Cộng Đồng BĐS Trước & Nay

17/07/2023

12/05/2023

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯNG CHẬM SANG TÊN CÓ BỊ PHẠT KHÔNG?
1. Quy định về thời hạn sang tên sổ đỏ
Theo quy định tại ĐIều 95 Luật Đất đai năm 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Các trường hợp đăng ký biến động nêu trên có bao gồm cả chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, trong từng lần chuyển nhượng đất còn phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Do đó, khi phát sinh thu nhập, cá nhân thuộc diện chịu thuế phải có nghĩa vụ kê khai thuế.
2. Chậm sang tên sổ đỏ bị phạt thế nào?
Tại Khoản 2 Điều 33 Luật Quản lý thuế 2019 cũng quy định người nộp thuế đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế thì thời hạn đăng ký thuế là 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, khi chậm làm thủ tục sang tên/in biến động sổ đỏ, người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính vì chậm đăng ký sang tên sổ đỏ và chậm kê khai thuế, mức phạt cụ thể như sau:
2.1. Mức phạt chậm đăng ký sang tên sổ đỏ
Theo Khoản 2, khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Việt Nam quy định mức xử phạt hành chính khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai như sau:
* Đối với khu vực khu vực nông thôn:
– Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
– Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
* Đối với khu vực đô thị:
Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt theo từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.
2.2. Mức phạt chậm kê khai thuế
Người có trách nhiệm nộp thuế chậm làm hồ sơ kê khai thuế có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại khoản 4, 5 Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP như sau:
“4. Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 ngày đến 90 ngày;
b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;
c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;
d) Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.
Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế.”
Trường hợp số tiền phạt nếu áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai thuế nhưng không thấp hơn mức trung bình của khung phạt tiền quy định tại khoản 4 Điều này.
Như vậy, trong trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất mà chậm làm thủ tục sang tên hoặc đăng ký biến động trên sổ đỏ, người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính vì chậm đăng ký sang tên sổ đỏ đến 10.000.000 đồng và phạt vì chậm kê khai thuế đến 25.000.000 đồng tùy thuộc vào khoảng thời gian quá hạn theo quy định của pháp luật.

11/05/2023

THỦ TỤC SANG TÊN, CHUYỂN NHƯỢNG GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật công chứng 2014 thì các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
– Đối với bên chuyển nhượng:
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Giấy tờ tùy thân: Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng)
 Sổ hộ khẩu
 Giấy tờ chúng minh quan hệ hôn nhân (giấy đăng ký kết hôn).
 Hợp đồng ủy quyền(nếu có)
– Đối với bên nhận chuyển nhượng:
 Giấy từ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu
 Sổ hộ khẩu
 Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn).
Ngoài ra, còn cần chuẩn bị phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng; và có thể soạn trước hợp đồng.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ thì công chứng viên sẽ thực hiện việc công chứng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Chi phí khi thực hiện sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất.
– Lệ phí trước bạ (Bên nhận chuyển nhượng chịu)
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
Trong đó:
• Diện tích đất tính bằng m2
• Giá đất theo bảng giá
• Lệ phí = 0,5%
* Không phải nộp lệ phí trước bạ khi:
• Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
• Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
• Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
– Thuế thu nhập cá nhân (Bên chuyển nhượng chịu)
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
* Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:
• Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên
– Nộp hồ sơ:
Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký biến động
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
+ Bản gốc Giấy chúng nhận đã cấp
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có)
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
– Nơi nộp hồ sơ:
+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UNBD cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu
– Tiếp nhận, giải quyết:
+ Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
+ Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
+ Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trả kết quả
– Thời gian giải quyết: Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.