Martin Dung Attorney at law - Luật sư doanh nghiệp

Martin Dung Attorney at law - Luật sư doanh nghiệp Luật sư doanh nghiệp hoạt động theo hình thức tư vấn, cung cấp dịch vụ theo y?

14/07/2022

Lộ trình pháp lý để triển khai một bất động sản dự án

Một dự án Bất động sản được thực hiện bởi các pháp nhân thì quá trình thực hiện pháp lý cho dự án đó phải trải quá các thủ tục hết sức phức tạp và lộ trình để hoàn thiện pháp lý cho dự phải trải qua mấy chục bước từ thời điểm bắt đầu đến khi hoàn thiện. Do vậy, rất hiếm có Dự án nào có pháp lý đầy đủ (dự án sạch pháp lý) tại thời điểm mở bán. Chính vì lẽ đó, nhiều nhà đầu tư sau phải mất rất nhiều thời gian, thuê các luật sư nghiên cứu, hoàn thiện pháp lý cho dự án.

Vậy thì phải làm thế nào để khi mua Bất động sản nhận biết được pháp lý chưa đầy đủ? Đây là câu hỏi của nhiều người, và cũng là chủ đề chính của phần pháp lý được chia sẻ qua bài viết này, nhằm giúp các chủ đầu tư có cách tiếp cận pháp lý dự án một cách đơn giản hơn, bởi lẽ, Pháp lý của Dự án cũng bắt đầu bằng các nhóm:

• Pháp lý liên quan đến đất.
• Liên quan đến công trình trên đất.
• Liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.

Như vậy, có xuất hiện thêm một đối tượng khác là Chủ đầu tư. Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý Đất, và pháp lý công trình trên đất, không cần pháp lý của Người dân, bởi vì người dân nghiễm nhiên có quyền. Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp, nên cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nhiệp nữa. Rắc rối thêm một khúc.

Quá trình hình thành Dự án bất động sản

Khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ, Dự án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì sau thời điểm đó mới xuất hiện các Công ty Bất động sản. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả, mà đều phải nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác, đối tượng đó là hoặc Dân, hoặc các Doanh nghiệp nhà nước.

Vậy thì câu hỏi đặt ra là làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án, và khi Dự án xuất hiện thì người sở hữu Đất trước đó là dân bị tác động như thế nào? Câu hỏi này sẽ được trả lời dựa theo Lộ trình pháp lý của Dự án Bất động sản.
Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động sản
Theo thống kê, để hoàn chỉnh pháp lý của một Dự án bất động sản thì cần trải qua một danh sách dài dưới đây. Mặc dù tùy vào loại Dự án, tình trạng Dự án thì có một số mục có thể không phải thực hiện. Ngoài ra, danh sách này cũng sẽ thay đổi tùy vào những thay đổi vê luật, đôi khi là luật đó không liên quan trực tiếp gì đến các Luật về Bất động sản cả. Danh sách này bao gồm:
1. Công nhận chủ đầu tư
2. Đăng ký đầu tư Dự án
3. Đền bù – giải tỏa – tái định cư, hoặc;
4. Thỏa thuận nhượng quyền sử dụng đất của các Chủ đối với các diện tích đất nằm trong phạm vi dự án
5. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
6. Nhiệm vụ quy hoạch
7. Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
8. Hê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
9. Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
10. Điều chỉnh quy hoạch
11. Công bố quy hoạch
12. Chấp thuận đầu tư
13. Phê duyệt Dự án đầu tư
14. Ký quỹ
15. Chuyển mục đích sử dụng đất
16. Giao đất
17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
18. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
19. Chuyển nhượng Dự án
20. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
21. Xin phép san lấp
22. Xin phép xây dựng hạ tầng
23. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án
24. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
25. Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
26. Xin phép xây dựng
27. Thông báo khởi công
28. Nghiệm thu móng
29. Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
30. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
31. Đăng ký hợp đồng mẫu
32. Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
33. Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
34. Hoàn công
35. Bàn giao nhà cho người mua
36. Cấp số nhà
37. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở
Đây là danh sách sơ bộ, có một số bước có thể không phải làm, có một số bước có thể phải làm thêm, và lưu ý rằng, với tính chất Dự án khác nhau thì các bước thực hiện thứ tự cũng khác nhau, và không phải lộ trình pháp lý là đi theo thứ tự như trên.
Thế nên, gần như không có Dự án nào Hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban đầu cả, mà chỉ có thể Lộ trình rõ ràng thôi. Pháp lý và thực tế bên ngoài Dự án có sự liên kết với nhau, thế nên những gì bạn thấy ngoài hiện trường và những nội dung pháp lý hoàn thành đi kèm sẽ quyết định rằng Lộ trình pháp lý có “ổn” hay không.

