05/08/2026
BẢN TIN CHÍNH SÁCH ĐẦU TƯ VIỆT NAM
Kỳ báo cáo: Từ ngày 27/7 đến ngày 03/8/2026
I. Tóm tắt dành cho Chủ tịch
Chính sách đất đai bước vào một chu kỳ cải cách lớn mới. Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra định hướng sửa đổi căn bản Luật Đất đai, bao gồm: phân định rõ trường hợp đấu giá và đấu thầu; khả năng Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích; tăng vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất; nghiên cứu đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang hoặc chậm sử dụng. Đây là định hướng chính sách, chưa phải quy định được áp dụng trực tiếp.
Quốc hội đã khai mạc kỳ họp không thường lệ ngày 03/8/2026. Quốc hội sẽ cho ý kiến lần đầu về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và xem xét sửa đổi danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Dự kiến Luật Đất đai sửa đổi được cho ý kiến trong tháng 8 và thông qua vào tháng 10/2026.
Các phương án lựa chọn nhà đầu tư cần được rà soát theo cả pháp luật hiện hành và xu hướng sửa đổi. Nghị quyết 21-NQ/TW xác định quỹ đất do Nhà nước quản lý chủ yếu được giao, cho thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, đồng thời yêu cầu quy định rõ các trường hợp ngoại lệ.
Rủi ro tuân thủ trong đấu thầu và quản lý nhà thầu đang gia tăng. Kết luận thanh tra Dự án sân bay Long Thành xác định việc giao lại công việc cho nhà thầu khác khi chưa được chủ đầu tư chấp thuận và việc sử dụng ngoại tệ không đúng quy định là vi phạm nghiêm trọng, có nội dung được chuyển cơ quan công an xem xét.
Chưa ghi nhận quy định mới có tính chất hệ thống về FDI, KCN hoặc CCN trong tuần qua. Điểm đáng chú ý nhất là Quốc hội chuẩn bị luật hóa việc giảm số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện từ 198 xuống 142 ngành, nghề—nội dung đang tạm thời áp dụng theo Nghị quyết số 66.17/2026/NQ-CP.
II. Những diễn biến chính sách ưu tiên
1. Nghị quyết số 21-NQ/TW: Định hướng sửa đổi căn bản Luật Đất đai
Tình trạng pháp lý: Là định hướng chính sách của Trung ương; chưa phải căn cứ trực tiếp để giải quyết thủ tục hành chính hoặc xác định quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư.
Nghị quyết số 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW và đặt ra các định hướng quan trọng:
Quỹ đất do Nhà nước quản lý được giao, cho thuê chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Pháp luật phải phân định rõ trường hợp bắt buộc đấu giá, bắt buộc đấu thầu, trường hợp không phải đấu giá hoặc đấu thầu và trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Đối với dự án đã đạt được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất và nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích, Nhà nước có thể thu hồi phần diện tích còn lại.
Người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần, phù hợp với mục đích, phạm vi và thời hạn sử dụng đất.
Trung ương quy định tiêu chí khung, nguyên tắc và phương pháp; địa phương quyết định giá đất. Cơ quan tài chính quản lý giá đất, xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.
Tăng cường kết nối dữ liệu về đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, thế chấp, tranh chấp, công chứng và ngân hàng.
Dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi trong tháng 8 và thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.
Nguồn: Thông tin chính thức về Nghị quyết số 21-NQ/TW
Ý nghĩa đối với hoạt động tư vấn của DVL: Những định hướng trên có thể làm thay đổi căn bản phương thức tiếp cận đất đai, lựa chọn nhà đầu tư, bồi thường – giải phóng mặt bằng, xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính của dự án.
Dự án chịu tác động trực tiếp:
* KCN Tam Dương II – Khu B;
* KCN Xuân Cẩm;
* Giao dịch M&A dự án KCN HD;
* Khu du lịch sinh thái Nam Tam Đảo;
* Dự án Nhật Quang;
* CN Thanh Cao 1;
* CCN Tiến Sơn;
* Các dự án có một phần diện tích đã được Nhà nước thu hồi hoặc giải phóng mặt bằng.
