Talk Law - Tám Luật

28/10/2025

03/07/2025

Khi xảy ra tranh chấp dân sự, những sự kiện không phải chứng minh đôi khi rất đơn giản nhưng lại là điểm mấu chốt để Tòa ra phán quyết.

11/10/2024

XÁC ĐỊNH QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI KHU VỰC ĐỂ XE Ô TÔ CỦA NHÀ CHUNG CƯ

Nguồn án lệ:
Bản án số 82/2020/DS-PT ngày 06 và 23/3/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về vụ án “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng dịch vụ vô hiệu, yêu cầu công nhận quyền sở hữu tầng hầm” giữa nguyên đơn là Công ty CP ĐT XD & PT đô thị S (Chủ đầu tư) với bị đơn là Ban Quản trị H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 03 người.

Tình huống án lệ:
Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

[1] NGUYÊN ĐƠN (Chủ đầu tư) bày:

Công ty CP ĐT XD & PT đô thị S (gọi tắt là Công ty S) làm chủ đầu tư dự án Tòa nhà Chung cư hỗn hợp H, tại địa chỉ km 10 đường A, phường B, quận C, Hà Nội

Theo hồ sơ pháp lý dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Tòa nhà gồm 34 tầng nổi (chưa bao gồm tầng kỹ thuật và tầng mái) và 02 tầng hầm. Trong đó, khu thương mại dịch vụ, văn phòng từ tầng 1 đến tầng 8 do Công ty S trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh. Khu vực 02 tầng hầm và các tầng thương mại dịch vụ của tòa nhà thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty, được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao theo quy định; Chi phí xây dựng khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại được tính riêng không phân bổ vào giá bán khu căn hộ của tòa nhà. Từ tháng 11/2008, Công ty mở bán căn hộ và cuối năm 2010 tòa nhà chính thức đi vào sử dụng.

Ngày 26/9/2016, Công ty S và các chủ sở hữu tại tòa nhà đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu BQT và ban hành quy chế hoạt động của BQT tòa nhà hỗn hợp H. BQT tòa nhà được UBND quận Hà Đông công nhận theo Quyết định số 10974/QĐ - UBND ngày 15/11/2016.

Sau khi BQT tòa nhà được thành lập, Công ty TNHH MTV QL và KDDV D vẫn tiếp tục là đơn vị thực hiện quản lý, vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, đến ngày 24/8/2017, BQT tòa nhà đại diện là ông Đỗ Thái S1 - Trưởng BQT đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐDV với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới là Công ty G nhưng không tuân theo quy định của pháp luật, đó là: nội dung hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành có điều khoản xâm phạm đến quyền sở hữu của Chủ đầu tư, cụ thể: BQT tòa nhà đã tự định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty S khi chưa được sự đồng ý của Công ty: tại điểm n khoản 1 Điều 3 của Hợp đồng dịch vụ giữa Ban quản trị và Công ty cổ phần G, hai bên đã tự thoả thuận dịch vụ trông giữ xe tại 02 tầng hầm của tòa nhà, nơi thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty S.

Trong Hợp đồng mua bán căn hộ cũng như trong toàn bộ tài liệu hồ sơ liên quan, không có điều khoản nào ghi nhận hay thể hiện nội dung tầng hầm trông giữ xe ô tô, xe máy và các tầng từ tầng 1 đến tầng 8 là thuộc sở hữu chung của tòa nhà, tuy nhiên BQT tòa nhà đã tự ý thuê Công ty G chiếm giữ và thu tiền trông giữ xe bất chính tại 02 tầng hầm từ tháng 9/2017 đến nay…

Công ty S đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm khu vực để xe ô tô thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư. Buộc BQT tòa nhà và Công ty G trả lại phần diện tích này cho Công ty S.

[2] BỊ ĐƠN: BQT tòa nhà hỗn hợp H

- Ông Đỗ Thái S1 trình bày:
Đối với yêu cầu xác định diện tích trông giữ xe tại tầng hầm thuộc chủ đầu tư. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng thì không có bất cứ điều khoản nào quy định tầng hầm này thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư, như vậy diện tích 2 tầng hầm này là diện tích sở hữu chung… Do vậy sẽ không trả lại cho chủ đầu tư diện tích trông giữ xe tại 2 tầng hầm này mà tính giá trị để trả cho chủ đầu tư.

