27/06/2022
CẦM SỔ ĐỎ LÀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM, NGÂN HÀNG THẬT SỰ CÓ NGUY CƠ BỊ MẤT TRẮNG???
Chiều nay, nhân đọc bài viết trên trang cafef.vn v/v "Cầm sổ đỏ, sổ tiết kiệm là tài sản bảo đảm trong tay, ngân hàng vẫn bị bắt trả lại, nguy cơ mất trắng" làm tôi nhớ lại đã từng hành nghề Pháp chế - Xử lý nợ hơn 10 năm tại các Ngân hàng TMCP và xin có vài ý kiến trao đổi, tham khảo như sau:
- Bài viết này được tạo trên cafef.vn ngày 27-06-2022 - 11:09 AM | Tài chính - ngân hàng nên tôi giả định rằng các sự kiện pháp lý và ý kiến của các TCTD ở bài viết trên đã xảy ra sau khi BLDS 2015 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017.
- Việc cho rằng: Ngân hàng mất tài sản đảm bảo vì chủ đất tranh chấp do có sự tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng giữa Chủ sở hữu cũ và Bên bảo đảm (Chủ sở hữu hiện tại). Theo đó, Chủ sở hữu cũ yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng với Chủ sở hữu hiện tại và yêu cầu hủy luôn Hợp đồng thế chấp mà Chủ sở hữu hiện tại đã ký với TCTD....có Tòa án tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng tài sản và tuyên hủy Hợp đồng thế chấp, mặc dù Hợp đồng thế chấp đã được ký, công chứng hoặc chứng thực, đăng ký biện pháp bảo đảm đầy đủ, vì cho rằng TCTD không phải bên thứ ba ngay tình theo quy định của Bộ Luật Dân sự....là không có cơ sở pháp lý, không bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các TCTD, bởi lẻ:
Căn cứ Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TANDTC, V/v: thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính được HĐTP TANDTC giải đáp vướng mắc tại mục 1.II. Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?
Tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định:
“...2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.…”
Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: “...Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)...”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.
Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.
Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.
Trân trọng
VPLS Thái Lê và Cộng sự
Ls.Thái Lê Tân
Nguồn tham khảo:
https://cafef.vn/cam-so-do-so-tiet-kiem-la-tai-san-bao-dam-trong-tay-ngan-hang-van-bi-bat-tra-lai-nguy-co-mat-trang-20220627102705064.chn
https://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thu-tuc-To-tung/Cong-van-64-TANDTC-PC-2019-ket-qua-giai-dap-truc-tuyen-mot-so-vuong-mac-ve-hinh-su-410624.aspx
Công văn 64/TANDTC-PC năm 2019 thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính do Tòa án nhân dân tối cao ban hành
