09/06/2022
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ VÔ HIỆU KHI BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG???
Luật Sư Trần Minh Cường
Thời gian vừa qua, chúng tôi nhận được nhiều đề nghị tư vấn xử lý khi các bên có tranh chấp về việc ký HD đặt cọc khi bất động sản này bên bán đang thế chấp trong ngân hàng? Trên thực tế đã xảy ra một số sự việc tranh chấp khi giá đất liên tục tăng và một trong các bên muốn “lật” kèo. Trên thực tế chúng ta thường thấy là mặc dù các bên đều biết bds này thế chấp ngân hàng nhưng các bên vẫn “vô tư” ký Hợp đồng đặt cọc trong đó thỏa thuận giá mua bán, thậm chí một phần tiền được chuyển cho bên bán để giải chấp sau đó ký công chứng sang tên như một giao dịch bình thường.
Liệu Hợp đồng đặt cọc này có hiệu lực hay không và rủi ro cho các bên như thế nào, chúng ta cùng đọc tiếp nhé:
- Căn cứ theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 (Căn cứ theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định“Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”).
Khi thế chấp bất động sản, chủ sở hữu BĐS vẫn giữ quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đối với BĐS nhưng không còn quyền định đoạt. Do đó, việc chủ sở hữu ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng BĐS có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu không có văn bản đồng ý từ phía Ngân hàng, thực tiễn hành nghề chúng tôi đã xử lý nhiều trường hợp tương tự.
Khuyến cáo của Chúng tôi: Để tránh trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng đặt cọc và giải quyết hậu quả của việc Hợp đồng vô hiệu (có thể hiểu nôm na là tiền của bên nào trả về bên ấy, bên nào có lỗi phải bồi thường tuy nhiên phải chứng minh lỗi…) thì bắt buộc phải có văn bản đồng ý từ Ngân hàng, tuy nhiên trên thực tế các Ngân hàng không “mặn mà” hỗ trợ khách hàng những trường hợp như vậy vì lo ngại rủi ro cũng như các bên mua bán ngại tốn thời gian, công sức liên hệ Ngân hàng nên rất ít trường hợp trên thực tế đề nghị Ngân hàng phối hợp giải quyết theo đúng quy định.
Do đó đối với trường hợp này, chúng tôi có một số khuyến cáo đến cộng đồng như sau:
1. Kiểm tra tình trạng bất động sản trước khi giao dịch (việc kiểm tra tình trạng thế chấp có thể đề nghị bên bán cung cấp bản chính GCN để xem trang 4 hoặc trang bổ sung, nếu không cung cấp được bản chính thì GCN này đang được ngân hàng nắm giữ hoặc kiểm tra trên hệ thống thông tin công chứng);
2. Đối với các bds có giá trị lớn, khuyến nghị các bên thỏa thuận cùng Ngân hàng (thỏa thuận ba bên) về các lộ trình liên quan và thanh toán cũng như ý kiến ngân hàng về việc chuyển nhượng, việc bên mua bên bán thanh toán để giải chấp, ký công chứng…Phương án này là an toàn cho các bên đối với các giao dịch bất động sản có giá trị lớn.
3. Trường hợp các bên đánh giá rủi ro và/hoặc Ngân hàng không đồng ý… mà các bên bắt buộc phải ký đặt cọc để đảm bảo việc ký công chứng thì Hợp đồng đặt cọc cần ghi nhận một số nội dung sau để trong trường hợp phát sinh tranh chấp tránh bị hiểu là chủ sở hữu đang định đoạt BĐS trái pháp luật, bằng cách thể hiện các ý chí sau (Tùy từng trường hợp và quan điểm của Tòa án):
- Nêu rõ tình trạng BĐS, thừa nhận việc chủ sở hữu đang không đủ quyền chuyển nhượng.
- Việc đặt cọc không phải để bảo đảm việc chuyển nhượng BĐS; thay vào đó việc đặt cọc nhằm bảo đảm cho một quá trình gồm nhiều hành động từ trả nợ vay, giải chấp, xóa đăng ký thế chấp,…
Trên thực tế các bên có thể tham khảo thêm phương án trao đổi cùng Văn phòng công chứng để ký kết Hợp đồng mua bán ngay tại Ngân hàng khi Bên mua thanh toán một khoản tiền để giải chấp và phối hợp các bên tiến hành giải chấp và đăng ký biến động sang tên bên mua (tùy địa phương có thể kết hợp việc giải quyết thủ tục giải chấp và chuyển quyền trong cùng một lần giải quyết thủ tục hành chính).
Một số chia sẻ hi vọng sẽ giúp ích cho Cộng đồng trong quá trình đầu tư bất động sản.
Luật sư Trần Minh Cường.