(tiếp theo)

11/05/2021

Key outcomes in LOI 2020

Negative list. The LOI 2020 introduces, for the first time in Vietnam, a market access "negative list." This means that foreign entities are afforded national treatment with regard to investment except in those sectors explicitly set out in an accompanying List of Restricted Sectors. This is a more permissive approach than previous iterations of Vietnam's investment regulations, which followed a "positive list" approach, blocking market access except in listed sectors.

Under the LOI 2020, investment in certain sectors may be entirely prohibited or subject to certain restrictions or conditions. All investment, foreign or domestic, is banned in eight enumerated sectors (including trading in certain chemicals and identified narcotics. Under the LOI 2020, debt collection is newly added to this list of restricted sectors.1

Certain sectors are considered "conditional" for all investors, foreign or domestic, and may require formal approval (i.e., in the form of business licenses or other certifications).2 Such conditional sectors must "satisfy necessary conditions for reasons of national defense, security or order, social safety, social morality, and health of the community." These sectors are listed in Appendix IV ("List of Conditional Investments and Businesses") of the LOI 2020. The Government of Vietnam is expected to release implementing regulations further detailing conditional investment rules and procedures. Conditional sectors will also be listed on the National Business Registration Portal.3

Conditional investment rules apply to foreign investors, with additional potential restrictions including:

(i) Percentage ownership limits;

(ii) Restrictions on the form of investment;

(iii) Restrictions on the scope of business and investment activities;

(iv) Financial capacity of the investors and partners; and

(v) Other conditions under international treaties and Vietnamese law.4

These rules will be further explicated by forthcoming implementing regulations.

The List of Conditional Investments and Businesses of the LOI 2020 details 227 sectors with some changes from the LOI 2014. For example, sectors added to the conditional sectors list include water sanitization and architectural services. Certain sectors, including franchising and logistics, were removed from the list.
Lowering "foreign investor" threshold from 51% equity to 50%. Under the LOI 2014, enterprises 51% or more foreign-owned were treated as "foreign investors" for the purposes of investment activities. Thus, a company more than 50% owned by a foreign entity could still receive the benefits afforded to domestic enterprises. The LOI 2020 changes this, lowering the "foreign investor" threshold to 50%.5

Restrictions relating to "sham" nominee transactions. The LOI 2020 tightens rules regarding the use of Vietnamese nominees in order for foreign investors to access restricted sectors. An investment undertaken "on the basis of a counterfeit civil transaction" – also translated as a "sham" or "façade" transaction – can be terminated by the government.6

National security measures. The LOI 2020 states that investments shall be suspended or terminated if such activities are "harmful, or are in danger of harming national defense or security."7 Notably, the terms "national defense" and "security" are not defined, leaving the Government of Vietnam interpretive freedom in applying this provision.

Investment incentives. The LOI 2020 introduces new incentives for investment in certain sectors, including:

(i) High-tech sectors, including software development, clean energy technologies, and information and communications technology-related products;

(ii) Recycling;

(iii) Public transportation;

(iv) Microfinance;

(v) Education;

(vi) Pharmaceuticals and other health industries; and

(vii) Investment projects for creative startups.

Further, the LOI 2020 provides for investment incentives in "[a]reas with difficult socio-economic conditions" and industrial zones.8 Such incentives may include tax incentives, access to credit, support for research and development, and other measures.9

Other notable provisions. The LOI 2020 includes a range of provisions dictating the terms for Vietnamese outbound investment and includes additional rules and guidance regarding investment approvals, including procedures for issuance, adjustment and termination of outward Investment Registration Certificates.

25/03/2021



Article 478. Interest rates
1. The rate of interest for a loan shall be as agreed by the parties.
The rate of interest for a loan agreed by the parties may not exceed 20% per year, unless
otherwise prescribed by law. According to actual conditions and at the proposal of the
Government, the Standing Committee of National Assembly shall adjust the above interest and
send report to the National Assembly at the latest session.
If the agreed interest exceeds the maximum interest prescribed in this Clause, the agreed interest
shall become invalid.
2. Where parties agree that interest will be payable but fail to specify the interest rate, or where
there is a dispute as to the interest rate, the interest rate for the duration of the loan shall equal
50% of the maximum interest prescribed in Clause 1 of this Article at the repayment time

Address

159 Xa Lộ Hà Nội, Thảo Điền, Quận 2
Ho Chi Minh City
70000

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Martin Dung Attorney at law - Luật sư doanh nghiệp posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category