31/08/2016
Ngày 23/06/2016 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT (Thông tư 09) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT (Thông tư 20) ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Khối PC & KSTT trân trọng giới thiệu tới các Anh/Chị một số nội dung đáng lưu ý của Thông tư 09 dưới đây:
- Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vẫn không có thay đổi so với quy định hiện tại của Thông tư 20, bao gồm:
a- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
b- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất
c- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
d- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
e- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
f- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
g- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;
h- Xóa đăng ký thế chấp.
- Trong thời gian vừa qua, một số hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký do cách hiểu hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thực chất là hợp đồng bảo lãnh, mà theo Luật Đất đai 2013 thì pháp luật không quy định biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Nhằm khắc phục khó khăn, vướng mắc nêu trên, khoản 2 Điều 4 Thông tư 09 đã bổ sung quy định (so với Thông tư 20): “Việc đăng ký thế chấp quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều này bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác”.
- Theo quy định tại Thông tư 09 thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. Trước đây theo quy định tại Thông tư 20 thì thẩm quyền này thuộc về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương/ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Điều 6 Thông tư 09 ghi nhận các mốc thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để làm căn cứ áp dụng.
- Thông tư 09 đã bổ sung phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua đường bưu điện và qua phương thức đăng ký trực tuyến so với phương thức nộp trực tiếp như đang quy định tại Thông tư 20.
- Thông tư 09 đã bổ sung quy định Văn phòng Đăng ký đất đai chỉ được từ chối đăng ký nếu phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký trong các trường hợp:
+ Thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
+ Thông tin về bên thế chấp gồm: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; căn cước công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
+ Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai; tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.
- Thông tư 09 bổ sung quy định so với Thông tư 20 nhằm giảm thời gian xử lý hồ sơ cho người đăng ký nếu vào thời điểm đăng ký mới phát hiện các sai sót. Cụ thể khi các thông tin được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký thế chấp và thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các thông tin đó bao gồm:
+ Thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất không trùng khớp do dồn điền đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
+ Thông tin về tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất không trùng khớp do thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
- Trong thời gian qua, quy định về việc thế chấp và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới chỉ dừng lại ở việc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà chưa có quy định về đăng ký thế chấp đối với một số loại nhà ở hình thành trong tương lai khác. Thông tư 09 đã quy định cụ thể một số nội dung sau đây liên quan đến việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
+ Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở; hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình;
+ Các trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp và nguyên tắc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở; Hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm: chuyển tiếp từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển tiếp từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở đã hình thành được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
+ Trình tự, thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
- Trước đây, theo Thông tư 20, các tài sản gắn liền với đất đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu đều được đăng ký thế chấp dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai. Thông tư 09 đã phân biệt rõ hai trường hợp đăng ký thế chấp, cụ thể như sau:
+ Quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở) là các tài sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng tại Điều 22, Điều 23;
+ Quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất là tài sản đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận tại Điều 21.
Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 08 tháng 8 năm 2016.
Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, quy định về thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
