28/07/2022
Phân lô bán nền là gì? Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền
Kinh nghiệm mua đất nền
4 kinh nghiệm mua đất đầu tư an toàn, lãi cao cho người mới
Nên đầu tư bất động sản ra sao ở thị trường tỉnh?
Hình thức phân lô bán nền đang ngày càng diễn ra sôi động tại các địa phương, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân về đất ở. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu khái niệm phân lô bán nền là gì? Những quy định, chính sách của Nhà nước về phân khúc bất động sản này như thế nào? Kinh nghiệm nào khi mua đất phân lô bán nền để giới đầu tư chọn lựa được nền đất mang lại lợi nhuận cao.
Phân lô bán nền là gì?
Với giới đầu tư Nhà đất, thuật ngữ phân lô bán nền không còn xa lạ gì. Theo như quy định của nhà nước trong Luật Đất Đai năm 2013, phân lô bán nền là chỉ chung cho các trường hợp tách thửa đất thuộc sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức này để chuyển nhượng sang cho các cá nhân hay tổ chức khác.
Tuy nhiên, trong thực tế tại thị trường bất động sản Việt Nam, những cá nhân sử dụng đất không được phép thực hiện việc phân lô. Hoạt động phân lô bán nền được hiểu là việc tách những thửa đất trong dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư nào đó do Nhà nước bàn giao và cấp phép. Chủ đầu tư dự án đó sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức khác để xây dựng công trình như nhà ở, hoặc văn phòng kinh doanh,…
Phân lô bán nền là gì?
Định nghĩa phân lô bán nền là gì?
Ưu điểm và nhược điểm của đất nền phân lô
Hình thức chuyển nhượng đất dự án có nhiều ưu điểm và nhược điểm.
Ưu điểm
Ưu điểm nổi bật nhất chính là giá bán đất nền dự án. Bạn không cần bỏ ra quá nhiều vốn để sở hữu một lô đất nền đã được quy hoạch chuẩn chỉnh. Bạn chỉ cần có số vốn ban đầu khoảng 1 tỷ là có thể sở hữu cho mình một lô đất tại khu vực vùng ven thành phố.
Đất đai chính là tài sản cố định, đảm bảo càng lâu dài sẽ càng sinh ra lợi nhuận. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, quỹ đất ngày càng hạn hẹp do vấn đề gia tăng dân số. Kéo theo đó thì nhu cầu nhà ở cũng tăng lên, khiến cho giá đất nền luôn có xu hướng tăng.
Hình thức kinh doanh và đầu tư đất nền ngày nay phù hợp với nhiều đối tượng đầu tư khác nhau. Từ những khách hàng ưa thích lướt sóng chọn đầu tư lâu dài hoặc cho thuê lại, đến những người có nhu cầu mua để xây nhà ở.
Nhược điểm
Vì những ưu điểm như trên nên dẫn đến tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra một cách tràn lan. Nên người mua rất dễ gặp phải rủi ro khi đầu tư vào phân khúc bất động sản này. Nhiều chủ đầu tư vẫn mở bán các dự án đất nền chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Người mua chắc chắn có nguy cơ tiền mất tật mang khi lỡ mua những dự án đó.
Với những lô đất nền không chính chủ, đương nhiên hợp đồng mua bán sẽ không có giá trị pháp lý. Có trường hợp khách hàng mua và ký hợp đồng mua bán hợp pháp nhưng vẫn không thể xây nhà, bởi vì khu đất đó chưa phải là đất thổ cư, đất chưa có sổ đỏ hoặc đã bị chủ đầu tư cầm cố tại ngân hàng.
Ưu nhược điểm của đất dự án
Mua bán đất dự án đều có nhiều ưu điểm và nhược điểm
Pháp luật có quy định như thế nào về đất phân lô bán nền
Điều kiện lập dự án đất phân lô
Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương (từ cấp huyện trở lên).
Dự án đất nền trực thuộc khu vực, đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Dự án không nằm tại nội thành, trong đô thị loại đặc biệt. Hay khu vực có yêu cầu cao về thiết kế kiến trúc cảnh quan.
Dự án đó không nằm trong khu vực trung tâm của các công trình được xem là điểm nhấn kiến trúc đô thị.
Dự án không nằm ở phần mặt tiền tại tuyến đường cảnh quan chính của đô thị.
Chi tiết quy trình lập dự án đất phân lô
Đầu tiên phải có đất
Công tác đền bù rất quan trọng khi làm dự án đất nền
Xin chấp thuận chủ trương để đầu tư.
Xin chấp thuận phương án để đầu tư cho hạ tầng.
Quyết định phê duyệt 1/500.
Xin giấy phép xây dựng
Làm cơ sở hạ tầng
Nghiệm thu cơ sở hạ tầng
Đóng thuế và ra sổ hồng cho từng lô
Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền?
