What are the opening hours?

Monday 08:00 - 12:00 13:30 - 17:30 Tuesday 08:00 - 12:00 13:30 - 17:30 Wednesday 08:00 - 12:00 13:30 - 17:30 Thursday 08:00 - 12:00 13:30 - 17:30 Friday 08:00 - 12:00 13:30 - 17:30 Saturday 08:00 - 12:00

Văn phòng công chứng Hoàng Giang Linh, Số 35 Ngõ 45 phố Trần Thái Tông, phường Cầu Giấy, Thành phố Hanoi, Hanoi (2026)

Q: What is the address?

Số 35 Ngõ 45 Phố Trần Thái Tông, Phường Cầu Giấy, Thành Phố Hanoi

21/02/2026

Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản

Từ luật thực định đến thực tiễn hành nghề công chứng

Theo Luật Công chứng năm 2006, thẩm quyền công chứng giao dịch về bđs hay nói cách khác là thẩm quyền về "địa hạt" thì ccv tại tỉnh/thành phố chỉ được chứng nhận giao dịch trong phạm vi địa hạt nơi tchncc đặt trụ sở trừ trường hợp "công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản" (khoản 2 Điều 37).

Đến Luật Công chứng năm 2014, nhà làm luật bổ sung trường hợp loại trừ là "văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản" (Điều 42).

Hiện tại, Luật Công chứng năm 2024 nhà làm luật đã bổ sung “thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật" (Điều 44) là ngoại lệ đối với thẩm quyền về địa hạt.

Như vậy, có thể hiểu luật công chứng qui định về thẩm quyền của ccv đã giới hạn ccv của tchncc "chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở..." trừ bốn giao dịch là (1) di chúc (2) văn bản từ chối nhận di sản (3) văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản và (4) thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản (+ sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này).

Trên thực tế, đôi khi ccv nhận được yêu cầu công chứng giao dịch không thuộc trường hợp loại trừ đã được liệt kê như: Đặt cọc; chuyển nhượng hợp đồng; thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hoặc cam kết/xác nhận số tiền là tsr của vợ hoặc chồng để mua bđs... thì ccv "ngoại tỉnh" có thẩm quyền chứng nhận hay không?

Có quan điểm khác nhau đối với yêu cầu công chứng không thuộc trường hợp loại trừ nêu trên và phần lớn ccv (đồng ý chứng nhận) cho rằng đối tượng của giao dịch không phải là bđs, chẳng hạn, đối tượng của giao dịch đặt cọc là khoản tiền, không phải là bđs nên không bị ràng buộc bởi thẩm quyền về địa hạt.

Bình luận nội dung trên, có tác giả phân tích câu chữ rằng nhà làm luật sử dụng từ "về" chứ không sử dụng thuật ngữ "có đối tượng" khi nói tới phạm vi công chứng có liên quan đến bđs; theo đó, "bất cứ giao dịch được công chứng nào có dẫn chiếu đến một bất động sản cụ thể đều phải tuân thủ nội dung Điều 44, Luật Công chứng năm 2024"[1].

Để góp phần nhận định, nhìn lại thời điểm sửa đổi Luật Công chứng năm 2014 nhà làm luật đã cân nhắc và bổ sung trường hợp loại trừ là "thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản" khi cho rằng: Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng dù nhiều hay ít tài sản thì cơ bản cũng chỉ là thoả thuận về cơ chế xác lập “chế độ” và chỉ là “dự kiến” mà thôi[2];

điều trên có nghĩa là, theo Luật Công chứng năm 2014 thì yêu cầu công chứng Thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng nếu có liên quan đến bđs thì cũng phải đáp ứng yêu cầu về địa hạt; mặt khác, việc bổ sung nêu trên cũng cho thấy: Ngoài trường hợp đã loại trừ thì ccv "ngoại tỉnh" không có thẩm quyền chứng nhận giao dịch nếu giao dịch đó liên quan đến bđs.

Thực tế, một số trường hợp loại trừ nêu trên vẫn được thực hiện mà không gặp vướng mắc gì ở cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thực hiện kế tiếp[3]; song, điều này dường như không đồng nghĩa với mong muốn của nhà làm luật công chứng dù nhìn từ góc độ luật khác (BLDS) thì đối tượng của giao dịch không phải là bđs.

Trong tương lai, pháp luật về công chứng nên có sự điều chỉnh tương thích với luật khác có liên quan.
..

[1] xem Tuấn Đạo Thanh, Bình luận Luật Công chứng năm 2024, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2025, tr 406.

[2] xem hồ sơ thẩm định của Btp thời điểm sửa đổi.

