24/08/2021
Từ số vốn 0 đồng, sau hơn 10 năm bén duyên với nghề bất động sản, một nhà đầu tư đến từ Đà Nẵng đã sở hữu khối tài sản 115 tỷ đồng nhờ chiến thuật “tay không bắt giặc”.
Làm môi giới vì suy nghĩ sẽ học hỏi được từ người giàu
Năm 2007, tốt nghiệp đại học, anh P.N quyết định làm môi giới bất động sản với suy nghĩ "bất động sản là nghề của những người giàu có". Dù thời điểm đó, nghề môi giới đang rất kỳ thị với danh xưng là "cò" nhưng anh chấp nhận theo đuổi. Bởi anh kỳ vọng khi bước vào nghề này, có thể học hỏi từ những đại gia có tiền, đồng thời trả lời cho muôn câu hỏi của chính mình như: vì sao người giàu lại có tiền, cách họ làm ăn ra sao, cách họ tiêu như thế nào và đâu là bí quyết khiến họ trở nên giàu có?
Năm 2008, anh N. cùng 3 người bạn mở công ty bất động sản. Quan điểm mở công ty của anh đó là: "Tôi lập công ty bất động sản dù tiền không có nhưng muốn có "cái danh" để dễ dàng thuận tiện giao dịch với đối tác. Giai đoạn này, thị trường bất động sản Đà Nẵng chỉ chuộng đất tái định cư nên với là dân ngoại tỉnh, công việc làm ăn khá khó khăn. Tôi chủ yếu làm dịch vụ hồ sơ xin phiếu tái định cư".
Kết thúc năm 2008, thay vì lãi, công ty bất động sản của anh N. phải gánh khoản nợ tới 33 triệu đồng. Đến cả tiền ăn, anh cũng phải vay nợ. "Khi đó, 33 triệu là số tiền lớn đối với tôi, một người mới ra trường được hơn năm. Số tiền này bằng 3 năm tiền học đại học", anh N. nói.
Cũng trong năm 2008, sau khi tham gia vào kế hoạch phân tích dự án cho một doanh nghiệp, anh N. được tài trợ khoá học bất động sản đầu tiên. Nhờ vậy, anh có cơ hội gặp gỡ những người giàu có ở Đà Nẵng và học được nhiều bài học sâu sắc mà theo anh đó là kinh nghiệm quý báu tác động đến cả quá trình làm bất động sản sau này.
"Tôi nhớ nhất năm 2010, thầy giáo ở lớp bất động sản đã giúp tôi mua lô đất dự án An Cư 2, đó là dãy đất vàng ven biển. Lúc đó, lô đất này trị giá 11,6 tỷ đồng và yêu cầu cọc 200 triệu đồng trong thời gian 1 tháng. Nhưng vì không có tiền nên thầy thấy thương, cho đặt cọc 100 triệu đồng trong thời gian 2 tháng. May mắn là trong 7 ngày, tôi đã sang nhượng được và kiếm 530 triệu đồng", anh N. kể.
Anh N. nhận ra đầu tư đất vàng ven biển không phù hợp với điều kiện của chính mình.
Chuyển hướng phân lô bán nền
Thương vụ đầu tư bất động sản đầu tiên giúp anh N. kiếm lời khủng song bản thân anh lại nhận thấy không phù hợp với phân khúc này vì nguồn tiền đầu vào quá lớn. Chính vì vậy, anh chuyển sang đi gõ cửa những nhà dân, mua đất lẻ vùng ven để phân lô.
"Lô đất đầu tiên mà tôi thực hiện là nằm ngay sau bệnh viện Ngũ Hành Sơn. Một mảnh to chủ nhà bán 2 tỷ đồng. Hồi đấy không có tiền nên tôi đàm phán với chủ nhà, cọc trước 200 triệu đồng, còn sau tách đôi mảnh đất đó, bán có lời sẽ chia đôi".
Phi vụ này đã giúp anh N. kiếm được 600 triệu đồng. Công việc phân lô tách thửa rất thuận lợi. Đến năm 2010, anh Phương kiếm tổng cộng 1,6 tỷ từ con số 0. Bước sang năm 2011, anh Phương có số tiền lên tới 2,5 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đến năm 2012, chỉ thị số 10 về cấm phân lô tách thửa và chuyển đổi được ban hành. Đúng vời thời điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng lao dốc, giá trị địa ốc "bay" tới 50%. Số tài sản của anh N. chỉ còn có giá trị 1,3 tỷ đồng.
