Pháp Lý Trong Đầu Tư

30/05/2020

Ngày 25/05/2020, chính phủ đã ban hành nghị quyết về việc miễn thị thực đối với người nước ngoài tại Khu Kinh tế Phú Quốc. Đây có thể điểm khởi đầu cho việc thí điểm và tái khởi động các đặc khu kinh tế. Có lẽ trong thời gian tới, Vân Đồn và Bắc Vân Phong sẽ là những khu vực tiếp theo được xem xét miễn thị thực.

23/04/2020

Chỉ thị mới của UBND thành phố Hồ Chí Minh về những hoạt động tiếp tục bị tạm ngừng trong thời gian nới lỏng dãn cách xã hội

22/04/2020

Trong lúc thế giới đang căng mình chống dịch thì người anh Trung Quốc đã phê chuẩn hai "đơn vị hành chính" mới đặt tên là "quận Tây Sa" và "quận Nam Sa" tương ứng với hai hòn đảo Hoàng Sa và Trường Sa của Việt Nam. Việc làm của Trung Quốc dựa trên chủ yếu biện minh trên cơ sở rằng Thủ Tướng Phạm Văn Đồng năm 1958 đã ký Công hàm để công nhận chủ quyền của Trung Quốc đối với Hoàng Sa và Trường Sa. Tuy nhiên, tôi cho rằng Công Hàm 1958 không mang ý nghĩa thừa nhận chủ quyền về lãnh thổ đối với 2 quần đảo Hoàng Sa và Trường Sa của Trung Quốc.

Trong công hàm năm 1958 thủ tướng Đồng trả lời phía Trung Quốc thế này: "Chúng tôi xin trân trọng báo tin để Đồng chí Tổng lý rõ: Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ghi nhận và tán thành bản tuyên bố ngày 4 tháng 9 năm 1958 của Chính phủ nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa quyết định về hải phận của Trung Quốc".

Theo các điều ước quốc tế thì “hải phận” hay “vùng lãnh hải” là vùng biển ven bờ nằm giữa vùng nước nội thủy và các vùng biển thuộc quyền chủ quyền và quyền tài phán quốc gia (tức vùng đặc quyền kinh tế). Việc tán thành của công hàm năm 1958 chỉ mang ý nghĩa tán thành đối với cách xác định bề rộng lãnh hải của Trung Quốc là 12 hải lý (thay vì là 3 hải lý như theo quan điểm của Mỹ). Trong khi đó, các đảo được coi phần lãnh thổ đất liền của quốc gia, có quyền có lãnh hải (vùng hải phận) bao quanh (cũng vì quan điểm này mà người anh Trung Quốc xây dựng được học thuyết đường 9 đoạn trên biển Đông), nên đảo không thuộc hải phận quốc gia. Dĩ nhiên, việc công nhận hải phận không đồng nghĩa với công nhận chủ quyền của các quần đảo liên quan.

Để làm rõ, công hàm năm 1958 cũng nêu rất rõ: “Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa tôn trọng quyết định ấy và sẽ chỉ thị cho các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm triệt để tôn trọng hải phận 12 hải lý của Trung Quốc trong mọi quan hệ với nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa trên mặt biển”. Khẳng định này thêm một lần nữa làm rõ lập luận rằng Chính phủ Việt Nam chỉ đồng ý và tôn trọng quyền của Trung Quốc trên hải phận 12 hải lý trên mặt biển mà không bao gồm các quần đảo là Hoàng Sa và Trường Sa.

Việc viện dẫn công hàm 1958 của Trung Quốc chỉ là cái cớ cho âm mưu xâm chiếm và hiện thực hóa đường 9 đoạn (hay đường lưỡi bò) trên Biển Đông

21/04/2020

LƯU Ý KHI MUA CHUNG CƯ

Gần đây việc tranh chấp giữa các chủ đầu tư và người mua chung cư trong các dự án bất động sản ngày càng trở nên gay gắt mà nguyên nhân chủ yếu là do người mua nhà không để ý đến những “tiểu tiết” để bảo vệ quyền lợi cho mình sau này. Bởi vậy, trước khi thực hiện giao dịch này, người mua nhà cần lưu ý một số điểm sau đây:

