07/04/2020
Thị trường BĐS năm 2019 đang ở ngưỡng 10h sáng hay là 1 giờ chiều, vậy có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường BĐS năm 2020 hay không? Những dấu hiệu nào dự báo cho thị trường BĐS Việt Nam năm 2019 đến 2020 có thật sự sẽ khởi sắc và sôi động hẳn lên so với thời điểm hiện tại hay không?
• Lịch sử về thị trường BĐS tại Việt Nam
– Thị trường BĐS của Việt Nam hình thành từ những năm 1990 theo hình thức tự phát và sau đó phát triển mạnh mẽ dần ngày càng rõ rệt hơn. Từ thời gian đó trở đi, nhắc tới thị trường BĐS thì hiện tại ai ai cũng biết tới một thị trường luôn tạo ra nhiều lợi nhuận cao, bên cạnh rủi rõ lớn nhưng ít ai kiểm soát được và làm chủ được. Rất nhiều người một thời vinh quang kiếm được nhiều tiền nhưng khi lòng tham lên đỉnh điểm, thị trường suy thoái ít người rút ra khỏi thị trường, số đông hoản loạn cắt lỗ rồi phá sản => Dùng đòn bẫy tài chính từ vậy mượn ngân hàng (margin cao)
– Do thị trường BĐS lúc này dễ kiếm tiền, nhiều người giàu lên trong chợp mắt nhận thấy quá dễ kiếm tiền, sợ bỏ lỡ cơ hội nên lao vào đầu tư như thiêu thân => Tư duy kiên thức không theo kịp.
=> Muốn thoát khỏi vết xe đổ này bạn nên cần trang bị kiến thức và hiểu đúng thị trường BĐS đồng thời cùng nhìn nhận đúng bức tranh đầu tư BĐS thị trường Việt Nam trong tương lai gần.
Sau đây, tôi xin tổng hợp lại đồ thị sốt đất tại Việt Nam các cơn sốt đất diễn ra bắt đầu 1990 khi Việt Nam có nền kinh tế thị trường cho tới nay:
– Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1990.
– Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở. Lúc này, giá đất TĂNG gấp 3 lần ở năm 1993 và đóng băng GIẢM về đáy giai đoạn 1996. Giai đoạn này tiếp diễn đến năm 1997, 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á.
– Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 – 2003 cùng những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu ĐTM, chung cư. Năm 2001 cơn sốt đất bùng lên tạo mặt bằng giá cao gấp 2.5 lần và sau đó điều chỉnh đóng băng giảm 25% vào 2004.
– Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006.
– Giai đoạn phục hồi phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư). Tại thời điểm này, thì giá đất bùng lên một lần nữa kéo dài lập đỉnh giá 2010 với sức tăng 300%.
– Năm 2011 kinh tế Thế Giới suy thoái BĐS đóng băng tạo đáy 2014 với giảm 30%.
– Từ 2017 đến nay thị trường BĐS sôi động hẳn lên và giá đất đang ngày một tăng => Dự báo sóng tăng đến cuối 2020 sẽ tạo mặt bằng đỉnh giá mới với đà tăng trung bình gấp 2 đến 3 lần số với thời điểm tạo đáy gần nhất tại năm 2014.
Lịch sử Việt Nam kể từ khi mở cửa nền kinh tế thị trường tới nay đã trải qua 3 cơn sốt BĐS và chuẩn bị có đợt sốt đất thứ 4 có thể sẽ diễn ra vào năm 2020. Từ BĐS từ tay trắng trở nên giàu có tuy nhiên cũng không ít người từ giàu có trở thành tay trắng.
Sốt BĐS phụ thuộc vào các yếu tố sau:
+ Chính sách đất đai
+ Dịch chuyển cơ cấu kinh tế
+ Luật đầu tư – doanh nghiệp
+ Biến đổi cơ cấu dân số
+ Mức độ mở cửa với FDI
>> Lịch sử sốt BĐS lần 1 (1993-1994)
– Luật đất đai chính thức có hiệu lực cho phép người dân sang nhượng mua bán các loại BĐS. Kinh tế hàng hoá nhiều thành phần bùng nổ cho phép nhiều cửa hàng, công ty, cơ sở,… kích cầu đất đẹp kinh doanh luật đầu tư phát huy hiệu quả dân số dịch chuyển mạnh mẽ ra đô thị làm việc lúc đó giá TĂNG do sức CẦU cất cánh mà nguồn CUNG nhà đất ít ỏi => Nguồn tín dụng đến chủ yếu từ tiền tích lũy trong dân.