Liên quan đến “chế độ” có câu hỏi trong thời kỳ hôn nhân vợ chồng thoả thuận mọi tài sản do người chồng tạo ra sẽ là tsr của chồng dường như không phù hợp với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 bởi thoả thuận này thuộc phạm vi về xác lập chế độ tài sản của vợ chồng và phải được thực hiện trước khi kết hôn; cơ sở pháp lý căn cứ theo Điều 47: Nam nữ dự kiến kết hôn có thể thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng (ước định) bao gồm tài sản chung, tài sản riêng,... nhưng cần thực hiện "trước" khi kết hôn.

(xem thêm khoản 1 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định "Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được thực hiện theo quy định tại các điều 47, 48, 49, 50 và 59 của Luật này").

[3] đôi khi, chính ccv ở "nội tỉnh" lại từ chối tiếp nhận do vbcc không được thực hiện theo qui định.

12/02/2026

Người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người hạn chế năng lực hành vi dân sự trong hoạt động hành nghề công chứng

Một số lưu ý (tham khảo)

Người mất năng lực hành vi dân sự thì giao dịch của họ phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện[1];

Người hạn chế năng lực hành vi dân sự thì việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản… phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật[2].

Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi luật quy định Tòa án “ra quyết định... và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ"[3].

Như vậy, đối với hai trường hợp ở phần trên thì gần như giao dịch của họ sẽ do người đại diện theo pháp luật thực hiện toàn bộ nhưng đối với người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì chưa thực sự rõ ràng (giao dịch có buộc phải do người đại diện theo pháp luật của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý hay không?);

Trên thực tế hành nghề, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi có thể là người cao tuổi hoặc người khuyết tật nhìn hoặc khuyết tật nghe, nói... song, lưu ý có trường hợp họ vẫn có khả năng biểu đạt ý chí, chẳng hạn như ở Tp Hà nội có CCV sinh năm 1934 (tức 92 tuổi) mà vẫn thực hiện công việc của mình.

Theo ý kiến của chúng tôi, khi một người bị Toà án tuyên là người thuộc một trong ba trường hợp nêu trên thì giao dịch của họ phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện hoặc đồng ý bởi lẽ nhóm người này pháp luật đánh giá là "không có khả năng nhận thức" hoặc "không đủ khả năng nhận thức" hoặc người "nghiện" dẫn đến phá tán tài sản; theo đó, pháp luật qui định nghĩa vụ, quyền của người giám hộ tại Điều 57, Điều 58 và quản lý tài sản của người được giám hộ tại Điều 59 BLDS năm 2015.

Vấn đề cũng cần lưu ý là CCV làm cách nào để xác định được họ có "dấu hiệu" nhằm yêu cầu giám định pháp y tâm thần hoặc hướng dẫn giao dịch cần có người làm chứng?
...

[1] Khoản 2 Điều 22 BLDS 2015.

[2] Khoản 2 Điều 24 BLDS 2015.

[3] Khoản 1 Điều 23 BLDS 2015.

05/02/2026

Tình huống: Vợ chồng ông A, bà B có 2 người con là C, D (C, D đủ năng lực hvds);

Vợ chồng ông A, bà B yêu cầu công chứng cho C căn hộ nhưng ông A không ký được nên nhờ con là D làm chứng.

Vậy D có phù hợp là người làm chứng hay không?

Bình luận: (tham khảo)

Tình huống nêu trên dường như chỉ là câu chuyện nội bộ của gia đình A; bên cạnh đó, giao dịch không có đền bù, nyccc và người làm chứng đều tự nguyện, đủ năng lực hành vi, tài sản cũng đủ điều kiện tham gia giao dịch thì hiếm khi phát sinh tranh chấp nhưng về thủ tục lưu ý rằng người làm chứng cần phải "không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng" theo qui định tại khoản 2 Điều 49 Luật Công chứng năm 2024.

Bình luận về người làm chứng trong khuôn khổ khoản 2 Điều 49 có tác giả nhận định người làm chứng cần phải bảo đảm điều kiện "khách quan khi làm chứng"[1].

Về "lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan" ở tình huống nêu trên thì D là con và là người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của A thì dường như D có lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng[2].

Như vậy, chúng tôi không hoàn toàn ủng hộ D là người làm chứng duy nhất mà đề xuất thêm người làm chứng nhằm bảo đảm tính khách quan và an toàn cho giao dịch.

---

[1] xem Tuấn Đạo Thanh, Bình luận Luật Công chứng năm 2024, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2025, tr. 440.

[2] điểm a Khoản 1 Điều 651 BLDS năm 2015.

04/02/2026

Có được chứng thực bản sao (giấy) từ bản chính điện tử

Từ luật thực định đến thực tiễn hành nghề công chứng

Chuyện cũ: ĐỀ XUẤT XỬ LÝ NGƯỜI TIÊU DÙNG CỐ TÌNH MUA HÀNG GIẢ[*]

Sáng 2/11, Quốc hội thảo luận Tổ về Dự án Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi). Góp ý về dự án Luật, theo đại biểu Lý Tiết Hạnh (đoàn Bình Định), hàng giả có nghĩa là hàng nhái thương hiệu nổi tiếng. Việc mua bán hàng giả hiện rất phổ biến với cả người mua và người bán.