1. Hình thức huy động vốn của Chủ đầu tư
Theo quy định của luật nhà ở, chủ đầu tư có thể huy động vốn trong dự án bất động sản từ các cá nhân, tổ chức thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết. Để bảo vệ người mua nhà, pháp luật quy định những điều kiện khắt khe được được phép mở bán dự án bất động sản tương đối khó khăn nên một số chủ đầu tư đã tìm cách “lách luật” bằng cách huy động vốn với thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở. Tuy nhiên, những trường hợp huy động vốn này trái với quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Do vây, người mua nhà không nên ký kết các hợp đồng hợp tác kinh doanh, huy động vốn với chủ đầu tư để được ưu tiên mua sản phẩm bất động sản, đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở.

2. Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của Sở Xây dựng.
Để được đủ điều kiện mở bán dự án bất động sản, các chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật kinh doanh bất động sản (chẳng hạn được cấp GCNQSDD, có giấy phép xây dựng, đã hoàn thiện phần móng….). Việc hoàn thành các điều kiện này sẽ được thẩm định bởi Sở xây dựng và được thể hiện trong “Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.
Để kiểm tra các điều kiện này, người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp “Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” của chủ đầu tư hoặc kiểm tra dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa trên website của Sở xây dựng cấp tỉnh.

3. Căn hộ được bán đã giải chấp hay chưa
Thông thường, khi thực hiện dự án bất động sản, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của dự án. Tuy nhiên, việc thế chấp dự án ảnh hưởng đến việc làm sổ đỏ cho từng căn hộ. Pháp luật quy định rằng chủ đầu tư phải giải chấp từng căn hộ trước khi mở bán, tuy nhiên, do số lượng các căn hộ mở bán quá nhiều, cơ quan nhà nước không thể giám sát hết việc giải chấp của chủ đầu tư.
Trong trường hợp này, người mua nhà nên (i) kiểm tra tình trạng thế chấp của dự án tại Sở Tài nguyên môi trường và (ii) trong trường hợp dự án đã thế chấp, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản giải chấp căn hộ đang bán của ngân hàng do ngân hàng cung cấp.

, ,

19/04/2020

VỤ ÁN ĐƯỜNG “NHUỆ” ĐE DỌA CÔNG TY LÂM QUYẾT

Trong lúc dư luận cả nước đang rất quan tâm đến vụ án của Đường “Nhuệ” xảy ra trên địa bàn tỉnh Thái Bình, tôi rất chú ý đến một chi tiết có liên quan đến vụ án giữa Đường “Nhuệ” và Công ty TNHH Chế biến gỗ Lâm Quyết (Công Ty Lâm Quyết). Các thông tin tóm tắt vụ án được đăng tải trên các thông tin báo chí như sau:

Do thiếu vốn làm ăn, ông Lẫm và bà Quyết đã vay Đường Nhuệ số tiền 1,7 tỉ đồng, lãi suất 2.000 đồng/triệu đồng/ngày. Do việc kinh doanh gặp khó, vợ chồng Lẫm xin trả dần nhưng Đường “Nhuệ” không đồng ý, sau đó đưa đàn em đến chiếm giữ, ép phải nhượng lại Công ty TNHH Lâm Quyết nên ông Lẫm và bà Quyết đã bỏ trốn. Sau đó ông Lẫm và bà Quyết bị bắt và khởi tố về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” với hình phạt tương ứng là 14 và 13 năm tù.

Theo điều 175 của BLHS năm 2015, hành vi của ông Lẫm, bà Quyết cấu thành tôi Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản do ông bà có hành vi (i) vay tiền của Đường “Nhuệ” và một số người khác và (ii) bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản. Tuy nhiên, với những bằng chứng được ghi nhận trên mạng xã hội gần đây, ông Lẫm và bà Quyết đã bị các nhóm của Đường “Nhuệ” uy hiếp về vật chất tinh thần dẫn đến hành vi bỏ trốn (về mặt ý chí, có thể việc bỏ trốn của ông Lẫm, bà Quyết chỉ nhằm mục đích bảo đảm sự an toàn cho bản thân mà không mang ý định chiếm đoạt tài sản).

