28/04/2026
PHÂN TÍCH BẢN ÁN SỐ 217/2025/DS-PT: RANH GIỚI GIỮA GIAO DỊCH GIẢ TẠO VÀ QUYỀN CHUỘC LẠI TÀI SẢN
Bản án số 217/2025/DS-PT ngày 29/10/2025 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu” là một tình huống pháp lý điển hình. Nội dung vụ án tập trung vào lập luận của Hội đồng xét xử trong việc xác định bản chất giao dịch khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích làm tin cho nghĩa vụ tài chính.
1. Tóm tắt nội dung vụ án
- Đương sự: Nguyên đơn là anh Trần Trung C và chị Lê Thị D; bị đơn là chị Vương Thị T.
- Giao dịch xác lập: Khoảng tháng 6/2022, anh C và chị D vay chị T số tiền 5.500.000.000 đồng. Đến tháng 9/2022, anh C vay thêm 500.000.000 đồng, tổng cộng là 6.000.000.000 đồng.
- Hình thức bảo đảm: Để làm tin cho việc trả nợ, ngày 20/7/2022, hai bên ký kết 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa số 205 và 206 tại xóm A, xã H, huyện H (nay thuộc tỉnh Ninh Bình).
- Biến động tài sản: Chị T đã thực hiện thủ tục sang tên và được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ngày 25/7/2022.
- Yêu cầu khởi kiện: Nguyên đơn đề nghị Tòa án tuyên bố 02 hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền và hủy các GCNQSDĐ đã cấp cho bị đơn.
2. Phân tích nội dung Bản cam kết ngày 24/6/2022
⚡Bằng chứng quan trọng được nguyên đơn đưa ra là bản cam kết viết tay do bị đơn lập có nội dung:
"Do điều kiện kinh tế khó khăn anh C và chị D có làm thủ tục chuyển nhượng lại cho tôi 02 mảnh đất với tổng diện tích 02 số là 835m2... Anh C và chị D đã nhận từ chị T tổng số tiền là 5.500.000.000 đồng, lãi suất được tính theo thời giá của Ngân hàng. Khi anh C, chị D đã phục hồi kinh tế và có nhu cầu lấy lại 02 mảnh đất trên, chị T có trách nhiệm làm thủ tục pháp lý trả lại chính chủ cho anh C và chị D."
3. Lập luận của Tòa án về bản chất giao dịch
Tòa phúc thẩm đã bác bỏ kháng cáo của nguyên đơn dựa trên các luận điểm pháp lý sau:
A. Thiếu đặc trưng của hợp đồng vay tài sản Hội đồng xét xử nhận định nội dung bản cam kết không đủ cơ sở để khẳng định tồn tại giao dịch vay tài sản thông thường. Lập luận chi tiết của Tòa án như sau:
⚡Văn bản không thể hiện rõ các thỏa thuận mang tính đặc trưng của hợp đồng vay theo quy định pháp luật dân sự.
Thiếu các điều khoản cụ thể về số tiền vay xác định, mức lãi suất ấn định cụ thể và thời hạn trả nợ chính xác.
Việc nguyên đơn khai có trả lãi hàng tháng không được bị đơn thừa nhận và chứng từ chuyển khoản không đủ cơ sở xác định là lãi suất của khoản vay nêu trên.
⚡Toà án nhận định: "Văn bản trên cũng không thể hiện rõ các thoả thuận mang tính đặc trưng của loại hợp đồng vay tài sản thông thường... mà chỉ thể hiện quyền được chuộc lại tài sản đã bán (đã chuyển nhượng)".
B. Xác lập quyền chuộc lại tài sản đã bán Tòa án khẳng định nội dung cam kết phản ánh một giao dịch chuyển nhượng có thỏa thuận về quyền chuộc lại:
Nội dung văn bản ngay từ đầu đã khẳng định mục đích là "làm thủ tục chuyển nhượng lại" do điều kiện kinh tế khó khăn.
Việc nhận tiền của nguyên đơn được xác định là hệ quả của việc chuyển nhượng 02 thửa đất.
Cụm từ "lấy lại đất" thực chất thể hiện quyền được chuộc lại tài sản đã bán (đã chuyển nhượng).
C. Tính hiệu lực của hình thức và nội dung hợp đồng
Về hình thức: Các hợp đồng chuyển nhượng đều được lập thành văn bản, có chứng thực của UBND xã theo đúng trình tự, thủ tục.
Về ý chí: Các bên trực tiếp đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện ký kết, thể hiện sự tự nguyện và đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Về điều kiện: Tại thời điểm ký kết, đất không có tranh chấp, đã xóa thế chấp ngân hàng và đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.
4. Phán quyết của Tòa án
Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm:
⚡Công nhận 02 hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/7/2022 là hợp pháp theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
⚡Khẳng định không có căn cứ cho rằng đây là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân sự khác theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
⚡Việc bị đơn đăng ký biến động và được cấp GCNQSDĐ dựa trên các hợp đồng đã có hiệu lực là hoàn toàn hợp pháp.
⚡5. Ý nghĩa
Vụ án này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác lập câu chữ trong các văn bản thỏa thuận dân sự. Khi các bên đã thiết lập một hợp đồng chuyển nhượng đúng quy định về hình thức và thực hiện việc sang tên tại cơ quan nhà nước, việc sử dụng các văn bản cam kết mập mờ để yêu cầu tuyên bố vô hiệu do giả tạo sẽ khó được Tòa án chấp nhận nếu thiếu các chứng cứ về điều khoản vay đặc trưng.
Xem chi tiết bản án đính kèm
✍️Luật sư Hùng, tel 0865786009, người sáng lập LEGAL FORUM☘️
