29/12/2019
Một vài nhận định của một đại ca lão làng trong nghề bđs với 20 năm kinh nghiệm, anh em CEO của group cùng đọc để có thêm các góc nhìn nhé.
Như đã nhận định, TT BĐS đang gặp khó về mặt PHÁP LÝ, tạm gọi là khủng hoảng về pháp lý dưới mấy góc nhìn chính sau đây:
Thứ nhất. Cuộc đại rà soát hoạt động cấp phép, tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS, BT tập trung ở TP Hồ Chí Minh ( theo HoReal) giảm 83%, ở Hà Nội giảm tới 53% ( theo Sở XD Hà Nội), sắp tới sẽ rà soát 101 DA dọc 2 bên sông Sài Gòn. Việc rà soát, thông qua kết quả rà soát/ kết luận thanh tra các cấp nhẹ nhàng cũng mất cả năm, 2-3 năm không phải là lạ đối với những DA pháp lý phức tạp, lằng nhằng.
Thứ hai, đã và đang có quá nhiều kiện tụng, bắt bớ liên quan Lãnh đạo các tỉnh, TP ( 2 phó Chủ tịch tp HCM, 2 đời Chủ tịch Đà Nẵng, nguyên Bí thư Khánh Hoà ,,.. và hàng loạt các quan chức các bộ/ ngành bị kỷ luật, vướng vào lao lý ... liên quan đến đất đai, chắc chắn rằng UBKTTW, các co quan phòng chống tham nhũng đã, đang và sẽ tiếp tục chĩa mũi nhọn vào lĩnh vực đất đai, BĐS để “ góp phần” làm trong sạch bộ máy nhân sự cho ĐH XIII. Vậy nên sẽ lại “rà soát” lại dẫu DA nào đó đã đúng, đã đủ thủ tục vì nhỡ sai thì TOANG.
Thứ ba, tranh cãi về pháp lý condotel đang đi vào ngõ cụt khi cả 3 bộ được giao ( Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hoá TT và Du lịch) đều giữ có cái lý của mình. Dù có CP có đốc thúc, doanh nghiệp có backup...nhưng dường như chắc chắn không có cơ quan, bộ ngành nào ngu gì đứng ra “ cầm trịch” vụ này vì rằng không những chỉ “ đổ vỏ” mà không khéo bị qui vào lợi ích nhóm thì “ thôi rồi Lượm ơi”. Có một hy vọng lớn , nhưng lại rất mong manh đó là “ thông qua luật đất đai sửa đổi” nhưng sẽ chỉ là hy vọng vì nó chưa được đưa vào Chương trình nghị sự của QH.
Về vấn đề VỐN cho TT BĐS. Đến thời điểm này dù là Chủ đầu tư, dân đầu tư/ đầu cơ BđS chuyên nghiệp hay Amateur chắc đã biết, đã nghe, đã hiểu hay đã thấm, đã ngấm công dụng của bài thuốc Thông tư 36, nay là Thông tư 22 của NHNN.
Dưới góc độ bài viết này, tôi không bình luận, phân tích thêm về “công dụng” của bài thuốc mà chỉ cung cấp một góc nhìn khác “ thời gian dã thuốc”. Khi phân tích về nguyên nhân hâm nóng rồi đun sôi nồi dầu BĐS giai đoạn 2014-2018 mọi người “ quên” không phân tích đầu năm 2014 để cứu BĐS nói riêng, nên kinh tế nói chung NHNN đã đột ngột “nới” rộng gấp đôi tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn ( từ 30% lên 60%); đồng thời cho phép các ngân hàng cơ cấu lại nợ mà không phải chuyển nhóm với qui mô khoảng 300 nghìn tỷ đồng và bán nợ xấu cho VAMC ( quy mô 348 nghìn tỷ) có thể nói đây là vấn đề gốc gác, vấn đề căn bản cho bđs phục hồi và bùng nổ trong giai đoạn 2014-2018. Nay, cũng vẫn giải pháp cũ, NHNN lại đưa tỷ lệ này xuống 50% năm 2018 và 40% vào cuối 2020 và tiếp theo sẽ là 30% vào giữa năm 2022. Sau 3 năm, tỷ lệ này giảm dần từ 60% xuống 50% đầu năm 2017, tiếp theo 45% năm 2018 thị trường đã điêu đứng. Trong vòng 30 tháng tới tỷ lệ này giảm tiếp còn 30% ( 1/10/2022) thì thị trường BĐS sẽ bị tác động kép đó là hậu quả của việc thiếu vốn giai đoạn trước 2020 và vốn vào thị trường sẽ bị siết thêm.