"Thực tế có nhiều thương hiệu nổi tiếng được bán giả công khai và người tiêu dùng sử dụng một cách vô tư, trong pháp luật chưa có rõ trong vấn đề này. Do đó để bảo vệ người tiêu dùng một cách bền vững cần công bằng trong vấn đề này với cả người bán lẫn người mua", bà Hạnh nhấn mạnh.

Đại biểu đoàn Bình Định cho rằng nếu không nâng cao trách nhiệm của người tiêu dùng thì nhiều khi lẫn lộn, cuối cùng sẽ có nhiều người phải bỏ tiền thật để mua hàng giả.

---

một số ý kiến đáng chú ý đối với đề xuất ở trên, đơn cử:

"Bọn cháu cũng đ' muốn mua hàng fake đâu các bác ạ! Mỗi tội tiến có đèo nên phải thế đấy!"

"Chắc chúng tôi chuổng cời ra đường quá.🤣
Với đồng lương như bây giờ mua hàng chính hãng tnao ạ?"

"Xong đại biểu chả hướng dẫn ng dân làm sao kiếm tiền mua được đồ hiệu thì ng dân chuổng cời ra đường hết ak"

"Sinh ra hải quan, quản lí thị trường làm cảnh rồi :))"

"Yếu kém ko quản lý được, để hàng giả hàng fake tràn lan thì lại quay ra đẩy trách nhiệm cho người tiêu dùng..."

"Sao ko cấm người bán ... mà lại cấm người mua ???"

"Cái số lượng người có tiền mua phải hàng giả ăn thua gì với số người nghèo không mua được hàng thật."

"Ấy :))) đ…b….nào chơi đá nhiều thế giờ k có tiền chả mua fake mặc chứ k cởi chuồng à...";
..

Một số ý kiến ở trên trong mối tương quan với yêu cầu chứng thực bản sao (giấy) từ bản chính điện tử thì có lẽ do một số cán bộ tiếp nhận thủ tục hành chính yêu cầu phải có bản sao giấy, theo đó, công dân buộc phải đáp ứng nếu không muốn bị trả hồ sơ..., cực chẳng đã mà phải tốn tiền làm bản sao giấy ấy.

Hiện tại hình như cũng chưa có đủ cơ sở pháp lý để từ chối thực hiện chứng thực bản sao (giấy) từ bản chính điện tử ngoại trừ chủ trương chuyển đổi số bởi về cơ bản, đối chiếu bản chính (khi xác định rõ bản chính) thì cho phép chứng thực bản sao được Nghị định số 23/2015/NĐ-CP qui định ở khoản 1 Điều 2 vẫn đang còn hiệu lực thi hành[1].

Trong tương lai, bên cạnh tuyên truyền, quán triệt và có hướng dẫn cụ thể về trường hợp nêu trên nhằm đáp ứng chủ trương chuyển đổi số nhưng hiện tại cũng cần để mở khả năng cho phép (thừa nhận) chứng thực bản sao (giấy) từ bản chính điện tử ở giai đoạn đầu theo sự tự nguyện của người dân và doanh nghiệp.

Lưu ý, khuyến khích thực hiện chứng thực điện tử song chưa kịp thời ban hành qui định về phí dẫn đến thực trạng có uỷ ban không thu phí hoặc thu phí theo TT 257/2016 nhưng... không làm[2] còn tchncc có nơi làm có nơi không và phí không đồng nhất dẫn đến bức xúc của người dân...

Lưu ý khác, không ai muốn mất tiền sao y bản giấy nếu sử dụng được bản điện tử, lỗi không phải của người dân.

Đừng để luật xa rời cuộc sống.

---

[*] xem https://dantri.com.vn/kinh-doanh/de-xuat-xu-ly-ca-nguoi-tieu-dung-co-tinh-mua-hang-gia-20221102110319992.htm

[1] "Chứng thực bản sao từ bản chính” là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính.