[3] Ý KIẾN CỦA ĐẠI DIỆN VIỆN KIỂM SÁT

Tại thời điểm mua bán căn hộ từ cuối năm 2008 - 2010, chưa có quy định về quyền sở hữu chung, riêng nên trong hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân chưa thể hiện rõ diện tích chung, riêng.
Căn cứ Công văn số 279/BXD ngày 18/10/2017 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Công ty S; Căn cứ Quyết định số 12 ngày 25/4/2008 của Hội đồng quản trị Công ty S về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà hỗn hợp H;
Căn cứ Công văn số 2.0005/18/CV-AC ngày 6/11/2017 và Công văn số 2.0014/18/CV-AC ngày 18/01/2018 của Công ty TNHH kiểm toán và tư vấn E xác nhận: “Doanh thu và chi phí từ việc kinh doanh 2 tầng hầm đã được hạch toán và kê khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm. Chi phí xây dựng tòa nhà hỗn hợp H phân bổ cho 2 tầng hầm là 30.229.191.000 đồng được ghi nhận tăng tài sản cố định của Công ty, không phân bổ vào giá thành căn hộ chung cư”.
Có đủ căn cứ xác định diện tích trông giữ xe tại hai tầng hầm 1, 2 tại tòa nhà hỗn hợp H thuộc quyền quản lý của Công ty S.

Tuy nhiên theo quy định tại điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về phần sở hữu chung nhà chung cư thì nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xác định là sở hữu chung của nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô, do không phân bổ vào giá bán căn hộ nên thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ.

[4] NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ xác định quyền sở hữu diện tích trông giữ xe tại hai tầng hầm:

[i] Công ty S được CQNN có thẩm quyền cấp phép là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H. Dự án này có 34 tầng nổi (chưa bao gồm tầng kỹ thuật và tầng mái) và 2 tầng hầm, trong đó từ tầng 1 đến tầng 8 là khu dịch vụ, thương mại, văn phòng.

[ii] Xét thấy, thời điểm Công ty được duyệt dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà hỗn hợp H cũng như thời điểm Công ty thực hiện dự án và ký Hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng được thực hiện từ cuối năm 2008 - 2010. Căn cứ Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, tại điểm b, khoản 1, Điều 49 quy định: “Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ)”

[iii] Một số căn cứ pháp lý khác rút gọn không đề cập vào đây.

[5] Vì các lẽ trên,HỘI ĐỒNG XÉT XỬ QUYẾT ĐỊNH

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Chủ Đầu tư (Công ty S) đối với Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H:

 CÔNG NHẬN DIỆN TÍCH TRÔNG GIỮ XE Ô TÔ TẠI TẦNG HẦM 1 VÀ TẦNG HẦM 2 CỦA TÒA NHÀ HỖN HỢP H THUỘC QUYỀN SỞ HỮU CỦA CÔNG TY CP ĐTXD VÀ PT ĐÔ THỊ S.

 DIỆN TÍCH TẦNG HẦM NƠI ĐỂ XE (XE ĐẠP, XE CHO NGƯỜI TÀN TẬT, XE ĐỘNG CƠ HAI BÁNH) ĐƯỢC XÁC ĐỊNH LÀ SỞ HỮU CHUNG CỦA NHÀ CHUNG CƯ

[6] Nguồn trích dẫn: ÁN LỆ SỐ 51/2021/AL (đã được sơ lược các nội dung không liên quan)

10/10/2024

Vào ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh số 46/SL khai sinh ra nghề Luật sư từ đó đến nay trở thành Ngày truyền thống Luật sư Việt Nam.

08/10/2024

KHÔNG PHẢI CHỊU PHẠT CỌC VÌ LÝ DO KHÁCH QUAN
(tiếp theo)

Vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” tại Thành phố HCM giữa nguyên đơn là ông Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương Hồng Ngọc H;

- Tình huống:
Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.
Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
(Nguồn: ÁN LỆ SỐ 25/2018/AL)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Phan Thanh L trình bày:
Ngày 12-5-2009, bà Trương Hồng Ngọc H thỏa thuận bán cho ông Phan Thanh L căn nhà số 25/2 đường 43, phường T, quận H, TP.HCM do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự TP.HCM theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009.
Ông L đặt cọc cho bà H 2 tỷ đồng. Các bên thỏa thuận kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên trong vòng 30 ngày, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2 tỷ đồng.
Hết thời hạn 30 ngày, bà H không hoàn tất các thủ tục, nên các bên không thể thực hiện theo hợp đồng mua bán công chứng. Bà H yêu cầu ông L gia hạn 60 ngày, ông L không đồng ý gia hạn và yêu cầu bà H trả lại tiền cọc cùng với tiền phạt cọc như đã thỏa thuận tổng cộng số tiền là 4 tỷ đồng.