Với số vốn hiện có, anh lại bắt đầu khởi nghiệp lại bằng việc tham gia công ty phát triển dự án nhưng cũng chỉ kéo dài được 2 năm. Sau đó, anh triển khai chiến lược môi giới công khai, biến mỗi khách hàng mua đất của mình trở thành một môi giới. Chi phí hoa hồng cho lô nhỏ là 5 triệu đồng, lô lớn là 7,5 triệu đồng, thực hiện theo cam kết không tăng giá. Nhờ phương thức này, có năm, doanh số lô đất lẻ mà anh bán được lên tới 450 nền.
Chiến thuật sử dụng vốn "tay không bắt giặc"
"Bước ngoặt tiếp theo trong cuộc đời hành nghề của tôi. Đó là năm 2015, tôi gặp được một nhà đầu tư ở Sài Gòn và được dạy cách sử dụng vốn. Tất cả các giao dịch tôi đều đẩy vào tài khoản của một ngân hàng, chấp nhận mất phí. Với tài khoản này, dòng tiền lưu thông lên tới cả 100 tỷ. Trên cơ sở đó, tôi có thể vay được tiền từ ngân hàng. Năm 2015, khi còn nợ 600 triệu đồng, tôi đã có thể vay tới hơn 14,5 tỷ đồng trong năm 2016, 2017. Số tiền này tương đương với khoảng 4000-5000 m2 đất tại một dự án G.H ở Đà Nẵng", anh N. kể.
Giai đoạn 2015-2019, anh N lựa chọn các lô đẹp đắc địa tại dự án G.H để lại. Các lô khác anh bán qua lại nhằm nâng vốn và lấy tiền trả lãi. Cuối năm 2018 đến tháng 5/2019, anh xác định thoát toàn bộ hàng.
"Năm 2016, nhờ cách sử dụng vốn vay, tổng tài sản của tôi có khoảng 6,55 tỷ đồng nhưng đi vay tới 14,5 tỷ đồng. Giai đoạn sau, tôi tất toán thì tổng tài sản khoảng 115 tỷ đồng. Có tài sản tôi mua 3 tỷ nhưng vay 2,7 tỷ hay mua 3,2 tỷ vay 2,9 tỷ. Có nhiều lô tôi mua 2 tỷ bán 9 tỷ hay 3,2 tỷ bán 18 tỷ", anh N. cho biết.
Sau khi thoát hết hàng, anh N. chuyển ra đầu tư đất biển trên đường Nguyễn Tất Thành. "May mắn là khi thị trường Đà Nẵng sụt dốc, đất tại Nguyễn Tất Thành không xuống giá nên tài sản được đảm bảo", nhà đầu tư này cho hay.
Đến hiện tại, anh N. lựa chọn nghỉ đầu tư bất động sản. "Tôi muốn dành thời gian cho con và gia đình. Khi mà việc tăng 1 tỷ và bớt 1 tỷ không có ý nghĩa nhiều thì nên nghỉ để tăng động lực. Hơn nữa, làm bất động sản phải chấp nhận vì thị trường có tính chu kỳ. Hiện tại tôi đang học về đầu tư ngoại hối. Còn bất động sản, thi thoảng có vụ gì anh em rủ, tôi góp cho vui", anh Phương chia sẻ thêm.
Hơn 10 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản, anh rút ra 5 điều. Một, bất động sản luôn có tính chu kỳ. Hai, môi giới chính là nền tảng cho đầu tư. Ba, chúng ta chỉ có tiền ở vai trò là nhà đầu tư. Bốn, xác định được thị trường có xu hướng lên thì cố mà vay cho thật nhiều còn khi thị trường đảo chiều thì lời lỗ gì chốt hết. Năm, thành công của một người môi giới không phải là một giao dịch bạn kiếm được bao nhiêu tiền mà sau một giao dịch bạn có thêm bao nhiêu nhà đầu tư theo mình.
Mai Linh / cafebiz
https://www.facebook.com/groups/356567999022887/
![[Cập nhật] Lãi suất ngân hàng vay mua nhà tháng 7/2021Trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, bên cạnh các ngân...](https://img3.lawfirms1.com/314/757/124793893147573.jpg)