[2] https://namsach.haiphong.gov.vn/cai-cach-hanh-chinh-chuyen-doi-so/hai-phong-mien-phi-chung-thuc-ban-sao-dien-tu-tu-nam-2026-833704

29/01/2026

Di chúc chung vợ chồng nhưng một người chết trước

Từ luật thực định đến thực tiễn hành nghề công chứng

Tình huống: Vợ chồng tôi có lập di chúc chung vào năm 2022 cho con trai. Đến năm 2025, chồng tôi không may qua đời thì con tôi có được nhận thừa kế theo di chúc (1/2) và nhận tặng cho 1/2 phần tài sản của tôi hay không khi nội dung của di chúc viết "Di chúc này có hiệu lực khi chúng tôi đã qua đời"?[1]

Bình luận (tham khảo)

Trên thực tế hành nghề, có quan điểm cho rằng người con có thể nhận 1/2 di sản của bố để lại theo di chúc và 1/2 tài sản tặng cho của mẹ; cơ sở pháp lý như sau:

BLDS 2015 đã bỏ quy định về di chúc chung vợ chồng; đồng thời căn cứ khoản 1 Điều 643 BLDS năm 2015 qui định di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế, tức là khi người chồng chết thì di chúc đã có hiệu lực và người được chỉ định trong di chúc có thể nhận thừa kế; và

Luật Công chứng năm 2024 ghi "Di chúc đã được công chứng nhưng sau đó người lập di chúc muốn sửa đổi, bổ sung,... thì có thể yêu cầu công chứng viên của bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào công chứng việc sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ đó" (khoản 4 Điều 58).

Chúng tôi không cho rằng là như vậy, bởi lẽ:

Không áp dụng qui định về hiệu lực di chúc theo khoản 1 Điều 643 do ý chí chung của vợ chồng đã thống nhất là "Di chúc này có hiệu lực khi chúng tôi đã qua đời"; nói cách khác, khi áp dụng hiệu lực của di chúc theo khoản 1 Điều 643 thì cần quan tâm đến nội dung của di chúc, tức là ý chí của người lập di chúc.

Chúng tôi đồng ý rằng, người lập di chúc có thể sđ, bs, thay thế, huỷ bỏ di chúc (khoản 1 Điều 640); song, với tình huống trên thì người vợ chỉ có thể sđ, bs phần tài sản của mình trong khối tsc vc nếu muốn nhưng không thể sửa đổi được ý chí của người chồng đã mất, cụ thể, về ý chí của người chồng ở di chúc cơ bản thể hiện:

- di chúc phần tsc cho con trai và

- di chúc có hiệu lực "khi chúng tôi đã qua đời";

nội dung cơ bản ở trên cho thấy thời điểm di chúc có hiệu lực khi (i) hai vợ chồng chết cùng lúc hoặc (ii) người sau cùng chết; như vậy, chỉ khi nào người vợ chết thì di chúc mới có hiệu lực, đây là ý chí của người chồng ở di chúc;[2]

Lưu ý, Luật Công chứng qui định về hình thức nên không thể áp dụng khoản 4 Điều 58 về sđ, bs... di chúc mà nội dung này cần căn cứ theo luật chung, tức BLDS (khoản 1 Điều 640); khoản 4 Điều 58 Luật Công chứng chỉ qui định về quyền lựa chọn tchncc của nyccc mà thôi.

Tuy nhiên, trên thực tế thì cơ quan đăng ký có thể có cách xử lý khác nhưng về nguyên tắc cần hiểu rằng, người còn lại của di chúc chung vc không thể sđ, bs hiệu lực di chúc chung, nói cụ thể hơn, không thể thay đổi được ý chí của người chồng trong tình huống nêu trên.
..

[1] Thời điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực thì người hành nghề công chứng còn băn khoăn có được chứng nhận di chúc chung vợ chồng hay không, một số văn phòng còn quán triệt ccv không được lập di chúc chung vợ chồng.

[2] xem thêm Điều 648 về giải thích nội dung di chúc, trong đó có nói đến "ý nguyện đích thực trước đây của người chết";

26/01/2026

Tình huống: Công chứng viên chứng nhận BÊN ĐƯỢC UỶ QUYỀN có cần phải ký vào trang lời chứng của công chứng viên đã chứng nhận cho BÊN UỶ QUYỀN được qui định ở Điều 57 Luật Công chứng năm 2024 hay không*?
..

Tình huống ở trên nhận được hai cách thực hiện khác nhau, cụ thể như sau:

1./ Ccv cần phải ký; CSPL: Không nêu rõ điều khoản (có thể tạm hiểu ccv ủng hộ cách thực hiện này theo hướng thà bắt nhầm còn hơn bỏ sót);

2./ Ccv không buộc phải ký; chúng tôi ủng hộ hướng xử lý này (nếu xét về nguyên tắc) với CSPL như sau:

Căn cứ vào thủ tục chung về công chứng (Điều 42) sau khi thống nhất hồ sơ và dự thảo thì NYCCC "ký vào từng trang của giao dịch..."[1] trong khi đó, Ccv "ký vào lời chứng và từng trang của giao dịch..." (khoản 7); nói theo cách khác, giao dịch là của nyccc còn lời chứng là của ccv (giao dịch + lời chứng = vbcc)[2].

