04/08/2026
CÓ ĐƯỢC HỦY HỢP ĐỒNG KHI PHÁT HIỆN ĐẤT MUA BỊ CHỒNG RANH?
Không ít trường hợp người mua chỉ phát hiện đất bị chồng ranh, thiếu diện tích hoặc hiện trạng không đúng như thỏa thuận sau khi đã hoàn tất thủ tục công chứng, sang tên. Tuy nhiên, việc phát hiện sai lệch không đồng nghĩa hợp đồng đương nhiên bị hủy.
Việc người mua có được hủy hợp đồng hay không phụ thuộc vào nguyên nhân dẫn đến sai lệch, mức độ ảnh hưởng đối với mục đích mua đất và đặc biệt là lỗi của người bán.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, người mua có thể kiện ra tòa có thẩm quyền yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc hủy hợp đồng trong một số trường hợp nhất định.
Khi nào hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch hoặc được xác lập do lừa dối, nhầm lẫn, cưỡng ép, vi phạm điều cấm của luật...
Đối với trường hợp đất bị chồng ranh, nếu người bán biết rõ tình trạng này nhưng cố tình che giấu hoặc cung cấp thông tin sai sự thật để người mua ký hợp đồng thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015.
Khi nào người mua có quyền hủy hợp đồng?
Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy hợp đồng nếu bên còn lại vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, làm cho mục đích giao kết không đạt được hoặc thuộc trường hợp các bên đã thỏa thuận trước về điều kiện hủy hợp đồng.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu thửa đất được bàn giao không đúng vị trí, diện tích hoặc hiện trạng như cam kết, khiến người mua không thể sử dụng đúng mục đích, họ có thể yêu cầu hủy hợp đồng.
Ví dụ, người mua nhận chuyển nhượng đất để xây nhà nhưng sau khi đo đạc phát hiện thửa đất bị chồng ranh, không đủ điều kiện xin giấy phép xây dựng hoặc không thể xây dựng theo dự định. Khi đó, việc bên bán giao tài sản không đúng thỏa thuận có thể được xem là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, là căn cứ để người mua yêu cầu hủy giao dịch.
Ngoài quyền yêu cầu hủy hợp đồng, tùy tính chất và nguyên nhân của vụ việc, người mua cũng có thể đề nghị Tòa án xem xét tuyên hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Người bán có phải bồi thường nếu cố tình che giấu?
Nếu chứng minh được người bán biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng vẫn cố tình che giấu hoặc cung cấp thông tin không đúng sự thật thì ngoài việc hoàn trả số tiền đã nhận, người mua còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Khoản bồi thường có thể bao gồm giá trị phần diện tích bị thiếu hoặc không thể sử dụng; chi phí đo đạc, thẩm định; chi phí công chứng, đăng ký sang tên; chi phí đi lại, thuê luật sư (nếu đáp ứng điều kiện pháp luật); khoản lãi đối với số tiền đã thanh toán và các thiệt hại thực tế khác phát sinh trực tiếp từ hành vi vi phạm.
Tuy nhiên, người yêu cầu bồi thường phải chứng minh được có thiệt hại thực tế, người bán có hành vi vi phạm và thiệt hại phát sinh do hậu quả trực tiếp của hành vi đó.
Đáng lưu ý, nếu có căn cứ xác định ngay từ đầu người bán đã sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tiền của người mua thì ngoài trách nhiệm dân sự, hành vi này còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành.
Ngay khi phát hiện đất bị chồng ranh, người mua nên nhanh chóng thu thập chứng cứ, thuê đơn vị đo đạc xác định hiện trạng và kiểm tra hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai.
Sau đó, người mua nên yêu cầu người bán khắc phục, hoàn trả tiền hoặc bồi thường. Nếu không thỏa thuận được, có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc hủy hợp đồng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trường hợp có dấu hiệu người bán cố ý gian dối để chiếm đoạt tài sản, người mua có thể tố giác đến cơ quan điều tra để được xử lý theo quy định pháp luật.
Luật sư Thủy Nguyễn
🏢Công ty Luật TNHH MTV Tân Cảng
📍Địa chỉ: Tầng 2, số 85, đường số 13, Khu dân cư Vạn Phúc 1, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh
📞Điện thoại: 0965 921 058
📩Email: [email protected]
📰Website: luattancang.com