Đánh giá: Cơ hội cao – rủi ro chuyển tiếp cao.
2. Chương trình lập pháp tháng 8/2026 của Quốc hội
Tình trạng pháp lý: Đang trong quá trình lập pháp; chưa có hiệu lực áp dụng.
Tại kỳ họp khai mạc ngày 03/8/2026, Quốc hội dự kiến:
* Xem xét thông qua Luật sửa đổi Điều 6 và Phụ lục IV về danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật Đầu tư;
* Cho ý kiến lần đầu về Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi;
* Xem xét nghị quyết đặc thù tháo gỡ khó khăn cho các dự án điện gió, điện mặt trời;
* Xem xét điều chỉnh chủ trương đầu tư tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng và quyết định chủ trương đầu tư đường Vành đai 5 – Vùng Thủ đô.
Nguồn: Chương trình kỳ họp của Quốc hội
Dự thảo sửa đổi Luật Đầu tư được kỳ vọng sẽ luật hóa các nội dung của Nghị quyết số 66.17/2026/NQ-CP. Theo Nghị quyết này:
* Từ ngày 01/7/2026, số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện giảm từ 198 xuống 142;
* Giấy phép, giấy chứng nhận, chứng chỉ đã cấp đối với ngành, nghề được bãi bỏ vẫn được tiếp tục sử dụng đến hết thời hạn;
* Nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027;
* Nếu văn bản thay thế có hiệu lực trước thời điểm trên, các quy định tương ứng của Nghị quyết sẽ chấm dứt hiệu lực.
Nguồn: Nghị quyết số 66.17/2026/NQ-CP
Ý nghĩa đối với hoạt động tư vấn của DVL: Không nên tiếp tục mặc nhiên áp dụng danh mục ngành, nghề và điều kiện kinh doanh cũ khi tư vấn IRC, ERC, M&A, điều chỉnh dự án hoặc giấy phép chuyên ngành.
Nhóm công việc chịu tác động:
* Tư vấn đầu tư năng lượng tái tạo;
* Tư vấn gia nhập thị trường cho doanh nghiệp FDI;
* Hoạt động xúc tiến đầu tư của DVL IPT;
* Rà soát giấy phép và điều kiện kinh doanh của khách hàng nước ngoài.
Đánh giá: Cơ hội cao – rủi ro chuyển tiếp trung bình.
3. Kết luận thanh tra Dự án sân bay Long Thành: Cảnh báo về chuyển nhượng thầu và sử dụng ngoại tệ
Tình trạng pháp lý: Kết luận thanh tra chính thức đối với một dự án cụ thể nhưng có giá trị cảnh báo rộng đối với hoạt động đấu thầu và quản lý hợp đồng.
Kết luận thanh tra số 318/KL-TTCP ngày 18/6/2026, được công bố ngày 30/7/2026, xác định một số vấn đề đáng chú ý:
* Nhà thầu chính hoặc nhà thầu phụ giao một phần công việc cho nhà thầu khác khi chưa được chủ đầu tư chấp thuận;
* Một số trường hợp bị xác định là hành vi chuyển nhượng thầu;
* Hồ sơ dự thầu và hợp đồng sử dụng USD không đúng quy định;
* Một số nội dung được chuyển Bộ Công an xem xét, xử lý;
* Kiến nghị tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà thầu phụ trên phạm vi rộng.
Nguồn: Thông tin chính thức về Kết luận số 318/KL-TTCP
Ý nghĩa đối với DVL: Trong quá trình lập hồ sơ mời thầu và hợp đồng, cần kiểm soát cả việc phê duyệt nhà thầu phụ và chủ thể thực tế thực hiện công việc. Tên gọi của hợp đồng phụ không đủ để loại trừ rủi ro chuyển nhượng thầu.
