21/09/2026
Lạm phát ở mức dưới 4% sẽ giúp cho nền kinh tế phát triển, nhưng lạm phát cũng âm thầm gặm nhấm những tài sản bạn tích lũy ở ngân hàng. Cho dù lãi suất ngân hàng có cao hơn lạm phát, nhưng giá tài sản luôn tăng nhanh hơn lạm phát. Đó là thực tế trong nhiều chục năm qua ở Việt Nam cũng như trên thế giới, qua nhiều chu kỳ kinh tế.
Sau 10 năm, khoảng cách giữa người giữ tiền và người giữ tài sản có thể rất xa.
Ví dụ năm 2014, bạn có 1,55 tỷ, đủ mua một căn hộ 70m², tương đương khoảng 15 năm thu nhập khi đó. Đến năm 2026, nếu bạn giữ căn hộ đó, giá trị vẫn khoảng 5–6 tỷ, dù đã mất giá khoảng 20% so với năm 2025, thì nó vẫn tương đương 25–28 năm tiền lương hiện nay, sau nhiều lần tăng lương cơ bản. 😁
Nếu gửi ngân hàng với lãi suất 6%/năm từ năm 2014 đến năm 2026, bạn có khoảng 2,9 tỷ, tức tương đương khoảng 14,5 năm lương. Lạm phát ăn mòn tiền, còn tài sản thì không. Đó là lý do người dân Việt Nam, hay tất cả các quốc gia trên thế giới, đều có xu hướng giữ tài sản bằng bất động sản, vàng và những tài sản phòng thủ khác.
Kể cả những quốc gia có mức trượt giá thấp, lãi suất ngân hàng chỉ 2–3%/năm, thì giá đất vẫn có thể tăng nhanh hơn lạm phát trong nhiều thập kỷ qua. Nhật Bản là một trường hợp đặc biệt, do b**g bóng bất động sản những năm 1990 đã đẩy giá tài sản vượt xa thu nhập bình quân khi đó.
Vì sao lạm phát thực tế có thể khắc nghiệt hơn những gì thể hiện trên các báo cáo?
Thực chất, lạm phát được tính toán thông qua CPI, dựa trên một giỏ hàng hóa gồm gạo, thịt, điện, hàng tiêu dùng và những thứ cần thiết cho cuộc sống. Còn giá trị đất đai được tính theo cách rất khác và không trực tiếp phản ánh đầy đủ trong giỏ CPI đó.
Nên khi tiền chảy vào tài sản, con số lạm phát công bố vẫn có thể rất đẹp, vẫn nằm trong mức cho phép. Còn tài sản của giới siêu giàu vẫn nằm trong vàng, cổ phiếu, đất và những thứ càng để lâu càng có giá trị như tác phẩm nghệ thuật hay đồ cổ.
Trên thế giới, mỗi khi một làn sóng công nghệ mới ra đời, một chu kỳ kinh tế lại được reset lại. Công nghệ giúp tăng năng suất lao động, giảm chi phí nhân công cũng như nguyên vật liệu. Tiền được kiếm ra nhiều hơn, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh hơn, nhưng chưa bao giờ điều đó có nghĩa là giá tài sản sẽ đứng yên.
Ngược lại, những tài sản khan hiếm, đặc biệt là đất đai và các tài sản phòng thủ, thường được người có tiền lựa chọn để tích lũy. Vì người kiếm được nhiều tiền trong xã hội thường là người giàu, và họ vẫn chọn cách giữ tài sản theo cách cũ.
Những năm 2000–2010, Internet và Web 2.0 là giai đoạn Internet chuyển từ một công cụ thông tin thành hạ tầng kinh tế. Nó giúp gắn kết các nền kinh tế toàn cầu gần nhau hơn. Thế giới giàu lên nhờ công nghệ, nhưng giá tài sản cũng tăng rất mạnh. GDP có thể tăng 8–10%, nhưng giá đất ở Việt Nam hay tại nhiều thị trường như Mỹ, Úc, Nhật Bản sau năm 2010 vẫn có những giai đoạn tăng nhanh hơn rất nhiều.
Cuộc cách mạng công nghệ 4.0, với Smartphone và Cloud khoảng giai đoạn 2010–2015, giúp chi phí quảng cáo rẻ đi, kênh phân phối và bán hàng được mở rộng, việc thu thập và phân tích dữ liệu chính xác hơn. Nó làm cho năng suất không còn phụ thuộc hoàn toàn vào số lượng lao động.
Kinh tế Việt Nam bùng nổ, hội nhập sâu với thế giới, trở thành một nước có thu nhập trung bình. Nhưng tốc độ tăng giá tài sản vẫn có những giai đoạn nhanh hơn tốc độ kiếm tiền của số đông người lao động.
Và giai đoạn hiện nay, Big Data cùng trí tuệ nhân tạo, robot và tự động hóa sẽ càng làm thay đổi sâu sắc sự phân hóa giàu nghèo. Người giàu tập trung vào việc giữ tài sản, còn người lao động tập trung vào nâng cao năng lực để cạnh tranh với máy móc và trí tuệ nhân tạo.
Một điều dễ nhận ra là trong tương lai, con người sẽ ngày càng phải cạnh tranh với máy móc ở hầu hết những lĩnh vực mà máy có thể đảm nhiệm với chi phí thấp hơn.
Khi chúng ta vẫn đang mày mò tiếp cận công nghệ 4.0, thì thế giới đã chuyển sang một thế hệ công nghệ mới, có thể gọi là công nghệ 5.0, với trí tuệ nhân tạo và robot hình người.
