19/08/2020
𝗡𝗵𝗶̀𝗻 𝗹𝗮̣𝗶 𝗻𝗵𝘂̛̃𝗻𝗴 𝘁𝗵𝗮̆𝗻𝗴 𝘁𝗿𝗮̂̀𝗺 𝘁𝗵𝗶̣ 𝘁𝗿𝘂̛𝗼̛̀𝗻𝗴 𝗯𝗮̂́𝘁 đ𝗼̣̂𝗻𝗴 𝘀𝗮̉𝗻 𝗩𝗶𝗲̣̂𝘁 𝗡𝗮𝗺 𝗵𝗼̛𝗻 𝟯𝟬 𝗻𝗮̆𝗺 𝗾𝘂𝗮
Theo quy luật phổ biến, thị trường bất động sản thường diễn biến theo hình Sin bất đối xứng. Hơn 30 năm qua, thị trường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng – ổn định – sốt nóng – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại.
3 𝒈𝒊𝒂𝒊 đ𝒐𝒂̣𝒏 𝒔𝒖𝒚 𝒕𝒉𝒐𝒂́𝒊, 3 𝒈𝒊𝒂𝒊 đ𝒐𝒂̣𝒏 𝒕𝒂̆𝒏𝒈 𝒕𝒓𝒖̛𝒐̛̉𝒏𝒈
Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt.
Theo giới phân tích, nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987. Nhưng chính thức hình thành thì từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, đã tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại…
Cụ thể, cơn sốt đất đầu tiên xảy ra vào giai đoạn 1993 – 1994 và diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.
Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến không ít người tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, do đó đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Sau cơn sốt mạnh, thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng lần thứ nhất kéo dài 5 năm (1995 – 1999). Nguyên nhân của tình trạng này được cho là do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế.
Tiếp đó, sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm, thị trường BĐS bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và xuất hiện cơn sốt đất thứ hai vào giai đoạn 2001 – 2002. Cơn sốt này xuất hiện cùng lúc với giá vàng tăng cao, khi mà việc định giá, kể cả thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Trong cơn sốt này, giá cả đã tăng 2,5 – 3 lần (tương ứng tăng 16,5 – 20,1%/năm).
Giai đoạn đóng băng lần thứ hai kéo dài 3 năm (2003 – 2006). Sau cơn sốt lần thứ hai, Chính phủ lại một lần nữa can thiệp bằng Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181.
Theo đó, có một số thay đổi, trong đó có việc tình trạng "phân lô bán nền" sẽ bị chấm dứt, sự can thiệp này của Chính phủ đã giúp thị trường nhà đất "hạ nhiệt". Theo số liệu thống kê, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Thời điểm tháng 3/2007 khi chứng khoán vượt qua đỉnh dốc sang bên kia, một lượng vốn không nhỏ từ đây đã chuyển sang thị trường BĐS, khiến cho thị trường bước vào cơn sốt thứ ba 2007 – 2008.
Cơn sốt "b**g bóng" BĐS đạt đỉnh vào năm 2007, tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự.
Nguyên nhân được giới phân tích chỉ ra chủ yếu là do lạm phát tăng rất cao (cả năm tăng 19,89%), đồng thời lãi suất vay ngân hàng rất cao (thậm chí lên đến 23 – 24%/năm); cùng với đó là cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới.
Giai đoạn 2010 - 2013, thị trường BĐS tiếp tục đóng băng lần thứ ba. Thời điểm đó, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, đóng băng do trong giai đoạn 2009 - 2010 nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường BĐS quá lớn và có quá nhiều dự án nhà ở được cấp phép đầu tư.
Đồng thời, giai đoạn 2011 – 2013, đầu tư kinh doanh BĐS được coi là lĩnh vực phi sản xuất, nên các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, ngay lập tức thị trường này lại rơi vào tình trạng trầm lắng.
Giai đoạn từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường BĐS "tan băng" và có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ sau thời gian trầm lắng kéo dài.
Nguyên nhân là do ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đang trầm lắng (2011-2013) là phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý,…
Có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam từ khi manh nha hình thành cho đến nay diễn biến hết sức phức tạp và khó lường trước. Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý.
𝐕𝐚̣̂𝐲 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐛𝐚̣𝐧 𝟏 𝐜𝐡𝐮 𝐤𝐲̀ 𝐦𝐨̛́𝐢 𝐜𝐮̉𝐚 𝐛𝐚̂́𝐭 đ𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐬𝐚̉𝐧 đ𝐚̃ 𝐛𝐚̆́𝐭 đ𝐚̂̀𝐮 𝐡𝐚𝐲 𝐜𝐡𝐮̛𝐚?
#2020
