https://www.facebook.com/102582736202532/

HỎI, ĐÁP PHÁP LUẬT, Thành phố Thủ Đức, Ho Chi Minh City (2026)

01/05/2024

Tình huống pháp lý: Tôi dự định mua căn hộ chung cư để ở vì không có đủ tiền mua nhà ở riêng lẻ. Chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và có chức năng kinh doanh bất động sản. Dự án căn hộ chung cư đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng. Chủ đầu tư dự định mở bán căn hộ khi căn hộ chưa hoàn thành việc xây dựng. Theo thông tin do người môi giới cung cấp thì phương án mở bán căn hộ của chủ đầu tư là: khách hàng phải thanh toán 35% giá trị căn hộ khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, tiến độ thanh toán được thực hiện theo tiến độ xây dựng căn hộ nhưng trước khi giao nhà, người mua phải thanh toán đủ cho chủ đầu tư 100% giá trị căn hộ thì mới được nhận nhà. Việc thanh toán được thực hiện bằng USD.
HỎI:
Câu hỏi 1. Chủ đầu tư có được mở bán căn hộ khi chưa hoàn thành xây dựng căn hộ mà chỉ hoàn thành xây dựng xong phần móng tòa nhà chung cư hay không?
Câu hỏi 2. Phương án mở bán căn hộ với điều kiện thanh toán như trên có phù hợp với quy định pháp luật hay không?
ĐÁP:
Trả lời câu hỏi 1: Theo khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì căn hộ bạn dự định mua thuộc nhà ở hình thành trong tương lai, nghĩa là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:
- Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh:
“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
- Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Như vậy, chủ đầu tư được quyền mở bán căn hộ khi chưa hoàn thành xây dựng căn hộ nhưng phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 là: Chủ đầu tư đã có Giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho dự án; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án;có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Theo đó, dự án căn hộ bạn dự định mua đã hoàn thành xong việc xây dựng móng nhưng chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và chưa có biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án thì chưa đủ điều kiện để mở bán căn hộ hình thành trong tương lai. Trường hợp chủ đầu tư đã hao2n thành xoong việc xây dựng cơ hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án, hoàn thành xong việc xây dựng phần móng tòa nhà chung cư và đã có Biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng thì chủ đầu tư đủ điều kiện mở căn hộ hình thành trong tương lai mà không buộc phải hoàn thành xong việc xây dựng căn hộ.
Trả lời câu hỏi 2: Theo khoản 1 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thanh toán trong giao dịch bất động sản thì “Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán”. Theo Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì “1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.
Như vậy, đối chiếu với quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và các lần thus au thực hiện theo tiến độ dự án nhưng trước khi giao nhà thì tổng số lần thu không quá 50% giá trị hợp đồng. Giá trị hợp đồng ở đây được xác định là giá trị căn hộ hai bên thỏa thuận mua, bán. Theo phương án mở bán căn hộ của chủ đầu tư thì khách hàng phải thanh toán 35% giá trị căn hộ khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, tiến độ thanh toán được thực hiện theo tiến độ xây dựng căn hộ nhưng trước khi giao nhà, người mua phải thanh toán đủ cho chủ đầu tư 100% giá trị căn hộ thì mới được nhận nhà là vi phạm Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về thanh toán trong mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
Đối với việc chủ đầu tư quy định thanh toán bằng USD là vi phạm Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2006 được sửa đổi bổ sung năm 2014, cụ thể là theo Điều luật này thì “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam”. Như vậy, với Hợp đồng mua bán căn hộ trên thì đồng tiền thanh toán phải là đồng Việt Nam. Việc sử dụng đồng USD để thanh toán là vi phạm điều cấm của pháp luật.

08/01/2024

HỎI: Trường hợp con của người để lại di sản vi phạm các quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật Dân sự là những trường hợp không được quyền hưởng di sản nhưng người con này lại chết trước hoặc cùng người để lại di sản thì con của người này có được hưởng thừa kế thế vị đối với di sản do ông bà để lại hay không?
ĐÁP:
Điều 652 của Bộ luật Dân sự quy định: “Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống...”.
Theo quy định tại Điều 652 nêu trên thì: Không phải cứ con chết trước người để lại di sản thì cháu được hưởng di sản. Thừa kế thế vị là hưởng thay và đối tượng hưởng thay đã được quy định rõ là “phần di sản của cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống”. Trường hợp một người đã không được quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật Dân sự, như bị kết án về hành vi ngược đãi nghiêm trọng người cha thì họ sẽ không được hưởng di sản của người cha. Do vậy, nếu họ còn sống khi cha chết thì họ cũng không được hưởng di sản thừa kế nên không có “phần được hưởng nếu còn sống” để cho người khác hưởng thế vị.