(Căn cứ theo Khoản 01 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP – được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP)
Thứ nhất: Hoàn tất xây dựng kết cấu hạ tầng. Gồm công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tuân thủ theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500. Ngoài ra, phải đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung của toàn khu vực trước khi chuyển nhượng cho người mua. Đặc biệt, phải cung cấp dịch vụ thiết yếu như: hệ thống thoát nước, hệ thống nước, điện và hệ thông thu gom rác thải.
Thứ hai, phải hoàn tất thanh toán các khoản liên quan: tiền sử dụng đất, thuê đất hoặc nộp đủ lệ phí, phí, thuế liên quan.
Thứ ba, dự án đó phải nằm trong khu vực được cấp phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dưới hình thức phân lô bán nền theo đúng quy định pháp luật.
Thứ tư, chủ đầu tư dự án quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh BĐS và nhà ở phải tuân theo điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền
Ngày nay tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra khá phức tạp ở nhiều địa bàn. Mang đến cho người mua nhiều rủi ro, tốn kém thời gian và tiền bạc. Khả năng lấy lại tiền cũng khó khăn hoặc tệ hơn là sẽ bị mất trắng tài sản. Chính vì thế, người mua đất phải xem xét kỹ những kinh nghiệm dưới đây trước khi quyết định chọn dự án đầu tư.
Kiểm tra thông tin chủ đầu tư
Người mua hãy tìm hiểu xem người thực hiện giao dịch mua bán với mình có phải đơn vị được chủ đầu tư dự án đó ủy quyền không. Bởi trên thị trường có không ít “cò đất” không được ủy quyền nhưng họ vẫn đứng ra thực hiện mua bán những dự án “ma”.
Tìm hiểu pháp lý
Xem xét chủ đầu tư có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô hay chưa. Những giấy tờ bao gồm:
Các quyết định phê duyệt và giao đất
Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy phép phân lô bán nền phải do UBND cấp tỉnh trở lên cấp
Bản vẽ thi công dự án được phê duyệt
Chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500.
Kiểm tra hạ tầng
Việc kiểm tra kết cấu hạ tầng có đúng như quy hoạch không rất quan trọng. Hãy kiểm tra các hạn mục: hạ tầng kỹ thuật và xã hội có kết nối với nhau không, hệ thống tiện ích nội và ngoại khu, điện, nước. Hệ thống thu gom rác có đảm bảo không…
Cần thận trọng với đất giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung. Bạn nên đi xem trực tiếp, vì rất có thể lô đất đó nằm tại vị trí xa xôi, khó khăn khi tiếp cận giao thông. Hoặc thậm chí nó có tính pháp lý không rõ ràng hoặc là đang bị tranh chấp.
Kiểm tra đất có bị thế chấp không?
Bạn có thể liên hệ với văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra xem đất định mua có bị thế chấp, kê biên hay đang tranh chấp không. Việc này giúp xác minh dự án đó có thật hay không. Bên cạnh đó, không nên vội ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn…
kiểm tra đất dự án
Kiểm tra thật kỹ lô đất xem có bị thế chấp hay tranh chấp gì không
Kinh nghiệm đầu tư đất nền phân sinh lời cao
Bạn sẽ đảm bảo giá trị sinh lời và tiềm năng của nền đất dự án trong tương lai với kinh nghiệm đầu tư sau đây:
- Chọn khu vực có hạ tầng giao thông và hạ tầng tốt. Đây là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn mua đất nền. Nơi thuận tiện để kết nối tới các đường lớn, thuận tiện di chuyển; gần các tiện ích ngoại khu.
- Nên kiểm tra tình trạng thực của khu đất: có bị ngập khi trời mưa lớn không. Có nhiều bụi khi có xe lớn đi ngang không… Bạn nên lựa chọn nơi nào có mật độ dân cư trong phạm vi từ 3 -> 5km. Tránh hiu quạnh quá cũng như khi mật độ dân cư cao quá, đồng nghĩa rằng giá trị khu đất đó đang được săn đón rất nhiệt tình.
- Trước khi mua đầu tư, hãy nhận định giá đất khu vực nào hợp lý. Việc nắm thông tin đa dạng giúp bạn dễ dàng hơn khi thương lượng giá với người bán. Chọn nền đất có tính thanh khoản tốt thông qua việc thường xuyên cập nhật tin tức, xem xét về tần suất hoạt động mua bán đất tại khu vực đó như thế nào.
- Nên cân đối tài chính cá nhân khi quyết định đầu tư đất nền. Trong trường hợp thị trường Bất động sản có sự biến đổi đột ngột thì nhà đầu tư vẫn có thể xoay sở được. Lựa chọn đầu tư theo đội nhóm cũng được xem là một phương án hiệu quả.