Nhóm công việc chịu tác động:
* Tư vấn đấu thầu của DVL;
* Hồ sơ mời thầu dịch vụ phi tư vấn;
* Khách hàng xây dựng và tổng thầu;
* Các gói tư vấn do PMO DVL quản lý;
* Hợp đồng có nhà thầu phụ hoặc liên danh nhà thầu.
Đánh giá: Rủi ro tuân thủ cao.
4. Hà Nội ban hành khung thủ tục đất đai mới
Tình trạng pháp lý: Có hiệu lực áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Quyết định số 105/2026/QĐ-UBND, được công bố ngày 30/7/2026, điều chỉnh việc phân cấp thẩm quyền và ban hành trình tự, thủ tục đất đai theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.
Quyết định được áp dụng từ ngày ký đến trước ngày 01/3/2027. Hồ sơ đã tiếp nhận trước ngày Quyết định có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết tiếp tục thực hiện theo thẩm quyền và thủ tục cũ.
Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai:
* Tối đa 15 ngày làm việc để lập hồ sơ thu hồi đất;
* Năm ngày làm việc để thông báo thu hồi đất;
* Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi kết thúc thời hạn thông báo, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất.
Quyết định cũng phân cấp một số thủ tục đất đai liên quan đến KCN và khu công nghệ cao cho Ban quản lý có thẩm quyền.
Nguồn: Quyết định số 105/2026/QĐ-UBND và các phụ lục thủ tục
Ý nghĩa đối với DVL: Mặc dù chỉ áp dụng tại Hà Nội, đây có thể là mô hình tham khảo sớm để các địa phương khác xây dựng quy trình đất đai phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.
Đánh giá: Cơ hội trung bình – rủi ro thủ tục trung bình.
5. Công bố văn bản hợp nhất về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Tình trạng pháp lý: Là văn bản hợp nhất phục vụ tra cứu; không phải văn bản độc lập đặt ra quy định pháp luật mới.
Văn bản hợp nhất số 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT, được công bố ngày 02/8/2026, hợp nhất các quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thành 4 chương, 36 điều.
Văn bản đặc biệt hữu ích trong việc xác định:
* Diện tích đất vi phạm;
* Hiện trạng ban đầu của đất;
* Hình thức và mức xử phạt;
* Biện pháp khắc phục hậu quả;
* Thẩm quyền lập biên bản và xử phạt.
Nguồn: Văn bản hợp nhất số 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT
Ý nghĩa đối với DVL: Có thể sử dụng văn bản hợp nhất làm tài liệu tra cứu trong quá trình thẩm định pháp lý đất đai. Tuy nhiên, khi ban hành ý kiến pháp lý chính thức, cần dẫn chiếu văn bản gốc tạo nên quy định có hiệu lực.
III. Ma trận hành động ưu tiên
Mức ưu tiên Công việc Đơn vị/người phụ trách đề xuất Thời hạn1 Lập ma trận so sánh pháp luật đất đai hiện hành với định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW về đấu giá, đấu thầu, thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, thu hồi phần diện tích còn lại và giá đất. LS Lê Ngọc Tuấn/nhóm chính sách DVL 05/8/20262 Bổ sung nội dung cảnh báo về quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2026 trong các ý kiến tư vấn cho Tam Dương II, Xuân Cẩm, Nhật Quang, Nam Tam Đảo và các dự án CCN. Trưởng nhóm pháp lý từng PMO 06/8/20263 Rà soát lại cơ cấu 178 ha của Dự án Tam Dương II, đặc biệt khoảng 20 ha đã giải phóng mặt bằng, theo ba phương thức: đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và giao/cho thuê đất không qua cạnh tranh. PMO IMK/Gradiant 07/8/20264 Rà soát mẫu HSMT và hợp đồng của DVL về phê duyệt nhà thầu phụ, chuyển giao phạm vi công việc, chủ thể thực tế thực hiện và đồng tiền dự thầu, thanh toán.