Đây là một hiện tượng khá phổ biến trong xã hội hiện nay, khi những người dân khi vay nóng các đối tượng xã hội đen mà không trả được thường có thể bị uy hiếp về vật chất, tinh thần hay thậm chí cả tính mạng dẫn đến viêc bên vay phải bỏ trốn để bảo đảm sự an toàn cho bản thân và gia đình. BLHS năm 2015 và các nghị quyết hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán chưa làm rõ vấn đề này, dẫn đến việc những người làm ăn chân chính chót vay nhưng không trả được và bị các nhóm xã hội đen đe đọa có nguy cơ đứng trước vòng lao lý.

Theo quan điểm của người viết, nếu việc bỏ trốn không nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản mà nhằm việc thoát khỏi những hành vi đe dọa trái pháp luật của bên cho vay thì không cấu thành tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” (với điều kiện bên vay phải chứng minh được những hành vi đe dọa hoặc đòi nợ bất hợp pháp của bên cho vay). Hy vọng rằng sau khi vụ án Đường “Nhuệ” được làm sáng tỏ, hội đồng thẩm phán sẽ có những hướng dẫn cụ thể hơn đối với tội này để tránh hình sự hóa các quan hệ dân sự.

https://www.youtube.com/watch?v=bulVHfQRtjA

, ,

Đoạn ghi âm cuộc nói chuyện điện thoại gữa Nguyễn Xuân Đường với ông ông Nguyễn Văn Lẫm, chủ công ty Công ty TNHH Lâm Quyết. Dương Đường Báo điện tử VTC News...

16/04/2020

LƯU Ý KHI MUA NHÀ

Giao dịch mua bán nhà ở là một trong những giao dịch có giá trị lớn và mang tính rủi ro cao, bài viết dưới đây tổng hợp một số rủi ro thường gặp khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở để người mua tự bảo vệ mình khi tham gia các giao dịch mua bán nhà ở.

1. Mục đích sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, đất được chia thành nhiều loại với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, đối với những người có nhu cầu mua nhà ở thì mục đích sử dụng đất bắt buộc phải là đất ở. Hiện nay tại các thành phố lớn, do nhu cầu nhà ở tăng cao, tại nhiều nơi người dân hoặc các chủ đầu tư tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp và người mua nhà trong trường hợp này có nguy cơ bị cơ quan nhà nước cưỡng chế phá dỡ toàn bộ ngôi nhà xây dựng trái phép.

2. Tình trang hôn nhân của chủ nhà và nguồn gốc hình thành đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, những tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, do vậy việc định đoạt tài sản chung phải được sự chấp thuận của cả hai vợ chồng. Như vậy, trong trường hợp vợ/chồng tự ý chuyển nhượng đất và nhà ở trên đất không có sự đồng ý của người còn lại, giao dịch chuyển nhượng có thể bị vô hiệu và quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng. Trường hợp này, người mua cần yêu cầu chủ nhà xác nhận về tình trạng hôn nhân của mình và đưa ra các giấy tờ liên quan (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn).

Về nguồn gốc hình thành đất, đây là vấn đề tương đối khó xác định nhưng hàm chứa rủi ro rất cao, đặc biệt là đối với những nhà đất được hình thành qua nhiều thế hệ. Việc xác định nguồn gốc hình thành đất giúp người mua nhà trả lời được câu hỏi liệu chủ đất có quyền bán nhà đất hay không? Có nhiều trường hợp, nhà đất thuộc sở hữu của bố mẹ, tuy nhiên, sau khi bố mẹ qua đời, người quản lý tài sản (là một trong những người con) tự ý chuyển nhượng tài sản mà không có đồng ý của những người đồng thừa kế khác (những người con khác). Trường hợp này, người mua nhà đối mặt với các tranh chấp pháp lý khi những người đồng thừa kế khác khởi kiện yêu cầu chia thừa kế và hủy giao dịch chuyển nhượng. Khi đang có tranh chấp, mọi giao dịch liên quan đến nhà đất tranh chấp phải tạm ngưng và người mua nhà sẽ không thể “thoát” khỏi giao dịch tại thời điểm này.