Ở Mỹ và Trung Quốc đã xuất hiện những nhà máy tự động hóa cao, sử dụng robot và AI trong sản xuất, thậm chí hướng tới việc sản xuất chính những robot thế hệ mới. Nếu xu hướng này tiếp tục phát triển, rất nhiều vị trí hiện nay do con người đảm nhiệm có thể được máy móc thay thế trong tương lai.
Giới siêu giàu trên thế giới sở hữu những nhà máy đó. Họ sở hữu các công ty AI, nhà máy sản xuất robot, chip, trung tâm dữ liệu, năng lượng và những tài nguyên cần thiết để tạo ra AI và robot.
Còn nền kinh tế của chúng ta vẫn phụ thuộc nhiều vào đầu tư nước ngoài, lao động giá rẻ, xuất khẩu lao động và gia công hàng hóa tiêu dùng trong chuỗi cung ứng toàn cầu để hướng tới mục tiêu trở thành nước có thu nhập trung bình cao vào năm 2030.
Đó là quy luật tất yếu. Không thể đốt cháy giai đoạn, cũng không thể chỉ bằng khẩu hiệu “đi tắt đón đầu” nếu chúng ta không làm chủ được một công nghệ lõi nào đủ sức cạnh tranh trong thời đại công nghệ 5.0 đang diễn ra.
Nhà nước buộc phải xây dựng một kế hoạch phát triển kinh tế đầy tham vọng, nhưng cũng không kém phần mạo hiểm. Nếu không vượt qua được giai đoạn này, bẫy thu nhập trung bình có thể tiếp tục đeo bám chúng ta trong hàng chục năm tiếp theo.
Vậy thì buộc phải đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đón đầu xu thế công nghệ mới. Đất nước cần hạ tầng giao thông tốt hơn để kết nối sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Đất nước cũng cần hạ tầng năng lượng như điện, hạ tầng viễn thông, khai thác tài nguyên để đáp ứng cho nền kinh tế 5.0.
Đây mới là vấn đề kinh tế cực kỳ lớn mà giới chủ siêu giàu Việt Nam đang dịch chuyển. Nếu năng suất tăng nhanh hơn tiền lương, giá thành hàng hóa có thể giảm, nhưng giá trị của những tài sản khan hiếm như đất đai, vị trí, năng lượng và tài nguyên lại có thể trở nên tương đối quan trọng hơn. Và dòng tiền của những người có tài sản lớn sẽ tập trung vào những lĩnh vực đó.
Khi giá đất ảnh hưởng trực tiếp tới giá nhà ở, Nhà nước sẽ đứng ở giữa để điều tiết bằng chính sách. Cho đến nay, khi các chính sách và dự thảo liên quan đến đất đai vẫn đang tiếp tục được điều chỉnh, tôi vẫn tin rằng Nhà nước sẽ can thiệp mạnh vào giá nhà ở để đảm bảo quyền lợi của người dân có thể tiếp cận nhà ở.
Nhưng giá trị sử dụng đất vẫn cần được duy trì ở mức phù hợp để tránh tài sản tích lũy của toàn xã hội cũng như hệ thống ngân hàng chịu những cú sốc quá lớn do những chính sách tác động quá mạnh vào thị trường bất động sản.
Xét cho cùng, đất đai gắn liền với tài nguyên. Đó là sản phẩm của tự nhiên, không thể tái tạo và không thể sản xuất ra nhiều hơn.
Còn nhà ở là sản phẩm của lao động. Khi công nghệ vật liệu phát triển, tự động hóa được đẩy cao, nhà có thể được xây dựng nhiều tầng hơn, nhanh hơn và đáp ứng nhu cầu ở của toàn xã hội.
Và hai khái niệm nhà ở và đất đai sẽ ngày càng được tách biệt với nhau bằng luật pháp.Một bên là nhu cầu sử dụng thiết yếu của xã hội. Một bên là nơi tích trữ tài sản của xã hội.
Vậy nên, theo hướng của luật đất đai mới, nhà chung cư có thể được xác định thời hạn sử dụng theo chất lượng công trình và giấy phép xây dựng, trong khi quyền sử dụng đất vẫn được đảm bảo theo quy định và gắn với quy hoạch có định hướng để tiết kiệm thứ tài nguyên không thể tái tạo này.
Trong kinh tế, những thứ hàng hóa được sản xuất hàng loạt, ngày càng nhiều và giá thành ngày càng rẻ thì không phải là nơi tích trữ tài sản tốt.
Còn những thứ không thể tái tạo, là sản phẩm của tự nhiên và ngày càng trở nên khan hiếm, thì sẽ không dễ mất giá. Về dài hạn, chúng có xu hướng tăng giá cùng với sự gia tăng của cải và khả năng tích lũy của xã hội.
Đó là điều gần như không bao giờ thay đổi.
Vậy thì chu kỳ kinh tế này, khi lãi suất ngân hàng điều chỉnh và tiền tiếp tục được đưa ra thị trường sau những giai đoạn hút tiền về ngân hàng, giá đất ở các khu đô thị lớn, đúng quy hoạch, vẫn có thể tăng rất mạnh theo tốc độ tăng trưởng và quá trình tích lũy của nền kinh tế Việt Nam.
Còn giá chung cư lại phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ xây dựng nhà ở, nguồn cung, thu nhập của người dân và chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong tương lai.
Cuối cùng, thứ quyết định sự phân hóa tài sản trong một chu kỳ kinh tế không chỉ là bạn kiếm được bao nhiêu tiền, mà là bạn đang giữ tiền hay đang giữ thứ tài sản mà cả xã hội ngày càng cần nhưng không thể sản xuất thêm.