08/01/2024

HỎI: Trường hợp xác định được ngày, giờ, phút sinh của người bị buộc tội thì tính tuổi chịu trách nhiệm hình sự của người bị buộc tội là theo ngày sinh hay theo ngày, giờ, phút sinh?
ĐÁP:
Theo quy định tại Điều 417 của Bộ luật Tố tụng hình sự thì tuổi của người bị buộc tội được xác định theo ngày sinh mà không tính theo giờ, phút sinh. Mặt khác, theo nguyên tắc có lợi cho người bị buộc tội nên mặc dù xác định được ngày, giờ, phút sinh của người bị buộc tội nhưng việc tính tuổi chịu trách nhiệm hình sự của người bị buộc tội là theo ngày sinh

08/01/2024

HỎI: Trường hợp người vay sử dụng vốn vay không đúng mục đích vay vốn, tức là dùng vốn vay với mục đích ban đầu là đầu tư, kinh doanh, sản xuất nhưng sau đó tiêu xài, xây nhà cửa, mua sắm đồ dùng, phương tiện đi lại dẫn đến không trả được nợ thì có được coi là “sử dụng tài sản vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản” và có bị xử lý trách nhiệm hình sự về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 175 của Bộ luật Hình sự năm 2015 không?
ĐÁP:
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 175 của Bộ luật Hình sự năm 2015 thì: “Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù cỏ điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả”. So với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 của Bộ luật Hình sự năm 1999, điểm a khoản 1 Điều 175 của Bộ luật Hình sự năm 2015 đã bổ sung thêm tình tiết “đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả”. Như vậy, người vay sử dụng vốn vay không đúng mục đích xin vay vốn nhưng không sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp (buôn lậu, rửa tiền, sản xuất, buôn bán ma túy...) mà dùng vốn vay để tiêu xài, xây nhà cửa, mua sắm đồ dùng, phương tiện đi lại...) dẫn đến khi đến hạn họ không có điều kiện, khả năng trả nợ thì không coi là sử dụng tài sản vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản để xử lý trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, trường hợp đến thời hạn trả lại tài sản mà họ có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả (có nhà, đất đai, tài sản nhưng chây ì, tẩu tán hoặc có hành vi chống đối lại việc kê biên, thu hồi tài sản...) thì bị xử lí trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 175 của Bộ luật Hình sự năm 2015.

08/01/2024

HỎI: Khi xem xét, áp dụng tình tiết định khung “sử dụng mạng internet, mạng máy tính, mạng viễn thông, phương tiện điện tử để phạm tội” quy định tại điểm c khoản 2 Điều 321 và điểm c khoản 2 Điều 322 của Bộ luật Hình sự ngoài việc chứng minh, làm rõ các bị cáo sử dụng trang mạng đánh bạc trực tuyến không được phép hoạt động trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội Việt Nam để đánh bạc thì có phải chứng minh các bị cáo nhận, trả tiền thắng, thua bạc qua tài khoản mạng hay không?
ĐÁP:
Khi xem xét, áp dụng tình tiết định khung tăng nặng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 321 và điểm c khoản 2 Điều 322 của Bộ luật Hình sự thì chỉ cần chứng minh các bị cáo sử dụng trang mạng đánh bạc trực tuyến không được phép hoạt động trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội Việt Nam để đánh bạc là đã đủ điều kiện để áp dụng tình tiết định khung tăng nặng này. Việc chứng minh các bị cáo nhận, trả tiền thắng, thua bạc bằng phương thức nào chỉ nhằm làm sáng tỏ các tình tiết khác của vụ án.

