả ranh giới, mốc giới theo hiện trạng với các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc.

Sau đó, bản mô tả được chuyển đến UBND cấp xã để thông báo, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và tại khu dân cư nơi có đất.

Theo khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, nếu sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết công khai mà hàng xóm vẫn không đến ký và không có văn bản thể hiện việc tranh chấp ranh giới; hoặc sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả mà họ không ký, không có văn bản tranh chấp, đơn vị đo đạc phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản ghi nhận việc vắng mặt hoặc lý do không ký. Việc đo đạc sau đó được tiếp tục trên cơ sở ranh giới đã mô tả.

Nói cách khác, người dân không có nghĩa vụ phải bằng mọi cách “xin cho được” chữ ký của hàng xóm. Nếu hàng xóm chỉ không hợp tác mà không có tranh chấp thực tế, pháp luật đã có cơ chế niêm yết công khai để hồ sơ tiếp tục được giải quyết.

Cũng cần phân biệt: không ký giáp ranh không đồng nghĩa với đất đang tranh chấp.

Một người có thể không ký vì không muốn hợp tác, có mâu thuẫn cá nhân, đang đi vắng hoặc không muốn tham gia buổi đo đạc. Những lý do này không tự động biến thửa đất thành đất có tranh chấp.

Tranh chấp thực sự thường phải được xác định bằng việc hàng xóm phản đối một ranh giới hoặc phần diện tích cụ thể, cho rằng có lấn chiếm đất và có yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Theo Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, một căn cứ để dừng thủ tục đăng ký đất đai là cơ quan đăng ký nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp đã khởi kiện tại Tòa án, việc dừng hoặc hạn chế giao dịch cũng phải dựa vào văn bản tố tụng, biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc căn cứ pháp luật có liên quan.

Do đó, nếu cơ quan đăng ký đất đai cho rằng đất đang tranh chấp và dừng cấp hoặc sang tên Sổ đỏ, người dân có quyền yêu cầu trả lời rõ bằng văn bản:

1. Tranh chấp cụ thể là gì, ranh giới hoặc diện tích nào đang tranh chấp?
2. Cơ quan nào đã tiếp nhận, đang giải quyết tranh chấp?
3. Có văn bản tiếp nhận đơn tranh chấp, thông báo thụ lý hoặc quyết định của Tòa án hay không?
4. Căn cứ nào của Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP được áp dụng để dừng hồ sơ?

Không có quy định nào cho phép chỉ dựa vào lý do “hàng xóm không ký giáp ranh” để treo hồ sơ của người dân vô thời hạn.

Nếu hồ sơ bị kéo dài vì lý do này, người sử dụng đất nên đề nghị đơn vị đo đạc và UBND cấp xã thực hiện đúng thủ tục niêm yết công khai. Nếu cơ quan có thẩm quyền vẫn từ chối hoặc không giải quyết hồ sơ mà không nêu được căn cứ pháp luật rõ ràng, người dân có thể khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính để bảo vệ quyền lợi của mình.

Luật Viên Minh đã phân tích chi tiết thủ tục niêm yết khi hàng xóm không ký giáp ranh, căn cứ dừng cấp Sổ đỏ và bản án thực tế liên quan tại bài viết ở phần bình luận ghim bên dưới.

**o **o

19/08/2026

KHI NÀO NHÀ NƯỚC ĐÍNH CHÍNH, THU HỒI HOẶC HỦY SỔ ĐỎ?

Nhận được thông báo về việc cơ quan nhà nước “đính chính”, “thu hồi” hoặc “hủy” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – thường gọi là Sổ đỏ – nhiều người lập tức lo lắng rằng mình sẽ mất đất.

Thực tế, đây là ba thủ tục khác nhau, có căn cứ và hậu quả pháp lý rất khác nhau. Không phải mọi sai sót trên Sổ đỏ đều dẫn đến thu hồi; cũng không phải cứ phát hiện Sổ đỏ cấp sai thì cơ quan hành chính có thể thu hồi ngay.

Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định khá rõ các trường hợp này.

Đính chính Sổ đỏ được áp dụng khi Giấy chứng nhận có sai sót về thông tin nhưng không làm thay đổi quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản đã được xác lập.

