29/12/2020
Nguyên tắc đầu tư bất động sản tỉnh lẻ không bị chôn vốn
Hiểu rõ khu vực định đầu tư
Tại các thành phố lớn, nhu cầu mua nhà đất rất lớn và luôn có xu hướng tăng. Trong các đợt sốt giá, nếu chẳng may không kịp thoát hàng, nhà đầu tư vẫn có nhiều cơ hội bán lỗ để thu hồi vốn. Còn ở tỉnh lẻ, lượng người mua ít nên nếu đầu tư không đúng chỗ thì dù bán lỗ cũng rất khó sang tay.
Ví dụ đơn giản như đầu tư căn hộ chung cư ở Hà Nội là một kênh thu lời tiềm năng, nhưng tại nhiều tỉnh thành, căn hộ chung cư không dễ bán bởi người dân vẫn ưa chuộng nhà đất thổ cư. Với các khu công nghiệp đông đúc, công nhân khu công nghiệp cũng chủ yếu là thuê phòng trọ.
Do đó, khi định “rót tiền” vào bất động sản tỉnh lẻ, hiểu rõ khu vực định đầu tư là nguyên tắc quan trọng hàng đầu.
Trong đầu tư bất động sản, việc nắm rõ thông tin về quy hoạch, hạ tầng của địa bàn định đầu tư rất quan trọng. Thực tế, những thay đổi về hạ tầng, quy hoạch luôn là chỉ hướng cho các đợt sốt nóng, tăng giá bất động sản.
Khi khoanh vùng đầu tư, nên hướng tới những địa bàn có tiềm năng thay đổi hạ tầng, chẳng hạn những nơi có công nghiệp phát triển mạnh, hay nằm gần các đô thị lớn, thu hút nguồn vốn FDI…
Không đầu tư theo tâm lý đám đông
Lưu ý không nên đầu tư bất động sản tỉnh lẻ chỉ vì chạy theo tâm lý đám đông, bởi có thể mua phải dự án, khu đô thị “ma”, hoặc không có khả năng thanh khoản do không thể thu hút cư dân về sinh sống.
Bài học thất bại của không ít nhà đầu tư vào dự án bất động sản tỉnh lẻ từ cuối năm 2017 trở lại đây chính là minh chứng cho điều này.
Chẳng hạn, tại dự án Thành phố mới Bình Dương, hiện rất nhiều nhà đầu tư vẫn đang mắc kẹt tại đây do không có người mua dù được đầu tư với quy mô rất lớn, đã hoàn thiện hạ tầng.
Hay tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), những nhà đầu tư trót rót vốn vào một dự án chung cư của doanh nghiệp Malaysia cũng đang ngậm ngùi nhìn tiền chôn vào đất. Dự án này tuy nằm ở khu vực đắc địa nhưng không bán được hàng, vẫn để hoang suốt bao năm nay.
Vì vậy, muốn đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ thị trường. Tránh tình trạng ồ ạt đổ về địa phương khiến bất động sản tại đó phát triển quá nóng, lượng cung quá lớn trong khi nhu cầu mua thực không nhiều, dẫn đến thất bại, nguy cơ chôn vốn cao.
Kết hợp với môi giới địa phương
Môi giới địa phương là người am hiểu và nắm bắt thông tin thị trường bất động sản tại tỉnh/thành, địa bàn hoạt động của họ nhanh nhất. Chưa kể do đặc thù công việc nên họ có rất nhiều mối quan hệ, mạng lưới khách hàng tiềm năng.
Vì vậy, việc kết hợp với môi giới địa phương sẽ giúp nhà đầu tư quản lý, tìm kiếm khách hàng, đồng thời thông báo các nguồn hàng giá tốt khi có cơ hội.
Nhà đầu tư lưu ý nên lựa chọn môi giới có kinh nghiệm, thuộc công ty môi giới uy tín, hoạt động trên thị trường từ khoảng 2 năm trở lên. Tránh trường hợp thuê phải “cò nhà đất”, làm ăn chộp giật, thiếu kinh nghiệm và kiến thức về thị trường.
Trước thực trạng nhiều dự án phân lô bán nền ở tỉnh lẻ chưa được cấp phép đã mở bán tràn lan, nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ tính pháp lý của bất động sản.
Ngoài việc trực tiếp đi tìm hiểu, xác minh thông tin, nhà đầu tư có thể thông qua môi giới địa phương để giải đáp các thắc mắc như: Dự án có chủ trương đầu tư hay quy hoạch 1/500 chưa, nguồn gốc đất dự án có phải là đất nông nghiệp không, tiến độ triển khai dự án thế nào, có đúng theo quy định của Nhà nước không…?
Kiểm soát tài chính và đầu tư theo nhóm
Để hạn chế tối đa rủi ro khi đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần phải cân nhắc tiềm lực tài chính. Bởi khi đầu tư vào các dự án bất động sản tỉnh lẻ quy mô lớn, thời gian phát triển dài thì nhà đầu tư phải chủ động được dòng vốn, nếu chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính thì rủi ro rất cao.
Trong trường hợp chưa có kinh nghiệm, nhà đầu tư nên chọn sản phẩm địa ốc vừa túi tiền, ưu tiên dòng tiền nhàn rỗi. Nếu Lựa chọn vay ngân hàng cũng cần phải tính toán đến nhiều yếu tố như gói vay, hạn mức, lãi suất định kỳ…, tránh tình trạng áp lực tài chính quá nặng nề, khi lãi suất biến động hoặc sản phẩm khó thanh khoản sẽ tăng gánh nặng chi trả.
Đầu tư bất động sản theo nhóm cũng là phương án giúp nhà đầu tư gia tăng cơ hội thành công khi làm việc với những người có cùng chí hướng, chia sẻ thông tin, kinh nghiệm và gánh nặng tài chính.
Lưu ý, nhóm đầu tư nên có ít nhất một cá nhân là người địa phương hoặc có hiểu biết hay quan hệ mật thiết với người dân địa phương. Điều này giúp cho nhóm có thể nắm bắt nhanh nhất diễn biến thị trường, kịp thời gom và b**g hàng đúng thời điểm.
Ngoài ra khi đầu tư theo nhóm, các cá nhân cũng phải thống nhất rõ ràng quyền lợi, nghĩa vụ để tránh phát sinh tranh chấp sau này. Để đảm bảo quyền lợi các bên, thì nhóm phải có một văn bản thống nhất chung, nội dung thỏa thuận rõ tỷ lệ góp vốn, phân chia lợi nhuận…
