29/12/2017
Mua bán nhà đất dưới hình thức Hợp đồng ủy quyền
Hoạt động mua bán nhà, đất diễn ra trên thực tế dưới nhiều hình thức phức tạp, các bên không chỉ đơn thuần tiến hành việc mua bán thông qua hợp đồng mua bán mà còn thông qua hợp đồng tặng cho, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt,...
Những giao dịch đường vòng nhằm che giấu hợp đồng mua bán thật diễn ra rất phổ biến nhưng song song với đó là những rủi ro tiềm tàng mà các bên không nhận thấy được. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ xin phân tích hoạt động mua bán nhà đất dưới danh hợp đồng ủy quyền và những rủi ro tiềm ẩn của hoạt động này.
Tại sao phải lập hợp đồng ủy quyền?
Theo Luật sư Tranh tụng được biết thì trong thực tế, vì nhiều lý do mà các bên phải lập hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt thay vì lập hợp đồng mua bán nhà, đất. Thông thường, là để nhằm trốn trách nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Theo khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP thì thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Do nhà, đất có giá chuyển nhượng cao nên khi thực hiện việc chuyển nhượng, tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng cũng rất nhiều. Đối với những người kinh doanh về nhà đất thì khi mua qua bán lại như vậy làm nhiều lần thì ngoài việc họ phải mất tiền thuế mà còn mất chi phí và thời gian đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”). Chính vì vậy, người dân thường tìm cách trốn khoản thuế này, đặc biệt là các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, cũng có trường hợp các bên phải làm hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt thay vì hợp đồng mua bán nhà, đất là do nhà, đất thuộc dự án mà chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho người mua và đã nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà nhưng vẫn chưa có Giấy chứng nhận. Trong trường hợp này người mua nhà không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người thứ ba theo Điều 123 Luật Nhà ở 2014, cho nên các bên đành phải lập hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt thay vì hợp đồng mua bán nhà, đất. Để chắc chắn, các bên thường lập thêm hợp đồng hứa mua, hứa bán và di chúc.
Cách thức tiến hành
Về hình thức, người mua và người bán ký với nhau hợp đồng mua bán nhà, đất trong đó có quy định rõ nhà, đất, giá cả, phương thức thanh toán. Song song với hợp đồng mua bán các bên cũng lập một hợp đồng ủy quyền trong đó bên bán giữ vai trò bên ủy quyền, ủy quyền cho bên mua giữ vai trò bên được ủy quyền toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà, đất. Sau đó, các bên sẽ đem hợp đồng này đi Công chứng. Bên mua sẽ trả đủ tiền, khi Bên bán ký hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng và bàn giao Giấy Chứng Nhận cho bên mua. Bằng hợp đồng đồng ủy quyền này, bên mua đã được hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu nhà, đất (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt). Tuy nhiên, đứng tên trong Giấy Chứng Nhận vẫn là bên bán.
Rủi ro
Theo ý kiến từ các Luật sư Nhà đất thì khi áp dụng cách làm lập hợp đồng ủy quyền nói trên, một hoặc các bên sẽ phải gánh chịu một số rủi ro pháp lý dưới đây:
Thứ nhất, Khi phát sinh tranh chấp và khởi kiện ra Tòa án, hợp đồng ủy quyền có thể bị vô hiệu do giả tạo theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005, nếu một trong các bên cung cấp hợp đồng mua bán nhà, đất được che giấu cho Tòa án. Mặt khác, hợp đồng mua bán nhà, đất giữa hai bên không thực hiện thủ tục công chứng sẽ không đủ điều kiện để chuyển giao quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Do đó, nhà, đất vẫn thuộc quyền sở hữu của người bán.
Thứ hai, Theo quy định tại Điều 589 Bộ Luật Dân sự 2005, hợp đồng ủy quyền này sẽ đương nhiên chấm dứt khi người bán hoặc người mua chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.
Thứ ba, Thông thường các hợp đồng ủy quyền để che giấu hợp đồng mua bán thường là dạng ủy quyền không có thù lao. Do đó, bên ủy quyền (bên bán) có quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, chỉ cần báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý theo khoản 1 Điều 588 Bộ luật Dân sự 2005.
Thứ tư, Khi bên bán tức bên ủy quyền có nghĩa vụ tài sản đối với bên thứ ba, ví dụ như nợ ngân hàng, cơ quan thuế, hay bất kỳ một cá nhân, tổ chức nào thì theo quy định của pháp luật về Tố tụng dân sự 2015 và pháp luật về Thi hành án dân sự, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.
Thứ năm, nếu bên mua có nhu cầu vay ngân hàng và phải có tài sản thế chấp thì nhà, đất mua bằng “hợp đồng ủy quyền” sẽ không được đem ra thế chấp. Vì suy cho cùng về mặt giấy tờ pháp lý bên mua vẫn không phải là chủ sở hữu của nhà đất, đất này. Do đó, các ngân hàng thường từ chối việc nhận thế chấp vì họ hiểu rõ bản chất và những rủi ro của giao dịch mua bán - ủy quyền này.
Tóm lại, các bên cần cân nhắc kỹ lưỡng về các rủi ro trước khi thực hiện giao dịch mua bán dưới dạng hợp đồng ủy quyền. Đặc biệt là bên mua vì trong đa số các trường hợp đã phân tích nêu trên, bên mua luôn là bên phải chịu thiệt thòi so với bên bán.
Thảo Linh- nguồn Luật sư Tranh tụng