Ví dụ, Sổ đỏ ghi sai họ tên, ngày tháng năm sinh, số định danh cá nhân; hoặc thông tin về diện tích, số thửa, tài sản gắn liền với đất bị ghi không đúng với hồ sơ địa chính đã được kiểm tra, xác nhận. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét đính chính thông tin hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu cần thiết.

Nói cách khác, đính chính chủ yếu là sửa lỗi thể hiện trên giấy tờ, không đồng nghĩa với việc Nhà nước phủ nhận quyền sử dụng đất của người đang đứng tên.

Khác với đính chính, thu hồi Sổ đỏ là việc cơ quan có thẩm quyền thu lại Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp luật định. Chẳng hạn: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trên Sổ đỏ; thu hồi để cấp đổi; đăng ký biến động thuộc trường hợp phải cấp Sổ mới; Sổ đỏ được Tòa án tuyên hủy; hoặc Sổ đỏ được cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng diện tích, không đủ điều kiện cấp, xác định sai mục đích, thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng đất.

Điểm quan trọng là cơ quan hành chính không thể tự đặt thêm lý do để thu hồi Sổ đỏ ngoài những trường hợp pháp luật cho phép.

Đặc biệt, đối với trường hợp Sổ đỏ bị cho là cấp không đúng quy định, việc thu hồi cũng không được thực hiện tùy tiện. Phải có một trong các căn cứ như: bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án; kết luận thanh tra đã được kiểm tra và xác định có căn cứ; cơ quan cấp Sổ tự phát hiện sai sót, kiểm tra và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất; hoặc người sử dụng đất có văn bản kiến nghị về việc cấp Sổ không đúng.

Người dân cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp rõ căn cứ thu hồi, hồ sơ kiểm tra, kết luận thanh tra hoặc văn bản liên quan, thay vì chỉ tiếp nhận một thông báo chung chung rằng “Sổ đỏ cấp sai”.

Một quy định rất đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là: nếu Sổ đỏ được cấp không đúng quy định nhưng người đứng tên đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người khác theo đúng quy định pháp luật, thì cơ quan hành chính không được thu hồi Sổ đỏ đã cấp.

Lý do là lúc này quyền lợi không chỉ còn là quan hệ giữa người dân với cơ quan cấp Sổ. Tài sản đã được chuyển giao cho người khác, có thể phát sinh quyền lợi của bên mua, bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba ngay tình. Nếu có tranh chấp về tính hợp pháp của Giấy chứng nhận, việc xem xét hủy Sổ, xác định quyền sử dụng đất và trách nhiệm bồi thường cần được giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng.

Đây là điểm rất quan trọng đối với người mua nhà đất. Việc Sổ đỏ ban đầu có sai sót không đồng nghĩa cơ quan hành chính có thể trực tiếp thu hồi Sổ trong mọi trường hợp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng hợp pháp.

Còn hủy Sổ đỏ theo Điều 152 Luật Đất đai 2024 là một bước xử lý khác. Khi đã có căn cứ hợp pháp để thu hồi Sổ đỏ nhưng người sử dụng đất không giao nộp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền mới ban hành quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Vì vậy, cần hiểu đúng: thu hồi là quyết định xác định Giấy chứng nhận không còn giá trị trong trường hợp luật định; còn hủy là biện pháp được thực hiện khi người có Sổ không giao nộp sau khi đã có căn cứ thu hồi hợp pháp.

Sổ đỏ bị thu hồi cũng không phải lúc nào đồng nghĩa với mất quyền sử dụng đất.

Nếu việc thu hồi nhằm phục vụ thủ tục cấp đổi, đăng ký biến động hoặc sửa sai thông tin, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận mới nếu còn đủ điều kiện. Ngược lại, nếu Sổ bị thu hồi vì cấp sai đối tượng, người đứng tên không đủ điều kiện được cấp hoặc theo bản án của Tòa án làm chấm dứt quyền sử dụng đất, thì việc cấp lại sẽ không được đặt ra.

