31/05/2023
NGƯỜI MUA NHÀ ĐẤT, NGÂN HÀNG CẦN LƯU Ý GÌ KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THẾ CHẤP NHÀ ĐẤT MẶC DÙ NHÀ ĐẤT ĐÓ ĐÃ CÓ SỔ ĐỎ/SỔ HỒNG? VI BẰNG GIAO NHẬN TIỀN CÓ NÊN LẬP?
Có phải mọi trường hợp ngân hàng nhận thế chấp nhà đất đã được cấp GCN thì đều ngay tình và bảo đảm giá trị pháp lý? Có phải mọi trường hợp người đi mua nhà đất đã được cấp sổ đỏ/sổ hồng và ký công chứng thì đều an tâm về giá trị pháp lý?
Năm 2019, Tòa tối cao có Công văn 64/TANDTC-PC giải đáp nghiệp vụ có nội dung: Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp GCN quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.
Điều này dẫn đến thực tế các Ngân hàng khi nhận thế chấp nhà đất đã có GCN (mang tên người thế chấp) thì đều an tâm vì dù cho trước đó người thế chấp có nhận được tài sản này thông qua một giao dịch vô hiệu thì Ngân hàng cũng là người thứ 03 ngay tình giao dịch thế chấp của Ngân hàng không bị vô hiệu.
Tuy vậy, ngày 08/4/2021 Hội đồng Thẩm phán TANDTC có Quyết định giám đốc thẩm số 12/2021/DS-GĐT tuyên bố 01 hợp đồng thế chấp nhà đất vô hiệu với nội dung: Do trước khi thế chấp nhà đất cho Ngân hàng, khác hàng nhận chuyển nhượng nhà đất này từ một giao dịch nhưng giao dịch đó sau này được Tòa xác định vô hiệu. Bên cạnh đó, mặc dù khách hàng đã được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà nhưng Ngân hàng đã không thẩm định ai là người đang quản lý, sử dụng tài sản khi nhận thế chấp nên không biết được nhà đất đang có người khác quản lý, sử dụng (người tranh chấp đang ở trên nhà đất đó chứ không phải khách hàng).
Sau khi ban hành QĐ GĐT này, Tòa án tối cao có văn bản giải đáp nghiệp vụ số 02 ngày 02/8/2021 có nội dung: Trường hợp ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu.
Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.
Từ đây, Ngân hàng khi nhận thế chấp tài sản cần thẩm định kĩ về tài sản nhận thế chấp để xác định rõ ai đang là người quản lý, sử dụng tài sản, tài sản có đang bị tranh chấp hoặc Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác đang thụ lý giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp hay không?
Người mua nhà đất cũng nên lưu ý nội dung này bởi lẽ trong QĐ GĐT nêu trên, Tòa tối cao đã xác định một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu do tại thời điểm chuyển nhượng, nhà đất đang có tranh chấp và Tòa án đang thụ lý vụ án (dù cho có thể bên mua do không tìm hiểu kĩ nên không biết nhà đất đang tranh chấp – có thể bên bán cố tình dấu, không cung cấp thông tin).
Do vậy, người dân đi mua nhà đất, ngân hàng nhận thế chấp nhà đất với người đứng tên trên sổ đỏ/sổ hồng, đã ký HĐ công chứng cũng chưa chắc chắn sẽ an toàn về pháp lý.
Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân đi mua nhà đất nên lập vi bằng giao nhận tiền khi mua bán để làm chứng cứ khi có tranh chấp xảy ra (lúc này người mua có thể đòi được tiền)