3. Việc ghi nhận công trình trên đất trên sổ đỏ
Nếu các công trình trên đất (ngôi nhà) được xây dựng hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật xây dựng thì chủ nhà sẽ nhận được xác nhận hoàn công (trừ một số trường hợp việc xây dựng không cần xin giấy phép xây dựng). Xác nhận hoàn công là một trong những điều kiện cơ bản để công trình trên đất được cập nhật trên sổ đỏ.
Như vậy, trong trường hợp người mua nhà kiểm tra thực tế ngôi nhà chưa được ghi nhận hoặc được ghi nhận không đúng với sổ đỏ (ví dụ nhà 3 tầng nhưng sổ đỏ chỉ được ghi nhận 1 tầng). Trong trường hợp này, có khả năng công trình xây dựng có vấn đề nên chưa được hoàn công và ghi nhận tài sản trên đất vào sổ đỏ. Do vậy, nếu nhận thấy sự khác biệt giữa thực tế và ghi nhận tài sản trên đất trên sổ đỏ, người mua nhà cần xác nhận với chủ nhà để phòng tránh rủi ro bị cưỡng chế phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
,

15/04/2020

CHẬM "SỔ ĐỎ" NHÀ CHUNG CƯ

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và công trình trên đất (Sổ đỏ) luôn là vấn đề quan trọng đối với cư dân trong các tòa nhà chung cư do Sổ đỏ là căn cứ để chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện toàn bộ các quyền của mình đối với bất động sản (bao gồm quyền định đoạt và thế chấp bất động sản). Thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp cư dân tranh chấp với chủ đầu tư liên quan đến vấn đề chậm sổ đỏ. Sau đây là một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm sổ đỏ nêu trên:

1. Chủ đầu tư dự án chung cư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Theo quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013, chủ sở hữu nhà chung cư chỉ được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đối với dự án chung cư, chủ đầu tư là đơn vị có trách nhiệm hoàn thành toàn bộ các nghĩa vụ tài chính với nhà nước (bao gồm một số khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản phạt do vi phạm pháp luật về đất đai….) để được cấp sổ đỏ. Do vậy, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ không được cấp sổ đỏ nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

2. Chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng
Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp được giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy vậy, một số chủ đầu tư dự án đã thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng và chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ (và chưa giải chấp). Do đó, chủ đầu tư không thể cập nhật tài sản trên đất trên sổ đỏ tổng của mình để làm cơ sở lập các sổ đỏ cho từng căn hộ.

3. Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc có vi phạm trong vấn đề xây dựng
Do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Theo quy định của pháp luật, cơ quan xây dựng sẽ tiến hành giám sát việc nghiệm thu công trình của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành thủ tục hoàn công (do xây dựng sai thiết kế hoặc có vi phạm trong quá trình xây dựng) thì sẽ không thể ghi nhận công trình trên đất trên sổ đỏ tổng, do vậy, từng căn hộ sẽ không được cấp sổ đỏ riêng.

4. Vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có tranh chấp về đất đai
Vi phạm pháp luật về đất đai là một trong những vấn đề khó giải quyết nhất đối với việc cấp sổ đỏ cho từng hộ dân cư. Một trong những vi phạm phổ biến trong đất đai đến từ thủ tục giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư, đặc biệt là đối với những dự án có đất “công”. Theo quy định của pháp luật hiện hành, để tránh thiệt hại cho các tài sản nhà nước, viêc giao, cho thuê đất “công” phải được thực hiện thông qua đấu giá. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện pháp luật, một số chủ đầu tư được các cơ quan nhà nước chỉ định giao, cho thuê đất “công” trái với quy định của pháp luật. Điển hình như trường hợp 07 dự án của Novaland tại quận Phú Nhuận và Tân Bình đã được báo chí phản ánh trong thời gian gần đây.
Đối với tranh chấp đất đai, một trong những tranh chấp phổ biến là tranh chấp liên quan đến việc bồi thường, giải phòng mặt bằng. Trường hợp người bị thu hồi đất không đồng ý với phương án đền bù, giải phóng mặt bằng và tiến hành khởi kiện, toàn bộ các thủ tục về đất đai đối với toàn dự án và từng căn hộ chung cư sẽ bị tạm ngưng.

Việc xác định nguyên nhân chậm “sổ đỏ” có ý nghĩa quan trọng, làm căn cứ trong để các cư dân đấu tranh yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để hoàn thành sổ đỏ cho căn hộ của mình.