Trên thực tế, có HĐUQ từ nước ngoài về có thể còn đính kèm cả hộ chiếu... của bên uỷ quyền ở sau phần lời chứng nhưng cần hiểu rằng hộ chiếu (hay giấy tờ đính kèm) về cơ bản không phải là nội dung của giao dịch nên ccv chứng nhận cho bên được uỷ quyền cũng không phải ký vào trang đính kèm dù có giáp lai[3].

Rà soát qui định về xử phạt trong lĩnh vực hành chính đối với ccv thì tại điểm b khoản 3 Điều 15 Nđ số 82/2020/NĐ-CP qui định "Công chứng khi thiếu chữ ký của công chứng viên; chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu công chứng vào từng trang của hợp đồng, giao dịch;" cho thấy ccv chỉ bị xử phạt khi chứng nhận mà thiếu chữ ký của mình hoặc của nyccc ở giao dịch mà thôi[4].

Theo cá nhân người viết, việc ký đối với tình huống nêu trên thể hiện tinh thần (ccv) đã kiểm soát nội dung của văn bản; tuy nhiên, để bảo đảm an toàn và thiết thực hơn, khi tiếp nhận yêu cầu "kí nối" thì ccv cần rà soát HĐUQ và nội dung uỷ quyền mà nyccc xuất trình là có "thực" (vb thường là ở tỉnh khác hoặc ở nước ngoài gửi về)- điều này thể hiện "trách nhiệm của công chứng viên đối với giao dịch" được luật qui định tại điểm đ khoản 1 Điều 48.

Lưu ý, khi kiểm tra thì cơ quan có thẩm quyền chỉ xử phạt vi phạm nếu có điều, khoản qui định cụ thể, chính vì thế, việc CCV ký vào trang lời chứng của đồng nghiệp chỉ mang tính tuỳ nghi chứ không phải bắt buộc.

Cần nhắc lại rằng, bên được uỷ quyền cũng không buộc phải ký vào trang lời chứng của CCV đã chứng nhận cho bên uỷ quyền bởi NYCCC chỉ "phải ký vào từng trang của giao dịch..." mà thôi.

Như vậy, có thể nói CCV không buộc phải ký vào trang lời chứng của đồng nghiệp trước đó nhưng lưu ý: CCV cần phải rà soát tính có thực của HĐUQ và nội dung bên trong, điều này mới thể hiện được trách nhiệm của CCV đối với giao dịch.
..

[*] Liên quan đến Điều 57 đâu đó còn có câu hỏi rằng sau khi chứng nhận cho bên uỷ quyền thì ccv có lưu một bản gốc hay không; tuy nhiên, bất cập không phải ở đoạn diễn đạt rắc rối này mà ở chỗ sau khi bên được uỷ quyền hoàn thành giao dịch thì trách nhiệm gửi một bản gốc để lưu hồ sơ cho tchncc đã thực hiện trước đó thuộc về nyccc hay là của ccv (nội dung này dự kiến sẽ được sđ, bs vào tháng 4/2026);

[1] Nói về ký, điểm chỉ trong văn bản công chứng khoản 1 Điều 50 qui định NYCCC "phải ký vào từng trang của giao dịch..." nhằm thể hiện ý chí của mình (hay người mà họ đại diện) trừ trường hợp đăng ký chữ ký hoặc không ký được và không điểm chỉ được.

[2] Về lời chứng của ccv (Điều 48) thì lời chứng phải có chữ ký của ccv và đóng dấu của tchncc; tham khảo Thông tư số 05/2025/TT-BTP hướng dẫn về lời chứng tại mục ghi chú 12 hướng dẫn "Ghi họ tên của công chứng viên, tên và địa chỉ của tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng ủy quyền cho bên ủy quyền" mà không thấy qui định cụ thể hơn.

[3] Giấy tờ đính kèm không là nội dung của giao dịch thì ccv thực hiện kế tiếp không cần ký, không tính số trang mà chỉ tính số trang giao dịch + lời chứng; bên cạnh đó, lưu ý rằng, văn bản/trang (trang bìa) nếu không thể hiện ý chí của nyccc thì không được tính là một trang của vbcc (xem khoản 1 Điều 51).

[4] được sửa đổi bởi Nghị định số 117/2024/NĐ-CP; hiện tại Nghị định số 82/2020/NĐ-CP cũng đang dự thảo sửa đổi.

22/01/2026

Tình huống (câu hỏi):

Qsd đất (hoặc/và nhà) chưa được cấp sổ đỏ thì có được nhận thừa kế không?

Tình huống ở trên đa số đều ủng hộ người thừa kế được nhận di sản nhưng cách thực hiện lại khác nhau, cụ thể như sau:

1./ Việc nhận thừa kế đất không có sổ đỏ thì người nhận di sản thực hiện việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu (cử người đại diện đứng tên) theo quy định của pháp luật đất đai sau đó mới thực hiện nhận thừa kế[1].