Ngoài ra, 2020 sẽ là năm mà thời hạn 5 năm các NH gửi gắm nợ xấu cho VAMC đáo hạn ( hiện mới có 9/35 ngân hàng tất toán nợ xấu với VAMC), mặc dù đã trích lập dự phòng, nhưng sự “đoàn tụ” của núi nợ này sẽ là gánh nặng, là vật cản cho việc cho vay của các NH này.
Với yếu tố thị trường thì .... khá thú vị. BĐS là lĩnh vực đặc thù, là thị trường của niềm tin và kỳ vọng.... trong khủng hoảng, người mua sợ giá xuống tiếp, sợ chôn vốn và họ sẽ chỉ thực “ xuống tiền” khi giá đã giảm sâu, thật sâu (30-50%). Đó đây, đã nhiều Da, nhiều khu giảm giá, lác đác đổ vỡ... quá trình này sẽ còn tiếp diễn: đổ vỡ, xù nợ, xù cam kết... nhiều CĐT phải chịu áp lực trả nợ, thanh toán các nghĩa vụ với nhà nước - thuế, tiền SDĐ theo kết luận thanh tra, rà soát... thanh toán lãi vay, trả nợ nhà thầu, vật tư ( nhà thầu không thi công, nhà cung cấp vật liệu không cung cấp.. nếu không có “tiền tươi” ); khó vay tiền từ NH, nhiều CĐT phải vay “ chợ đen” phải đại hạ giá BĐS để có tiền thi công, trả nợ... cứ vậy người mua chờ đợi giảm thêm, giả sâu hơn...việc huy động vốn từ các kênh khác ( chứng khoán, trái phiếu... ) khó khăn hơn, các cách/ thủ đoạn bán hàng như:hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận ....bị phát giác nên ít người tin, mua...
Nếu chỉ xét đến những yếu tố tác động như trên, thị trường sẽ đóng băng khoảng 2-3 năm. ( giải quyết vướng mắc về pháp lý thường rất lâu; rút vốn theo thông tư 22 đã có lộ trình và TT phục hồi niềm tin cũng mất rất nhiều thời gian). Tuy nhiên, sức mua đã và sẽ có sự tích luỹ, kinh tế vĩ mô ổn định, GDP cao (7%) CPI thấp(2,73%) sự gia tăng của kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS.... là những yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS. Các lực sẽ co đi-kéo lại, nhưng do lực hỗ trợ thị trường yếu, lại bị chi phối nên khó tập trung ( kết quả kinh tế vĩ mô có thể đã được “ tô hồng” thêm để chào mừng ĐH XIII, sau ĐH sẽ mất cả năm trời “ổn định” bộ máy mới và “ nắm tình hình”.... vậy nên, LỰC tổng hợp sẽ tạo nên xu thế chung của thị trường đó là đi xuống, tuy nhiên độ dốc sẽ thoải hơn, thời gian cũng ngắn hơn.
Dự rằng (tuỳ dự án, tuỳ khu vực, tuỳ khả năng chịu nhiệt và độ ngáo giá của CĐT) sẽ có nhiều chỗ, nhiều nơi giảm tới 50% thậm chí còn hơn, thời gian trầm lắng tối thiểu khoảng 18 đến 24 tháng trước khi phục hồi
(St)