– Sau đó nhu cầu nhà ở, nhà xưởng được tăng cao do nguồn vốn FDI đổ vào (cần xây nhà máy) => Giá nhà đất tăng tại các phân khúc như nhà phố, nhà hẻm, nhà lớn nhỏ, nhà cổ, nhà tập thể cho đến đất ngoại thành giá BĐS tăng lên gấp 3-4 lần…
– Loại hình bất động sản đất nền bắt đầu hình thành và trở thành BĐS chính thức, viêc phân lô bán nền được triển khai rầm rộ, thời gian này các nhà đầu tư đã có mặt tại các điểm giao dịch từ điểm mua bán từ rất sớm. Họ mua đi bán lại tổng tích tắc và thu về lợi nhuận 40-50 triệu/nền, mua bán nhanh tới mức người bán và người mua chưa kịp nhưng thấy đất nền. Việc mua bán như vậy tạo ra cơn sốt đất đầu tiên.
=> Đóng băng lần 1 (1994-1999)
– Để tránh tình trạng sốt ảo và phá võ thị trường nhà nước ban hành nghị định chống đầu cơ, sau khi có hiệu lực. Các nhà đầu tư có vay vốn ngân hàng bắt buộc phải bán để trả tiền cho ngân hàng, dẫn tới quá nhiều người bán không có người mua nên dẫn tới thị trường tụt dốc.
>> Lịch sử sốt đất lần 2 (2001 – 2002)
– Sau gần 7 năm đóng băng tức đến 2001 thị trường lúc này có động thái rục rịch trở, lúc này bất động sản tại các khu đô thị lại được săn lùng ráo riết và tăng mạnh bởi 5 lý do chính sau:
+ Thị trường vàng tăng mạnh
+ Gia tốc dân số cơ học đô thị đạt đỉnh
+ Bắt đầu làn sóng xây dựng đô thị mới
+ Nguồn vốn ODA dồi dào
+ FDI tăng mạnh nhờ nguồn cung lao động
=> Đóng băng lần 2 (2004-2006). Do nền kinh tế chuyển hướng rất phức tạp với 3 nguyên nhân sau:
+ Giá vàng tăng cao
+ Nhà nước quy định mức đền bù tăng cao
+ Thị trường chứng khoán manh nha xuất hiện, kéo dòng vốn chảy sang
>> Sốt đất lần 3 (2007 – 2010)
+ Việt Nam gia nhập WTO, lôi kéo dòng vốn ngoại tạo đà cho thị trường chứng khoán bùng nổ và nhiều người giàu lên từ chứng khoán dễ dàng rồi dùng tiền từ chứng khoán lại chuyển sang mua BĐS.
+ Lạm phát tăng cao đẩy giá đất tăng từ 3-4 lần và lập đỉnh tại năm 2010. Từ đó tạo nên cơn sốt BĐS lần, sản phẩm chủ yếu vẫn là đất nền 3 và căn hộ (nhưng đất nền vẫn là chủ yếu).
+ Thị trường b**g bóng BĐS tạo ra một đợt sốt đất tại thời điểm này với quy mô lan rộng.
Đóng băng lần 3 (2011-2014).
+ Năm 2010 lạm phát tăng cao (CPI tăng 12%) dẫn tới đồng tiền mất giá và ngân hàng siết lãi suất cho vay tăng lãi suất lên 20%.
+ Khủng hoảng kinh tế toàn cầu lan rộng bị ảnh hưởng bởi sự sụp đổ của ngân hàng Mỹ – Lehman Brothers.
+ Khủng hoảng giá nhà dẫn tới chủ đầu tư cụt vốn -> không đủ kinh phí xây dựng -> tiến độ xây dựng chậm -> đắp chiếu dự án,… nên hình xảy ra nhiều tình trang rơi vào thảm cảnh mua phải dự án ma đồng thời khách hàng cũng mất lòng tin.
+ Ngân hàng bị ảnh hưởng bởi thị trường BĐS nên nợ xấu tăng cao trước nguy cơ phá sản, nền kinh tế suy thoái dẫn tới đóng băng BĐS lần 3.
>> Thị trường BĐS 2017 – 2018 đã diễn ra khá sôi động, tại thời điểm này:
+ Thị trường vàng và chứng khoán khởi của Mỹ khởi sắc, củng cố niềm tin đầu tư tiêu dùng trở lại.
+ Chính sách điều hành kinh tế linh hoạt nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất – xuất nhập khẩu phát triển, thu hút vốn FDI vào và kiều hối tăng cao => Giúp thị trường tài chính (chứng khoán, vàng, tiền tệ,…) khôi phục và thị trường BĐS tan băng.
+ Thị trường năm 2017 sôi động nhưng còn cục bộ một số khu vực, nhưng năm 2018 sẽ bắt đầu lan rộng ra một số khu vực.
