18/01/2022
THỦ TỤC, THUẾ PHÍ KHI CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG NHÀ ĐẤT TỪ MẸ SANG CON GÁI?
________________________________________
Hỏi: Cha mẹ tôi cùng đứng tên sổ hồng được cấp năm 2004. Hồi tháng 5/2019, cha tôi qua đời, không có di chúc để lại. Nay mẹ tôi muốn chuyển quyền sở hữu nhà ở cho hai chị em (cùng hộ khẩu). Vậy xin hỏi, hồ sơ thủ tục cụ thể ra sao?
Luật sư tư vấn:
1. Chia thừa kế nhà đất
Khoản 2, Điều 66, Luật Hôn nhân và gia đình quy định như sau:
"Điều 66. Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết
2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế."
Vì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là tài sản chung của cha mẹ nên khi cha bạn mất không để lại di chúc thì tài sản này được chia đôi, mẹ bạn hưởng một nửa, nửa còn lại được chia theo pháp luật về thừa kế.
Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định rõ về áp dụng chia thừa kế theo pháp luật, cụ thể:
"Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;"
"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."
Đối với trường hợp của gia đình bạn, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm ông bà nội của bạn (trường hợp còn sống), mẹ bạn, bạn và em gái. Để mẹ bạn sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho hai chị em thì những người thừa kế khác thuộc hàng thừa kế thứ nhất có thể từ chối di sản mà họ được hưởng hoặc tặng cho phần đó cho bạn và em gái. Sau đó, đó, bạn cùng các đồng thừa kế lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào văn bản thỏa thuận này để đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho hai chị em bạn.
2. Thủ tục đăng ký biến động đất đai
Bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà ở, đất đai, tài sản khắc gắn liền trên đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc chi nhánh đăng ký đất đai nơi bất động sản tọa lạc.
Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 2, Điều 7, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Theo đó, bộ hồ sơ gồm:
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã công chứng;
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
3. Lệ phí, phí và thuế đăng ký biến động
Khoản 4, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định: "Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."
Căn cứ theo quy định trên thì khi được mẹ tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất là di sản của cha, bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Về lệ phí trước bạ, trường hợp của bạn không phải nộp khoản phí này.
Điều 1, Thông tư 34/2013/TT-BTC về bổ sung, sửa đổi một số điều của thông tư 124/2011/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 31/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là thừa kế, quà tặn giữa mẹ đẻ, cha đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ.
Những chi phí liên quan khác mà bạn phải nộp gồm phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phí đo vẽ địa chính và phí công chứng.