Khi nhận được thông báo liên quan đến Sổ đỏ, người dân cần xác định trước hết: cơ quan nhà nước đang yêu cầu đính chính, thu hồi hay hủy; căn cứ pháp lý cụ thể là gì; quyền sử dụng đất có đang tranh chấp hoặc đã chuyển nhượng cho người khác hay không; và việc thu hồi có làm phát sinh quyền yêu cầu cấp lại, bồi thường hoặc khởi kiện hay không.

Luật Viên Minh đã phân tích chi tiết từng trường hợp đính chính, thu hồi, hủy Sổ đỏ và các quyền cần lưu ý của người sử dụng đất tại bài viết ở phần bình luận ghim bên dưới.

**o **o **o **o

18/08/2026

KHỞI KIỆN YÊU CẦU THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG, TÒA ÁN CÓ ĐƯỢC TUYÊN HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU KHI KHÔNG AI YÊU CẦU?

Khi tranh chấp hợp đồng, phần lớn người khởi kiện đều mong Tòa án buộc bên còn lại tiếp tục thực hiện cam kết: giao nhà đất, sang tên, trả tiền, thực hiện nghĩa vụ đặt cọc, trả nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm.

Nhưng có một rủi ro tố tụng thường bị bỏ qua: người khởi kiện cho rằng mình có một hợp đồng có lợi và chỉ cần chứng minh bên kia vi phạm. Trong khi đó, khi Tòa án xem xét hồ sơ, vấn đề quyết định lại có thể là: hợp đồng này có hiệu lực pháp luật hay không?

Nếu hợp đồng không có hiệu lực, người khởi kiện có thể không được chấp nhận yêu cầu buộc bên kia tiếp tục thực hiện, dù không bên nào yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.

Vậy Tòa án có được tự tuyên hợp đồng vô hiệu khi không ai yêu cầu?

Cần phân biệt rõ hai vấn đề: xem xét hiệu lực của hợp đồng để giải quyết yêu cầu khởi kiện và tuyên hợp đồng vô hiệu, xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu là hai việc không hoàn toàn giống nhau.

Người mua nhà đất khởi kiện yêu cầu bên bán tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng. Muốn chấp nhận yêu cầu này, Tòa án bắt buộc phải xem xét hợp đồng có hiệu lực hay không. Bởi chỉ khi giao dịch hợp pháp thì bên mua mới có quyền yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.

Tòa án cần kiểm tra nhiều vấn đề: người ký hợp đồng có đúng là chủ thể có quyền định đoạt tài sản hay không; có quyền đại diện hay không; tài sản có đủ điều kiện giao dịch không; nội dung giao dịch có vi phạm điều cấm của luật không; hình thức hợp đồng có đáp ứng điều kiện pháp luật yêu cầu không; các bên có tự nguyện giao kết không.

Nếu hợp đồng có hiệu lực, Tòa án mới tiếp tục xem xét bên nào vi phạm và có căn cứ buộc tiếp tục thực hiện hay không.

Ngược lại, nếu hợp đồng không đáp ứng điều kiện có hiệu lực, Tòa án không thể buộc các bên thực hiện giao dịch đó như một hợp đồng hợp pháp. Việc không ai yêu cầu tuyên vô hiệu không làm cho hợp đồng đương nhiên trở thành có hiệu lực.

Tuy nhiên, việc Tòa án kiểm tra hiệu lực hợp đồng không đồng nghĩa Tòa án được tự mở rộng phạm vi giải quyết vụ án sang việc tuyên vô hiệu và xử lý toàn bộ hậu quả, trong khi đương sự không yêu cầu.

Theo nguyên tắc quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự trong Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập. Vì vậy, nếu nguyên đơn chỉ yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, không yêu cầu tuyên vô hiệu và không yêu cầu hoàn trả tiền, Tòa án vẫn phải giải quyết yêu cầu buộc thực hiện đó.

Nếu Tòa án xác định hợp đồng không có hiệu lực, hướng giải quyết thông thường là không chấp nhận yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tòa án không thể buộc bên bán giao đất, sang tên hoặc buộc bên còn lại thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch không có hiệu lực.

Còn việc hoàn trả tiền, hoàn trả tài sản, xác định lỗi, bồi thường thiệt hại và các hậu quả khác của giao dịch vô hiệu sẽ cần được giải quyết trên cơ sở yêu cầu cụ thể của đương sự và chứng cứ trong vụ án. Nếu những nội dung này chưa được giải quyết, các bên có thể khởi kiện yêu cầu xử lý hậu quả giao dịch vô hiệu bằng vụ án khác.