08/01/2024

HỎI: Trường hợp một người thực hiện nhiều lần cùng loại hành vi phạm tội xâm phạm sở hữu, mà trị giá tài sản của các lần phạm tội đã được cộng lại để xử lý trách nhiệm hình sự theo khung tăng nặng, thì họ có bị áp dụng thêm tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự “phạm tội 02 lần trở lên” hay không?
ĐÁP:
Trường hợp một người thực hiện nhiều lần cùng một loại hành vi phạm tội xâm phạm sở hữu (ví dụ: nhiều lần phạm tội trộm cắp tài sản), mà tổng trị giá tài sản của các lần phạm tội thỏa mãn dấu hiệu định khung tăng nặng, nếu các lần phạm tội đều chưa bị truy cứu trách nhiệm hình sự và chưa hết thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự, thì ngoài việc bị áp dụng khung hình phạt tương ứng với trị giá tài sản chiếm đoạt, họ còn bị áp dụng tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự “phạm tội 02 lần trở lên” quy định tại điểm g khoản 1 Điều 52 của Bộ luật Hình sự.
Việc áp dụng khung hình phạt tăng nặng trong trường hợp này là căn cứ vào trị giá tài sản chiếm đoạt, còn việc áp dụng tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự “phạm tội 02 lần trở lên” là căn cứ vào nhân thân và thái độ chấp hành pháp luật của người phạm tội, nên hoàn toàn không trái với quy định tại khoản 2 Điều 52 của Bộ luật Hình sự (các tình tiết đã được Bộ luật Hình sự quy định là dấu hiệu định tội hoặc định khung hình phạt thì không được coi là tình tiết tăng nặng). Hơn nữa, việc áp dụng pháp luật như trên còn bảo đảm thực hiện đúng nguyên tắc xử lý trách nhiệm hình sự (quy định tại Điều 3 của Bộ luật Hình sự), bảo đảm sự phân hóa tội phạm, cá thể hóa trách nhiệm hình sự, đồng thời bảo đảm sự công bằng trong việc xem xét cho hưởng án treo, tha tù trước thời hạn có điều kiện cũng như các chế định nhân đạo khác đối với người phạm tội.
Ví dụ: Một người trộm cắp 02 lần mỗi lần 2.000.000 đồng. Do thuộc trường hợp “phạm tội 02 lần trở lên” quy định tại điểm g khoản 1 Điều 52 của Bộ luật Hình sự nên theo quy định tại Điều 65 của Bộ luật Hình sự và hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2018/NQ-HĐTP thì họ không được hưởng án treo. Tuy nhiên, giả sử hai lần trộm cắp đó có tổng trị giá tài sản là 50.000.000 đồng, nếu Tòa án chỉ căn cứ vào trị giá tài sản để áp dụng tình tiết định khung “chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng”, mà không căn cứ vào nhân thân và thái độ chấp hành pháp luật của người phạm tội để áp dụng tình tiết “phạm tội 02 lần trở lên” thì họ vẫn có thể được hưởng án treo. Việc áp dụng như vậy sẽ không bảo đảm nguyên tắc công bằng và phù hợp trong việc xử lý.

08/01/2024

HỎI: Trường hợp một người thực hiện nhiều lần cùng loại hành vi xâm phạm sở hữu, nhưng mỗi lần trị giá tài sản bị xâm phạm dưới mức tối thiểu để truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự và không thuộc một trong các trường hợp khác để truy cứu trách nhiệm hình sự, đồng thời trong các hành vi xâm phạm đó chưa có lần nào bị xử phạt hành chính và chưa hết thời hiệu xử phạt hành chính, nếu tổng trị giá tài sản của các lần bị xâm phạm bằng hoặc trên mức tối thiểu để truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự thì có xử lý về hình sự hay không?
ĐÁP:
Bộ luật Hình sự năm 2015 đã có nhiều quy định kế thừa quy định của Bộ luật Hình sự năm 1999 về việc lấy trị giá tài sản bị chiếm đoạt làm căn cứ để xử lý trách nhiệm hình sự. Trước đây, nội dung này đã được hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 02/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BCA-BTP ngày 25-12-2001 hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Chương XIV của Bộ luật Hình sự năm 1999.
Hiện nay, chưa có Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn quy định này của Bộ luật Hình sự năm 2015. Tuy nhiên, vận dụng Thông tư liên tịch số 02 này thì trường hợp một người thực hiện nhiều lần cùng loại hành vi xâm phạm sở hữu, nhưng mỗi lần trị giá tài sản bị xâm phạm dưới mức tối thiểu để truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự và không thuộc một trong các trường hợp khác để truy cứu trách nhiệm hình sự, đồng thời trong các hành vi xâm phạm đó chưa có lần nào bị xử phạt hành chính và chưa hết thời hiệu xử phạt hành chính, nếu tổng trị giá tài sản của các lần bị xâm phạm bằng hoặc trên mức tối thiểu để truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự, thì người thực hiện nhiều lần cùng loại hành vi xâm phạm sở hữu phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội phạm tương ứng theo tổng trị giá tài sản của các lần bị xâm phạm, nếu các hành vi xâm phạm sở hữu được thực hiện một cách liên tục, kế tiếp nhau về mặt thời gian.