Cơ sở pháp lý: Tham khảo một số nguồn thì không rõ ràng, có thể là theo kinh nghiệm thực tế.

2./ Nếu đáp ứng hồ sơ, người thừa kế không buộc phải cử người đại diện để cấp giấy chứng nhận (đại diện khai trình)

Cơ sở pháp lý: Khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024; và điểm đ khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023; lưu ý, nội dung này không mới so với luật đất đai và luật nhà ở trước đó[2];

Chúng tôi ủng hộ cách thực hiện thứ hai nhưng lưu ý rằng, cơ sở pháp lý cho việc "đủ điều kiện" cấp giấy chứng nhận dường như không hoàn toàn được qui định ở "Luật" mà còn ở văn bản dưới luật với một rừng luật; có lẽ vì vậy mà trên thực tế để dễ làm, một số ccv thường hướng dẫn thực hiện theo cách thứ nhất[3].

Lưu ý, luật công chứng qui định về hình thức trong khi đó luật chuyên ngành (nhà, đất) lại điều chỉnh về nội dung nên ccv cần định hướng cả hai cách thực hiện, tuỳ thuộc vào hồ sơ mà người thừa kế cung cấp.

Như vậy, vấn đề về "đủ điều kiện" cấp giấy chứng nhận qui định ở đâu, điều này dường như là sự khác biệt đối với hai cách thực hiện nêu trên.
..

[1] tham khảo google với trả lời của AI thì về cơ bản thủ tục sẽ phải "kê khai di sản, lập văn bản thỏa thuận/di chúc, sau đó người thừa kế đại diện xin cấp sổ đỏ..., rồi mới làm thủ tục sang tên/phân chia tại công chứng...";

[2] tham khảo Công văn số 958/TCQLĐĐ/
CĐKĐĐ ngày 10/7/2015 về việc xác định giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất;

[3] thực tế cũng cho thấy, hướng dẫn đôi khi lại bắt nguồn từ cơ quan đăng ký.

10/01/2026

Đổi sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân, công dân gặp khó

(tóm tắt)

Ông Đ.C.H ở Hà Nội phản ánh, gia đình ông có sổ đỏ cấp cho hộ gia đình và người đứng tên là bố ông vào thời điểm 12.9.2002. Nay ông H muốn chuyển đổi sang tên cá nhân ông.

Ông H được địa chính xã và văn phòng công chứng hướng dẫn chuẩn bị nhiều giấy tờ thủ tục, trong đó có giấy xác nhận các thành viên hộ gia đình tại thời điểm 12.9.2002.

Ông đến công an cấp xã xin giấy xác nhận này, nhưng chỉ được xác nhận tại thời điểm ngày 29.8.2003 vì trước đó không còn dữ liệu nữa.

Với giấy xác nhận nêu trên văn phòng công chứng không có căn cứ làm hồ sơ sang tên cho cá nhân ông H vì không có dữ liệu thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận ngày 12.9.2002, mặc dù giấy tờ khác của ông đầy đủ.

Ông H hỏi, ông phải làm thế nào để có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình sang tên cá nhân ông? Có thể thay thế giấy tờ khác hay không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Nội dung phản ánh của ông là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể địa phương đã ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai để xem xét, giải quyết. Do đó, Bộ nêu một số nguyên tắc:

Pháp luật đất đai hiện hành đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai,... tại mục VI nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12.6.2025 của Chính phủ...

Các loại giấy tờ liên quan đến nội dung đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất quy định tại II.2 mục II nội dung B Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12.6.2025 của Chính phủ...

Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin đến ông được biết và nghiên cứu thực hiện...[1]

Bình luận (tham khảo)

Theo trả lời của Bộ Nông nghiệp và Môi trường thì "cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể địa phương đã ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai để xem xét, giải quyết" nhưng vấn đề ở chỗ thời điểm "địa phương đã ban hành theo thẩm quyền" để xem xét, giải quyết thì dường như bất khả thi vì thiếu vắng qui định mà chưa kể đến:

(1) xác nhận của công an cấp xã có phải là căn cứ pháp lý xác định thành viên hộ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận?

(2) địa chính xã chỉ dẫn thủ tục... và công dân đi hoàn thiện theo hướng xin xác nhận của công an cấp xã cho thấy một điều: Đại diện cơ quan cấp giấy chứng nhận ở địa phương cũng không có số liệu, dữ liệu mà/và đáng lẽ ra, họ có thể chỉ dẫn (hoặc xác minh) theo ngành dọc là cơ quan quản lý đất đai.

Lưu ý, theo Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao liên quan đến xác định thành viên HGĐ thì “Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất... Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất...”.