Bị đơn bà Trương Hồng Ngọc H trình bày:
Bà H thừa nhận có thỏa thuận đặt cọc để bán căn nhà nêu trên cho ông L như ông L đã trình bày. Sau khi nhận đặt cọc, bà H đã cố gắng hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn 30 ngày như đã thỏa thuận, nhưng do trở ngại khách quan, không thực hiện được. Bà thừa nhận đã vi phạm cam kết với ông L, bà đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi suất theo quy định, không đồng ý phạt cọc.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

[2] Bà Trương Hồng Ngọc H không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả tiền cọc cùng với lãi suất theo mức lãi suất của ngân hàng, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc bà không thực hiện được đúng cam kết là do cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà.

[3] Xét yêu cầu đòi phạt tiền đặt cọc của ông Phan Thanh L thấy rằng, tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà. Do đó, việc bà H không đứng tên quyền sở hữu nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận ban đầu cần phải xem xét do lỗi chủ quan của bà H không liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để làm thủ tục sang tên hay do lỗi khách quan của cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà H.

[4] Sau khi xét xử phúc thẩm, kèm theo đơn khiếu nại, bà H còn nộp cho Tòa án nhân dân tối cao Công văn số 4362/THA ngày 05 tháng 6 năm 2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của công văn giải thích lý do người mua trúng đấu giá là bà H vẫn chưa hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên là do có khiếu nại của ông Nguyễn Tấn L1 yêu cầu bà Trầm Thị Kim P phải thanh toán 38 lượng vàng SJC còn nợ khi ông L1 mua căn nhà trên. Do đó, khi xét xử lại Tòa án cần phải xác minh thu thập bản chính công văn 4362/THA ngày 05-6-2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh và quy trình chuyển quyền sở hữu cho người mua trúng đấu giá của cơ quan thi hành án dân sự. Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[1]…Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

[3]…tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà…

[4]…NẾU CÓ CĂN CỨ XÁC ĐỊNH CƠ QUAN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ CHẬM TRỄ TRONG VIỆC CHUYỂN TÊN QUYỀN SỞ HỮU CHO BÀ H THÌ LỖI DẪN TỚI VIỆC BÀ H KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐÚNG CAM KẾT VỚI ÔNG L THUỘC VỀ KHÁCH QUAN, VÀ BÀ H KHÔNG PHẢI CHỊU PHẠT TIỀN CỌC…”

DO VẬY, NẾU HỦY CỌC VÌ LÝ DO KHÁCH QUAN THÌ KHÔNG PHẢI ĐỀN CỌC.

(Nguồn: ÁN LỆ SỐ 25/2018/AL)

07/10/2024

KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG CAM KẾT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ VÌ LÝ DO KHÁC QUAN SẼ KHÔNG BỊ PHẠT CỌC

“Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. …; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Vậy trường hợp nào được cho là lý do KHÁCH QUAN?

22/09/2021

GHI ÂM CÓ ĐƯỢC SỰ DỤNG NHƯ MỘT CHỨNG CỨ ĐỘC LẬP TRONG TỐ TỤNG DÂN SỰ - RÚT RA TỪ MỘT VỤ ÁN QUA HAI CẤP XÉT XỬ.

Trên thực tế khác với chứng cứ trong các vụ án hình sự, trong tố tụng dân sự từ trước đến nay ghi âm rất ít khi được sử dụng là chứng cứ để giải quyết các tranh chấp.

Bởi trong thực tiễn xét xử vẫn ưu tiên các chứng cứ dễ chứng minh là văn bản, tài liệu được công chứng, chứng thực... Tuy nhiên, tính tới thời điểm hiện tại cũng đã có nhiều tranh chấp dân sự Tòa án đã chấp nhận chứng cứ nghe được, nhìn được làm cơ sở để giải quyết vụ án.

Kinh tế xã hội ngày càng phát triển, các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực dân sự có xu hướng tăng về số lượng và tính chất ngày càng phức tạp. Cùng với đó, sự phát triển mạnh mẽ của khoa học công nghệ và thương mại điện tử, tài liệu nghe được, nhìn được cũng đóng vai trò là chứng cứ quan trọng trong tố tụng tại Tòa án, góp phần tìm ra sự thật khách quan và giải quyết vụ án đúng đắn.