08/01/2024

Hỏi: Tình tiết “chứa mại dâm 04 người trở lên” quy định tại điểm d khoản 2 Điều 327 và “đối với 02 người trở lên” quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Hình sự được hiếu như thế nào (người bán dâm hay bao gồm cả người mua dâm)?
Đáp: Tại Mục I.2. Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp như sau:
Theo Từ điển Tiếng Việt thì “mại” là “bán”, “mãi” là “mua” và “chứa mại dâm” là “chứa bán dâm”. Như vậy, tình tiết định khung tăng nặng “chứa mại dâm 04 người trở lên” quy định tại điểm d khoản 2 Điều 327 và “đối với 02 người trở lên” quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Hình sự được hiểu là đối với người bán dâm. Cách hiểu này là phù hợp với các tình tiết định khung tăng nặng khác quy định tại tại Điều 327 và Điều 328 của Bộ luật Hình sự, đồng thời cũng phù hợp với thực tiễn xử lý đối với hành vi chứa mại dâm mà có 01 người bán dâm với 03 người mua dâm trong cùng một khoảng thời gian thì bị xử lý theo quy định tại khoản 1 của điều luật này nếu không có tình tiết định khung tăng nặng.

11/12/2023

Hỏi: Những người nào không được làm chứng trong vụ án hình sự? Người thân thích của thẩm phán có được làm chứng hay không?
Đáp: Theo khoản 1 Điều 66 Bộ luật tố tụng hình sự được sửa đổi bổ sung năm 2021 thì người làm chứng là người biết được những tình tiết liên quan về nguồn tin tội phạm, về vụ án và được cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng triệu tập đến làm chứng. Theo khoản 2 Điều 66 Bộ luật tố tụng hình sự năm 2015 được sửa đổi bổ sung năm 2021 thì những người sau đây không được làm chứng:
- Người bào chữa của người bị buộc tội;
- Người do nhược điểm về tâm thần hoặc thể chất mà không có khả năng nhận thức được các tình tiết liên quan về nguồn tin tội phạm, về vụ án hoặc không có khả năng khai báo đúng đắn.
Như vậy, người thân thích của thẩm phán được làm chứng với điều kiện họ biết được những tình tiết liên quan về nguồn tin tội phạm, về vụ án và được cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng triệu tập đến làm chứng, đồng thời họ không thuộc trường hợp có nhược điểm về tâm thần hoặc thể chất mà không có khả năng nhận thức được những tình tiết liên quan nguồn tin về tội phạm, về vụ án hoặc không có khả năng khai báo đúng đắn.

10/12/2023

Hỏi: Trường hợp cơ quan thi hành án dân sự bán đấu giá tài sản của người phải thi hành án để thi hành án, nếu người phải thi hành án không đồng ý với kết quả bán đấu giá thì có quyền khởi kiện “tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản” không?

Đáp: Theo quy định tại khoản 13 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 102 của Luật Thi hành án dân sự thì chỉ có hai đối tượng, cụ thể là người mua được tài sản bán đấu giá và chấp hành viên, mới có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, nếu có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình bán đấu giá.

Như vậy, Luật Thi hành án dân sự không quy định người phải thi hành có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản. Do vậy, người phải thi hành án nếu không đồng ý với kết quả bán đấu giá tài sản thì họ không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết loại tranh chấp này.

Vấn đề đặt ra là tại sao Luật lại quy định như vậy? Vấn đề này có thể giải thích như sau:

Thứ nhất, theo quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật Đấu giá tài sản thì đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này. Theo quy định tại khoản 5 thì người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; theo quy định tại khoản 6 thì người mua được tài sản đấu giá là người trúng đấu giá và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản; theo quy định tại khoản 8 thì người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm nếu không có người trả giá cao hơn theo phương thức trả giá lên; hoặc là người chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. Thực chất, đây là một giao dịch dân sự mà chủ thể tham gia là người có tài sản hoặc có quyền đưa tài sản ra đấu giá và người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá theo quy định của pháp luật. Chỉ giữa những người này mới phát sinh quyền, nghĩa vụ có khả năng tranh chấp với nhau có liên quan đến kết quả đấu giá và chỉ người này mới có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy kết quả đấu giá nếu họ cho rằng có vi phạm pháp luật trong quá trình đấu giá làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ. Xem xét trường hợp cơ quan thi hành án bán đấu giá tài sản thì Cơ quan thi hành mà cụ thể là Chấp hành viên là bên có quyền đưa tài sản của người phải thi hành án ra bán đấu, mà không phải là người phải thi hành án có tài sản bị cơ quan thi hành án kê biên và đưa ra bán đấu giá để thi hành án, bên trúng đấu giá tài sản là người tham gia đấu giá trả giá cao nhất theo phương thức trả giá lên hoặc chấp nhận mức giá đã giảm theo phương thức đấu giá xuống. Vì vậy, chỉ có Chấp hành viên và người trúng đấu giá đã ký hợp đồng mua tài sản đấu giá mới có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch bán đấu giá và có thể trở thành các bên tranh chấp với nhau về kết quả bán đấu giá tài sản. Người phải thi hành án không phải là người đưa tài sản ra bán đấu giá, tức là không tham gia, không phải là một bên trong giao dịch này nên không có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch và do đó họ không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản. Chỉ trong trường hợp duy nhất là họ tham gia và trúng đấu giá thì lúc này với tư cách là người mua được tài sản đấu giá thì họ mới có quyền khởi kiện.

