05/02/2026
Án lệ số 79/2025/AL do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua đã khẳng định một nguyên tắc có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn xét xử các tranh chấp về đặt cọc trong giao dịch bất động sản: hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự độc lập và có hiệu lực, kể cả trong trường hợp tài sản đang thế chấp tại ngân hàng hoặc bên nhận đặt cọc không trực tiếp đứng tên quyền sử dụng đất.
Án lệ được ban hành trong bối cảnh tranh chấp đặt cọc mua bán nhà, đất diễn ra ngày càng phổ biến, đặc biệt khi giá đất biến động mạnh và các giao dịch thường được xác lập trong điều kiện pháp lý chưa hoàn thiện.
Một trong những vấn đề gây nhiều cách hiểu khác nhau trong thực tiễn xét xử là việc xác định bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc. Có quan điểm cho rằng đặt cọc chỉ là hợp đồng phụ, phụ thuộc hoàn toàn vào số phận pháp lý của hợp đồng chính (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Theo cách hiểu này, nếu hợp đồng chính vô hiệu hoặc không thể giao kết thì hợp đồng đặt cọc cũng vô hiệu theo.
Ngược lại, quan điểm coi hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự độc lập cho rằng đối tượng của đặt cọc không phải là tài sản chuyển nhượng mà là nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng trong tương lai. Do đó, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc không phụ thuộc tuyệt đối vào khả năng chuyển nhượng tài sản tại thời điểm ký kết.
Án lệ số 79/2025/AL đã lựa chọn cách tiếp cận thứ hai.
Từ việc phân tích quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, Tòa án nhân dân tối cao xác định rằng:
(i) Hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai là một giao dịch dân sự độc lập, đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015;
(ii) Việc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu, nếu bên đặt cọc biết rõ tình trạng này và các bên thỏa thuận đặt cọc để tạo điều kiện hoàn thiện thủ tục pháp lý;
(iii) Trường hợp bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng được chủ sở hữu ủy quyền hoặc thống nhất cho nhận đặt cọc, đồng thời bên đặt cọc biết rõ và không phản đối, thì hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực.
Đáng chú ý, Tòa án nhấn mạnh rằng không thể lấy lý do hợp đồng chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc nhằm né tránh trách nhiệm phạt cọc.
Án lệ số 79/2025/AL góp phần thống nhất đường lối xét xử, bảo đảm giá trị ràng buộc của chế định đặt cọc và bảo vệ sự ổn định của giao dịch dân sự. Việc khẳng định tính độc lập của hợp đồng đặt cọc phản ánh đúng bản chất của quan hệ dân sự dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện và tự chịu trách nhiệm.
Tuy nhiên, tính độc lập của hợp đồng đặt cọc không mang tính tuyệt đối. Trong những trường hợp các bên sử dụng hình thức “đặt cọc” để che giấu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định (ví dụ: thanh toán gần như toàn bộ giá trị tài sản, bàn giao quyền quản lý đất), giao dịch có thể bị xác định là giả tạo và bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự.
Do đó, việc áp dụng án lệ cần gắn với việc làm rõ ý chí thực sự của các bên và mục đích của giao dịch, tránh hợp pháp hóa các hành vi lách luật.
Án lệ số 79/2025/AL là một bước phát triển quan trọng trong tư duy xét xử về các giao dịch bảo đảm, đặc biệt là đặt cọc trong lĩnh vực bất động sản. Việc xác định hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự độc lập góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, đồng thời đặt ra yêu cầu thận trọng trong việc phân biệt đặt cọc hợp pháp với các giao dịch chuyển nhượng trá hình