Trường hợp vụ án có các chứng cứ là tài liệu nghe được, nhìn được thì các chứng cứ này thông thường được xem xét với tính chất hỗ trợ cho các chứng cứ khác nếu phù hợp, rất hiếm khi các chứng cứ này được sử dụng độc lập.

Việc Tòa án không chấp nhận các chứng cứ nghe được, nhìn được có tính độc lập và có giá trị pháp lý như văn bản viết hoặc các chứng cứ khác sẽ làm ảnh hưởng tới quyền của các cá nhân, tổ chức khi có yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Tuy nhiên, tính tới thời điểm hiện tại cũng đã có nhiều tranh chấp dân sự Tòa án đã chấp nhận chứng cứ nghe được, nhìn được làm cơ sở để giải quyết vụ án. Xin dẫn chứng và bình buận vụ án sau để thấy rõ vấn đề này.
(Hết trích lời tác giả)

A. TÓM TẮT VỤ ÁN

Ngày 24/10/2011, vợ chồng bà Đẹp có vay của vợ chồng bà Tâm số tiền 170.000.000 đồng, lãi suất 06%/tháng, hai bên có lập giấy viết tay. Vợ chồng bà Đẹp đã thế chấp cho bà Tâm thửa đất số 166, 167, tờ bản đồ số 7 tọa lạc tại xã R, huyện Đ tỉnh L; giấy tờ do bà Tâm giữ. Bà Tâm yêu cầu ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 2.213m2 của hai thửa đất nêu trên để làm tin, khi gia đình bà Đẹp trả tiền sẽ hủy hợp đồng này. Hiện gia đình bà Đẹp vẫn sử dụng canh tác thửa đất này. Tháng 11/2015, bà Tâm thông báo đã đăng ký quyền sử dụng đối với hai thửa đất số 166 và 167; vợ chồng bà Đẹp đã thương lượng để chuộc lại hai thửa đất nhưng bà Tâm không đồng ý.

Ngày 31/3/2016, phía bà Đẹp đã GHI ÂM CUỘC nói chuyện giữa bà Đẹp và bà Tâm với nội dung vợ chồng bà Đẹp vay tiền của bà Tâm và lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm tin. Bà Đẹp khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 24/11/2011 vô hiệu; đồng thời yêu cầu hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Tâm đối với phần đất tranh chấp thuộc thửa 166 và 167 nêu trên và yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng bị vô hiệu.

Bị đơn là bà Tâm cho rằng ngày 24/11/2011, vợ chồng bà Đẹp chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 166 và 167 diện tích 2.213m2 cho vợ chồng bà Tâm với giá 200.000.000 đồng. Năm 2015, bà Tâm đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được chỉnh lý biến động sang tên bà Tâm ngày 29/10/2015. Do đó, bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

B. TÒA ÁN NHẬN ĐỊNH:

Việc các đương sự lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi giá 200.000.000 đồng là không phù hợp với giá đất tại địa phương. Dựa vào Kết luận giám định của Viện khoa học hình sự - Tổng cục Cảnh sát, lời đối thoại của bà Tâm và xem xét giá đất tại địa phương thời điểm chuyển nhượng thì 2.213m2 đất giá khoảng 500.000.000 đồng nên việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa hai bên là HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO, CHE GIẤU MỘT GIAO DỊCH KHÁC.

Do đó, có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/11/2011 vô hiệu.
Từ đó, Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2018/DS-ST ngày 23/02/2018, TAND tỉnh L đã quyết định: (1) Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. (2) Hủy phần chỉnh lý biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bà Đẹp sang bà Tâm. (3) Buộc nguyên đơn có nghĩa vụ hoàn trả cho bị đơn 200.000.000 đồng tiền nợ gốc đã vay và 151.940.000 đồng tiền lãi, tổng cộng là 351.940.000 đồng.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 386/2018/DS-PT ngày 14/12/2018, TANDCC H quyết định: Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHƯ VẬY CÓ THỂ THẤY RẰNG, TÒA CẤP SƠ THẨM VÀ CẤP PHÚC THẨM ĐÃ GHI NHẬN “GHI ÂM” CÓ THỂ ĐƯỢC COI LÀ CHỨNG CỨ LÀM CƠ SỞ GIẢI QUYẾT VỤ ÁN TRONG TỐ TỤNG DÂN SỰ
(Nguồn : Tạp chí Tòa Án)

20/09/2021

XÁC ĐỊNH SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG - ĐIỀU KIỆN HOÀN CẢNH KHÁCH QUAN TRONG ĐẠI DỊCH SARS CoV – 2 (Covid 19)

[1] CƠ SỞ PHÁP LÝ BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015:

□ Sự kiện bất khả kháng: là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

□ Trở ngại khách quan: là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.