• Thực tế về thị trường BĐS tại Việt Nam năm 2019
Thị trường BĐS tại Việt Nam thời điểm này, có dấu hiệu chửng lại không còn sôi động như trước bởi 3 lý do chính như sau:
– Chính sách nhà nước thắt chặt như thanh tra dự án trên diện rộng, cấm phân lô bán nền, cấm tách thửa (có thời hạn), hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…
– Ngân hàng siết chặt tín dụng, tăng lãi suất vay nên dẫn tới nguồn vốn đổ vào BĐS hạn chế và có nhiều nhà đầu tư rút lui sớm vì những yếu tố bất lợi khi sử dụng đòn bẩy tài chính.
– Việc việc mất cân đối giữa cung – cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa các loại hình BĐS, nhiều khách hàng cũng "khựng" lại trong đầu tư để chờ ngóng thông tin. Cùng với tâm lý đó, một số dự án mới đang triển khai trong thời gian này cũng không bán được hàng và dẫn tới tồn hàng số lượng lớn.
• Nhận định thị trường BĐS trong năm 2020
Nếu muốn đưa lời dự báo về thị trường BĐS năm 2020 như thế nào thì ở đây tôi không thể dám khẳng định được nó sẽ phát triển theo chiều hướng nào thì tôi xin trả lời là “TÔI KHÔNG BIẾT” (vấn đề đưa ra lời dự báo liên quan tới nhiều ngành liên quan tới nền kinh tế vĩ mô). Nhưng ở góc độ nhìn nhận của riêng cá nhân, tôi sẵn sàng chia sẽ quan điểm cá nhân của mình bằng những nhận định về thị trường BĐS 2020 với nhiều diễn biến khó lường như hiện nay.
Thị trường BĐS Việt Nam năm 2020 sẽ như thế nào? Nó sẽ nằm ở ngưỡng 10h sáng, 12h trưa hay 3h chiều hay là ở mức 6h tối? Tôi xin nêu ra một số khó khăn và thuận lợi cho ngành BĐS hiện nay như sau:
* Khó khăn:
– Chính sách nhà nước thắt chặt trở lại được thể hiện rõ như: Thanh tra dự án trên diện rộng, cấm phân lô bán nền, cấm tách thửa (có thời hạn), thắt chặt pháp lý, ngưng duyệt hồ sơ phê duyệt dự án và cấp phép bán,… Và nó kéo dài có thể dẫn tới việc thị trường BĐS giảm giao dịch, dòng tiền đổ vào BĐS sẽ giảm và người mua chờ đợi nghe ngóng thông tin nhiều hơn hoặc thậm chí có một số người sử dụng đòn bẫy tài chính sẽ phải rút lui sớm trong thời gian này.
– Siết lãi suất vay ngân hàng: Tăng lãi suất vay, dẫn đến nguồn vốn bị hạn chế => Những người có nguồn vốn sẵn có sẽ có thể tiếp tục giao dịch, những ai dùng đòn bẩy ngân hàng sẽ phải cân nhắc rất nhiều so với trước.
– Giá các mặt hàng tiêu dùng như: xăng dầu, giá thép, xi măng, và các nguyên vật liệu xây dựng,… tăng cao cũng làm cho giá BĐS tăng lên rõ rệt.
– Trước tình hình giá BĐS đang tăng quá cao, có dấu hiệu của đầu cơ làm giá và đây cũng là lý do cho mặt bằng chung của những người có thu nhập trung bình khá không có khả năng sở hữu nhà, đất.
– Một số khu vực tạo ra mặt bằng giá ở mức cao tại thời điểm bởi một số loại hình bất động sản dính “sóng” thị trường và thì cũng có thể sẽ khó khăn cho năm 2020 tới.
– Dự báo của FED về việc GDP nền kinh tế thị trưởng của Thế giới từ thị trường Mỹ – Trung và khối kinh tế B-R-I-C giảm từ 3-5% điều này có thể gây nên tình trạng làm phát ảnh hưởng không nhỏ tới nguồn tiền từ kiều hối hay FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam.
– Dân số tăng cao từ đó giá BĐS trung tâm cũng tăng theo và đây cũng là một trong những khó khăn về việc sở hữu BĐS cho nhu cầu ở; mặt khác đây cũng là yếu tố cơ hội cho BĐS vùng ven phát triển mạnh trong năm sau.
– Và có thể trong năm 2020 sẽ còn nhiều khó khăn của nền kinh tế theo hướng vĩ mô mà chưa được các tổ chức, hiệp hội tài chính kinh tế trong nước và trên Thế giới nghĩ tới hoặc đưa ra một thông số cụ thể để chứng minh.
