26/05/2021
THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
I. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy là quyền của người sử dụng đất nhưng không phải trường hợp nào cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Điều 188, Luật đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những điều kiện sau;
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài những điều kiện trên Luật đất đai còn quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất. Căn cứ theo điều 191, Luật đất đai 2013, những trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng đất đai.
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
II. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.
Theo điểm a, và b Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên tham gia phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất chuyển nhượng để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Dự thảo hợp đồng (nếu có)
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng mua bán cho các bên.
2. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Thành phần hồ sơ bao gồm:
a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
b. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
c. Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
d. Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn
e. hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
f. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
g. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
h. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
i. Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
j. Tờ khai đăng ký thuế;
k. Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
l. Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Sau khi nhận được hồ sơ của người nhận chuyển nhượng Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả, bạn đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo thuế.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn mang hóa đơn quay lại đây để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên mua.
III. Các loại thuế và phí phải nộp.
1. Thuế thu nhập cá nhân (bên chuyển nhượng chịu):
2. Lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng chịu)
3. Các chi phí khác liên quan.