[2] HẬU QUẢ CỦA “SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG”:

[2.1] Quy định của Bộ Luật Dân sự 2015:

Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Có thể hiểu là:
□ Các bên được thỏa thuận về hậu quả của sự kiện bất khả kháng;
□ Nếu các bên không có thỏa thuận khác thì bên vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng không phải chịu trách nhiệm bồi thường vi phạm (miễn trách nhiệm)
□ Tùy trường hợp cụ thể các bên có thể thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng như: thiên tai, hỏa hoạn, chiến tranh, dịch bệnh, pháp luật thay đổi, …

[2.2] Quy định của Luật Thương Mại 2005:

Miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm của bên vi phạm nếu xảy ra trường hợp bất khả kháng, với điều kiện:
□ Bên vi phạm phải thông báo bằng văn bản kịp thời cho bên kia biết những hậu quả có thể xảy ra;
□ Các bên có thể thỏa thuận kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, nếu không thỏa thuận được thì thời hạn thực hiện nghĩa vụ được kéo dài nhưng không quá:
• 05 (năm) tháng đối với hợp đồng có thời gian thực hiện đến 12 tháng;
• 08 (tám) tháng đối với hợp đồng có thời gian thực hiện trên 12 tháng.
• hoặc, từ chối thực hiện hợp đồng.

(Lưu ý: không áp dụng đối với hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ có thời hạn cố định về giao hàng hoặc hoàn thành dịch vụ.)

[3] NGHĨA VỤ CHỨNG MINH

□ Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác (khoản 1 Điều 584 Bộ Luật Dân sự 2015).

□ Bên vi phạm có nghĩa vụ chứng minh với bên bị vi phạm về trường hợp miễn trách nhiệm của mình. (Khoản 3 Điều 295 Luât Thương Mại).

[4] THỰC TIỄN ÁP DỤNG

Đối với loại hình Hợp đồng Kinh doanh thương mại và các hợp đồng khác như Đặt cọc, Mua bán, Chuyển nhượng tài sản…

Việc thực hiện Chỉ thị giãn cách xã hội phòng chống dịch Sars CoV 2 có được xem là SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG hay sự kiện khách quan dẫn đến ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THAY ĐỔI CƠ BẢN hay không còn phụ thuộc vào đặc thù từng tình huống cụ thể.

Tham khảoÁn lệ số 25 của Hội Đồng Thẩm Phán Tòa án Nhân dân Tối cao cho thấy quan điểm của Tòa: Bên vi phạm đã thực hiện những hành động cần thiết theo quy định pháp luật, nhưng vẫn xảy ra vi phạm bởi lỗi khách quan; (ii) Đồng thời, Bên vi phạm chứng minh được việc vi phạm nghĩa vụ không phải do ý chí chủ quan của Bên vi phạm mà do điều kiện hoàn cảnh khách quan không phụ thuộc vào ý chí của Bên vi phạm (không thể thực hiện được).

BÊN VI PHẠM ĐƯỢC MIỄN TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG VI PHẠM NẾU DO LỖI KHÁCH QUAN VÀ TRONG ĐIỀU KIỆN BÊN VI PHẠM ĐÃ THỰC HIỆN MỌI HÀNH ĐỘNG CẦN THIẾT CỐ GẮNG ĐỂ VI PHẠM KHÔNG XẢY RA.

18/09/2021

Nhiều Doanh nghiệp gặp phải khó khăn trong quá trình thực hiện Hợp đồng vì thực hiện giãn cách xã hội phòng - chống Sars-CoV-2.

Thực hiện giãn cách có được coi là Sự kiện bất kháng hay không, hay đó chỉ là Điều kiện hoàn cảnh thay đổi cơ bản điều đó dẫn đến hậu quả pháp lý thế nào?

Điều đó còn phụ thuộc vào bối cảnh cụ thể của từng DN và những hành động cần thiết của DN khi xảy ra sự kiện.
# dongkhoilawfirm