Thứ hai, nếu người phải thi hành án có căn cứ cho rằng cơ quan thi hành án có hành vi, quyết định kê biên, định giá và bán đấu giá đối với tài sản của họ để thi hành án trái pháp luật thì họ có quyền khiếu nại theo quy định tại khoản 1 Điều 140 của Luật Thi hành án dân sự. Việc giải quyết khiếu nại của họ được thực hiện theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục quy định tại Mục 1 Chương VI của Luật Thi hành án dân sự.

10/12/2023

Hỏi: Trường hợp con của người để lại di sản vi phạm các quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật Dân sự là những trường hợp không được quyền hưởng di sản nhưng người con này lại chết trước hoặc cùng người để lại di sản thì con của người này có được hưởng thừa kế thế vị đối với di sản do ông bà để lại hay không?

Đáp: Điều 652 của Bộ luật Dân sự quy định: “Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống...”.

Theo quy định tại Điều 652 nêu trên thì: Không phải cứ con chết trước người để lại di sản thì cháu được hưởng di sản. Thừa kế thế vị là hưởng thay và đối tượng hưởng thay đã được quy định rõ là “phần di sản của cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống”. Trường hợp một người đã không được quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật Dân sự, như bị kết án về hành vi ngược đãi nghiêm trọng người cha thì họ sẽ không được hưởng di sản của người cha. Do vậy, nếu họ còn sống khi cha chết thì họ cũng không được hưởng di sản thừa kế nên không có “phần được hưởng nếu còn sống” để cho người khác hưởng thế vị.

10/12/2023

Hỏi: Ông A phải thi hành án trả cho ông C số tiền là 500 triệu đồng, ông A không tự nguyện thi hành án. Cơ quan thi hành án xác định vợ chồng ông A có tài sản là quyền sử dụng 156m2 đất cùng tài sản gắn liền trên đất, nhưng chưa làm các thủ tục thông báo theo quy định tại khoản 1 Điều 74 của Luật Thi hành án dân sự, chưa cưỡng chế thi hành án đối với ông A. Ông C khởi kiện yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của ông A trong khối tài sản chung. Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án nhân dân huyện H ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án với lý do ông C chưa đủ kiều kiện khởi kiện. Vậy, quyết định đình chỉ này của Tòa án nhân dân huyện H có đúng không?

Đáp: Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 7 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự có quyền: "Khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án".

Khoản 1 Điều 74 của Luật Thi hành án dân sự quy định: “Trường hợp chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để thi hành án thì Chấp hành viên phải thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung đối với tài sản, quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận vi phạm quy định tại Điều 6 của Luật này hoặc thỏa thuận không được và không yêu cầu Tòa án giải quyết thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự...”

Theo quy định tại khoản 12 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì: "Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự" là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Tuy nhiên, trong trường hợp này cơ quan thi hành án dân sự mới chỉ xác định vợ chồng ông A có tài sản là quyền sử dụng đất tại thửa đất diện tích 156m2 cùng tài sản gắn liền trên đất mà chưa làm các thủ tục thông báo theo quy định tại khoản 1 Điều 74 của Luật Thi hành án dân sự, ông C (người được thi hành án) đã khởi kiện yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Do đó, Tòa án nhân huyện H ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự là có căn cứ.

HỎI, ĐÁP PHÁP LUẬT

01/05/2024

08/01/2024

08/01/2024

08/01/2024

08/01/2024

08/01/2024

08/01/2024

08/01/2024

11/12/2023

10/12/2023

10/12/2023

10/12/2023

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Share

Category