05/06/2026
Pháp luật về thuế quy định thế nào về việc chuyển nhượng thông qua ủy quyền?
Tại công văn Số: 3373/TCT-TNCN ngày 20 tháng 09 năm 2011 của TỔNG CỤC THUẾ (V/v Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền)
Và công văn Số: 1133/TCT-TNCN (V/v Vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS.)
VPCC xin trích dẫn nội dung của các công văn như sau:
"Tổng cục Thuế đề nghị Cục Thuế các tỉnh, thành phố khi tiếp nhận hồ sơ khai thuế của người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý sau:
1. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.
2. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các quy định tại Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ Luật Dân sự, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà."
"việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN."
Vậy cần làm gì để tránh bị đánh thuế TNCN hai lần một cách vô lý?
Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định:
“Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế
1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
...”
Do đó, đối với những trường hợp thật sự cần thiết phải ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người dân nên ủy quyền cho người thân trong gia đình như quy định trên, và cung cấp được giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Ngoài ra cần thể hiện rõ nội dung ủy quyền trên hợp đồng như chỉ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, không ủy quyền toàn bộ các quyền sử dụng, định đoạt bất động sản để tránh bị đánh thuế hai lần.
Thực tế dạo gần đây tình trạng sai sót vì đánh thuế hai lần đã được cải thiện đáng kể. Các Chi cục thuế khi xử lý hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền mà có giấy tờ chứng minh được là người thân trong gia đình thì cũng không còn đánh thuế hai lần nữa mà thay vào đó chỉ ra thông báo thuế cho người ủy quyền.