Lưu ý khác, theo hướng dẫn không mới thì "Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật";[2]

Như vậy, tại sao tình huống trên Bộ Nông nghiệp và Môi trường không hướng dẫn cho công dân sử dụng văn bản do các thành viên "tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật"?

---

[1] theo chinhphu.vn

[2] xem cv số 1277/CĐKDLTTĐĐ-ĐKĐĐ ngày 20/9/2024.

02/01/2026

Bán; tặng cho; thừa kế Hộ Kinh doanh

Từ luật thực định đến thực tiễn hành nghề công chứng

Tình huống:

Mận yêu cầu công chứng bán HKD do mình làm chủ cho Đào nhưng nhận được hai câu trả lời khác nhau, cụ thể như sau:

- Không được vì:

+ Không có qui định bán như đối với DNTN (xem khoản 1 Điều 192 Luật Doanh nghiệp năm 2020); và

+ qui định về "Hợp đồng mua bán... trong trường hợp bán hộ kinh doanh" theo điểm b khoản 3 Điều 90 Nghị định số 01/2021/NĐ-CP ngày 04/01/2021 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp không còn tiếp tục được qui định tại khoản 3 Điều 100 Nghị định số 168/2025/NĐ-CP ngày 30/6/2025 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp[1].

- Được, bởi không có qui định bán nhưng có qui định "thay đổi" chủ hộ kinh doanh, cụ thể:

+ điểm c khoản 1 Điều 100 Nghị định số 168/2025/NĐ-CP ngày 30/6/2025 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp qui định về thay đổi chủ hộ kinh doanh.

+ Thông tư số 43/2025/TT-BTC ngày 17/6/2025 của Bộ Tài chính (mẫu số 03) hướng dẫn thay đổi chủ hộ kinh doanh có dẫn chiếu nội dung "bán" hộ kinh doanh[2];

Về mặt khách quan, HKD và DNTN có một số điểm tương đồng, minh chứng là chủ DNTN không được đồng thời là chủ HKD[3]; có lẽ vì điều này đã dẫn đến nhận định không được bán HKD như đối với DNTN vì thiếu vắng qui định như đã nêu ở trên.

Song, nhìn chung ccv có thể chứng nhận nội dung "bán" HKD theo tinh thần thay đổi chủ hộ; tuy nhiên, cần lưu ý về hình thức của văn bản công chứng trong mối tương quan so sánh với bán DNTN, tránh trường hợp bị cơ quan đăng ký "bắt bẻ" khi thay đổi chủ hộ.
..

[1] Nghị định số 168/2025/NĐ-CP thay thế Nghị định số 01/2021/NĐ-CP ngày 04//01/2021 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp;

[2] bên cạnh bán còn có "cho" hay uỷ quyền hoặc thừa kế.

[3] khoản 3 Điều 188 Luật Doanh nghiệp năm 2020.

01/01/2026

hộ gia đình

xác định thành viên

Cấp đổi giấy chứng nhận của "hộ"

(tình huống)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A, gồm các thành viên: ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị B, ông Nguyễn Văn C và ông Nguyễn Văn D.

Theo quy định mới, khi cấp Giấy chứng nhận sẽ không còn ghi tên "hộ" mà chỉ ghi tên người đại diện hoặc những người có chung quyền sử dụng đất.

Vì vậy, khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, các thành viên trong hộ ông Nguyễn Văn A thống nhất để ông C và ông D đại diện đứng tên.

Căn cứ khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024, việc cấp đổi Giấy chứng nhận đối với các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Quy định này không yêu cầu phải có giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền xác nhận số thành viên hộ gia đình tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Bà Thanh Tuyền (Đồng Tháp) hỏi, vậy việc thay đổi người đại diện trong Giấy chứng nhận cần có văn bản thỏa thuận giữa các thành viên của hộ gia đình được cơ quan có thẩm quyền xác nhận không, hay đơn đăng ký biến động thể hiện nội dung ông C và D đứng đại diện cho thành viên còn lại?

Trường hợp Giấy chứng nhận nêu trên nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp mỗi thành viên một Giấy có được không?

---

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Việc cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình đã được quy định về nguyên tắc tại khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, trong đó đã quy định cấp một Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật (trong đó đã bao gồm việc thay đổi người đại diện trong Giấy chứng nhận), không quy định thỏa thuận trên phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Tại điểm a khoản 2 mục VII, nội dung C, Phần V Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi tên đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì nội dung trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin đến bà được biết và nghiên cứu thực hiện[1].