Ngoài những khó khăn ở thời điểm hiện tại thì biết đâu đây là một bước ngoặt nhằm tạo nên một mặt bằng mới dành riêng cho thị trường BĐS phát triển đi vào quy mô hơn, đồng bộ hơn và bùng nổ vào năm 2020.
* Thuận lợi:
– Năm 2019 là tiền đề cho ngành BĐS công nghiệp cũng như các loại hình BĐS hiện nay tại Việt Nam phát triển mạnh vào 2020 (từ lợi thế chiến tranh thương mại Mỹ Trung như hiện nay), tạo dòng tiền kiều hối cũng như FDI từ các cường quốc lớn đổ vào Việt Nam và còn có thể lượng dòng tiền tệ quốc tế đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh trong năm sau.
– Theo phân tích từ lịch sử của các đợt sốt BĐS Việt Nam từ những năm 1990 cho tới nay cho thấy, năm 2020 là thời gian nằm ở giai đoạn PHỤC HỒI và có thể tăng trưởng đến giai đoạn SỐT NÓNG của ngành BĐS (dự báo năm 2020 sẽ bùng nổ sốt BĐS).
– Từ những Khó khăn trên thì theo tôi nghĩ đó là thuận lợi là cơ hội thị trường BĐS reset lại và xác lập một mặt bằng chung về thị trường BĐS mới có lợi cho người mua BĐS nhằm bớt rủi ro về thị trường cũng như pháp lý…
– Nhìn chung xu hướng của nền kinh tế thị trường thế giới đang trong giai đoạn phục hồi, lạm phát CPI thấp trong khi GDP tăng cao; mặt khác nhiều hợp đồng được ký kết giữa Việt Nam với các đối tác Mỹ, Nhật, EU, Hàn Quốc và Úc,… bù đắp cho thâm hụt thương mại giữa ta với Trung Quốc. Nền kinh tế có nhiều tín hiệu tăng trưởng ổn định tăng trưởng ổn định lâu dài. Đánh giá một cách khách quan hiện tại :
+ Giá BĐS còn thấp so với nhóm nước đi trước trong khối ASEAN, trong khi tăng trưởng khá tốt lại đông dân -> Theo đồ thì cho thấy giá BĐS còn đi lên trong trung hạn.
+ Nền kinh tế hội nhập sâu tác động trực tiếp tới tình hình chính trị Thế giới
+ Chính sách tín dụng siết chặt nhưng vẫn đang ở mức cân bằng
+ BĐS các tỉnh lẽ vùng ven các đô thị, thành phố tiếp tục tăng cho tới khi bão hoà nhu cầu địa phương.
+ Các loại hình BĐS du lịch còn nhiều đợt tăng sóng trong tương lai.
mạnh tạo ra nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam.
+ Chính phủ Việt Nam tiếp tục điều tiết chính sách ưu tiên ổn định kinh tế – chính trị song hành.
• KẾT LUẬN:
Thị trường BĐS năm 2020 đan xen giữa thách thức và cơ hội, tuy nhiên thị trường BĐS hiện tại đang có những bước chuyển mình tạo ra tín hiệu tốt cho sự tăng trưởng vượt bậc vào năm sau. Bởi thị trường 2019 đã thanh lọc lại thị trường BĐS, xác lập một thị trường mới nhằm tạo bước đệm cho ngành BĐS phát triển bùng nổ mạnh mẽ. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong năm 2020 sẽ tạo ra sân chơi mới dành cho:
– Doanh nghiệp kinh doanh BĐS/Chủ đầu tư: Định hình lại các loại hình cho doanh nghiệp đã và đang đang kinh doanh có thể dẫn tới thu hẹp doanh nghiệp do bị đào thải bởi nhiều yếu tố thị trường (pháp lý, năng lực tài chính, quy định pháp luật,…) => Đặt ra thách thức cho các doanh nghiệp/chủ đầu tư phải đủ tiêu chí và điều kiện duy trì phát triển để vượt vượt qua.
– Khách hàng/Nhà đầu tư: Thị trường BĐS sẽ giảm thiểu rủi ro trong đầu tư, tạo thế cân bằng giữ cung và cầu. Tuy nhiên cơ hội sẽ luôn dành cho những khách hàng/nhà đầu tư biết nắm bắt thông tin và lựa chọn thị trường để đầu tư.
* Nội dung có sự tham khảo từ các chuyên gia và báo online chính thống.
Trên đây, là những nhận định và phân tích theo góc nhìn của cá nhân tôi xin mạnh dạn chia sẽ, hy vọng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp quý báu từ các bạn!