Đây là lý do người khởi kiện không nên chỉ tập trung vào lỗi vi phạm của bên kia. Trước khi khởi kiện cần xác định đúng bản chất pháp lý của giao dịch: đây là một hợp đồng có hiệu lực nhưng bị vi phạm, hay là giao dịch có dấu hiệu vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập?

Hai trường hợp này dẫn đến hướng giải quyết rất khác nhau.

Nếu hợp đồng có hiệu lực nhưng một bên không giao tài sản, không thanh toán tiền hoặc thực hiện không đúng cam kết, bên bị vi phạm có thể yêu cầu tiếp tục thực hiện, phạt vi phạm, phạt cọc, bồi thường thiệt hại, lãi chậm trả, hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng tùy từng trường hợp.

Nhưng nếu hợp đồng vô hiệu, giao dịch không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Khi đó, vấn đề chủ yếu là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại theo lỗi, chứ không phải buộc tiếp tục thực hiện hoặc áp dụng các chế tài như đối với một hợp đồng có hiệu lực.

Ví dụ, người bán đã nhận tiền nhưng không sang tên đất không có nghĩa hợp đồng đương nhiên vô hiệu. Nếu người bán có quyền chuyển nhượng, hợp đồng đáp ứng điều kiện pháp luật và chỉ không thực hiện nghĩa vụ thì đây có thể là vi phạm hợp đồng; người mua có thể yêu cầu tiếp tục thực hiện.

Nhưng nếu người ký hợp đồng không có quyền định đoạt; đất không đủ điều kiện chuyển nhượng; giao dịch vi phạm điều cấm; hoặc không đáp ứng điều kiện về hình thức mà không thuộc trường hợp được công nhận, thì cần xem xét hợp đồng có làm phát sinh quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hay không.

Một điểm cũng hay bị nhầm lẫn là Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của Tòa án nhân dân tối cao.

Công văn này giải đáp tình huống trong tranh chấp hợp đồng tín dụng: ngân hàng yêu cầu bên vay trả nợ và yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nếu không thanh toán. Khi hợp đồng thế chấp bị phát hiện vô hiệu, hiệu lực của hợp đồng thế chấp phải được xem xét vì nó trực tiếp quyết định ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm hay không.

Tuy nhiên, đây là hướng dẫn gắn với yêu cầu xử lý tài sản thế chấp trong tranh chấp tín dụng. Không thể từ đó suy rộng rằng trong mọi tranh chấp dân sự, cứ phát hiện hợp đồng có dấu hiệu vô hiệu thì Tòa án đều được tự tuyên vô hiệu và giải quyết mọi hậu quả dù không có yêu cầu của đương sự.

Đối với các tranh chấp đặt cọc, chuyển nhượng nhà đất, mua bán tài sản, vay tiền hoặc hợp đồng thương mại, việc xác định yêu cầu khởi kiện ngay từ đầu rất quan trọng. Một yêu cầu không đúng bản chất giao dịch có thể khiến vụ án kéo dài, không đạt được mục tiêu thực tế hoặc buộc các bên phải tiếp tục khởi kiện một vụ án khác.

Trước khi khởi kiện, cần rà soát ít nhất các vấn đề: chủ thể ký hợp đồng; quyền đại diện; quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt tài sản; điều kiện pháp lý của đối tượng giao dịch; hình thức hợp đồng; quá trình giao nhận tiền; nghĩa vụ mỗi bên đã thực hiện; căn cứ vô hiệu nếu có; và hậu quả pháp lý cần yêu cầu Tòa án giải quyết.

Luật Viên Minh đã phân tích đầy đủ cách phân biệt giữa hợp đồng vô hiệu và vi phạm hợp đồng, phạm vi áp dụng Công văn 196/TANDTC-PC, cũng như những yêu cầu cần cân nhắc trước khi khởi kiện tại bài viết ở phần bình luận ghim bên dưới.

Luật Viên Minh

29/08/2026

27/08/2026

26/08/2026

24/08/2026

20/08/2026

19/08/2026

18/08/2026

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Share

Category

Listing takedown request