Bình luận (tham khảo)

Tình huống nêu trên thì dường như "hộ" ông A được cấp giấy chứng nhận theo luật cũ (Luật Đất đai năm 2013) vì nếu được cấp theo luật mới thì về cơ bản sẽ không tồn tại vướng mắc[2]

Thực tế, nếu không có giấy tờ chứng minh số lượng thành viên tại thời điểm cấp giấy chứng nhận mà thành viên hộ được thoả thuận và tự chịu trách nhiệm theo tinh thần của luật mới thì với tình huống nêu trên hộ ông A sẽ có nhiều phương án, chẳng hạn:

hộ ông A có 2 thành viên (dễ chia);

hộ ông A có 3 thành viên (C chết);

hộ ông A có 4 thành viên;

và câu hỏi là cơ quan đăng ký có chấp thuận bất kỳ phương án nào của thành viên hộ ông A hay không?

rồi, thành viên thoả thuận là tất cả thành viên gia đình hay chỉ thành viên có chung Qsd đất thoả thuận, nội dung này cũng chưa thực sự rõ ràng.

chúng tôi ủng hộ sự tự nguyện thoả thuận, chỉ cần chứng thực chữ ký nhằm chứng minh năng lực hành vi là đủ trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền có căn cứ chứng minh số lượng thành viên hộ.
..

[1] theo Thông tin Chính phủ;

[2] Tình huống nêu "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A...".

15/12/2025

Huỷ văn bản từ chối nhận di sản

Từ luật thực định đến thực tiễn hành nghề công chứng

Tình huống:

Mận chết để lại nhà đất, con là Mơ từ chối nhận di sản để mẹ là vợ của bố (bà Đào) hưởng cả;

Sau khi thực hiện thì Mơ yêu cầu huỷ văn bản từ chối nhận di sản; hồ sơ xuất trình gồm: Giấy tờ tuỳ thân, giấy khai sinh, giấy chứng tử, văn bản từ chối nhận di sản và giấy chứng nhận chưa chuyển quyền.

Có 3 Qđ như sau:

Không huỷ được, lý do: đã từ chối thì mất quyền;

Huỷ được với điều kiện người thừa kế khác đồng ý (bà Đào) vì sau khi từ chối nhận sẽ làm phát sinh quyền của người thừa kế khác;

Huỷ được vì luật không hạn chế, không buộc người thừa kế khác phải đồng ý.

Bình luận (tham khảo)

Cá nhân người viết ủng hộ huỷ được bởi lẽ BLDS và LCc đều không hạn chế huỷ trong tình huống nêu trên nếu Mơ tự nguyện về ý chí, đáp ứng về năng lực hành vi và di sản chưa được xác lập cho người thừa kế khác;

Chúng tôi cho rằng, việc từ chối làm mất quyền dường như chỉ phát sinh khi người thừa kế khác đã xác lập Qsh đối với di sản (xem Điều 131 Luật Đất đai năm 2024 về “Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất”)[1];

Lưu ý, không có qui định việc huỷ bỏ giao dịch buộc phải có toàn bộ vbcc đã được chứng nhận mà trong mối tương quan với hậu quả của việc huỷ tại khoản 1 Điều 427 BLDS năm 2015 thì "khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết..."[2];

Lưu ý khác, xét về ý chí tự nguyện và qui định của luật thì điều kiện huỷ ở quan điểm thứ hai làm hạn chế quyền của người thừa kế bởi khi đủ điều kiện huỷ bỏ như đã phân tích ở trên thì Mơ hoàn toàn có quyền huỷ bỏ giao dịch.

So sánh, văn bản phân chia cũng có thể huỷ bỏ nếu người thừa kế chưa xác lập Qsh đối với di sản; chẳng hạn như ở tình huống nêu trên sau khi Mơ từ chối nhận di sản thì bà Đào nhận thừa kế nhưng khi chưa đăng ký chuyển quyền thì hai mẹ con đều yêu cầu huỷ bỏ vbcc mà mình đã ký; theo đó,

Căn cứ Điều 53 Luật Cc năm 2024;

Căn cứ di sản chưa chuyển quyền theo Điều 131 Luật Đất đai năm 2024;

Căn cứ vào khoản 1 Điều 117 và khoản 1 Điều 427 BLDS năm 2015 thì ccv có thể thực hiện huỷ văn bản phân chia di sản và huỷ văn bản từ chối nhận di sản.
..

[1] Cụ thể: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý...";

[2] Trên thực tế, có ccv thu tiền "phạt" vì thiếu vbcc;

Văn phòng công chứng Hoàng Giang Linh

21/02/2026

12/02/2026

05/02/2026

04/02/2026

29/01/2026

26/01/2026

22/01/2026

10/01/2026

02/01/2026

01/01/2026

15/12/2025

Address

Opening Hours

Telephone

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Share

Category

Monday	08:00 - 12:00
	13:30 - 17:30
Tuesday	08:00 - 12:00
	13:30 - 17:30
Wednesday	08:00 - 12:00
	13:30 - 17:30
Thursday	08:00 - 12:00
	13:30 - 17:30
Friday	08:00 - 12:00
	13:30 - 17:30
Saturday	08:00 - 12:00