14/04/2020

Sổ đỏ (với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”) là giấy tờ chứng minh chủ quyền đối với bất động sản. Do tầm quan trọng của Sổ đỏ, trên thực tế, không ít đối tượng đã có thủ đoạn đánh tráo sổ đỏ nhằm chuyển nhượng cho người khác. Thông thường, thủ đoạn của các đối tượng như sau:
- Bước 1: Giả làm người mua để tìm hiểu thông tin về sổ đỏ thật và chụp hình lại.
- Bước 2: Liên hệ gặp trực tiếp người bán để xem sổ đỏ thật và tìm cách đánh tráo sổ đỏ.
- Bước 3: Lên phòng công chứng làm giấy ủy quyền để chuyển nhượng bất động sản (thông thường, các đối tượng này sẽ thuê luôn người giả mạo chứng minh thư của người đứng tên trên sổ đỏ để ký trong hồ sơ ủy quyền).
- Bước 4: Đến một phòng công chứng khác để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công trình trên đất cho người mua khác với giá rẻ hoặc chuyển nhượng cho người trong nhóm lừa đảo để đem đi thế chấp vay tiền ngân hàng.

Ví dụ thực tế cho thủ đoạn này của các đối tượng lừa đảo như sau: “bà Nguyễn Thị Ngọc Diễm (ở đường Huỳnh Tấn Phát, P.Tân Thuận Đông, Q.7) cho biết vào tháng 12.2018 bà rao bán căn nhà thì có một nhóm người đến xem nhà. Những người này yêu cầu bà Diễm cho xem sổ đỏ căn nhà. Sau khi chụp hình sổ đỏ, các loại giấy tờ cá nhân của bà, những người này hẹn ngày quay lại đặt cọc. Mấy ngày sau, nhóm người này đến thương lượng mua nhà, nhưng không thành và sau đó “một đi không trở lại”. Bẵng đi gần nửa năm, ngày 25/4/2019 bà Diễm cầm sổ đỏ đi công chứng bán căn nhà trên thì phát hiện sổ đỏ nhà bà đã bị thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp - Phát triển nông thôn chi nhánh Gò Vấp. Sau khi tìm hiểu bà mới phát hiện nhóm đối tượng này đã lấy thông tin làm giả sổ đỏ nhà bà, sau đó đánh tráo sổ đỏ. Những đối tượng này đến Phòng công chứng Hoàng Long (Q.11) để làm công chứng ủy quyền và sau đó qua phòng công chứng Nguyễn Nguyệt Huệ (Q.6) làm thủ tục mua bán với nhau”.

Thủ đoạn này rất tinh vi và gây thiệt hại về kinh tế vô cùng lớn cho các chủ sở hữu bất động sản và những người mua ngay tình nhận chuyển nhượng từ các đối tượng lừa đảo. Nó khiến cho các chủ sở hữu bất động sản không những không thể chuyển nhượng được tài sản của mình, còn rơi vào vòng xoáy tranh chấp đất đai rất mất thời gian, tốn kém tiền của và công sức.

Do vậy, để phòng ngừa thủ đoạn nêu trên, lời khuyên của tôi là:
(1) Đối với các chủ sở hữu bất động sản, nên hạn chế cho những người mua xem trực tiếp sổ đỏ hoặc nếu xem thì luôn phải giám sát (tránh để đánh tráo). Đồng thời, do công nghệ làm giả sổ đỏ rất tinh vi, nên nếu thấy có dấu hiệu bất thường thì cần liên hệ với phòng tài nguyên môi trường hoặc văn phòng công chứng để xác minh tính chân thật của sổ đỏ. Nếu thấy sổ đỏ đã bị đánh tráo thì cần ngay lập tức đến Ủy Ban Nhân Dân cấp xã để thông báo về việc mất sổ đỏ theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
(2) Đối với những người mua ngay tình, cần hết sức lưu ý và cẩn thận khi ký kết các hợp đồng nhận chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền. Để hạn chế rủi ro, trong trường hợp này, người mua cần đi trực tiếp hoặc nhờ người đến vị trí bất động sản để khảo sát và tìm gặp chủ sở hữu của bất động sản.

