31/07/2025
UỶ QUYỀN THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN BỊ “ĐÁNH” THUẾ 2 LẦN?
Hiện nay, việc ủy quyền cho người khác thực hiện chuyển nhượng bất động sản là hoạt động khá phổ biến, đặc biệt giữa người thân trong gia đình hoặc trong các trường hợp chủ sở hữu không thể trực tiếp thực hiện việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng tại nhiều cơ quan thuế lại phát sinh bất cập đáng lưu ý: Đánh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hai lần, tức là vừa đối với người ủy quyền (chủ sở hữu tài sản), vừa đối với người được ủy quyền khi thực hiện chuyển nhượng.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể tại Điều 562: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền chỉ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Như vậy, mọi hành vi chuyển nhượng được thực hiện bởi người được ủy quyền đều nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền, người được ủy quyền không thực sự phát sinh thu nhập từ giao dịch đó.
Luật Thuế TNCN năm 2007, tại khoản 1 Điều 2 xác định chỉ người có thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản mới là đối tượng nộp thuế. Nếu người được ủy quyền không nhận tiền từ việc chuyển nhượng, không có lợi ích vật chất phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản thì không thể bị coi là người có thu nhập chịu thuế.
Cơ quan thuế nhận định việc người được ủy quyền không nhận thù lao thì bản chất là việc chuyển nhượng bất động sản (như hình) là cảm tính, không có cơ sở pháp lý và không phản ánh đúng bản chất các giao dịch liên quan.
Việc đánh thuế 2 lần không chỉ gây gánh nặng tài chính cho người dân, mà còn làm phát sinh tâm lý e ngại trong việc sử dụng các quyền được luật cho phép (quyền được ủy quyền), đặc biệt trong các trường hợp chính đáng như cha mẹ ủy quyền cho con cái, người già yếu ủy quyền cho người thân, người vì lý do cá nhân không có mặt tại thời điểm giao dịch.
Về lâu dài, điều này có thể dẫn tới việc lách luật bằng cách mua bán bằng giấy tay, hoặc cố tình tránh ủy quyền để không bị đánh thuế hai lần, làm suy giảm tính minh bạch của các giao dịch bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tranh chấp kéo dài.
Để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân và đúng tinh thần pháp luật, cần:
Rà soát lại các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt liên quan đến xác định thu nhập chịu thuế trong giao dịch ủy quyền.
Phân biệt rõ giữa người được ủy quyền thực hiện giao dịch và người có thu nhập từ chuyển nhượng.
Chỉ áp thuế đối với bên thực sự nhận tiền, có lợi ích kinh tế từ giao dịch bất động sản.
Từ những phân tích nêu trên, có thể nhận thấy việc đánh thuế thu nhập cá nhân hai lần trong giao dịch bất động sản thông qua ủy quyền là trái với bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền và quy định của pháp luật hiện hành. Đây là vấn đề cần được các cơ quan chức năng xem xét, điều chỉnh để đảm bảo tính hợp lý, công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân.
Luật sư Hoàng Kim Minh Châu
