Văn phòng Luật sư Phước Hà

06/01/2026

ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ
Hiện nay, việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Người dân không có điều kiện nghiên cứu, cập nhật, nắm bắt được những quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi làm Giấy chứng nhận, người dân gặp không ít khó khăn.
Khi sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, bạn cần biết:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận theo quy định thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
c) Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài.
- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục a và c nêu trên thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại mục c nêu trên.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này.
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c mục 1 nêu trên.
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c mục này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c mục này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở tại nông thôn (khoản 2 Điều 195) và đất ở tại đô thị (khoản 2 Điều 196) thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c mục 1 nêu trên.
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c mục này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c mục này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
đ) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại các mục 1, 2 và 3 nêu trên được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định tại các mục 1, 2 và 3 nêu trên đối với từng thửa đất đó.
5. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được giao đất nông nghiệp trong hạn mức đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại các mục 1, 2, 3 và 4 nêu trên.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
Lưu ý:
- Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định hiện tích đất ở được thực hiện theo quy định pháp luật tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các trường hợp trên mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi.

31/12/2025

09/12/2025

ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI KHÔNG CÓ GIẤY TỜ
1. Điều kiện được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ:
- Sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch.
2. Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu quy định);
- Tài liệu chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất và các tài liệu có liên quan khác;
- Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định.
3. Nơi nộp hồ sơ:
Trung tâm Phục vụ hành chính công (Bộ phận một cửa) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
4. Hình thức nộp hồ sơ:
Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:
- Nộp trực tiếp;
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
- Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Làm Giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ thường phức tạp hơn đất có giấy tờ, người sử dụng đất cần biết thông tin thửa đất và nắm rõ điều kiện, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiến hành được thuận lợi.
(Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024, Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Mục 1 và 2 Phần của A Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

06/12/2025

KHÔNG PHẢI NÔNG DÂN CÓ ĐƯỢC THỪA KẾ ĐẤT NÔNG NGHIỆP?
Vấn để bạn quan tâm:
Con cái mà không phải nông dân, tức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có được thừa kế đất nông nghiệp của cha mẹ?
Ý kiến tư vấn:
Theo quy định tại Luật Đất đai hiện hành, cá nhân được thừa kế quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Không có quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận thừa kế đất nông nghiệp.
Như vậy, trường hợp người con không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp của cha mẹ theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.

02/12/2025

CÓ ĐƯỢC THỪA KẾ ĐẤT NÔNG NGHIỆP KHI HẾT THỜI HẠN?
VẤN ĐỀ BẠN QUAN TÂM:
Hiện nay, ở nông thôn, hầu hết nông dân đang sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn. Vậy đất này, có được thừa kế không? Nếu được thừa kế thì cần phải làm gì?
TƯ VẤN CỦA LUẬT SƯ:
Theo Luật Đất đai, một trong những điều kiện để được thừa kế đất là đất còn trong thời hạn sử dụng. Theo đó, đất đã hết thời hạn sử dụng thì không được thừa kế. Muốn được thừa kế thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất hoặc xác nhận tiếp tục sử dụng đất. Sau khi đã được gia hạn hoặc được xác nhận tiếp tục sử dụng đất thì bạn được thừa kế theo quy định pháp luật.

28/11/2025

ĐIỀU KIỆN THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Quyền sử dụng đất được thừa kế khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
(Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024)

17/11/2025

THỦ TỤC GIA HẠN SỬ DỤNG ĐẤT
Đối với trường hợp bắt buộc gia hạn, người sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất.
THÀNH PHẦN HỒ SƠ:
1. Đơn xin gia hạn sử dụng đất (theo mẫu);
2. Một trong các loại giấy tờ:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc thể hiện thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.
CƠ QUAN TIẾP NHẬN HỒ SƠ VÀ TRẢ KẾT QUẢ:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
PHƯƠNG THỨC NỘP HỒ SƠ:
- Nộp trực tiếp;
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích;
- Nộp trên Cổng dịch vụ công quốc gia.
Trường hợp người sử dụng đất không yêu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xác nhận thay đổi thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp, chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất.
CĂN CỨ:
- Luật Đất đai 2024;
- Nghị định số 102/2024/NĐ-CP;
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

30/10/2025

THỦ TỤC XÁC NHẬN TIẾP TỤC SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP KHI HẾT THỜI HẠN
Khi cần thực hiện các quyền của người sử dụng đất nông nghiệp thì đất phải còn trong thời hạn sử dụng. Vì vậy, bạn phải làm thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất như sau:
* Thanh phần hồ sơ:
-Văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận đã cấp.
* Trình tự thực hiện:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả (Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai).
Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhân hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất có nhu cầu; cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trả cho người sử dụng đất.
Thời hạn thực hiện không quá 07 ngày làm việc.
(Theo quy định tại Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai).

25/10/2025

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT HẾT THỜI HẠN, CẦN BIẾT:
Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất trong trường hợp hết thời hạn sử dụng đất
Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn. Vậy có được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế không?
Theo Luật Đất đai năm 2024, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Theo đó, nếu bạn sử dụng đất hết thời hạn, muốn thực hiện các quyền, trong đó có quyền về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thì bạn phải làm thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất.
(Theo khoản 1 Điều 23 và khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024)

22/10/2025

VẤN ĐỀ BẠN QUAN TÂM
Hết thời hạn sử dụng đất nhưng không làm thủ tục gia hạn, mà vẫn tiếp tục sử dụng thì có rủi ro gì không?
Theo quy định của pháp luật về đất đai, có trường hợp không phải làm thủ tục gia hạn và có trường hợp phải làm thủ tục gia hạn.
Trường hợp không phải làm thủ tục gia hạn:
Đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thời hạn giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định nêu trên mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Trường hợp phải làm thủ tục gia hạn:
Các trường hợp cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân; giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi hết thời hạn mà có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì phải làm thủ tục gia hạn.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc gia hạn được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất.
Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Chi phí phá dỡ, chủ sở hữu tài sản phải chịu.
(Theo Điều 172 Luật Đất đai năm 2024)