14/04/2020

Tình cờ, tôi nghe được một câu chuyện của một chị tạp vụ về việc chị đã không những mất khoản tích lũy cả đời của chị và chồng mà còn mang nợ. Chị là lao công còn chồng chị là công nhân của một khu công nghiệp. Sau một thời gian tích lũy, hai anh chị để dành được khoảng 600 trăm triệu (vào thời điểm khoảng năm 2012). Sau đó, anh chị quyết định đi mua đất xây nhà tại thành phố Hồ Chí Minh với để an cư lạc nghiệp và cũng để tốt cho việc học hành của con cái sau này. Với giá nhà tăng chóng mặt tại khu vực nội thành thành phố Hồ Chí Minh, sau khi thảo luận, anh chị đã quyết định mua nhà tại một dự án bất động sản tại vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh của một công ty bất động sản. Khi đi xem đất, chị được biết là đây là đất sổ chung, chủ đầu tư hứa sẽ tách sổ riêng cho anh chị và đồng thời “bao xây”. Bị thuyết phục trước sự lưu loát của người môi giới, cũng như tin rằng mua bán từ công ty sẽ an toàn hơn mua bán từ cá nhân, anh chị đã quyết định dùng tiền tích góp và vay thêm tiền mua đất nền và thuê công ty bất động sản cất nhà cho mình.

Khi nhà đã cất xong, anh chị nhận ngôi nhà với niềm vui vì đã phần nào thực hiện được ước mơ “an cư lạc nghiệp”. Tuy nhiên, sau khi vào ở được một thời gian, chất lượng công trình xây dựng bị giảm sút nghiêm trọng và anh chị vẫn chưa nhận sổ đỏ như đã hứa từ chủ đầu tư. Sau đó, anh chị lại đầu tư thêm để tu sửa ngôi nhà của mình cho đến một ngày, anh chị nhận được quyết định cưỡng chế dỡ bỏ công trình xây dựng sai phép của Ủy ban Nhân dân do xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp. Như ngồi trên đống lửa, anh chị tìm mọi cách để “cứu” cơ ngơi của mình, từ liên hệ với chủ đầu tư, nhờ người quen, nhờ người trong chính quyền nhưng tất cả đều không có kết quả. Thế rồi, anh chị phải nhìn công sức tích lũy cả đời của mình bị phá dỡ trong nước mắt, không những mất khoản tích lũy cả đời mà anh chị còn mang nợ bạn bè, người thân, ngân hàng. Chính quyền đã vào cuộc, giám đốc công ty bất động sản đã bị bắt, nhưng số tiền anh chị đầu tư thì mãi chẳng thể lấy lại được.

Câu chuyện trên có lẽ không hiếm ở Việt Nam, nơi các quy định pháp luật về đất đai còn chưa rõ ràng và các nhà đầu tư cá nhân hoặc những người có nhu cầu ở thực chưa trang bị cho mình đầy đủ kiến thức về pháp luật đất đai. Thông qua câu chuyện này, tôi rút ra bài học đối với các nhà đầu tư cá nhân khi tham gia các dự án đất nền và các giao dịch mua bán bất động sản là:

(1) Cần tìm hiểu kỹ về pháp lý về đất đai và dự án (ví dụ như đối với dự án đất nền, chủ đầu tư đã được phê duyệt để thực hiện dự án chưa, quy hoạch đối với dự án như thế nào, dự án đã có quy hoạch 1/500 chưa, đất có bị tranh chấp không). Hiện nay, để kiểm tra thông tin các thông tin về quy hoạch và tranh chấp, nhà đầu tư cá nhân có thể (i) đến trực tiếp cơ quan chức năng (UBND cấp xã hoặc phòng tài nguyên – môi trường hoặc (ii) kiểm tra trực tuyến thông tin trực tuyến trên các apps của cơ quan nhà nước (tại một số địa phương, thông tin ở trên apps mang tính tham khảo, đối với những giao dịch lớn, nhà đầu tư nên xác nhận trực tiếp tại các cơ quan chức năng).

(2) Chỉ tin vào những thông tin thực tế và không tin hoàn toàn vào những lời hứa hẹn của người môi giới nếu chưa được kiểm chứng. Suy cho cùng, lợi ích của người môi giới đến từ hoa hồng việc bán bất động sản nên họ có xu hướng chốt giao dịch càng nhanh càng tốt. Đồng thời, thực tế là nhiều môi giới bất động sản mới vào nghề có kiến thức pháp luật khá hạn chế nên dù không có ý xấu, nhưng họ không thể đánh giá được những thông tin từ chủ đầu tư.