24/02/2026
Mua thửa đất trị giá 157 tỷ đồng nhưng mới thanh toán một phần, bên mua lập thêm hợp đồng vay 100 tỷ đồng với chính bên bán để hoàn tất thủ tục sang tên. Sau khi đứng tên trên sổ đỏ, bên mua đã mang tài sản này thế chấp tại ngân hàng.
Tiền mua đất biến thành tiền vay
Theo trình bày của ông U., năm 2011, vợ chồng ông đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 9.805m2 (gần 1ha) tại TP Hải Phòng cho bà H. (cùng trên địa bàn), với giá gần 157 tỷ đồng.
Thực tế, bà H. mới thanh toán 57 tỷ đồng, còn nợ lại 100 tỷ đồng. Cùng ngày, hai bên tiếp tục ký hợp đồng vay tiền tại văn phòng công chứng. Theo đó, vợ chồng ông U. cho bà H. vay đúng số tiền 100 tỷ đồng trong thời hạn 1 tháng, với mục đích hoàn tất việc chuyển nhượng đất.
Hai hợp đồng được lập cùng ngày, kèm điều khoản ràng buộc: nếu đến hạn không trả nợ, bà H. phải thanh toán bằng chính quyền sử dụng thửa đất đã nhận chuyển nhượng và cam kết không dùng tài sản này để bảo đảm cho nghĩa vụ khác khi chưa thanh toán hết tiền.
Tuy nhiên, chỉ một ngày sau khi ký hai hợp đồng, bà H. đã hoàn tất thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và đem toàn bộ tài sản này thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay 160 tỷ đồng của công ty do bà làm giám đốc.
Hết thời hạn 1 tháng, bà H. không trả 100 tỷ đồng tiền vay. Khi đó, vợ chồng ông U. mới phát hiện khu đất đã bị thế chấp tại ngân hàng. Công ty của bà H. sau đó mất khả năng thanh toán, nợ ngân hàng cả gốc lẫn lãi gần 500 tỷ đồng.
Do đó, vợ chồng ông U. khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy hợp đồng thế chấp giữa bà H. và ngân hàng, buộc bà phải trả lại đất hoặc thanh toán 100 tỷ đồng tiền vay.
Về phần mình, bà H. xác nhận đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng vay tiền với các điều khoản ràng buộc như ông U. trình bày. Sau khi sang tên sổ đỏ, bà đã sử dụng tài sản này để bảo đảm khoản vay cho công ty tại ngân hàng.
Tại thời điểm làm hồ sơ thế chấp quyền sử dụng thửa đất, bà H. cho biết đã giấu ngân hàng thông tin về việc vẫn còn nợ vợ chồng ông U. 100 tỷ đồng tiền mua đất.
Bà H. đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông U. Khi hủy hợp đồng chuyển nhượng, bà sẽ trả lại đất, còn vợ chồng ông U. hoàn trả 57 tỷ đồng đã nhận. Sau đó, bà và công ty liên quan sẽ trả nợ cho ngân hàng.
Ngân hàng rơi vào vòng xoáy tranh chấp
Với vai trò là bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ngân hàng yêu cầu tòa án buộc công ty do bà H. làm giám đốc trả toàn bộ khoản nợ; nếu không trả được thì ngân hàng có quyền yêu cầu phát mại tài sản thế chấp là thửa đất gần 1ha để thu hồi nợ.
Tại bản án sơ thẩm ngày 26/6/2019, TAND quận Hải An (nay là TAND khu vực 4 - TP Hải Phòng) chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông U., buộc bà H. phải trả 100 tỷ đồng. Trường hợp bà H. không trả được nợ, vợ chồng ông U. có quyền đề nghị cơ quan thi hành án phát mại tài sản là thửa đất 1ha.
Tòa sơ thẩm cũng buộc công ty do bà H. làm giám đốc phải trả cho ngân hàng 160 tỷ đồng tiền vay, 3,3 tỷ đồng tiền lãi trong hạn và 312 tỷ đồng tiền lãi quá hạn.
Trường hợp phải phát mại thửa đất, tòa sơ thẩm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán là vợ chồng ông U. trước, sau đó mới đến ngân hàng. Nếu sau khi thanh toán cho vợ chồng ông U. mà số tiền phát mại không đủ trả cho ngân hàng thì công ty liên quan đến bà H. có trách nhiệm tiếp tục trả nợ cho ngân hàng cho đến khi hết nợ.
Sau bản án sơ thẩm, các bên liên quan đồng loạt kháng cáo. Phía ngân hàng đề nghị cấp phúc thẩm sửa án theo hướng ưu tiên thanh toán toàn bộ nợ gốc và lãi cho ngân hàng khi phát mại tài sản thế chấp. Trong khi đó, dù đã quá thời hạn, bà H. vẫn kháng cáo, đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tòa phúc thẩm nhận định việc vợ chồng ông U. và bà H. ký hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng vay tiền cùng lúc thể hiện các bên thống nhất chuyển 100 tỷ đồng tiền mua đất thành tiền vay. Hợp đồng vay tiền được công chứng có hiệu lực pháp luật và buộc các bên phải thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận.
Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa công ty liên quan đến bà H. và ngân hàng, tòa phúc thẩm không xem xét trong vụ án này do nội dung đã được giải quyết bằng một bản án khác.
Tòa phúc thẩm xác định bà H. là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất gần 1ha. Tại bản án phúc thẩm ngày 19/3/2020, TAND TP Hải Phòng chấp nhận một phần kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm.
Theo đó, tòa phúc thẩm buộc bà H. phải trả cho vợ chồng ông U. 100 tỷ đồng tiền nợ gốc, đồng thời công nhận thỏa thuận giữa các bên về lãi suất 12%/năm, với số tiền lãi gần 142,4 tỷ đồng. Tổng nghĩa vụ thanh toán của bà H. là 242,4 tỷ đồng, chưa kể lãi phát sinh cho đến khi thi hành xong.
Hội đồng xét xử phúc thẩm cũng hủy phần bản án sơ thẩm đã tuyên vượt quá phạm vi khởi kiện, đặc biệt là nội dung liên quan đến nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng giữa công ty liên quan đến bà H. và ngân hàng.
